百貨店與購(gòu)物中心的區(qū)別

1、百貨店與購(gòu)物中心的區(qū)別2013-09-27   【J&A微信038期】 一、百貨店與購(gòu)物中心的不同點(diǎn)1.業(yè)態(tài)構(gòu)成不同百貨店是指在一個(gè)建筑物內(nèi)，實(shí)行統(tǒng)一管理，按樓層、區(qū)位和專(zhuān)柜銷(xiāo)售若干類(lèi)別商品，并為便利顧客選購(gòu)提供必要服務(wù)的零售業(yè)態(tài)；購(gòu)物中心是多業(yè)態(tài)多業(yè)種復(fù)合，體現(xiàn)“一站式消費(fèi)”的多功能大型商用物業(yè)，一般是一組統(tǒng)一規(guī)劃的建筑集群，集旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等各種商業(yè)功能于一體。要有寬闊的購(gòu)物通道和良好的動(dòng)線設(shè)計(jì)，充分考慮到來(lái)客的休息和停車(chē)設(shè)施，要通過(guò)環(huán)境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美學(xué)與商業(yè)功用結(jié)合。2.城市功能不同百貨店只是一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，服務(wù)特定商

2、圈的百貨商品選購(gòu)者；購(gòu)物中心是集中眾多商業(yè)資源的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)業(yè)態(tài)整合、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，成為城市或更大范圍的商業(yè)中心場(chǎng)所和物業(yè)旺地，實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)主體定位、城市消費(fèi)文化聚集和地產(chǎn)物業(yè)需求的多種價(jià)值。3.金融功能不同百貨店作為簡(jiǎn)單的流通環(huán)節(jié)，通過(guò)商品銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者和供應(yīng)商的資金周轉(zhuǎn)；購(gòu)物中心作為新興的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，整合了金融、地產(chǎn)、物業(yè)和商業(yè)的龐大產(chǎn)業(yè)鏈條，并且通過(guò)消費(fèi)者的長(zhǎng)期重復(fù)的消費(fèi)行為，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的持續(xù)更新和市場(chǎng)流通。購(gòu)物中心的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是通過(guò)商業(yè)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總收入，為商業(yè)地產(chǎn)投資回收和物業(yè)資產(chǎn)的長(zhǎng)期保值增值的根本利益服務(wù)的，其城市金融功能不可忽視。4.獲利方式不同百貨店主要通過(guò)專(zhuān)柜

3、銷(xiāo)售收入的分成方式獲利；購(gòu)物中心主要通過(guò)分租物業(yè)的租金收入方式獲利。5.運(yùn)營(yíng)管理重點(diǎn)不同百貨店運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)是商品組合和促銷(xiāo)，以聯(lián)營(yíng)專(zhuān)柜經(jīng)營(yíng)為主，少量輔助性獨(dú)立服務(wù)項(xiàng)目配套，采取柜臺(tái)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售相結(jié)合方式，通過(guò)統(tǒng)一收銀，實(shí)施進(jìn)、銷(xiāo)、結(jié)、存管理；購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)是業(yè)態(tài)組合的配置和租戶(hù)管理的效果，并以經(jīng)營(yíng)租戶(hù)為主，通過(guò)物業(yè)、商務(wù)的統(tǒng)一管理，為眾多商家的分散經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造統(tǒng)一營(yíng)造的購(gòu)物環(huán)境和顧客服務(wù)保障體系。購(gòu)物中心里可以包括一家，甚至多家百貨店。6.服務(wù)對(duì)象不同百貨店業(yè)態(tài)是商品買(mǎi)賣(mài)，面對(duì)的是相對(duì)集中的有直接購(gòu)買(mǎi)目的的顧客，經(jīng)營(yíng)的是商品；購(gòu)物中心是物業(yè)出租，管理的是商戶(hù)，經(jīng)營(yíng)的是全客層、潛在購(gòu)買(mǎi)需

4、求的顧客。7.商圈不同百貨店的商圈是比較固定的，社區(qū)型比較多一些，購(gòu)物中心的商圈較廣，客流可以是旅游者，可以來(lái)自全國(guó)，更可以來(lái)自全市。8.物業(yè)體量不同百貨店通常選擇中等規(guī)模物業(yè)，購(gòu)物中心占地面積大，建筑面積大，停車(chē)面積大。9.布局模式不同百貨店以商品島方式布局，場(chǎng)內(nèi)共享空間；購(gòu)物中心多以數(shù)條步行街或回廊式多層布局，其共享空間不僅要通透各業(yè)態(tài)的聚集和互動(dòng)，更要擴(kuò)展到周邊環(huán)境。10.購(gòu)物環(huán)境要求不同百貨店重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)商品展示效果；購(gòu)物中心要求整體氛圍、綜合體驗(yàn)的效果。11.餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)態(tài)比重不同百貨店里通常底商配套的快餐小吃或電子游戲；而購(gòu)物中心的餐飲業(yè)種多樣，大型、特色餐飲比重增大。而娛樂(lè)和休

5、閑項(xiàng)目則形成購(gòu)物中心的主題特色和特定優(yōu)勢(shì)的內(nèi)涵。一般購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)的比例要達(dá)到50:32:18，或者后者更多。12.體驗(yàn)消費(fèi)概念引入百貨店有用品銷(xiāo)售，體驗(yàn)式服務(wù)項(xiàng)目較少；購(gòu)物中心作為業(yè)態(tài)組合的必需，顧客體驗(yàn)式項(xiàng)目較多的，通常會(huì)有健身、運(yùn)動(dòng)、美容、休閑、文化等主題項(xiàng)目進(jìn)駐。13.商務(wù)展覽功能購(gòu)物中心中寬闊的多格局的空間提供了極好的公眾展示及商務(wù)活動(dòng)功能，而百貨店承接群體活動(dòng)的空間有限。觀光游覽功能：購(gòu)物中心因建筑獨(dú)特往往成為城市標(biāo)志性建筑，又因內(nèi)部功能齊全、服務(wù)項(xiàng)目多樣性，環(huán)境美學(xué)價(jià)值高，而成為觀光游覽地。而百貨店的觀光性通常抵于購(gòu)物中心。 二、百貨店商鋪的特點(diǎn)1.百貨店規(guī)模特點(diǎn)百貨

6、店規(guī)模通常在2萬(wàn)平方米左右。 2.百貨店規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)百貨店通常采用35層的多層建筑，對(duì)設(shè)計(jì)荷載做過(guò)多的考慮較少，除過(guò)層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外，商場(chǎng)里面對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，即動(dòng)線布置和公共空間的設(shè)計(jì)都將是百貨店規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要問(wèn)題。 3.百貨店運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)百貨店主要采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的管理模式，由運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目的定位、市場(chǎng)策略、管理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運(yùn)做。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的管理模式有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，便于提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。 4.百貨店商鋪特點(diǎn)商鋪的形式百貨店商鋪基本上都是鋪位形式，個(gè)別百貨店會(huì)將一層某些或某個(gè)鋪

7、面出租或出售給商家，比如寶馬汽車(chē)租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車(chē)展示等。 投資回收形式百貨店鋪位商鋪有的是專(zhuān)賣(mài)店的形式，從空間上相對(duì)獨(dú)立；部分是采取柜臺(tái)的方式；大部分采取開(kāi)放空間內(nèi)專(zhuān)賣(mài)區(qū)的形式，各個(gè)品牌銷(xiāo)售區(qū)只是通過(guò)地塊的劃分有所區(qū)別。百貨店鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營(yíng)業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。 三、購(gòu)物中心商鋪的特點(diǎn)1.購(gòu)物中心規(guī)模特點(diǎn)目前在國(guó)內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，極富市場(chǎng)感召力的超級(jí)購(gòu)物中心項(xiàng)目值得商鋪投資者首先對(duì)它們建立基本的了解，有助于商鋪投資者辨析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。2.購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)購(gòu)物中心項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括購(gòu)物

8、中心項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)對(duì)于項(xiàng)目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為宏觀設(shè)計(jì)，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設(shè)計(jì)、及城市環(huán)境設(shè)計(jì)，將決定購(gòu)物中心項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和市場(chǎng)概念，如果不能實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)，無(wú)疑其設(shè)計(jì)是失敗的，投資商、開(kāi)發(fā)商將承受因此造成的損失。也許讀者會(huì)提出問(wèn)題，為什么規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)購(gòu)物

9、中心如此重要？原因很簡(jiǎn)單，購(gòu)物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，客流量大，所面對(duì)的兩級(jí)客戶(hù)零售商、消費(fèi)者有復(fù)雜的需求組合，這些對(duì)購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了要求?？傊?，購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念和市場(chǎng)理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類(lèi)型零售商所帶來(lái)的復(fù)雜需求，這些就是購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的特點(diǎn)。 3.購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)絕大多數(shù)購(gòu)物中心采取運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)的管理方式，很少購(gòu)物中心采取出售商鋪的方式。購(gòu)物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。當(dāng)然有一些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)碰到這種情況：看好某個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項(xiàng)目整體出售給投資機(jī)構(gòu)，首先解決開(kāi)發(fā)資金需求，在項(xiàng)目建設(shè)完成并投入運(yùn)營(yíng)后，再回購(gòu)的方式進(jìn)行購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)。這種購(gòu)物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對(duì)的主要客戶(hù)對(duì)象是投資機(jī)構(gòu)，較少散戶(hù)投資者。 4.購(gòu)物中心商鋪的特點(diǎn)商鋪的形式購(gòu)物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾萬(wàn)平方米不等。 投資回收形式購(gòu)物中心牽涉到的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專(zhuān)賣(mài)店、娛樂(lè)設(shè)施、餐飲設(shè)施等。不同規(guī)模的購(gòu)物中心里面的業(yè)態(tài)類(lèi)型有多有少，其中超級(jí)購(gòu)物中心里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)