物業(yè)項目拓展辦法(共7頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上物業(yè)項目拓展辦法 以下是XX公司的物業(yè)項目拓展辦法，供讀者參考。第1章 總則第1條 目的為拓展市場拓展工作，實現(xiàn)公司市場拓展目標，特制定本辦法。第2條 適用范圍本辦法適用于物業(yè)項目拓展工作全過程的管理。第2章 管理職責與分工第3條 市場拓展部經(jīng)理職責市場拓展部經(jīng)理在物業(yè)項目確立過程中所擔負的職責如下。1 負責確定物業(yè)項目的市場拓展目標，并對物業(yè)項目方案、投標書等進行審核，報總經(jīng)理審批。2 組建物業(yè)項目投標小組，并確定小組負責人（一般為市場拓展主管，有時由市場拓展部經(jīng)理兼任）。第4條 市場拓展主管職責市場拓展主管在物業(yè)項目拓展過程中所擔負的職責如下。1 負責對收集整合后

2、的市場信息進行分析、判斷并確定物業(yè)項目。2 組織安排人員針對物業(yè)項目進行詳細調(diào)察，根據(jù)調(diào)查后的情況判斷是否進行投標。3 項目考察后進行工作總結(jié)，并對談判結(jié)果進行判斷，確定是否應(yīng)該簽訂合同。第5條 市場拓展專員職責市場拓展專員在物業(yè)項目拓展過程中所擔負的職責如下。1 負責項目標書編寫檢查、答辯準備工作，并對答辯過程中發(fā)生狀況進行及時處理；陪同項目考察人員進行實地考察，進行談判，雙方達成一致后簽訂合同。2 對收集到的信息進行篩選、匯報，制定項目考察相關(guān)注意事項并通知相關(guān)部門。3 負責定期收集相關(guān)市場信息，并在確定市場拓展項目后針對項目的開發(fā)商、業(yè)主以及競爭對手進行詳細的調(diào)查。第3章 物業(yè)項目拓展程

3、序第6條 確定物業(yè)項目拓展目標經(jīng)營管理部經(jīng)理制定公司項目拓展計劃，市場拓展主管根據(jù)此計劃確定物業(yè)項目拓展目標，制定物業(yè)項目具體應(yīng)滿足的要求與標準，并上報部門經(jīng)理審批。第7條 收集物業(yè)項目市場信息市場拓展專員以定期市場調(diào)查、與客戶進行聯(lián)絡(luò)或經(jīng)相關(guān)單位與個人介紹等多種方式進行物業(yè)項目市場信息的收集工作。一般收集到的信息分為原始信息與二手信息，具體區(qū)別如下表所示。物業(yè)項目市場信息列表信息種類來源特點原始信息通過調(diào)查問卷而獲得的信息1 最為客觀、真實2 需要大量經(jīng)費以及專業(yè)人才通過實地考察所了解到的信息二手信息政府機關(guān)、房地產(chǎn)管理機構(gòu)、金融機構(gòu)所統(tǒng)計、公布的資料、公報、內(nèi)參等1收集容易、花費少2時效性

4、、準確性、可靠性差物業(yè)管理協(xié)會、機構(gòu)團體所公布的資料研究機構(gòu)所提供的資料廣告代理商、電視、報紙、雜志等媒體發(fā)布的信息公共圖書館所儲藏的資料及提供的關(guān)于物業(yè)市場的資料第8條 信息篩選、確定目標項目1 信息篩選、匯總。市場拓展專員對所收集到的項目相關(guān)信息按照準確性、時效性、可靠性的原則進行分析、篩選、匯總，并上報市場拓展主管。2 確定拓展目標項目。市場拓展主管根據(jù)拓展專員匯總的項目信息進行分析，考慮其是否符合物業(yè)公司項目拓展的總體目標，并考慮合作的可能性，最終確定市場拓展目標項目，并上報市場拓展部經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批。第9條 掌握拓展項目相關(guān)信息1 市場拓展主管在部門經(jīng)理對項目審批通過后，安排部門

5、優(yōu)秀的市場拓展專員對擬拓展的物業(yè)項目相關(guān)的各種情況進行詳細調(diào)查，具體調(diào)查內(nèi)容如下表所示。物業(yè)項目情況調(diào)查表調(diào)查對象調(diào)查內(nèi)容開發(fā)商政府開發(fā)商各地區(qū)政府對物業(yè)管理的重視程度、是否有地方保護主義思想等房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)和資歷、開發(fā)項目數(shù)量、項目質(zhì)量、品牌知名度物業(yè)項目位置、價格、配套、項目質(zhì)量、交通狀況、城市規(guī)劃、項目規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、戶型設(shè)計、銷售情況、停車位數(shù)量、物業(yè)管理業(yè)主/物業(yè)人收入水平、文化水準、安全需求、環(huán)境需求、服務(wù)需求、精神需求、物業(yè)保值競爭對手從事物業(yè)管理時間、管理規(guī)模、管理物業(yè)的結(jié)構(gòu)類型、專業(yè)化程度、綜合因素2 在調(diào)查競爭對手前要了解競爭對手是優(yōu)劣，由市場拓展主管指

6、定競爭對手作為參照物進行調(diào)查，根據(jù)本物業(yè)公司目前現(xiàn)有狀況或預(yù)期目標進行比較，要從多方面盡可能全面掌握項目信息，了解開發(fā)商的實力和主要目的。3 市場拓展主管根據(jù)調(diào)查、分析后所得出的結(jié)果來確定是否接手，以及采取哪種方式接手。4 明確項目拓展目標后，市場拓展主管組織相關(guān)人員進行實地考察，為投標方案構(gòu)思打下基礎(chǔ)。第10條 制定項目方案、投標書等文件1 市場拓展部經(jīng)理組建投標決策小組，挑選項目方案、項目負責人、標書編寫人員，對編寫人員進行合理分工，相互協(xié)作撰寫標書，審查后，報總經(jīng)理審批。2 投標書的主要內(nèi)容包括以下13個項目。（1） 綜合說明目標物業(yè)概況（2） 本公司概況、經(jīng)營管理過的物業(yè)項目。（3）

7、對目標物業(yè)投標的意圖。（4） 對目標選擇的管理模式。（5） 物業(yè)管理經(jīng)營宗旨、方針、內(nèi)容。（6） 對目標物業(yè)進行管理的組織架構(gòu)及人員編制。（7） 管理、技術(shù)、操作等各類人員的培訓(xùn)。（8） 目標物業(yè)管理服務(wù)費用測試。其測試內(nèi)容主要包括五點，如下表所示。物業(yè)服務(wù)費用測算內(nèi)容表費用測算項目具體內(nèi)容1前期介入發(fā)生的費用辦公設(shè)備購置費、清潔設(shè)備購置費、安全保衛(wèi)設(shè)備購置費、綠化設(shè)備購置費、工程設(shè)備購置費、通信設(shè)備購置費、商務(wù)設(shè)備購置費等2第一年度物業(yè)服務(wù)費用管理服務(wù)人員的工資、福利費、辦公費、綠化清潔費、培訓(xùn)費、招待費、郵電通信費、維修費等3物業(yè)所具有的各項經(jīng)營項目的收入預(yù)算各項收入、利潤分配等 （續(xù)表）

8、4年度能源費用包括水費、電費等5年度經(jīng)營管理指出費用人員費用、辦公及業(yè)務(wù)費、維修消耗費等（9） 目標物業(yè)的前期介入。（10） 建立的目標物業(yè)管理的各項規(guī)章制度，主要包括業(yè)主管理制度、崗位責任制度、內(nèi)部管理運作制度、服務(wù)管理制度等。（11） 各項管理承諾，包括管理指標的承諾、無償便民服務(wù)措施及社區(qū)文化的開展等的承諾。（12） 提高物業(yè)管理服務(wù)水平的新設(shè)想。（13） 我公司愿意承受的相關(guān)獎懲，即向開發(fā)商（或業(yè)委會）承諾自己有能力、有決心管理好該物業(yè)，并表示如果管理不好愿接受懲罰。3 編制投標書時應(yīng)遵守下列要求。標書內(nèi)容要有針對性、可操作性，要體現(xiàn)本公司的優(yōu)勢和專業(yè)水平，順應(yīng)該小區(qū)業(yè)委會的醫(yī)院，標書

9、的文字要言簡意賅、真誠可信。第11條 投標答辯1 項目負責人在招標答辯前，應(yīng)做如下準備工作。（1） 分析評委可能提出的問題，做好答辯提綱。（2） 準備一些能體現(xiàn)公司物業(yè)管理特色的資料。（3） 對競爭對手進行深入調(diào)察分析，充分了解其優(yōu)劣勢，并對比己方的優(yōu)劣勢。（4） 自行模擬訓(xùn)練，主要是對陳述提綱、答辯總結(jié)及答辯人對儀表、聲音、動作等進行訓(xùn)練，及時發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。2 現(xiàn)場答辯，由項目負責人根據(jù)答辯流程進行人員組織、安排，并對突發(fā)狀況進行穩(wěn)妥性處理。第12條 接待物業(yè)項目考察事宜1 成為中標候選方后，進行考察準備公司成為中標候選方后，部門經(jīng)理英語相關(guān)部門經(jīng)理進行溝通，做好招標方考察仟的準備工作。

10、市場拓展專員制定項目考察接待有關(guān)事項并告知相關(guān)部門進行了解，以便中標方進行暗訪考察時能給柒劉霞良好的印象。2 項目考察接待項目負責人在了解中標方具體考察時間后，進行相關(guān)工作安排，避免突發(fā)事件發(fā)生；熱情迎接招標方來訪，陪同柒參觀、考察。3 考察后的總結(jié)市場拓展主管與項目負責人對考察結(jié)束后客觀地進行工作總結(jié)，明確整個項目考察過程中所反映出的問題，并提出具體的解決措施來改進。第13條 簽約項目負責人與招標方進行具體事項談判，并將談判結(jié)果上報市場拓展主管，市場拓展主管對其進行判斷是否應(yīng)該簽約，并上報部門經(jīng)理，部門經(jīng)理審批通過后，根據(jù)談判結(jié)果，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)后，與開發(fā)商或委托方簽訂合同，包總經(jīng)理審

11、核。第4章 附則第14條 本辦法由物業(yè)公司市場拓展部負責制定、修訂補充與解釋。第15條 本辦法報總經(jīng)理審批后，自 年 月 日起實施。1.2.2物業(yè)接管實施規(guī)程以下是公司的物業(yè)接管實施規(guī)程，供讀者參考。第條 目的為規(guī)范物業(yè)接管工作，確保接管工作完善、平穩(wěn)、高效，特制定本規(guī)程。第條 適用范圍適用于物業(yè)管理部對外物業(yè)接管工作。第條 管理職責與分工 公司總經(jīng)理負責物業(yè)接管工作的組織、安排。 公司接管小組具體負責一句本規(guī)程實施物業(yè)的接管工作。第條 物業(yè)接管工作流程物業(yè)接管工作流程如下所示。 總經(jīng)理同發(fā)展商簽訂物業(yè)委托管理合同。 總經(jīng)理下令籌備項目物業(yè)管理處。 總經(jīng)理下令組建物業(yè)接管驗收小組。 進行物業(yè)的

12、接管驗收。 對接管驗收的問題進行整改。 鑰匙移交。 移交管理用房。 物業(yè)管理處進駐物業(yè)。 發(fā)展商移交商業(yè)用房。發(fā)展商移交公共設(shè)施維修基金。發(fā)展商提供住宅使用說明和質(zhì)量保證書。開通相關(guān)設(shè)施使用。開始進入正式管理。第條接管驗收程序要點接管驗收程序的要點如下所示。 簽訂物業(yè)管理委托管理合同（） 按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主管理委員會尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來接管已建成并通過竣工驗收的物業(yè)。已成立業(yè)主管理委員會的物業(yè)項，由業(yè)主管理委員會依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。（） 委托接管物業(yè)，發(fā)展商（或業(yè)主管理委員會）應(yīng)當與選擇的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理委托

13、合同書。（） 當物業(yè)管理公司同發(fā)展商達成一致時，公司總經(jīng)理應(yīng)當同托管方簽訂好正式的物業(yè)管理招商合同。 籌備物業(yè)管理處物業(yè)管理委托合同簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項目物業(yè)管理處。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容。（） 確定物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。（） 結(jié)合接管物業(yè)的實際情況確定管理處的員工定編。（） 任命管理處經(jīng)理副經(jīng)理、管理處各部門主管副主管。（） 向社會公開招聘一部分員工，初步達到定編。（） 全方位、高密度地進行員工培訓(xùn)。（） 提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗收和日后管理做好準備。 編制管理方案依照所接管物業(yè)的特點和實際情況編制物業(yè)管

14、理方案，方案阿虎要確定以下事項。（） 物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準和收費方案。（） 物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細和流動資金額度。（） 物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視的收費方案（代收代繳方案）。（） 保安、消防的具體管理方案和成本指標。（） 清潔管理方案和成本指標。（） 園林綠化管理和成本指標。（） 水電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標。（） 公共事務(wù)管理方案和成本指標。（） 內(nèi)部控制管理方案和成本指標。（） 同公司簽訂目標管理責任書。 接管驗收在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗收完畢具備入住和接管條件時，公司總經(jīng)理應(yīng)適時組建物業(yè)接管驗收小組對接管物業(yè)進行詳細的驗收。對房屋進行驗收時，應(yīng)嚴格按照房屋接管驗收標準進行

15、并填制“房屋接管驗收表”，格式如下表所示。房屋接管驗收表物業(yè)名稱房號時間 年月日電氣類電源箱電表接線盒燈具開關(guān)插座排氣扇門鈴詳情記錄建筑類大門、房門、落地門、貓眼、門鎖等墻面天花地面窗戶窗臺衣柜櫥柜鏡子毛巾架陽臺護欄樓梯詳細記錄給排水類浴缸、洗手盆、花灑、鏈堵等座便器水箱配件熱水器給水管表閥洗菜盆水龍頭地漏單元門詳情記錄居家報警系統(tǒng)鍵盤門磁緊急按鈕煤氣報警器紅外探測器保安對講詳情記錄其他排煙管道煤氣灶煤氣管消毒柜抽油預(yù)留部位室內(nèi)詳情記錄水表對號電表對號燃氣表對號問題整改情況復(fù)查人： 年 月 日甲方代表：日期： 年 月 日乙方代表：日期： 年 月 日物業(yè)代表：日期： 年 月 日5.解決接管驗收過

16、程中出現(xiàn)的問題（1）對于接管驗收出現(xiàn)的問題，公司總經(jīng)理應(yīng)當積極協(xié)助接管驗收小組與發(fā)展商（或業(yè)主管理委員會）協(xié)商，迅速解決問題。（2）在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問題時，公司總經(jīng)理應(yīng)當同意發(fā)展商（或業(yè)主管理委員會）對物業(yè)進行移交。6鑰匙移交物業(yè)管理公司項目管理處將發(fā)展商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在“鑰匙移交一覽表”中，如下表所示，然后由移交雙方簽字確認。鑰匙移交一覽表序號鑰匙編號鑰匙名稱數(shù)量（把）移交人簽字接收人簽字備注010203備注移交簽字發(fā)展商/業(yè)主委員會代表物業(yè)公司代表 年 月 日 年 月 日7全面接管，簽收物業(yè)移交清單項目管理處將接管小組的驗收清單和實物逐一登記接受后，公司

17、總經(jīng)理同發(fā)展商（或業(yè)主管理委員會）簽收物業(yè)移交清單。8簽訂物業(yè)移交書公司總經(jīng)理在完成上述工作后，同發(fā)展商簽訂物業(yè)移交書，同時指令物業(yè)管理處做好業(yè)主的入住準備工作，向業(yè)主發(fā)出入住通知書。物業(yè)移交書如下表所示。物業(yè)移交書物業(yè)名稱開工日期竣工驗收日期接管驗收日期建設(shè)單位設(shè)計單位施工單位監(jiān)理單位占地面積建筑面積移交內(nèi)容房屋產(chǎn)權(quán)清冊份 張供水供電合同份配套設(shè)施/設(shè)備/場地/房屋產(chǎn)權(quán)清冊份 張住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書份移交顧客房屋鑰匙把土地使用證出讓證明份移交管理用鑰匙套地界界樁放點報告份小區(qū)規(guī)劃圖張建筑用地規(guī)劃許可證份竣工總平面圖套 張建筑工程規(guī)劃許可證份單體建筑竣工圖套 張建筑物命名、更名審批資料份單體結(jié)構(gòu)竣工圖套 張施工許可證份單體設(shè)備竣工圖套 張建筑執(zhí)照份給排水竣工圖套 張工程竣工驗收備案證明份電氣竣工圖套 張工程規(guī)劃驗收合格證