房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)到銷售流程完整版

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目流程一、項(xiàng)目審批1、開發(fā)部對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研，依據(jù)市場(chǎng)行情,在各部門配合下完成項(xiàng)目?jī)?nèi)部可行性研究報(bào)告(從財(cái)力,人力,是否盈利）. 2、總經(jīng)理通過，申報(bào)董事會(huì)通過,下達(dá)回總經(jīng)理進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施。 3、項(xiàng)目實(shí)施：開發(fā)部買地通過拍賣的形式，或政府劃撥，投標(biāo)書,投標(biāo)成功簽訂土地出讓合同，同時(shí)準(zhǔn)備好對(duì)外可行性研究報(bào)告，憑合同和報(bào)告交發(fā)改委審批，獲得立項(xiàng)批文。 4、工程部牽頭測(cè)繪勘探公司進(jìn)行實(shí)地勘探出總評(píng)圖上報(bào)規(guī)劃局出建設(shè)用地規(guī)劃許可證. 5、開發(fā)部拿相關(guān)證件(用地規(guī)劃許可證，立項(xiàng)批文等）去國(guó)土資源局辦理土地證。 6、開發(fā)部聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位出圖紙，其他部門配合，如銷售部提供客戶需求建議. 7、工程部對(duì)接

2、圖紙，聘請(qǐng)圖審單位進(jìn)行圖審(是否符合國(guó)家法定法規(guī),是否有差錯(cuò)，是否可以更節(jié)省等)。 8、審核通過開發(fā)部上報(bào)規(guī)劃局審核(消防，白蟻，防雷,衛(wèi)生,綠化，環(huán)保，人防)質(zhì)檢局出合格報(bào)告。 9、規(guī)劃局審核通過發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(注:具體辦理流程見附件五) 10、開發(fā)部先聘請(qǐng)監(jiān)理單位(招標(biāo)形式），再聘請(qǐng)施工單位（招標(biāo)形式），開發(fā)部協(xié)助施工單位去建設(shè)局辦理施工許可證。 11、開發(fā)部準(zhǔn)備好前面的四證，圖紙及申報(bào)資料，預(yù)測(cè)報(bào)告；銷售部準(zhǔn)備好買賣合同，兩書住宅質(zhì)量保證書,住房使用說明書. （注：買賣合同，兩書：公司聘請(qǐng)相應(yīng)的法律顧問和律師起草，上報(bào)總經(jīng)理通過，下達(dá)銷售部或辦公室拿到工商局備案，備案編號(hào)， 開

3、發(fā)部找測(cè)繪公司對(duì)每套房子進(jìn)行測(cè)繪，收到房產(chǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告。） 12、開發(fā)部收集所有資料去建設(shè)局申請(qǐng)預(yù)售證。（四證兩書,圖紙，測(cè)繪報(bào)告，買賣合同等其他預(yù)售證申請(qǐng)的具體資料見附件一). 13、開發(fā)部確定相應(yīng)的物業(yè)公司.（自己的物業(yè)公司或是通過招標(biāo)協(xié)議的形式確定物業(yè)公司) 14、建設(shè)局通知房交中心開始辦理房產(chǎn)初始化過程，銷售部經(jīng)理和內(nèi)勤根據(jù)房產(chǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告及相關(guān)資料在房交中心系統(tǒng)中輸入項(xiàng)目資料，完成房產(chǎn)初始化過程. 15、房產(chǎn)交易中心通知建設(shè)局完成復(fù)核后建設(shè)局發(fā)放預(yù)售證,竣工后發(fā)附件。 16、物價(jià)局備案。 17、建設(shè)局五證二書備案.注:房地產(chǎn)公司前期需要做哪些工作并如何辦理請(qǐng)見附件二二、施工施工前的準(zhǔn)備:開發(fā)

4、部尋找合作單位,簽訂相應(yīng)的合做合同.（電力局，自來水廠，寬帶，電信，網(wǎng)絡(luò)電視等）同時(shí)辦理好臨時(shí)用電用水問題.工程部通知施工單位配合這些合作單位進(jìn)行銜接。建設(shè)單位,設(shè)計(jì)單位，監(jiān)理單位，施工單位進(jìn)行圖紙交底，施工過程中各部門造成沖突的處理方式:1、 不管誰發(fā)現(xiàn)問題都要通知建設(shè)單位，建設(shè)單位聯(lián)系設(shè)計(jì)單位要求修改,改好再告訴建設(shè)單位，建設(shè)單位通知施工單位.2、 建設(shè)單位要求變更，通知設(shè)計(jì)單位。3、 施工單位提出修改（為達(dá)到要求）告知建設(shè)單位。4、 建設(shè)單位要求追加但不影響設(shè)計(jì),不用改圖。5、 監(jiān)理單位提出，通過聯(lián)系函，通知書告知施工單位和建設(shè)單位（工期，質(zhì)量問題).3、 工程竣工備案 1、 工程驗(yàn)收：

5、首先四方驗(yàn)收（施工單位,監(jiān)理單位,物業(yè),建設(shè)單位）進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收整改。預(yù)驗(yàn)收通過后,把相應(yīng)的資料準(zhǔn)備起來交質(zhì)檢站，質(zhì)檢站接到申請(qǐng)后會(huì)通知相關(guān)部門（人防，消防,綠化，環(huán)保,白蟻，防雷等部門）加上我們這邊施工單位，設(shè)計(jì)單位，勘探單位，監(jiān)理單位,建設(shè)單位五個(gè)單位一起組成驗(yàn)收隊(duì),相關(guān)部門會(huì)提出一些整改意見進(jìn)行整改,整改完后各自出具證明。五個(gè)單位出一份5方驗(yàn)收?qǐng)?bào)告建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，最后質(zhì)監(jiān)局根據(jù)各部門的證明（有統(tǒng)一表格形式)以及五方驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出具質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。讓測(cè)繪公司出具房產(chǎn)實(shí)測(cè)報(bào)告。把所有資料存建檔案館，出具竣工檔案質(zhì)量認(rèn)定書。去物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心代繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金（房產(chǎn)公司墊付）存檔后把認(rèn)

6、定書拿去建設(shè)局領(lǐng)出預(yù)售證的附件。注：以上屬于竣工驗(yàn)收備案四、銷售1、開盤條件：五證二書齊全，準(zhǔn)備好銷售的策劃方案銷售方案包括銷售策略，市場(chǎng)行情；銷售的價(jià)格區(qū)間；銷售推廣方案;銷售的獎(jiǎng)罰?？偙O(jiān)，總經(jīng)理及策劃公司制定銷售的策劃方案，上交總經(jīng)理審核再上交董事長(zhǎng)(下達(dá)相應(yīng)的指標(biāo)）下達(dá)總監(jiān)，經(jīng)理，內(nèi)勤協(xié)助編制詳細(xì)價(jià)格表，總經(jīng)理審核通過.網(wǎng)簽合同:銷售經(jīng)理和內(nèi)勤去完善網(wǎng)簽合同信息的修改和補(bǔ)充銷售現(xiàn)場(chǎng)布置： 經(jīng)理負(fù)責(zé)案場(chǎng)的場(chǎng)地布置(銷售現(xiàn)場(chǎng)的裝修風(fēng)格，樣板房，模型實(shí)物，電子展示,案板房，廣告宣傳等）。銷售記錄：銷售日記的記錄：銷售經(jīng)理對(duì)銷售節(jié)點(diǎn)，重大事項(xiàng)，結(jié)頂交房時(shí)間,人事變動(dòng)等的記錄。銷售臺(tái)賬的記錄：認(rèn)購(gòu)

7、單信息,買賣合同的主要信息和銷售員名字?？蛻襞_(tái)賬的記錄：客戶來訪登記詳細(xì)到性別，聯(lián)系方式,地址來訪時(shí)間等。其它需準(zhǔn)備的東西小定單 ,認(rèn)購(gòu)單 :認(rèn)購(gòu)單不同于合同,可以變更可以撤銷而合同可撤銷不可更改，合同是網(wǎng)簽的，不可更改。樓書：樓盤介紹,樓盤名片銷售說辭：與客戶的互動(dòng)比較多用戶問卷:了解客戶需求，客戶信息，以銷售員提問聊天的形式獲得（目的為了解客戶，為以后廣告投放和銷售提供信息考量銷售員的技能)。優(yōu)惠審批單，變更審批單，退房申請(qǐng)單，備案申請(qǐng)表,撤銷合同申請(qǐng)表等.銷控表：對(duì)內(nèi)對(duì)外的銷控表,對(duì)外銷控表上墻。與銀行，公積金中心，簽訂合作協(xié)議。準(zhǔn)備好發(fā)票（內(nèi)勤通知財(cái)務(wù)部要準(zhǔn)備好發(fā)票）房產(chǎn)信息錄入：要把

8、每套房子的信息輸入公司系統(tǒng),對(duì)銷售員的使用權(quán)限進(jìn)行設(shè)置，只能看到自己的客戶，防止泄密挖走客戶的可能性.2、 售中接待客戶的接待：接待的次序,搶單的處理，按一定的標(biāo)準(zhǔn)。客戶的來訪：銷售了解，銷售說辭，互動(dòng)，解答客戶的問題?？蛻襞_(tái)賬的登記：過來簽小定，或看完就走（回訪）.客戶的回訪:電話,信息，微信,信函或是走訪。銷售介紹：主要根據(jù)樓書和銷售說辭進(jìn)行介紹，銷售員以對(duì)話互動(dòng)的方式完成問卷?？蛻粜畔浫?銷售員根據(jù)客戶信息,問卷內(nèi)容把客戶資料錄入電腦,只能看到自己的客戶信息。小定小定：多出現(xiàn)在房子少,客戶多的情況下，想買房子，但是具體哪一套還沒定好,價(jià)格也沒定，只有購(gòu)房意愿。認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)分新增認(rèn)購(gòu)、認(rèn)購(gòu)的

9、變更、認(rèn)購(gòu)的撤銷三種情況一、新增認(rèn)購(gòu)什么房子賣給誰什么價(jià)格哪套房子:首先確認(rèn)這套房子是否已經(jīng)出賣,根據(jù)銷控表，和經(jīng)理或是主管銷控表人員確定,最忌諱一房多賣。價(jià)格問題：銷售員和客戶洽談時(shí)根據(jù)價(jià)格表上的價(jià)格為基礎(chǔ),有時(shí)經(jīng)理會(huì)給銷售員一定的優(yōu)惠授權(quán)，如有就要填寫優(yōu)惠審批單，銷售員填寫，申請(qǐng)優(yōu)惠。優(yōu)惠審批單是作為一個(gè)憑證,對(duì)授權(quán)的確認(rèn)，對(duì)優(yōu)惠審批的一個(gè)記錄.認(rèn)購(gòu)單填寫：房子和價(jià)格都確認(rèn)后就可以填寫認(rèn)購(gòu)單，除了客戶姓名,哪套房子，什么價(jià)格外還要限定什么時(shí)候來簽合同2.交多少定金(如果簽訂合同,這筆定金會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)成購(gòu)房款)3確定付款方式：一次性付清;分期付款;銀行按揭，公積金或組合貸款（關(guān)系到優(yōu)惠金額）4.

10、客戶身份證及復(fù)印件5。明確購(gòu)買第幾套房（避免發(fā)生糾紛,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）認(rèn)購(gòu)單一式兩份.認(rèn)購(gòu)單確認(rèn)流程：1、 銷售員填完客戶簽字（復(fù)印好客戶身份證）。2、 經(jīng)理審核簽字（復(fù)核房子是不是已經(jīng)銷售，價(jià)格有無折扣,和價(jià)格表有無出入，如果有打折要提供優(yōu)惠審批單，折后價(jià)格是否準(zhǔn)確)。3、 辦公室復(fù)核蓋章。4、 憑認(rèn)購(gòu)單去財(cái)務(wù)交定金（特殊情況,可以由經(jīng)理，主管代收，財(cái)務(wù)要核對(duì)相應(yīng)的數(shù)據(jù)，有沒有身份證，優(yōu)惠審批單，認(rèn)購(gòu)單有沒有簽字）審核無誤-收錢（出憑證發(fā)票或收據(jù)）.注:如果是經(jīng)理或主管代收注意事項(xiàng)：經(jīng)總經(jīng)理同意，才可代財(cái)務(wù)收款，財(cái)務(wù)部和銷售部代收款人交接，銷售部指定某人代財(cái)務(wù)部收款,此人從財(cái)務(wù)部領(lǐng)出相應(yīng)的發(fā)票（寫

11、一個(gè)憑證，某人領(lǐng)出xxx)此人也要對(duì)認(rèn)購(gòu)單進(jìn)行復(fù)核，收款開票,保管好相應(yīng)的銀行憑證，當(dāng)天或次日和財(cái)務(wù)進(jìn)行核對(duì).2、 認(rèn)購(gòu)的變更1、 客戶提出要求變更（銷售員根據(jù)客戶要求填寫變更審批單，填寫理由之類,客戶簽字，銷售員簽字）。2、 銷售經(jīng)理對(duì)變更內(nèi)容進(jìn)行審核（無權(quán)限的要上報(bào)）簽字（把老的認(rèn)購(gòu)單收回，根據(jù)變更單和老認(rèn)購(gòu)單重新填寫新的認(rèn)購(gòu)單，老的注明已作廢，新老兩份定起來).3、 到財(cái)務(wù)部（新的老的認(rèn)購(gòu)單全部交上去，新資料重新備份），財(cái)務(wù)收回老的發(fā)票或收據(jù)，重新開給客戶。（如有更名的要寫一下這筆錢是帶xxx交的，放棄收回權(quán)，避免糾紛；如無更名的話，就不需要注明直接收回來,重新寫一張)。3、 認(rèn)購(gòu)的撤銷

12、1、 根據(jù)客戶的要求填寫退房申請(qǐng)表(理由，客戶簽字確認(rèn)）.2、 銷售經(jīng)理核對(duì)簽字上報(bào)總經(jīng)理審批（總經(jīng)理審批同意后認(rèn)購(gòu)單要收回,作廢)。3、 由銷售員再填寫退款單銷售經(jīng)理確認(rèn)上報(bào)總經(jīng)理審批。4、 財(cái)務(wù)部根據(jù)總經(jīng)理審核同意的退房申請(qǐng)表和退款單退款（問客戶把原來的發(fā)票或收據(jù)拿回來,把款項(xiàng)退還購(gòu)房戶，票據(jù)上客戶要寫收到或是收據(jù)）。注:認(rèn)購(gòu)的變改和撤銷對(duì)銷售的影響主要有對(duì)銷售臺(tái)賬的影響及對(duì)銷控表的更改。簽訂合同合同分新增合同和合同的撤銷一、新增合同合同簽訂的準(zhǔn)備工作：和客戶約定好什么時(shí)候簽合同.要求客戶帶相應(yīng)的資料（身份證,戶口本,結(jié)婚證/離婚證/未婚證,收入證明,銀行流水,定金收據(jù)等）。銷售員陪同客戶

13、去房交中心拉房產(chǎn)證明.銷售員根據(jù)認(rèn)購(gòu)單上的內(nèi)容，把網(wǎng)簽合同準(zhǔn)備好(在電腦系統(tǒng)內(nèi)準(zhǔn)備草稿)。銷售員把房屋圖紙復(fù)印出來（測(cè)繪報(bào)告已經(jīng)有了)。合同的簽訂和客戶談完后把雙方確認(rèn)的東西輸入電腦，拉出相應(yīng)的份數(shù)（拉四到五份合同）?？蛻籼钔旰炞郑ㄤN售員在場(chǎng)，面簽）。注: 簽合同時(shí)要注意的事項(xiàng)有：1、 合同內(nèi)的信息要準(zhǔn)確,認(rèn)真仔細(xì),如果是現(xiàn)房銷售的，交房時(shí)間不得早于購(gòu)房戶最后一筆款項(xiàng)交付的時(shí)間，房款交清才可以交付）.2、 由于買受人逾期付款的，出賣人要通知買受人解除合同，要有通知的憑證,以公司的名義發(fā)函，表明合同已解除，格式由法務(wù)部決定。通知后才可以賣給其他人，內(nèi)勤要去房交中心撤銷合同。3、 簽合同時(shí)，如果是

14、期房，后面的附件一房屋平面圖就要拉預(yù)測(cè)報(bào)告的圖，如果是現(xiàn)房就要用實(shí)測(cè)報(bào)告的圖紙,不要搞混淆。合同前后的填寫要一致.4、 合同的填寫不要出現(xiàn)空白處，沒有的要?jiǎng)澋簟?、 合同填完整審核無誤時(shí)，由業(yè)主先簽字蓋手印，先是主合同11頁的簽字印，再是附件15頁的手印。（一般不讓客戶蓋騎縫章，等我們確認(rèn)無誤時(shí)要蓋上騎縫章.)銷售經(jīng)理核對(duì)簽字（把認(rèn)購(gòu)單收回來,作為銷售檔案保存，認(rèn)購(gòu)單和合同一并交給銷售經(jīng)理）。銷售經(jīng)理（內(nèi)勤，主管）根據(jù)合同填一份交款單，如一共房款100萬，之前交了5萬定金，就開一張95萬的交款單，財(cái)務(wù)憑此單收錢.注：有委托人的情況1、 買受人當(dāng)我們的面寫委托書(書面委托誰來辦理）簽字。2、 買

15、受人在外地的，叫買受人到當(dāng)?shù)毓C處當(dāng)委托員的面寫委托書，當(dāng)?shù)毓C處根據(jù)委托書簽發(fā)公證書（最少3份)寄給我們。3、 買受人在國(guó)外,可通過大使館寫一份委托書,寄給我們。注：發(fā)票（稅務(wù)部門領(lǐng)取)開不出，用收據(jù)的情況。1、 發(fā)票用完了,一下領(lǐng)不出新發(fā)票。2、 停電了(網(wǎng)上申報(bào)）。等有發(fā)票了要通知客戶來換票，把憑證改成發(fā)票,輸入電腦，憑證作廢。注：合同簽完還要簽物業(yè)管理公約（屬于物業(yè)）.簽合同的流程面簽-客戶先簽，摁手印-銷售經(jīng)理審核(有沒有一房多賣，價(jià)格有無差異，優(yōu)惠審批單是否齊全按程序，身份證信息等）無誤簽字-交給銷售內(nèi)勤包括要備案，預(yù)告的資料，委托書,申請(qǐng)表,身份證-內(nèi)勤拿著合同去辦公室蓋章，所有

16、需要蓋章的表格都要蓋章，身份證也要蓋章.注:合同中因?yàn)槌鲑u的原因造成退房的有一下四種：1、 合同第六條,合同約定面積和產(chǎn)權(quán)登記面積誤差絕對(duì)值大于3的，買受人有權(quán)退房。2、 合同第十條，出賣人逾期交房的（除了合同第九條規(guī)定的特殊情況外），逾期超過30天的，買受人有權(quán)解除合同，可以退房。3、 合同第十一條,有規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的，買受人有權(quán)在接到變更通知的15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù).4、 合同第十六條，出賣人不能按約定時(shí)間交付權(quán)屬證書,逾期90天的買受人有權(quán)退房。備案?jìng)浒傅纳暾?qǐng)：銷售員填寫申請(qǐng)備案,申請(qǐng)資料主要有以下：商品房備案資料：1、商品房購(gòu)房合同原件（所有簽定合同）2、購(gòu)房者身體證復(fù)印件，(如

17、果是軍人，就用軍人身份證）,結(jié)婚證.3、委托房產(chǎn)公司備案提供委托書原件。（授權(quán)我們?nèi)マk理）4、需預(yù)告的提供預(yù)告登記申請(qǐng)表.5、有共有人需提供共有協(xié)議,共同共有的需提供結(jié)婚證復(fù)印件（如果買受人是兩個(gè)人以上,買受人需要簽一個(gè)房屋共有協(xié)議(買受人兩個(gè)或以上，確認(rèn)買受人買房份額1、共同共有2、按份共有，按比例).注：夫妻關(guān)系可以按份共有，也可以共同共有;非夫妻關(guān)系只可按份共有。)6、如未滿十八周歲的未成年人提供戶口簿復(fù)印件，父母雙方的身份證復(fù)印件，結(jié)婚證復(fù)印件，監(jiān)護(hù)證明，未成年人和父母不在一起的需提供出生證明復(fù)印件。7、購(gòu)房者為單位提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件、委托書原件、董事會(huì)決議原件，公司

18、章程復(fù)印件，單位有國(guó)資成分的需要上級(jí)主管部門的批復(fù)（都加蓋購(gòu)房者公章)8、購(gòu)房者為港澳臺(tái)及境外人員或單位需提供購(gòu)房合同公證書原件、安全局備案證明原件,身份證明外文的需翻譯協(xié)會(huì)翻譯原件,在金工作或?qū)W習(xí)證明、境內(nèi)居留滿一年證明，本人無房承諾書。9、買方營(yíng)業(yè)執(zhí)照上港澳合資、外國(guó)法人獨(dú)資、中外合資臺(tái)商等的需到國(guó)家安全局備案,購(gòu)房合同公證處公證原件.10、備案時(shí)所提供的復(fù)印件都需房產(chǎn)公司加蓋公章11、房款進(jìn)賬單復(fù)印件加蓋公司公章12、新購(gòu)商品房狀況申請(qǐng)審核表備案辦理中：交易所確認(rèn)無誤，在合同上蓋章(有一個(gè)備案號(hào))發(fā)一張備案證明，完成備案。備案好6份合同:交易所一份留底,購(gòu)房人自己一份，稅務(wù)局一份，土管局

19、一份,房產(chǎn)公司留一份備案，如有貸款，銀行一份(老模式要六份)備案證明1份，：原件給客戶，復(fù)印1份給銀行作為按揭貸款辦理資料。注：備案證明和合同原件給客戶時(shí)有一個(gè)移交手續(xù)，用本子登記,是誰移交，相應(yīng)信息的登記;辦理貸款時(shí)要把備案完的合同和備案證明復(fù)印件一并交給銀行。2、 合同的撤銷1、根據(jù)客戶的要求填寫退房申請(qǐng)表(填寫理由,客戶簽字確認(rèn))。2、銷售部經(jīng)理核對(duì)簽字上報(bào)總經(jīng)理審批（總經(jīng)理審批同意后收回全部合同和備案證明)。3、由銷售員再填寫退款單銷售經(jīng)理確認(rèn)上報(bào)總經(jīng)理審批。4、財(cái)務(wù)部根據(jù)總經(jīng)理審核同意的退房申請(qǐng)表和退款單退款，開具沖紅發(fā)票.5、雙方填寫撤銷合同的申請(qǐng)表，客戶簽字再經(jīng)理簽字,辦公室憑總

20、經(jīng)理簽的退房申請(qǐng)表蓋章。6、雙方到房交中心辦理撤銷（帶上合同,備案證明，撤銷合同申請(qǐng)表,紅字發(fā)票，身份證等）。預(yù)告證和預(yù)抵押的辦理注：預(yù)告證-房屋預(yù)告登記證 預(yù)抵押-抵押權(quán)預(yù)告登記證1、 預(yù)告證的辦理填寫申請(qǐng)表，一般在購(gòu)房合同填寫時(shí)一起填寫，合同去房交中心備案時(shí)預(yù)告證一起做掉，我們幫購(gòu)房戶保管（辦理房產(chǎn)證的時(shí)候要收回，我們暫時(shí)替客戶保管），如果要撤銷合同時(shí)，要把預(yù)告證也帶來，先撤銷預(yù)告證再撤銷合同.預(yù)告證辦理需要準(zhǔn)備的資料:1、預(yù)告證申請(qǐng)表2、申請(qǐng)人身份證明原件及復(fù)印件3、已登記備案的商品房買賣合同4、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定5、登記部門認(rèn)為需要提交的其他有關(guān)材料房交中心辦理程序：1、受理-2

21、、核準(zhǔn)收費(fèi)-3、審批4、繕證5、發(fā)證-6、歸檔2、 預(yù)抵押證的辦理商品抵押權(quán)預(yù)告辦理需要帶的資料有：1、申請(qǐng)表2、申請(qǐng)人身份證明原件及復(fù)印件3、貸款合同4、抵押合同5、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明6、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定7、登記部門認(rèn)為需要提交的其他有關(guān)材料注：預(yù)抵押證主要用于有貸款的客戶,無貸款的無需辦理預(yù)抵押證；如果在交房過程中，客戶已經(jīng)把房款交清給銀行，銀行會(huì)開具房款已結(jié)清的證明，憑證明把預(yù)抵押證領(lǐng)出來，到房屋交易中心注銷掉，后面的他項(xiàng)權(quán)證也不用辦理了。銀行貸款陪同客戶去銀行簽貸款合同(帶上備案好的合同，備案證明復(fù)印件，身份證,戶口本，結(jié)婚證/單身證明，收入證明等）三方簽字蓋章，銀行，客戶

22、本人,開發(fā)商（貸款合同在沒有辦理好產(chǎn)權(quán)證或是產(chǎn)權(quán)證未交給銀行前，開發(fā)商都具有擔(dān)保責(zé)任）貸款合同一式4份:一份銀行留底，一份開發(fā)商，一份房交中心，一份客戶自己.客戶填好預(yù)抵押申請(qǐng)表（房交中心有格式化的表格）。我們憑貸款合同和預(yù)抵押申請(qǐng)表去房交中心辦理預(yù)抵押證，辦好把證交給銀行（或銀行自己辦理）。公積金貸款同銀行貸款一樣（同上）組合貸款客戶去公積金中心申請(qǐng)組合貸款.公積金中心簽發(fā)聯(lián)系函給銀行.客戶憑聯(lián)系單和貸款資料去銀行辦理組合貸款。銀行將根據(jù)客戶提供的資料把貸款意見反饋給公積金中心?？蛻羧スe金中心簽訂客戶，銀行，公積金中心三方的貸款合同.客戶領(lǐng)出貸款合同，填寫預(yù)抵押申請(qǐng)表.去房交中心辦理預(yù)抵押

23、證。預(yù)抵押證辦出來交給公積金中心。放款結(jié)頂報(bào)告出來后-銀行放款（銀行會(huì)聯(lián)系客戶,但不一定通知我們）。財(cái)務(wù)根據(jù)銀行進(jìn)賬單，開具收款發(fā)票，（即預(yù)付款發(fā)票，下次客戶來給客戶,通知客戶）。注:內(nèi)勤和財(cái)務(wù)的銜接內(nèi)勤和財(cái)務(wù)要核對(duì)哪些已經(jīng)放款，哪些沒有放款。核對(duì)完,內(nèi)勤要對(duì)沒有放款的進(jìn)行處理,為什么沒有放款?為什么沒有放款有幾種原因:指標(biāo)沒了，過段時(shí)間再放；購(gòu)房戶資料提供不全;預(yù)抵押證沒拿來等.內(nèi)勤根據(jù)不同的原因做相應(yīng)的處理，催款,跟進(jìn),以達(dá)到早日放款.（注:銷售部各崗位分別在房屋銷售過程中應(yīng)注意的具體問題見附件四）3、 交房交房前的準(zhǔn)備工作：1、 門牌證的申領(lǐng),開發(fā)部到地名辦填一張申領(lǐng)表，申領(lǐng)門牌證2、

24、確保供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄐ诺扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件。3、 一戶一表（開發(fā)部去水電部申領(lǐng),內(nèi)勤提供買房戶信息等代辦理）4、 內(nèi)勤要把交房前客戶已經(jīng)付掉的辦證的票跟財(cái)務(wù)核銷(85元預(yù)告證，預(yù)抵押證辦證費(fèi)用之前由銷售員在財(cái)務(wù)部領(lǐng)出去,辦好發(fā)票拿回來內(nèi)勤保管)5、 財(cái)務(wù)部要開出總額發(fā)票注：交房時(shí)要換發(fā)票,開總額發(fā)票,把之前的收回，把所有發(fā)票和合同帶過來，驗(yàn)合同驗(yàn)發(fā)票。發(fā)票-定金：認(rèn)購(gòu) -預(yù)付款：合同簽訂首付，或一次付清,或是銀行打進(jìn)來。 -總額:辦理房產(chǎn)證用,交房時(shí)開總發(fā)票。6、 財(cái)務(wù)部和內(nèi)勤準(zhǔn)備結(jié)算清單，我們房款最終要有個(gè)結(jié)算,因?yàn)槊娣e的差異造成總

25、房款的差異,要在結(jié)算清單上寫明代收費(fèi)用（物業(yè)維修資金,預(yù)告證，預(yù)抵押證,他項(xiàng)權(quán)證，房產(chǎn)證，土地證，契證等的費(fèi)用)，交房這天為止，實(shí)際交了多少，還差多少,多退少補(bǔ)。房屋明細(xì)，代繳費(fèi)明細(xì)，已交多少，差多少.7、 財(cái)務(wù)準(zhǔn)備好一張收據(jù)（收到產(chǎn)權(quán)證，契證，他項(xiàng)權(quán)證等證件辦理費(fèi)用的收據(jù)，證辦出來后要和客戶換發(fā)票)。8、 銷售內(nèi)勤準(zhǔn)備好交房通知書：時(shí)間（由總經(jīng)理召開交房會(huì)上確定的，會(huì)召集各部門討論交房?jī)?nèi)容)要帶多少錢,結(jié)算清單直接附上或是直接告知要帶的金額。物業(yè)管理費(fèi)多少填上，并且備注物業(yè)代收垃圾清運(yùn)費(fèi)多少(和物業(yè)公司聯(lián)系好）注:物業(yè)費(fèi)不是銷售部財(cái)務(wù)收，是物業(yè)財(cái)務(wù)收需要帶的資料寫明（身份證，合同上幾個(gè)人就來

26、幾個(gè)人,必須本人，之前開的發(fā)票，收據(jù),結(jié)婚證等）附上交房流程表以掛號(hào)信，EMS郵政的方式郵寄,根據(jù)合同上的地址，有特殊情況如退回的，銷售員要電話聯(lián)系.9、 內(nèi)勤要準(zhǔn)備好辦理房產(chǎn)證和土地證轉(zhuǎn)移登記的申請(qǐng)表,蓋好章的兩書。10、 物業(yè)公司要準(zhǔn)備好物業(yè)合同，收錢（財(cái)務(wù)發(fā)票，垃圾清運(yùn)費(fèi)等是代收)11、 鑰匙的轉(zhuǎn)交工作（房子竣工驗(yàn)收后施工單位把鑰匙交給工程部，工程部轉(zhuǎn)交給物業(yè)部）。12、 工程部或銷售部準(zhǔn)備驗(yàn)房單。13、 準(zhǔn)備好鑰匙移交單。14、 交房流程審批單準(zhǔn)備好，主要是責(zé)任明確（交房時(shí)需要各流程的經(jīng)手人簽字）.15、 工程部,銷售部，物業(yè)公司要先去排查一下（以業(yè)主的角度去驗(yàn)收，東西有沒有少,有什么

27、地方不好的要通知施工單位再來處理下）.16、 聯(lián)系銀行，交房當(dāng)天派人來收款.17、 通知施工單位派人配合交房。18、 現(xiàn)場(chǎng)保潔,保安工作要聯(lián)系好（總經(jīng)理和銷售經(jīng)理協(xié)調(diào)).19、 場(chǎng)地的準(zhǔn)備（會(huì)場(chǎng)布置，交房地點(diǎn)定哪里，銷售經(jīng)理和策劃公司一起協(xié)調(diào))。交房現(xiàn)場(chǎng)流程：一、銷售員接待要求購(gòu)房戶出示購(gòu)房合同及購(gòu)房戶身份證原件（為了證明來交房的人是購(gòu)房戶本人)。注：如果有交房通知書信件退回的，電話通知過來的購(gòu)房戶,要讓客戶簽收一下。檢查下相應(yīng)要準(zhǔn)備的發(fā)票有沒有.填寫交房流程審批表（每過一流程就要簽字）。銷售員讓客戶簽房產(chǎn)證，土地證轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表。經(jīng)手人在交房流程審核表上簽字進(jìn)入下一環(huán)節(jié)，購(gòu)房戶拿著流程審核表

28、去財(cái)務(wù)部。二、財(cái)務(wù)部接待1、 先對(duì)結(jié)算清單和客戶進(jìn)行確認(rèn)，客戶主要核對(duì)面積的調(diào)整,發(fā)票上的已付款和結(jié)算清單上已付款是不是一致，根據(jù)結(jié)算清單核對(duì),無誤客戶簽字（結(jié)算清單需要銷售經(jīng)理,財(cái)務(wù)部經(jīng)理，及業(yè)主三方簽字，前兩者是在交房準(zhǔn)備工作中已經(jīng)完成簽字.）2、 根據(jù)結(jié)算清單上的款項(xiàng)差額進(jìn)行支付,財(cái)務(wù)部開一張財(cái)務(wù)交款單，客戶憑交款單去現(xiàn)場(chǎng)銀行交款處交款,銀行收到錢會(huì)在交款單上蓋章,表示銀行錢已經(jīng)收到,不管用什么方式付款，都要有憑證。3、 換票（有些票沒換過的要換掉，給客戶的票要有總額發(fā)票，預(yù)告證發(fā)票，預(yù)抵押發(fā)票，物業(yè)專項(xiàng)維修資金發(fā)票，產(chǎn)權(quán)證，契證,他項(xiàng)權(quán)證等代收費(fèi)用的收據(jù)，確保發(fā)票和收據(jù)都換了,原則是錢

29、先給再給票。）4、 流程表簽字去下一環(huán)節(jié)物業(yè)3、 物業(yè)接待1、 簽物業(yè)合同（其他附帶要填一些表格）2、 收取物業(yè)管理費(fèi),垃圾清運(yùn)費(fèi)。3、 發(fā)票和收據(jù)開給購(gòu)房戶4、 開具一張驗(yàn)房單5、 流程審核表上簽字去工程部四、工程部1、 工程部或是工程部指派人員陪同驗(yàn)房。2、 把驗(yàn)房結(jié)果填寫到相應(yīng)的驗(yàn)房單上.沒問題需要整改，如果是理解有誤的，需要解釋;如果真的有質(zhì)量問題,工程部通知施工部，什么時(shí)候整改完畢。3、 對(duì)驗(yàn)房單上的信息進(jìn)行確認(rèn)，客戶簽字。4、 開具鑰匙移交單(驗(yàn)房沒問題的開移交單,或是小問題想先領(lǐng)鑰匙的開鑰匙移交單，如有問題想要整改好了再領(lǐng)鑰匙的就先不開鑰匙移交單）。5、 流程審核表上簽字去物業(yè)5

30、、 物業(yè)憑鑰匙移交單進(jìn)行移交,客戶領(lǐng)了鑰匙進(jìn)行簽字,簽流程審核表。物業(yè)復(fù)印一份鑰匙移交單給銷售內(nèi)勤,流程審核表原件要給銷售部（可以日清或是其他形式轉(zhuǎn)交)注：針對(duì)延期交房的和購(gòu)房戶達(dá)成賠付協(xié)議（雙方協(xié)議不按購(gòu)房合同賠償金額進(jìn)行賠償）或表單(按合同上金額進(jìn)行賠付）。協(xié)議或表單上的金額要明確。明確賠償后的責(zé)任（收了錢以后不能來追討）.由法務(wù)部起草協(xié)議或表單（格式,標(biāo)準(zhǔn)寫好了要上報(bào)總經(jīng)理簽字）。在結(jié)算單上要寫明此筆賠償金額，其他程序都正常。4、 產(chǎn)權(quán)證的辦理及發(fā)放房產(chǎn)證的辦理內(nèi)勤和銷售部經(jīng)理去房交中心進(jìn)行房產(chǎn)初始化登記，首先填寫初始化登記申請(qǐng),提供相應(yīng)一系列的資料，預(yù)售證附件的原件等.房產(chǎn)初始化需要的

31、資料:1、申請(qǐng)表2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證復(fù)印件（加蓋單位公章）及組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件（加蓋單位公章)，介紹信原件及經(jīng)辦人身份證原件復(fù)印件（加蓋單位公章）3、土地證原件及復(fù)印件（如已抵押在銀行需提供銀行同意辦證的證明和經(jīng)銀行確認(rèn)與原件相符的土地證復(fù)印件,銀行加蓋銀行公章，騎縫章)4、計(jì)委立項(xiàng)批文原件或發(fā)改委(或加蓋城建檔案館辦理房產(chǎn)證專用章的復(fù)印件）5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及設(shè)計(jì)要求，審定意見書,紅線圖原件（或加蓋城建檔案館辦理房產(chǎn)證專用章的復(fù)印件）6、房屋建筑竣工驗(yàn)收備案表原件7、金華市規(guī)劃局建設(shè)工程竣工規(guī)劃專項(xiàng)審核意見書原件（或加蓋城建檔案館辦理房產(chǎn)證專用章的復(fù)印件。2006年7月1日之前

32、的項(xiàng)目無此件，但項(xiàng)目中如有架空層，閣樓等不計(jì)入容積率面積的則仍需提供)8、質(zhì)監(jiān)報(bào)告原件9、白蟻預(yù)防合格證原件10、房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位出具的房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告原件11、圖紙12、稅務(wù)局的地稅自建房稅收審核證明。13、土地，規(guī)劃與現(xiàn)門牌不符的提供門牌證原件及復(fù)印件（如無門牌證需地名辦證明）14、登記部門認(rèn)為要提交的其他材料房產(chǎn)證轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)?jiān)谵k理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí),所需資料有:1、房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表（我公司蓋章確認(rèn)過)2、申請(qǐng)人身份證明原件及復(fù)印件3、備案號(hào)的合同原件 4、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定（我們代客戶保管的預(yù)告證要交還房交中心,內(nèi)勤要去銀行或公積金中心把預(yù)抵押證領(lǐng)出來和轉(zhuǎn)移登記這張表一起交給房交中心。）5、登記部門認(rèn)為需要提交的其他有關(guān)材料辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，還要先辦理契證（準(zhǔn)備一份合同原