房地產(chǎn)營銷策劃--常州項目可行性研究分析(DOC 56頁)(1)

1、目錄一、2005年常州房地產(chǎn)市場總結(jié)1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢2、宏觀政策情況3、2005年城市建設(shè)成果4、2005年常州市市區(qū)土地市場情況5、2005年常州市房地產(chǎn)開發(fā)情況6、商品房住宅供需總體市場二、新北區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀分析1、新北區(qū)總體概況2、孟河鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃3、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀4、新北區(qū)2005年房地產(chǎn)市場總結(jié)5、孟河鎮(zhèn)消費(fèi)力市場調(diào)研情況三、項目開發(fā)經(jīng)營可行性分析1、項目開發(fā)經(jīng)營策略2、項目投資估算3、項目銷售投資收益分析4、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析四、市場結(jié)論與建議常州市孟河鎮(zhèn)項目可行性研究分析一、2005年常州市房地產(chǎn)市場總結(jié)1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢（一）GDP發(fā)展令人矚目（二）人均GD

2、P突破4500美元2、宏觀政策情況2005年是房地產(chǎn)市場變革最多的一年，在這“房地產(chǎn)的政策年”里,為了平抑市場價格，從中央到地方陸續(xù)出臺多項宏觀調(diào)控政策，力求整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，高熱的房地產(chǎn)業(yè)在2005年呈現(xiàn)理性回歸的跡象。 3月17日，中國人民銀行再次上調(diào)個人住房貸款利率 3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知 4月27日，國務(wù)院會議提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施 5月11日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 5月31日，國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部三部委聯(lián)合出臺了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)

3、稅收管理的通知 7月21日，人民幣升值 10月18日，國家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知3、2005年城市建設(shè)成果（一）道路建設(shè)外環(huán)路城市化改造工程已經(jīng)通車，04年結(jié)轉(zhuǎn)工程中青洋路南段、常戚路、關(guān)河?xùn)|路、河海東路已完成，長江路南段、玉龍路鐘樓區(qū)段已通車，常焦路、長江路北段完成大部分拆遷，施工已進(jìn)場，各項工程基本達(dá)到計劃進(jìn)度。（二）綠地建設(shè)2005年，城市綠化覆蓋率為38.8%，比上年上升1.2個百分點(diǎn)，達(dá)到時序進(jìn)度要求；森林覆蓋率為16.9%，雖然比上年提高1.8個百分點(diǎn)，但仍低于時序進(jìn)度0.7個百分點(diǎn)；環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)為65.7分，比上年下降5.6

4、分，與目標(biāo)值的差距由上年的8.7個百分點(diǎn)擴(kuò)大到14.3個百分點(diǎn)。（三）定銷商品房建設(shè)清潭地區(qū)的三個定銷商品房項目進(jìn)入主體封頂階段，預(yù)計2006年6月份可以交付使用；星鑫家園項目已開工并取得預(yù)售許可；目前正在進(jìn)行06年定銷商品房項目的選址。（四）其它開通12319城建服務(wù)熱線，為市民群眾提供24小時不間斷服務(wù)。一年來，熱線中心共受理來電3萬條，受理率100，及時回復(fù)率100，辦結(jié)率達(dá)到99。（五）2006年工程目標(biāo)認(rèn)真實(shí)施常州市城市建設(shè)實(shí)施綱要2006-2008年，進(jìn)一步完善城市功能，改善城市環(huán)境，提升城市品味，增強(qiáng)中心城市的吸引力、輻射力和綜合競爭力。2006年工程建設(shè)項目（包括2005年結(jié)轉(zhuǎn)

5、工程），預(yù)計年內(nèi)投資為42.59億元。其中：城市交通工程預(yù)計投資約18億元；環(huán)境綠化工程預(yù)計投資約22.08億元；公用工程預(yù)計投資約2.48億元。4、2005年常州市市區(qū)土地市場情況（數(shù)據(jù)來源：常州市國土資源局）（一）市區(qū)土地出讓總體情況2005年市區(qū)共出讓土地83幅，總出讓面積約達(dá)5613畝。（二）綜述1）、土地成交總量略降，武進(jìn)區(qū)成交土地猛增2005年常州市區(qū)出讓土地面積為5613畝，同比減少5.49%。其中：城區(qū)成交土地面積為1440.00畝，同比減少39.58；武進(jìn)區(qū)成交土地面積3510.62畝，同比增長101.98%；新北區(qū)成交土地面積662.16畝，同比減少63.60%。2）、成交

6、土地平均容積率提高2004年出讓土地平均容積率為1.88，2005年上升為1.95，提升幅度為3.72%。其中：城區(qū)平均容積率由2004年2.118，上升為2.49，上升幅度達(dá)17.56%；新北區(qū)平均容積率由2004年2.026，上升為2.045，上升幅度為0.9%；武進(jìn)區(qū)平均容積率由2004年1.41，上升為1.71，上升幅度為21.27%。由于土地資源有限，對于土地容積率指標(biāo)的提高也是節(jié)約用地的表現(xiàn)，是城市發(fā)展過程中的必然。3）、土地成交價格升高土地成交價格是供求關(guān)系的晴雨表。由于成交土地的地段、毛地狀況（拆遷量）、交通狀況、配套狀況、用地性質(zhì)等差異，不能簡單以成交均價衡量成交土地的漲跌，

7、其中影響土地價格最大的是毛地狀況。在這里我們對2004年和2005年的成交凈地價格進(jìn)行對比。通過以上數(shù)據(jù)，我們看到土地的成交均價有較大的提高，從具體成交土地價格來看，雖然僅考慮凈地出讓價格，但是由于各區(qū)域土地的具體地理位置、配套狀況、交通狀況、用地性質(zhì)等因素的差別，依然不能對土地具體上漲幅度進(jìn)行評判。例如新北區(qū)，2004年土地出讓均價僅為52.1萬元/畝，2005年上漲155%達(dá)到132.9萬元/畝，其原因是2004年新北區(qū)推出的土地主要為比較偏遠(yuǎn)的新龍開發(fā)區(qū)地塊，2005年推出土地主要為發(fā)展比較成熟的，靠近城區(qū)的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍地塊。4）、土地購置、儲備風(fēng)險在增加2005年土地市場上下半年

8、的市場表現(xiàn)截然不同，起伏明顯。上半年土地市場受商品房銷售市場供需兩旺的影響，土地成交價格一直處于高位，而當(dāng)宏觀調(diào)控風(fēng)暴到來之時，商品房市場的不穩(wěn)定因素迅速在土地市場得到體現(xiàn)，部分地塊流標(biāo)，多數(shù)地塊底價成交，開發(fā)企業(yè)的小心謹(jǐn)慎以及對后市的觀望表露無疑。宏觀形勢不明朗、拆遷成本上升、土地底價偏高、商品房銷售市場壓力驟增等因素將會左右開發(fā)商購置土地的信心以及開發(fā)商對于儲備土地的開發(fā)策略。5、商品房住宅供需總體市場（不含經(jīng)濟(jì)適用房、定銷商品房）（一）總體市場1）、商品房住宅供應(yīng)總量與需求總量情況從總量看，2005年市區(qū)商品住宅供應(yīng)總量達(dá)300萬平方米，同比增長55.02，其中新增供應(yīng)總量250萬平方米

9、；銷售總量166.65萬平方米，同比增長17.00；存量總量133.60萬平方米，同比增長161.14。2）、商品房住宅平均銷售價格情況2005年市區(qū)商品房住宅平均銷售價格4181.98元/平方米，同比增長14.15，增長幅度較2004年下調(diào)十個百分點(diǎn)。二、新北區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀分析1、新北區(qū)總體概況常州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)于1992年11月9日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立，規(guī)劃用地面積5.63平方公里；1995年5月，在開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)上設(shè)立了常州新區(qū)，地域面積擴(kuò)大至115.88平方公里；2002年4月，在新區(qū)的基礎(chǔ)上設(shè)立了常州市新北區(qū)，下轄3個街道、6個鎮(zhèn)，總面積439.16平方公里，人口41萬。常州國家高新區(qū)

10、位于常州城北，北枕長江，南靠滬寧鐵路，擁有常州境內(nèi)的全部長江岸線資源，具有建設(shè)深水港的天然條件，已建成國家一類開放口岸長江常州港；位于區(qū)內(nèi)的常州民航機(jī)場已與國內(nèi)20多個大中城市開通航班；滬寧高速公路、京滬鐵路、338省道及規(guī)劃中的滬寧高速鐵路、沿江高速公路等穿區(qū)而過；藻江、德勝、新孟3條內(nèi)河航道縱貫全區(qū)，連接長江和京杭大運(yùn)河，構(gòu)成了四通八達(dá)、快速便捷的水、陸、空立體交通網(wǎng)。建區(qū)以來，通過大力實(shí)施“國際化帶動、城市化推進(jìn)、科教興區(qū)、區(qū)鄉(xiāng)共同發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展”五大戰(zhàn)略，堅持以經(jīng)濟(jì)工作為中心，以招商引資為抓手，全力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，著力加快科技進(jìn)步，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，全區(qū)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速健康發(fā)展的態(tài)勢

11、，特別是近幾年來，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持了30%左右的增幅。2005年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值162億元，比上年增長24.14%；實(shí)現(xiàn)財政總收入32.98億元，比上年增長29.04%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入488.55億元，比上年增長32.66%；完成固定資產(chǎn)投資162.03億元，比上年增長29.75%；新批協(xié)議注冊外資55001萬美元；實(shí)際利用外資30038萬美元，增長61.08%；實(shí)現(xiàn)自營出口12.84億美元，比上年增長88.18%。經(jīng)過近十年的開發(fā)建設(shè)，高新區(qū)已成為常州市最大、最富活力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和對外開放的主要“窗口”、最大的高新技術(shù)輻射源和產(chǎn)業(yè)基地。突出表現(xiàn)在以下幾個方面：一是外向型經(jīng)濟(jì)態(tài)勢強(qiáng)勁，

12、成為高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大亮點(diǎn)。建區(qū)以來始終把招商引資作為經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)來抓，歷年累計批準(zhǔn)外商投資企業(yè)959家，合同外資超過50.8億美元，實(shí)際利用外資17.5億美元。其中，總投資1000萬美元以上項目220個，超億美元項目6個。一批國際著名大企業(yè)、大公司相繼落戶，進(jìn)區(qū)世界500強(qiáng)達(dá)19家，如日本的小松、普利斯通、三菱電機(jī)，美國的德州儀器、通用、亞什蘭、偉創(chuàng)力，意大利雷迪斯，德國萊尼，韓國現(xiàn)代，臺灣光陽、東森媒體、臺光科技、上揚(yáng)光電等。二是產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展勢頭良好，成為沿江開發(fā)新優(yōu)勢?？茖W(xué)謀劃沿江開發(fā)產(chǎn)業(yè)布局，大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)，正在形成“一城四帶”發(fā)展大格局。一城，即在高速公路以北規(guī)劃建設(shè)高新

13、區(qū)新的行政、商貿(mào)、文化、服務(wù)中心。四帶分別是：沿長江，依托中國精細(xì)化工（常州）開發(fā)園區(qū)和濱江工業(yè)園正逐步形成化工能源產(chǎn)業(yè)帶，重點(diǎn)發(fā)展精細(xì)化工、能源、新材料等；沿通江大道，依托國家高新區(qū)，正逐步形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、半導(dǎo)體等；沿機(jī)場路，依托韓國現(xiàn)代、日本小松等，正逐步形成機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)帶，重點(diǎn)發(fā)展汽車和工程機(jī)械及配件等；沿常州大西環(huán)線，正逐步形成傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶，重點(diǎn)發(fā)展紡織、印染等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。三是自主創(chuàng)新特色明顯，有力增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁。技術(shù)創(chuàng)新的源頭工程建設(shè)不斷加強(qiáng)，已建有江蘇省農(nóng)用激素、江蘇省半合成抗生素、江蘇省生化手性、江蘇省數(shù)字化視聽設(shè)備、江蘇省有害生物防制等5家省級工程技術(shù)中

14、心以及1個博士后工作站和2家企業(yè)博士后技術(shù)創(chuàng)新中心；高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了軟件研發(fā)中心、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、“三藥”研發(fā)中心和大學(xué)科技園等專業(yè)孵化器，創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心孵化面積達(dá)8.9萬平方米，先后被科技部、省政府評為“國家高新區(qū)先進(jìn)孵化服務(wù)機(jī)構(gòu)”、省先進(jìn)科技企業(yè)孵化器。累計認(rèn)定省高新技術(shù)企業(yè)141家，雙密企業(yè)6家，高新技術(shù)產(chǎn)品245只，軟件企業(yè)31家，軟件產(chǎn)品119個，承擔(dān)國家、省級火炬計劃項目87項，逐步形成了電子信息、軟件、智能儀器、動力機(jī)械、“三藥”及其中間體、新材料等6個高新技術(shù)產(chǎn)品群，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的47%。四是城市化進(jìn)程不斷加快，城市功能日益完善。通過大力實(shí)施“城市化推進(jìn)”戰(zhàn)略，基礎(chǔ)

15、設(shè)施累計投入超過70億元，建成區(qū)面積31平方公里，形成了“五縱七橫”城市道路主框架，供水、供電、供熱、污水處理、通信等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。區(qū)內(nèi)相繼建成了一批賓館、寫字樓、公寓、別墅、旅游休閑設(shè)施。社會事業(yè)日益完善，擁有河海大學(xué)常州校區(qū)、常州工學(xué)院、建東學(xué)院等三所高校，公辦民營常州國際學(xué)校教學(xué)成績斐然，占地500畝的常州體育中心已經(jīng)啟動建設(shè)，部分場館已投入使用。具有國際水準(zhǔn)的大型主題樂園中華恐龍園已被批準(zhǔn)為國家4A級旅游景點(diǎn)，商貿(mào)、金融、教育、醫(yī)療、信息服務(wù)等城市功能日趨完善。2、孟河鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃孟河鎮(zhèn)位于常州市的西北部，地處常州西環(huán)線與北環(huán)線交匯處，238、338省道穿境而過，緊靠長江黃金水

16、道，南臨京滬鐵路、滬寧高速公路和312國道，是歷史悠久、人文薈萃之地。早在南北朝時，就出了齊梁兩位開國皇帝及十三位皇帝。清朝中后期，以費(fèi)伯雄、馬培之、巢崇山、丁甘仁為代表的孟河醫(yī)派創(chuàng)造了“吳中名醫(yī)甲天下，孟河名醫(yī)冠吳中”的醫(yī)盛時期。近代產(chǎn)生了中共早期領(lǐng)導(dǎo)人之一的惲代英。全鎮(zhèn)總面積88.26平方公里，轄39個行政村，3個居委會, 人口7.54萬人。孟河鎮(zhèn)規(guī)劃：孟河鎮(zhèn)擁有良好的工業(yè)基礎(chǔ)，工業(yè)已成為全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)中的支柱，全鎮(zhèn)有工業(yè)企業(yè)1200余家，汽車摩托車配件、通訊器材、精細(xì)化工、紡織、機(jī)械等行業(yè)門類齊全，是中國汽車摩托車配件重點(diǎn)生產(chǎn)基地，建有華東地區(qū)規(guī)模最大的“江蘇小河汽摩配件市場”，是聞名全國的“

17、車燈之鄉(xiāng)”。干燥設(shè)備、燃?xì)庥镁?、電光機(jī)械、玻璃鏡片等產(chǎn)品分別獲省部優(yōu)產(chǎn)品稱號，玻璃鏡片、工具、窗紗、洗浴巾、熨衣板等產(chǎn)品已走向世界，鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施齊全，目前已有包括臺灣、香港和韓國等地區(qū)和國家的進(jìn)區(qū)企業(yè)80多家。2004年全鎮(zhèn)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值11.91億元，工業(yè)總產(chǎn)值26.77億元，銷售收入25.48億元，實(shí)現(xiàn)利稅3.439億元，財政收入8868萬元，合同利用外資96.2萬美元，實(shí)際利用外資198.5萬美元。近年來，孟河鎮(zhèn)社會事業(yè)蓬勃發(fā)展，目前建有中學(xué)3所、小學(xué)7所、衛(wèi)生院1所、中醫(yī)院1所，并且小河中學(xué)已被評為省標(biāo)市重點(diǎn)中學(xué)，正在創(chuàng)建省重點(diǎn)中學(xué)，小河中心小學(xué)于今年被評為常州市實(shí)驗小學(xué)，小河中

18、心幼兒園與新加坡合資創(chuàng)辦了雙語教育特色班，并被評為江蘇省實(shí)驗幼兒園，孟河中醫(yī)院與中國人民解放軍第102醫(yī)院建成軍地共建醫(yī)院。孟河鎮(zhèn)是全國重點(diǎn)鎮(zhèn)、江蘇省中心鎮(zhèn)、江蘇省衛(wèi)生鎮(zhèn)、江蘇省教育現(xiàn)代化鄉(xiāng)鎮(zhèn)、江蘇省小城鎮(zhèn)建設(shè)新型示范鎮(zhèn)、江蘇省對外開放工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)改革試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、群眾文化先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、基層黨校先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村改水先進(jìn)單位，是常州市重點(diǎn)中心鄉(xiāng)鎮(zhèn)、新型小城鎮(zhèn)、體育先進(jìn)鎮(zhèn)、基礎(chǔ)教育先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、綠化先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、土地執(zhí)法模范鄉(xiāng)鎮(zhèn)。3、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀A(yù)、春江鎮(zhèn)位于長江之濱，由原來的魏村、安家、百丈和圩塘等四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并成，于2003年10月份成立，為常州地區(qū)的第一大鎮(zhèn)。現(xiàn)有人口12萬，面積1

19、40平方公里。2004年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）25.2億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值73.58億元，實(shí)現(xiàn)利稅4.64億元，實(shí)現(xiàn)財政收入2.57億元，完成固定資產(chǎn)投入19.3億元，完成自營出口7500萬美元；農(nóng)民人均收入已經(jīng)達(dá)到6800元。春江鎮(zhèn)北枕長江，東接無錫的江陰市，南臨滬寧高速公路，西至常州大外環(huán)。道路交通縱橫交錯，省道338線、重化一路、新港中路、創(chuàng)業(yè)路、新業(yè)路等橫穿全鎮(zhèn)東西。通江路、龍江路、長江路、新貸路、新園路、贛江路等縱貫全鎮(zhèn)南北，六級航道的德勝河、澡江河連接長江老運(yùn)河，距常州機(jī)場、滬寧高速公路、常州火車站均不足20Km，加上圩塘汽車輪船渡口，日夜兼程穿梭于常州泰興之間。形成了集

20、水、陸、空于一體的獨(dú)特的立體交通網(wǎng)絡(luò)。春江鎮(zhèn)在整合了原四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，合理布局，周密規(guī)劃，江邊化工區(qū)、冶金工業(yè)區(qū)、紡織印染區(qū)、機(jī)械制造區(qū)等工業(yè)區(qū)域已現(xiàn)雛形；熱電廠、污水處理廠、垃圾處理中轉(zhuǎn)站、水廠等一批源頭企業(yè)已經(jīng)啟用；新型居民住宅、商貿(mào)服務(wù)、文教衛(wèi)生、物業(yè)管理等進(jìn)一步規(guī)范化、檔次化；而融旅游、娛樂、休閑于一體的綠安洲，聞名遐邇、名揚(yáng)四海的萬佛閣，富有現(xiàn)代氣息、品位高雅的一批市民廣場，更為人們提供旅游、鑒賞、憩歇的好去處。B、新橋鎮(zhèn)位于新北區(qū)腹地，東與龍虎塘街道相臨，南與三井街道、薛家鎮(zhèn)接壤，西北緊靠春江鎮(zhèn)，總面積27.15平方公里。轄13個行政村，177村民小組，總?cè)丝?.26萬人

21、。交通便利，長江路、龍江路、新岱路、新四路、新六路、滬寧高速公路、藻江河等貫穿全境。2004全鎮(zhèn)完成地方生產(chǎn)總值5.58億元，財政收入6800萬元，固定資產(chǎn)投資完成8.08億元，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到16.15億元，產(chǎn)品銷售收入完成14.36億元，工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅1.11億元，規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值完成8.80億元，產(chǎn)品銷售收入完成8.77億元，工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅0.80億元，新批合同外資6288萬美元，實(shí)際利用外資1462萬美元，自營出口完成1450萬美元，引進(jìn)內(nèi)資總投資300萬元，注冊資金1100萬元，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成1.76億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到0.96億元，農(nóng)民純收入達(dá)7407元。新橋鎮(zhèn)招商引資成效顯著。新橋工

22、業(yè)集中區(qū)已建成面積3800余畝，自1999年12月正式啟動以來，共投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金2.6億元，已形成“七通一平”的投資硬環(huán)境。截止2004年底，共引進(jìn)企業(yè)76家，其中，外資企業(yè)39家，合同利用外資超過3億美元；內(nèi)資企業(yè)37家，總投資超過8億元。逐步形成了以新型材料、機(jī)械制造、精密模具、電子科技、生物制藥等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。其中投資額在2000萬美元以上的外資企業(yè)有7家，如科勒公司擁有世界先進(jìn)的發(fā)電機(jī)和發(fā)動機(jī)生產(chǎn)制造技術(shù)，普利司通是名列世界五百強(qiáng)的企業(yè)。該鎮(zhèn)還以政府和采用民資或農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織投入的方式來開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)廠房，集約使用土地，引進(jìn)一些資本積累少、科技含量高、投入產(chǎn)出潛力大的企業(yè)使用標(biāo)準(zhǔn)廠房。目前，

23、新橋工業(yè)集中區(qū)5萬平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房已全部利用，引進(jìn)企業(yè)達(dá)7家，盤活存量土地70余畝。新橋鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長。該鎮(zhèn)大力推進(jìn)高效農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)建設(shè)，發(fā)展了甜玉米、奶牛、蘆薈等種養(yǎng)殖特色基地6個，并成立了甜玉米種植協(xié)會，地產(chǎn)“峰牌” 玉米分別獲得常州市農(nóng)業(yè)博覽會金獎、常州市第五屆名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品。在高速公路北的葉家村段創(chuàng)建的農(nóng)業(yè)示范園，總面積70.53公頃，總投資500多萬元，引進(jìn)了大棚蘆薈、大棚西瓜、大棚花卉等12個高效農(nóng)業(yè)項目。目前，全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)已形成了優(yōu)質(zhì)糧油、特種水產(chǎn)、花卉苗木、食草禽獸、經(jīng)濟(jì)林果“五大產(chǎn)業(yè)”。新橋鎮(zhèn)文化發(fā)達(dá)，科教先進(jìn)。新橋中學(xué)為江蘇省三星級高中、常州市省標(biāo)市級重點(diǎn)中學(xué)；新橋小學(xué)為江蘇

24、省實(shí)驗小學(xué)；新橋中心幼兒園通過“精致幼兒園”的建設(shè)，形成特色幼兒園。新橋鎮(zhèn)文化站為省三級文化站。C、薛家鎮(zhèn)位于常州市北郊，緊鄰常州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是近年來常州地區(qū)新興的工業(yè)重鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總?cè)丝?.2463萬,行政區(qū)域面積37.3平方公里，轄11個行政村，5個居委會。該鎮(zhèn)2001年5月通過江蘇省衛(wèi)生鎮(zhèn)達(dá)標(biāo)驗收，2005年1月獲省委、省政府授于薛家鎮(zhèn)社會治安綜合治理先進(jìn)鎮(zhèn)榮譽(yù)，并多次獲市、區(qū)“新型小城鎮(zhèn)”、“教育先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“無毒社區(qū)”、“環(huán)保模范鎮(zhèn)”等榮譽(yù)稱號。全鎮(zhèn)2004年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值6.94億元，完成財政收入1.12億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值21.92億元，工業(yè)產(chǎn)品銷售21.41億元，農(nóng)民人均收

25、入7280元，分別比上年增長48.29%、133.3%、85.78%、82.57%、和16.2%。得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。薛家鎮(zhèn)是常州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的延伸和繼續(xù)。2003年常州新北區(qū)提出高新技術(shù)開發(fā)區(qū)“西進(jìn)北擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略后，薛家鎮(zhèn)成為開發(fā)區(qū)的核心部位，并依靠得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢迅速發(fā)展。在目前規(guī)劃的14.26平方公里工業(yè)集中區(qū)內(nèi)，開放型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。工業(yè)集中區(qū)累計引進(jìn)外資企業(yè)27家，內(nèi)資企業(yè)81家，協(xié)議總投資70多億元。工業(yè)集中區(qū)的工業(yè)占全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值的65%。日趨完善的基礎(chǔ)設(shè)施。從2003年起至今的兩年多時間里，全鎮(zhèn)全社會固定資產(chǎn)投資近20億元，2005年計劃投資11.7億元，其中60%用于基

26、礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。滬寧高速公路、常州機(jī)場路、西環(huán)二路穿境而過；新北區(qū)黃河路、河海路、漢江路橫貫東西；龍江路、新岱路、薛冶路、春江路穿越南北。鎮(zhèn)級公路七縱七橫，自成一體；水電、燃?xì)?、給排水管網(wǎng)配套齊全；風(fēng)景河道、休閑廣場、大型市場正在規(guī)劃建設(shè)。農(nóng)村城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，鎮(zhèn)區(qū)居住人口占全鎮(zhèn)總?cè)丝诘?5%以上。高速發(fā)展的工業(yè)經(jīng)濟(jì)。近年來，薛家鎮(zhèn)黨委、政府十分珍惜千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，解放思想，更新觀念，轉(zhuǎn)變作風(fēng)，開拓進(jìn)取，工業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展。全鎮(zhèn)工業(yè)每年以50%以上增幅快速發(fā)展；28家重點(diǎn)骨干企業(yè)產(chǎn)、銷、利分別占全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總量的50%以上；引進(jìn)投產(chǎn)的內(nèi)、外資企業(yè)更是以跨越式速度發(fā)展。全鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)欣欣向榮

27、，正以前所未有的速度高速發(fā)展。去年，鎮(zhèn)黨委審時度勢，為適應(yīng)薛家經(jīng)濟(jì)和社會的和諧發(fā)展，提出了花三年時間，把薛家鎮(zhèn)建設(shè)成為常州市的“工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、財政大鎮(zhèn)、人居名鎮(zhèn)、文明城鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，并把薛家鎮(zhèn)未來幾年的愿景描述為“布局合理、生態(tài)協(xié)調(diào)、設(shè)施完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、工業(yè)發(fā)達(dá)、三產(chǎn)繁榮、文明富裕，充滿時代氣息的、現(xiàn)代化的、獨(dú)具風(fēng)格的新穎小城鎮(zhèn)，成為常州改革開放的形象和標(biāo)志”。D、羅溪鎮(zhèn)位于常州市西北部，它南依312國道、京杭大運(yùn)河和滬寧鐵路，北枕黃金水道長江，距長江常州港口僅20公里。境內(nèi)有民航常州機(jī)場和滬寧高速公路羅墅灣互通式道口，常州大外環(huán)路西環(huán)線和常州新機(jī)場路穿境而過，毗鄰省內(nèi)最大的內(nèi)河港口奔

28、牛港。全鎮(zhèn)總面積53.51平方公里，總?cè)丝?.1萬，轄20個行政村，2個居委會。羅溪鎮(zhèn)擁有良好的工業(yè)基礎(chǔ)，工業(yè)已成為全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。全鎮(zhèn)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)400余家，形成了以新型建材、港口、工程、紡織機(jī)械、汽車配件、環(huán)保設(shè)備、生物化工、電子、紡織等為主要行業(yè)結(jié)構(gòu)的工業(yè)體系。全鎮(zhèn)已擁有國家級高新技術(shù)企業(yè)1家，國家級重點(diǎn)新產(chǎn)品6項，國家級火炬計劃項目4項，國家級技術(shù)創(chuàng)新項目5項，國債項目1項，省級高新技術(shù)企業(yè)3家。2004年全鎮(zhèn)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值6.96億元，工業(yè)總產(chǎn)值16.11億元，銷售收入15.48億元，實(shí)現(xiàn)利稅1.39億元，財政收入6363萬元，全社會固定資產(chǎn)投資5.06億元，實(shí)際利用外資141

29、0萬美元，完成外貿(mào)出口額1058萬美元。羅溪鎮(zhèn)同時擁有良好的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，高效設(shè)施農(nóng)業(yè)已形成產(chǎn)業(yè)化，擁有國家級無公害蔬果基地2個和草莓、番茄、黃瓜3個無公害產(chǎn)品；服務(wù)業(yè)形成了機(jī)電設(shè)備市場、華中科大全國數(shù)控培訓(xùn)中心常州分中心、蘇南農(nóng)副業(yè)產(chǎn)品地產(chǎn)批發(fā)交易市場，尤其是江蘇國際塑化城專業(yè)市場的進(jìn)區(qū)建設(shè)，將對全鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化起著十分重要的作用。近年來，羅溪鎮(zhèn)社會事業(yè)欣欣向榮，教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，建有中學(xué)2所、小學(xué)4所、幼兒園2所、衛(wèi)生院2所。其中羅溪中學(xué)被評為“江蘇省示范初中”，羅溪中心小學(xué)已創(chuàng)建成江蘇省實(shí)驗小學(xué)。羅溪鎮(zhèn)是江蘇省衛(wèi)生鎮(zhèn)、江蘇省“雙擁”工作先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、江蘇省群眾文化先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、常州市綜合治理

30、創(chuàng)建工作先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、創(chuàng)建無毒社區(qū)先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、尊師重教先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。E、西夏墅鎮(zhèn)地處常州市西北，南靠滬寧高速公路，距常州高速公路西道口（常州羅墅灣道口）3公里；緊臨常州機(jī)場，距機(jī)場4公里；北依長江，距國家一類開放口岸常州港10公里；省級公路（常州大外環(huán)和212國家級公路覆線）穿越鎮(zhèn)區(qū)。全鎮(zhèn)總面積52平方公里，總?cè)丝?.94萬人，下轄15個行政村、2個集鎮(zhèn)居委會。2004年，全鎮(zhèn)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值5.38億元；全社會固定資產(chǎn)投資12億元；工業(yè)總產(chǎn)值12.02億元；銷售收入11.25億元；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值1.19億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值1.89億元；財政收入5834萬元。全鎮(zhèn)現(xiàn)有各類工商企業(yè)385家，門類齊全，形成了以

31、紡織印染、金屬切削工具為主的八大支柱產(chǎn)業(yè)；僅工具類企業(yè)就達(dá)120多家，素有“工具之鄉(xiāng)”美稱；農(nóng)業(yè)現(xiàn)已形成以“三新科技園”為主體的特色高效農(nóng)業(yè)；常州西北地區(qū)最大的墻地磚市場也已初具規(guī)模。自2003年建立了一期規(guī)劃6平方公里的西夏墅工業(yè)集中區(qū)以來，按照高標(biāo)準(zhǔn)配套、全方位投入、零距離服務(wù)和無障礙建設(shè)的發(fā)展理念，現(xiàn)已完成“九通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施，工業(yè)水廠、污水處理廠、熱能廠第一期工程已投入正式營運(yùn)，吸納了以紡織印染為主的各類企業(yè)102家，占地總面積近5000畝，企業(yè)一期總投資21億元，注冊資本3.3億元。我鎮(zhèn)園區(qū)先后被評為江蘇省鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)和常州市重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)之一。4、新北區(qū)2005年房地產(chǎn)市場總結(jié) 供

32、應(yīng)與需求情況2005年，常州市新北區(qū)域可預(yù)售面積為78.62萬，比上年增長77.43；已售面積為35.98萬，比上年增長9.15；平均銷售率45.76。 產(chǎn)品情況區(qū)域內(nèi)主要以小高層、高層為主，花園洋房、別墅是產(chǎn)品亮點(diǎn)。從面積上看，區(qū)域供應(yīng)平均面積為117.94。 價格情況2005年，區(qū)域平均成交價格為3697.76元/平方米，比上年增長9.08。 2005年新北區(qū)銷售排名 2006年預(yù)計供應(yīng)情況5、消費(fèi)力市場調(diào)研情況市場的消費(fèi)群體是如何構(gòu)成的？結(jié)婚夫妻今年民政局統(tǒng)計資料，今后幾年常州城區(qū)每年將有800010000戶新人需要登記結(jié)婚。假設(shè)有5000戶購買1

33、00的新房子，那將每年消化50萬的新商品房。改善居住條件人員2005年常州在崗普通工人收入突破17000元，預(yù)計今年將有15%的增長。居民收入提高了自然就會消費(fèi)，大多數(shù)人最根本的需求就是房子，置業(yè)將成為他們消費(fèi)的首選。農(nóng)村進(jìn)城人員新北區(qū)的大力發(fā)展、青龍工業(yè)園的快速建造、武進(jìn)的撤縣變區(qū)等等，使得常州市區(qū)的范圍不斷擴(kuò)大，增加了附近農(nóng)民的收入，勾起了他們圓城市人的夢想。拆遷人員2005年常州拆遷量基本和去年相同，全市拆遷面積270萬，城區(qū)大概有6000多戶拆遷。假設(shè)有3000戶購買100的新商品房，那將消化30萬的新商品房。投資客戶全國整體房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，常州房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定快速發(fā)展，給很多人

34、帶來賺錢的機(jī)會。不光越來越多的本地個人資金投資房地產(chǎn)，還有大量的外來資金涌入常州房地產(chǎn)市場。外來工作創(chuàng)業(yè)人員常州第三產(chǎn)業(yè)的快速增長，帶來全國各地的生意人來此淘金，他們需要先解決居住問題才能更大精力投入事業(yè)中去?，F(xiàn)在大學(xué)生普及，常州每年都吸收5000名大學(xué)生投入到常州的各項建設(shè)中去，他們中大多數(shù)都是外地人，自然會在常州安家置業(yè)。消費(fèi)者構(gòu)成人群比例分析消費(fèi)群體購房目的到底是什么？決定買房，實(shí)在是一件高興的事情。但是，從下定了決心到買著了滿意的住房，可不是一件容易的過程。畢竟，對任何人來講，購買住房，都是一生中的一件大事兒。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，而且可能一生中的許多年都要為還銀行貸款奮斗。

35、消費(fèi)者買房的第一步：明確購房目的；無數(shù)遍地問自己：為什么要買房？無數(shù)遍地問自己：到底需要什么樣的房子？消費(fèi)群體購房的區(qū)域在哪里？常州房地產(chǎn)市場分為五大片區(qū)，消費(fèi)者選擇意向從高到低依次是：鐘樓區(qū)、天寧區(qū)、城中區(qū)域、新北區(qū)、武進(jìn)區(qū)。新北區(qū)受政府政策的大力傾向，一些規(guī)劃中的公園、綠地、體育場、道路、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的布局建設(shè)為房地產(chǎn)項目開發(fā)提供了明顯的利好。成為購房者最滿意的片區(qū)。城中區(qū)域由于屬于老城區(qū)，目前開發(fā)量較少，購房者的需求未能充分挖掘，隨著該片區(qū)大量項目的上市，該片區(qū)消費(fèi)者的購房積極性將會大幅度提高。消費(fèi)群體對戶型面積的需求是怎樣？面積70以下70-100100-120120-1401

36、40-160160以上比例10.1%42.8%28.6%14.3%4.1%0.1%戶型一房一廳二房一衛(wèi)三房一衛(wèi)三房二衛(wèi)四房二衛(wèi)躍層比例3.8%38.6%26.9%25%1.9%3.8%通過對常州整體消費(fèi)群體的分析，我司總結(jié)了以下幾個特征：消費(fèi)行為有一定跟風(fēng)現(xiàn)象，有著羊群效應(yīng)，如排隊買房、隨政策選擇區(qū)域等。消費(fèi)者較容易接受新事物，如對小高層、高層的快速接納。消費(fèi)者對教育、配套要求較高，如對學(xué)區(qū)房的選擇，以及為小孩教育舍得花成本。消費(fèi)者超前消費(fèi)意識較強(qiáng)，如購房消費(fèi)中貸款占了很大的比重。片區(qū)消費(fèi)情結(jié)較明顯，消費(fèi)者購房的區(qū)域選擇上還是傾向于原來居住的區(qū)位或毗鄰的區(qū)域，以便盡快適應(yīng)周邊的生活習(xí)慣。孟河鎮(zhèn)

37、消費(fèi)力情況分析調(diào)研目的：1）、了解孟河在常州人心目中的地位；2）、對于孟河經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的了解度；3）、對于購房客戶購房信心度調(diào)研；4）、對于項目今后開發(fā)要點(diǎn)調(diào)研。調(diào)研日期：2006年3月24日3月25日；調(diào)研目標(biāo)數(shù)量：300人，實(shí)際有效人數(shù)200人；調(diào)研地點(diǎn)：孟河鎮(zhèn)中心區(qū)域、小河汽摩市場；工作人員數(shù)：調(diào)研人員2名，調(diào)研負(fù)責(zé)人員1名；由于私營業(yè)主在區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)，因此在調(diào)查中主要選擇私營業(yè)主，其次由于本項目今后將主要以剛性需求為主，因此本地居民也是此次調(diào)查的主要對象。由于區(qū)域消費(fèi)中以3145歲為主力，因此在調(diào)查過程中該年齡段的客戶占了總比例的67%。在對于孟河鎮(zhèn)房價區(qū)間的調(diào)查過程中我司得出以下

38、結(jié)論：在常州整體房地產(chǎn)市場逐步上升的大勢下，新北區(qū)房價也不斷的攀升，但由于孟河鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，因此相對銷售價格較低，調(diào)查結(jié)果表明其價格區(qū)間在15002300元/之間。由于常州市民對于各類物業(yè)形態(tài)的建筑都比較容易接受，因此在物業(yè)類型調(diào)查中發(fā)現(xiàn)各物業(yè)類型的接受都很平均。但機(jī)遇孟河鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，因此我司建議還是以開發(fā)成本較低，市場較容易接受的多層建筑開是開發(fā)。在房型選擇方面91120的易居型三房是最受當(dāng)?shù)鼐用裣矏鄣?，其?21150以及150以上的大戶型也是當(dāng)?shù)鼐用竦氖走x。在區(qū)域置業(yè)動機(jī)調(diào)查中我司發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)?shù)鼐用穸鄶?shù)為農(nóng)民，他們本身不缺房，因此在以前當(dāng)?shù)鼐用駧缀鯖]有購過房

39、。因此當(dāng)?shù)鼐用駧缀醵际鞘状沃脴I(yè)。最后在區(qū)域置業(yè)選擇方面，由于孟河鎮(zhèn)以前沒有房產(chǎn)開發(fā)，因此當(dāng)?shù)鼐用駥τ谠诒緟^(qū)域購置物業(yè)幾乎沒有概念，但我司認(rèn)為隨著區(qū)域不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也將被帶動起來，所以目前的不景氣也將得到改變。三、項目開發(fā)經(jīng)營可行性分析（以下分析均為預(yù)測值，僅供參考）1、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。A、整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點(diǎn)，本地塊占地近500畝，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。B、分期實(shí)施。該項目開發(fā)總建筑面積預(yù)計達(dá)79920（預(yù)計容積率在1.2左右），預(yù)計總投資約60

40、00萬元人民幣左右（按土地成本60萬/畝計算），如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以東部分為突破口。其依據(jù)有：地塊東面靠S338省道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨(dú)立性，可作為一個獨(dú)立的項目看待。C、自主開發(fā)。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)

41、惠的政策）。項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（周邊有中心醫(yī)院以及市民廣場等公建配套）。通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在常州市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。D、力創(chuàng)精品。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)無品牌項目的前提決定的，可迅速提升開發(fā)公司在常州房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。E、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項目的信心。2、項目投資估算建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)表（以下數(shù)據(jù)均為預(yù)估值）占地面積66600公共分?jǐn)偯娣e8790總建筑面積79920容積

42、率1.2住宅建筑面積71130綠化率43%項目總投資估算表序號項目名稱金額（元）比例1土地成本60,000,00042.49%2前期工程費(fèi)3,713,8152.63%3建安工程費(fèi)61,157,91943.31%4不可預(yù)見費(fèi)3,092,4922.19%5管理費(fèi)1,948,6931.38%6銷售費(fèi)用3,247,8232.30%7財務(wù)費(fèi)用4,391,6213.11%8其他費(fèi)用3,671,4522.60%9合 計141,209,696100%A、土地成本根據(jù)委托方提供的信息，本項目土地使用補(bǔ)償費(fèi)預(yù)計為人民幣60,000,000元。B、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費(fèi)用等，費(fèi)用確定

43、主要參考近期常州市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實(shí)際情況，經(jīng)估算為人民幣3,713,815元。C、建筑安裝工程費(fèi)參考常州市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實(shí)際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣61,157,919元。D、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)包括在項目開發(fā)過程因規(guī)劃，或有關(guān)部門收取的綜合雜費(fèi)所產(chǎn)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為人民幣3,092,492元。E、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按常州市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，經(jīng)估算為人民幣1,948,693元

44、。F、銷售費(fèi)用包括廣告及營銷代理費(fèi)等，參考目前常州市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標(biāo)準(zhǔn)，取銷售費(fèi)用為銷售額的1.8%，經(jīng)估算為人民幣3,247,823元。G、財務(wù)費(fèi)用主要指銀行貸款利息。假設(shè)本項目向貸款5700萬元，期限為2年，貸款年利率按6%計，利息經(jīng)估算為人民幣3,420,000元。H、其他費(fèi)用主要指政府行政收費(fèi)：包括村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（0.5%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（0.2%）、建筑施工安全監(jiān)督費(fèi)（0.6%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)（0.2%）等在建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為人民幣3,671,452元。I、項目總投資根據(jù)以上分析測算，本項目總投資為人民幣141,209,696元。3、項目銷售投資收

45、益分析A、項目總體建筑規(guī)劃占地面積66600公共建筑面積8790總建筑面積79920容積率1.2住宅建筑面積（含商業(yè)部分）71130綠化率43%建筑類別建筑面積（）所占比率（建面）總棟數(shù)（棟）平均面積（）總套數(shù)（預(yù)估）多層4339061%32110394套小高層17071246120142套聯(lián)體別墅711310%10雙拼、四聯(lián)22032套商業(yè)配套35565%2排沿街12029套合計71130100%/597套B、銷售價格制定各物業(yè)類型銷售均價匯總表物業(yè)類型總套數(shù)建筑面積預(yù)計銷售均價（元/平米）總銷金額多層一期214套23567200047,134,000二期180套19823230045,59

46、2,900小高層一期42套5050230011,615,000二期100套12021260031,254,600聯(lián)排別墅二期32套7113380027,029,400商業(yè)部分二期29套3556450016,002,000合計597套71130/178,627,900根據(jù)我司的調(diào)查結(jié)果表明本項目各物業(yè)類型的銷售均價預(yù)計為： 項目可分兩期開發(fā)，以上是一期銷售均價，由于該區(qū)域尚無商品住宅開發(fā)和對比，因此根據(jù)我司的實(shí)際調(diào)查，結(jié)合新北區(qū)各區(qū)塊銷售均價，初步預(yù)估各物業(yè)一期銷售價格（其中一期建筑約占項目總建面積的40%）。C、銷售周期估算根據(jù)本項目總體規(guī)模，以及常州房地產(chǎn)市場平均銷售速率，我司預(yù)估本項目整體

47、銷售周期為：期數(shù)所占比例建筑面積銷售周期一期40%2861712二期60%4251318由于本市場尚未成熟，因此為了培育市場，相對總體銷售周期將長于成熟市場的平均銷售周期慣例。D、土地、建安成本及總投資額核算項目土地成本為：土地實(shí)際拍賣價格÷項目總建筑面積60000000÷79920=750.75元/項目建安成本為：項目總建筑造價÷項目總建筑面積61157919÷79920=765.23元/其他相關(guān)費(fèi)用：相關(guān)綜合費(fèi)用÷項目總建筑面積20051777÷79920=250.89元/項目基礎(chǔ)樓板價格為：項目土地成本為項目建安成本為其他相關(guān)費(fèi)

48、用（項目各類產(chǎn)品總體平均售價經(jīng)測算預(yù)計為：2379.28元/）750.75765.23250.89=1766.87元/項目總投資成本：由項目總投資預(yù)算表得出項目總投資成本為：141,209,696元E、投資收益估算各物業(yè)類型所占項目收益比例物業(yè)類型總建面積所占收益比例總銷金額多層4339061%92,726,900小高層1707124%42,869,600聯(lián)體別墅711310%27,029,400商業(yè)部分35565%16,002,000合計71130100%178,627,900投資回報比例（總銷售收益-總投資資金）÷總投資資金投資回報為：（178,627,900141,209,69

49、6）÷141,209,696=26.49%結(jié)論：本項目投資回報為26.49%（稅前），如果項目運(yùn)做如測算，則本項目符合正常房地產(chǎn)開發(fā)投資收益率。4、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運(yùn)作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營分析，可以看出，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。A、市場風(fēng)險項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，本項目同一區(qū)位無任何商品住宅，這是既是一個利好，同時也帶來了開發(fā)難點(diǎn)。另一方面