萬科集團總包招標的反思及經(jīng)驗總結(jié)

1、第1頁集團合約管理部 總包招標的反思及經(jīng)驗總結(jié)總包招標的反思及經(jīng)驗總結(jié)第2頁主要內(nèi)容n 項目工程概況n 總包招標發(fā)展趨勢n 清單招標模式下的技術標和商務標n 清單招標模式對全過程咨詢造價的影響n 清單模式對施工過程中形象進度勞動力的影響 n 清單招標模式對成本控制的影響n 清單招標模式對施工單位選擇的要求n 清單招標可以降低陰陽合同帶來的風險n 清單招標模式和費率招標模式的優(yōu)缺點分析n 總結(jié)分析第3頁項目工程概況n 工程概況簡介：工程概況簡介：n工程名稱：常州景瑞曦城項目三期總包工程n工程地點：位于常州鐘樓經(jīng)濟開發(fā)區(qū)茶花路以西、香樟路以南n工程規(guī)模：本項目三期建筑面積約7.9萬平方米（暫估），

2、其中一標 段為34202M2，一標段為3、2、16商業(yè),二標段為44861M2, ,二標段為4、5，及16部分商業(yè)、17商業(yè)，共6棟（含獨立商業(yè)）。n招標單位： 常州景申置業(yè)有限公司 n招標方式： 企業(yè)內(nèi)部版清單招標模式 第4頁總包招標發(fā)展趨勢n 工程量清單招標方式是每個開發(fā)商向國外或港臺接軌的一種發(fā)展趨勢，這一本身就說明必須把價格的決定權(quán)逐步交給施工企業(yè)、交給建筑市場，并最終通過市場來配置資源，決定工程價格。n 工程量清單計價有利于將工程的“價”與“量”緊密結(jié)合起來。首先他更有利于開發(fā)商對成本的預先控制,對最終的成本控制更有把握,同時也大大降低了勞動量.其次體現(xiàn)了中標企業(yè)的整體實力。實行工程

3、量清單招標要求施工企業(yè)必須跟著市場轉(zhuǎn)，只有熟悉市場才能報出合理的價位。由施工企業(yè)自主報價，不僅是將定價權(quán)交給施工企業(yè)，同時也向施工企業(yè)提出了更高的要求，促使施工企業(yè)在激烈的市場競爭中，加強成本管理，降低工程造價。 第5頁清單招標模式下的技術和商務標如何分析（1）n首先我們要了解采用清單模式下招標，什么樣的施工方案、技術、什么樣的施工內(nèi)容，施工步驟，就相對是什么樣的價格。而對技術標的方案、施工技術要求筆者認為要求更嚴，因為它直接反映在今后的報價中， 對技術標的分析主要考慮如下幾點： 對技術、方案的編制合理性。 對場地平面的布局合理性。 對施工措施的合理性。 對工期的安排合理性。 對項目班組人員配

4、置的合理性。第6頁清單招標模式下的技術和商務標如何分析（2）n以常州項目三期總包招標為例，投標單位編制的技術方案與現(xiàn)場實際情況有很大的差距,鑒于此我們對技術標方面的主要問題展開如下談判： 技術標中缺少各工種的針對性施工方案及施工技術措施，整個技術標泛泛而談,或?qū)κ┕し桨讣笆┕ぜ夹g措施針對性不強；技術標中平面圖未標明現(xiàn)場辦公場地位置；缺少卸料平臺的側(cè)向限位的安全重要保證；缺少懸挑腳手架，在施工當層外腳手的施工保護措施；缺少針對后澆帶的做法；技術標中未明確對各專業(yè)分包及甲方指定分包工程的分包管理和配合范圍及職責,及對成品的保護措施。n效果效果 通過詢標,同時要求他們再次深入施工現(xiàn)場實地踏看，后續(xù)的

5、技術施工方案基本能滿足要求。n 原因原因 因為技術標是反映的施工單位的自身的施工能力,企業(yè)的技術實力,同時采用清單計價模式后,特別是施工措施這塊，要反映到商務報價中去的，對造價的影響是很大的,它不同于定額方式。第7頁清單招標模式下的技術和商務標如何分析（3）n商務標是每家施工企業(yè)與開發(fā)商重點關注的部分,對施工企業(yè)來說采用的方法與策略通常是采用不平衡報價法。不平衡報價法。n以常州項目為例：對商務標分析如下： 各投標單位編制的清單凌亂無章，甲方將結(jié)合咨詢單位編制的清單與各投標單位的量經(jīng)比較后重新梳理，重新統(tǒng)一了量。各投標單位的措施費均未按措施費清單要求進行詳細分析報價，要求各投標單位需按甲方要求對

6、所報措施費欄目報價部分要求詳細的分析表，量與單價的組成。特別是要對安全文明費、施工措施費、臨時設施包干費、保險包干費、乙方在投標文件中未報列的，但實際施工中產(chǎn)生的技術措施費（如施工用設備基礎等）、各種檢驗及試驗包干費、大型施工機械、設備進出場及使用包干費、腳手架、施工用水用電包干費、配合施工包干費、機械使用（垂直運輸機械費）、工程超高費施工增加費等施工措施費的價格進行詳細分析報價，要求按工程實際情況對施工措施費有針對性的進行報價。 要求各投標單位嚴格按照業(yè)主的要求合理報價，要求投標單位在成本分析時如用江蘇04版定額分析，則合理考慮定額中所含的損耗率。第8頁清單招標模式下的技術和商務標如何分析（

7、4）商務報價中，對綜合單價的分析，影響報價的主要在例如：C30砼混凝土板材料價與綜合單價聚氨脂防水綜合單價鋼筋的綜合單價磚砌體的綜合單價人工、機械臺班偏高等防水涂料綜合單價WP20踢腳線綜合單價配電箱、柜等甲供，投標單位報價明顯偏高。弱電箱按詢標文件界面報價，個別子項偏高。潛水排污泵及控制箱甲供，應無供應價，安裝偏高。電線電纜供應價偏高，電線穿線管PVC20安裝價偏高，SC100管供應及安裝價都偏高等。第9頁清單招標模式下的技術和商務標如何分析（5）n 效果效果： 通過詢標，對報價明顯不合理的要求投標單位作出合理解釋，比如鋼筋綜合單價、當?shù)氐娜斯べM、安裝配電箱價格、再如重點關注的措施費這欄目，

8、取得了一定的效果，例如：一標段措施費從最高時的516萬到中標價時的410萬，二者相差106萬。二標段措施費從最高時的697萬到中標價時的470萬，二者相差227萬。n 分析分析： 筆者認為這二個標段的措施費總共在750到800萬是比較合理的范圍。這次二個標段共為880萬，但筆者認為還沒達到最理想的效果。原因在于投標單位認為，由于我們采用清單總價包干形式，市場行情波動大，沒法預估預判，對于他們來說存在很大的風險，同時也考慮了企業(yè)的自身實力而采取的報價，不肯在降?？梢娂词刮覀兌€標段，兩家相對合理最低價中標單位也有一定的保守，誰也不肯冒更大的風險，這的確是我們作為業(yè)主單位今后的難點。第10頁清單招

9、標模式下的技術和商務標如何分析（6）n與一、二期招標的對比情況與一、二期招標的對比情況這里筆者簡單的闡述下本次三期清單招標與一、二期的定額招標的對比情況說明。一、二期的總包部分其實還存在變數(shù)，因為他最終要按實結(jié)算的，材料受市場的波動也大，在決算沒出來之前，沒法判斷，實際成本是多少，而三期基本明確了總包部分的實際成本，變動的幅度今后不大，也更能修正與確定成本指標。這里以總包部分為例見下表：說明：一，二期僅僅是住宅部分，還沒包括地下車庫，及商業(yè)部分的，而三期不僅僅是住宅，還包括了商業(yè)、地庫所有關于由總包施工的部分。項目常項目常州曦城州曦城一期二期三期面積M2總成本萬元單位元面積M2總成本萬元單位元

10、面積M2總成本萬元單位元一、住一、住宅宅82696.967976.13964.555216.415199.25941.6179066.617569957.291.1 總總包部分包部分82696.967976.13964.555216.415199.25941.6179066.617569957.29第11頁清單招標模式對全過程咨詢造價的影響n 景瑞地產(chǎn)現(xiàn)正開發(fā)的項目共計7個,大部分項目請了招標咨詢公司全程控制,費用支出很大,按面積的分攤要達到7-8元/M2左右,就拿羅店項目為例咨詢費為73.677萬, 面積分攤為5-6元/M2左右。通過接觸筆者認為效果并不是最好,跟我們的要求相去甚遠。主要原因

11、是：項目當初開發(fā)圖紙的不到位或只是在方案設計階段,無法滿足招標條件的要求,加上時間的緊迫,我們不得不采用定額按費率招標的方式,進行招標。特別是針對于總包招標部分,這樣務必產(chǎn)生了在施工過程中每次多要對量的計算與對價格的核定,及最終的竣工決算,這加大了咨詢單位的勞動量另項目開發(fā)基本多在2-3年以上的周期,所以咨詢費用降下來的可能性不大。n現(xiàn)以常州三期總包招標為例,三期的總建筑面積在7.91萬M2：前期只是請造價咨詢單位按清單的格式編制了工程量清單。 其次最主要的還是節(jié)約了成本,比如本次清單編制費共計22萬左右,按面積分攤才2.78元/M2,這即降低了成本,又節(jié)省了勞動力,筆者認為這是今后值得推薦的

12、。第12頁清單模式對施工過程中形象進度勞動力的影響n常州三期采用清單招標方式定標后筆者認為對今后在施工中可以大大節(jié)約成本合約部及現(xiàn)場工程師的勞動強度,把更多的精力投入到其它事物中去。如把主要精力放在采購招標、合約管理、成本合同臺帳的完善。作為現(xiàn)場項目部可以重點放在對總包與分包商的協(xié)調(diào)管理,工程質(zhì)量的管理等方面。與定額相比主要體現(xiàn)在如下優(yōu)勢: 減少了合約部每月的形象進度付款對工程量的計算,雙方對定額套用理解不同引起的爭議。n比如我們常州項目一期與二期都是采用2004定額作為決算的依據(jù),在每月施工單位申報形象進度款，和現(xiàn)在的決算階段,合約部會同項目工程部每次多要去現(xiàn)場測量審核，工作即費時又費力,這

13、還只是完成了第一步,工程量統(tǒng)計完了之后,又要與施工單位核量,及核對定額單價,核對材料價格,每次多是爭得面紅耳赤,浪費了大量時間。而三期經(jīng)高管的決策,三期用清單招標總價包干，降低了勞動強度，只要按合同約定的節(jié)點計算與支付，增加了合約部的辦事效率。 n小結(jié)：小結(jié)：合約部作為一個部門它管理著合約,成本控制,及與其他部分的溝通協(xié)調(diào).我們通過采用清單招標閉口總價模式,節(jié)約了或合理利用了時間,當然前期在招標過程中是比較辛苦點,如要清單量的計算,每次的詢標,價格的談判,及最終商務合同的談判,每疏忽或走錯一步那對帶來的損失后果是不堪設想的,因為它畢竟是總價包干形式的.但對中后期相對是比較省心點的,也省力點,可

14、以騰出時間把精力用在其它的事情上去,正正做到好鋼用在刀刃上。第13頁清單招標模式對成本控制的影響（1）n每個項目在拿地方案階段,多要建立目標成本,等施工圖齊全,通過對目標成本的修正,建立最終的成本指標。清單計價固定合同總價或固定綜合單價模式，特別是在建安這塊,如沒有其他的因素外,由于采用了圖紙包干與固定總價包干形式,到項目竣工最終決算基本上就與成本指標相匹配,無非就是多了點在圖紙中無法反映的簽證項目,筆者認為即使超成本指標也不會太多的。 以本次常州項目三期招標為例: 常州項目一號地塊共分三期,其中一,二期為用江蘇2004定額形式招標的最終按實結(jié)算.三期采用了我們企業(yè)內(nèi)部自編的清單形式招標的,且

15、總價包干形式.一期現(xiàn)在與施工單位決算階段,嵌有大量的簽證產(chǎn)生，費時費力費財。三期用清單為計價方式,因為采用了固定總價包干,特別是建安這塊對成本指標的修正具有實實在在的指導意義,主要體現(xiàn)在,以下幾點:n 及時對比原指標的科目,修正原訂立的成本指標,因為采用固定總價包干,對今后指標的變動或影響不會很大。n 反過來成本指標的訂立,又會督促在施工過程中由于市場波動的變化對造價的影響,如市場材料的波動,和讓在現(xiàn)場的管理人員時刻按成本指標制定的價格來監(jiān)督與管理施工企業(yè),而不會因采用了定額計價形式,有那么一種反正以后按實結(jié)算的,現(xiàn)在誰也講不清楚,成本指標的設置不一定準確那種僥幸心理。對于成本指標與最終的決算

16、還是可以預判的,且通過項目經(jīng)驗的積累,為成本指標的制定建立提供可參考的歷史數(shù)據(jù)庫,做到正確的把成本控制在成本指標之內(nèi)。第14頁清單招標模式對成本控制的影響（2）n本次三期總包招標與成本指標比較如下本次三期總包招標與成本指標比較如下(僅已總包招標為例僅已總包招標為例)項目項目基數(shù)基數(shù)三期成本指標三期成本指標三期清單實際招標價三期清單實際招標價建筑面積建筑面積實際總成實際總成本本(萬元萬元)單位面積造價單位面積造價元元/m2建筑面積建筑面積實際總成實際總成本本(萬元萬元)單位面積造價單位面積造價元元/m2一、住宅一、住宅7926.76 7784.32 1.1 總包部分總包部分5581.74 983

17、.15 669106382.27 972.77 1.1.1 主體建安住宅建筑面積56774.00 5581.74 983.15 669106382.27 972.77 1.1.2 現(xiàn)場簽證住宅建筑面積56774.00 669101.1.3鋼結(jié)構(gòu)線條住宅建筑面積56774.00 66910二、地下機動汽車庫二、地下機動汽車庫2850.3301.421057.492850.30 460.47 1615.51 2.1 地下機動汽車庫（總包部分）2850.3301.421057.492850.30 460.47 1615.51 2.1.1 主體建安2850.3301.421057.492850.30

18、460.47 1615.51 2.1.2 現(xiàn)場簽證第15頁清單招標模式對成本控制的影響（3）2.2 地下機動汽車庫（分包部分）2850.30 91.72 321.80 2.2.1 消防工程2850.30 29.74 104.35 2.2.1 暖通工程2850.30 17.13 60.09 2.2.3 土方2850.30 34.90 122.44 2.2.4 基坑圍護 2850.30 9.95 34.92 五、商業(yè)五、商業(yè)2043.60 1057.49 849.86 913.27 5.1 商業(yè)（總包部分）商業(yè)建筑面積19325.0 2043.60 1057.49 9305.71 723.35 7

19、77.32 5.2 商業(yè)（分包部分）商業(yè)建筑面積9305.71 126.51 135.95 5.2.1 消防工程商業(yè)建筑面積9305.71 126.51 135.95 第16頁清單招標模式對成本控制的影響（4）n分析分析： 從以上表格中我們看出原先的成本指標的制定與實際招標下來的情況是有偏差的,且原指標中不能正確反映現(xiàn)在的真實情況，而通過清單招標在接下來按照清單招標的價格調(diào)整的成本指標中,我們可以預判到即使今后工程現(xiàn)場出現(xiàn)某些情況,只要不是大的物業(yè)形態(tài)的調(diào)整，基本上超經(jīng)修正后的成本指標不會太多。第17頁清單招標模式對施工單位選擇的要求n常州作為三線城市，有它的局限性，當?shù)氐氖┕て髽I(yè)基本上多是二

20、級的，少有壹級企業(yè)，且當?shù)鼗旧蠜]大的項目，大項目基本有外來的城市來開發(fā)，及外面的施工企業(yè)施工，如全部利用當?shù)氐氖┕て髽I(yè)，存在資源的不夠，且施工力量存在不足。同時集團為盡快落實預售許可證及常州曦城項目進度開發(fā)計劃的要求，三期施工總承包招標提前啟動，因此根據(jù)公司下達的總承包單位應具有的標準，筆者認為考察的重點應該在如下幾點：企業(yè)具有良好的施工資質(zhì)企業(yè)具有良好的信譽和口碑機械設備配備比較齊全和配置的施工團隊技術力量雄厚近年來施工業(yè)績顯著曾經(jīng)施工項目施工質(zhì)量較好有積極的服務意思和合作意向項目經(jīng)理的技術能力與實際經(jīng)驗項目經(jīng)理的管理水平，班組的實際安排項目經(jīng)理以往做過的類似項目n簡要分析簡要分析 筆者認

21、為在滿足與具備施工資質(zhì)的條件下，應考慮到施工總承包地社會品牌與效應，同時，對現(xiàn)場項目經(jīng)理的業(yè)務水平，組織能力，管理能力，實際做過的類似項目這幾點是最為關鍵的，在沒有其它因素的前提下項目的優(yōu)良與合格體現(xiàn)了項目經(jīng)理與及其帶領的管理班組的水平。第18頁清單招標可以降低陰陽合同帶來的風險（1）n “陽合同”指針對招標工程參與政府備案的施工合同，“陰合同”指的是雙方當事人“私下”簽訂的合同，且對備案合同作實質(zhì)性變動的未備案的合同，一般冠名為“補充協(xié)議”或“補充合同”，這里就存在一定的風險，因為國家明確規(guī)定“陰合同”不能作為最終的結(jié)算依據(jù)。這就給我們業(yè)主單位在辦理政府備案合同即“陽合同”時要格外的仔細與小

22、心，以便萬一與施工單位有爭議時，盡量把風險降到最低，以我們常州項目三期總包招標為例。n 我們這次采用清單招標筆者認為清單招標在合同中給業(yè)主單位帶來的有利點是： 我們常州三期總包項目是清單閉口總價合同，設計或簽證今后如沒大的變化，那么基本上就是今后的決算價，所以在辦理政府備案合同時，我們盡可能降低合同標的，最好少于雙方內(nèi)部合同15以上，以避免今后可能存在的糾紛，即使在雙方的官司中，由于政府備案合同的存在對我們起到保護作用。其次在合同中明確總包實際施工的范圍與工作內(nèi)容，避免工作界面不清帶來的扯皮現(xiàn)象。第19頁清單招標可以降低陰陽合同帶來的風險（2）由于最近幾年市場材料行情波動大，我們在內(nèi)部合同中材

23、料這塊是如下規(guī)定的：如主體結(jié)構(gòu)施工期間鋼筋、商品砼單價算術平均值變動在如主體結(jié)構(gòu)施工期間鋼筋、商品砼單價算術平均值變動在+5-2%之間（含之間（含5%及及2%），則鋼筋、商品砼中標價不調(diào)整；變動幅度在），則鋼筋、商品砼中標價不調(diào)整；變動幅度在+10%+5%之之間（含間（含+10%），則超出部分雙方平攤風險；增幅大于），則超出部分雙方平攤風險；增幅大于+10%，或者跌幅超過，或者跌幅超過-2%，則超出部分完全由甲方承擔或受益。，則超出部分完全由甲方承擔或受益。因為這部分雙方的約定在備案合同即“陽合同”中國家規(guī)定是不允許出現(xiàn)，要按市場行情價計算的，因為這體現(xiàn)了雙方的不平等，所以清單招標“陽合同”價

24、一定要小于“陰合同”價，盡量降低我們業(yè)主方的風險。而如果雙方是用定額形式約定的計價方式那么必將采用中準價形式計價，現(xiàn)在的趨勢材料基本上多是上漲的，用定額計價形式總價最終按實調(diào)整，加上材料上漲的因素，這務必增加了我們的成本及對成本的總控制沒法預先判斷，最終也影響到我們的銷售價。當然以定額計價形式的招標在時間上是比較快的，特別是采用費率招標，體現(xiàn)了它的優(yōu)勢，但筆者認為可是在對成本控制方面體現(xiàn)不了優(yōu)勢，且對今后的成本控制與管理帶來比較多的麻煩。n由此筆者認為今后的所有總包或分包招標建議全部采用清單總價包干形式 。第20頁清單招標模式和費率招標模式的優(yōu)缺點分析（1）n 隨著建筑行業(yè)的規(guī)范，及招標模式與

25、國際的接軌，我們現(xiàn)在越來越多采用清單招標形式。原先的采用的定額計價形式今后將逐步取消，定額的弊端在于：它的計價形式是綜合性的定額，定額子目里面包含了全部工作內(nèi)容，不能客觀反映工程的實際情況定額的局限性在于，由于定額的每次編制后多要用好幾年，而建筑市場在不斷更新與改進，新技術，新工藝，新產(chǎn)品的不斷更新與推廣，務必使得定額的過時、失效，它不能準確的反映在新形式下的造價與成本控制。以定額為計價的，往往定額里所含的含量較高，即損耗率，在實際工作中其實是用不了這么多的，這往往造成對于業(yè)主單位來說成本的增加。 每省每市都有各自不同的定額，且差異很大，而隨著市場的不斷擴大，異域開發(fā)的企業(yè)越來越多，這造成了大

26、量的造價成本控制工程師對異地定額的不熟悉，對當?shù)厥袌龅牟涣私?，進而無法準確判斷與控制成本及造價管理。 第21頁清單招標模式和費率招標模式的優(yōu)缺點分析（2）n采用清單形式對于這樣的風險要小些，且采用市場報價形式，可以同市場平均價相比較。采用清單計價形式的優(yōu)點在于：工程量清單為投標單位提供了公平競爭的機制，由于工程量清單作為招標文件的組成部分，包括了擬建工程的分部分項項目、措施項目、其它項目和相應數(shù)量的明細清單，由招標人負責提供，投標人在招標圖的基礎上可以對招標人的清單作補充增或減，從而有效的保證了投標單位競爭基礎的一致性。同時，由于工程量的統(tǒng)一提供，簡化了投標報價的計算過程，節(jié)省了時間，減少了不

27、必要的重復勞動。采用清單招標模式前期是辛苦的，如計算量的繁重，時間的緊湊，對量的準確性要求高，但在中期與后期的結(jié)算過程中是比較省事的，在過程中按合同約定的工程進度節(jié)點，劃分與統(tǒng)計量，而綜合單價是固定的，也避免了不必要的爭議。 投標單位通過競爭，按照清單招標確定的中標價，在不提高設計標準或設計變動情況不大的前提下，投標價與最終結(jié)算價是基本一致的，這對于我們業(yè)主單位來講這更能控制工程的成本，對因成本帶來的不確定因素而影響對銷售價格的定位，對市場的判斷不是最大，同時也為成本控制提供了準確、可靠的依據(jù)。第22頁清單招標模式和費率招標模式的優(yōu)缺點分析（3）n 當然用清單招標也存在一定的問題：工程量清單編

28、制質(zhì)量不高，在招標過程中，由于業(yè)主單位時間往往比較緊，要求加快確定施工單位的速度，在編制清單中量不夠準確，清單項目劃分不合理，對圖紙了解不夠及工程量計算錯誤，量多算或清單漏項等方面。 有經(jīng)驗的投標單位在投標中會采用不平衡的報價法，在追求總價不變的情況下，通過對招標圖紙的熟悉與深入了解，在清單中可能存在量多算或量少算，或今后存在設計變更及業(yè)主明確部分子項今后要調(diào)整的，在有把握的前提下量多算的適當調(diào)低綜合單價，量少算的則提高綜合單價或在不明朗的前提下干脆提高綜合單價，只要最終總價控制在范圍之內(nèi)就可以了。而清單招標為固定中標價包干，或至少綜合單價包干，這種情況往往造成今后成本的增加及成本的難以控制，

29、所以招標時因盡量圖紙工程量算準確，招標圖紙與施工圖紙相一致，施工界面與施工包含的內(nèi)容要清晰明確。第23頁清單招標模式和費率招標模式的優(yōu)缺點分析（4）n 以我們常州項目三期總包招標為例：我們這次招標作為今后集團采用清單模式的一種方向，今后將逐步淘汰以定額為計價的模式，這次以中海清單的招標文件為藍本，融合我們集團自有比較好的招標文件統(tǒng)一編制了以清單為基礎的招標文件，我們這次招標采用的方式經(jīng)過招標小組大家集體討論，引入競爭機制：第一輪讓施工單位按我們提供的招標圖自行計算工程量，第二步我們通過各家投標單位的工程量與我們項目上自身請造價咨詢單位計算的工程量作對比，盡量減少誤差，接著統(tǒng)一量且工程量圖紙內(nèi)是

30、包干的，然后要求投標單位進行第二輪報價，這樣通過各家單位的相互間的競爭看投標單位是否高估多算量。 同時經(jīng)過與咨詢單位的對比也檢驗了造價咨詢公司對工程量清單計價的熟悉程度，業(yè)務水平，業(yè)務能力的反映。從實際效果看來，這種方式是可以提倡的，至少在工程量上我們是有了一定的把握，與判斷。第24頁清單招標模式和費率招標模式的優(yōu)缺點分析（5）n 定標：定標：通過各輪的詢標，尋求合理低價中標單位。根據(jù)商務開標的實際分析，按最低合理總價中標的原則確定一標段為南通海州，總價為3230萬。而二標段，海州報價為4310萬，次低報價單位為南通四建為4339萬，二者共相差29萬元左右，如按最低價中標原則，應全部為海州中標

31、，但考慮到海州未與我們單位合作過，為了防范施工過程中的風險，同時考慮到施工單位的資金問題，機械設備，勞動力的安排，材料的周轉(zhuǎn)等，鑒于上述分析，所以一致決定二標段中標單位為南通四建。 而其它投標單位如：一標段中建四局六公司，二標段中建四局六公司、龍信集團其商務報價均很高。第25頁清單招標模式和費率招標模式的優(yōu)缺點分析（6）n具體中標單位報價見下表：n第四次開標商務報價分析表景瑞曦城三期總包一標段二標段南通海州南通四建1措施費410000047000002土建總價24700000343000003安裝總價350000043900004合計32300000433900005工期6006506一標段面

32、積34202448617經(jīng)濟指標944.38967.2第26頁清單招標模式和費率招標模式的優(yōu)缺點分析（7）n 在過程中其它不是最清晰的地方：在過程中其它不是最清晰的地方：比如我們指標中高層與商務拆分的不是最清晰，且機電與土建也沒有拆分，筆者認為與我們本次三期清單招標比較的意義不是最大。因為在指標中反映不出工作界面，及所包含的內(nèi)容，比如土建主體是多少，安裝是多少，其次高層部分的裙房在指標中是放在商業(yè)部分里面的，嚴格意義上說與真正的商業(yè)還是有區(qū)別，再次指標的面積也存在一定的誤差，住宅高層部分與商業(yè)部分多有，且拆分的比例也不準確，這對我們想通過指標來控制造價會帶來一定的誤判。n 建議：建議：今后全部采用清單招標方式后，在制定成本指標時，應按清單的格式制定，指標拆分因更加要清晰明朗，特別是對于總包部分在指標劃分是土建與機電應嚴格分離