某公司房地產(chǎn)業(yè)務財務討論成果(75頁)

1、1房地產(chǎn)業(yè)務財務討論 2 目目 錄錄 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計與稅務業(yè)務概述 二、企業(yè)設立階段 三、獲取土地階段 四、開發(fā)建設階段 五、轉(zhuǎn)讓及銷售階段 六、持有階段 七、企業(yè)所得稅業(yè)務3第一部分企業(yè)會計與稅務業(yè)務概述一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及業(yè)務范圍二、開發(fā)經(jīng)營流程三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務概述4一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的基礎設施建設、房屋建設、并轉(zhuǎn)讓房地指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的基礎設施建設、房屋建設、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的活動。具體包括產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的活動。具體包括: : 土地使用權的轉(zhuǎn)讓、買賣和租賃 房屋的開發(fā)

2、、銷售、出租 其他建筑物的開發(fā)、銷售出租（包括配套設施、代建工程、周轉(zhuǎn)房等）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不包括房產(chǎn)的建筑施工活動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不包括房產(chǎn)的建筑施工活動 5房地產(chǎn)企業(yè)的特點房地產(chǎn)企業(yè)的特點 資金密集資金密集 受國家的宏觀經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政受國家的宏觀經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門的信貸政策的影響極大策和金融部門的信貸政策的影響極大 投資周期較長，市場風險較大投資周期較長，市場風險較大 售后服務工作要求高售后服務工作要求高6二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)業(yè)務流程二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)業(yè)務流程 7 目前目前企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度（

3、財會（財會199302199302號）并沒有明文廢止，所以我們可以選擇號）并沒有明文廢止，所以我們可以選擇企業(yè)會計準則（企業(yè)會計準則（20062006）或或企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度及及房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度執(zhí)行。執(zhí)行。 本次討論以本次討論以企業(yè)會計準則企業(yè)會計準則20062006及應用指南為依據(jù)。及應用指南為依據(jù)。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述8房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點1、存貨核算的特殊性、存貨核算的特殊性工商企業(yè)擁有的土地使用權一般作為無形資產(chǎn)核工商企業(yè)擁有的土地使用權一般作為無形資產(chǎn)核算，而房地產(chǎn)企業(yè)作為存貨核算；另外

4、房地產(chǎn)算，而房地產(chǎn)企業(yè)作為存貨核算；另外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的借款費用可以進行資本化。開發(fā)企業(yè)存貨的借款費用可以進行資本化。2、預收賬款核算的特殊性、預收賬款核算的特殊性房地產(chǎn)企業(yè)大多實行商品房預售制度，在符合確房地產(chǎn)企業(yè)大多實行商品房預售制度，在符合確認收入條件前，預收賬款余額較大。另外須關認收入條件前，預收賬款余額較大。另外須關注預計竣工時間和預售比例。注預計竣工時間和預售比例。93、收入核算的特殊性、收入核算的特殊性 收入的多樣性（產(chǎn)品形式多樣）收入的多樣性（產(chǎn)品形式多樣） 收入確認的特殊性收入確認的特殊性 各期收入的波動性各期收入的波動性4、成本核算的特殊性、成本核算的特殊性 核算時間跨

5、度大核算時間跨度大 開發(fā)產(chǎn)品的成本組成不同開發(fā)產(chǎn)品的成本組成不同 開發(fā)各步驟之間成本不能明確區(qū)分開發(fā)各步驟之間成本不能明確區(qū)分105、產(chǎn)品售價與其成本不配比、產(chǎn)品售價與其成本不配比通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結轉(zhuǎn)方法是：按當期通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結轉(zhuǎn)方法是：按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平方米建筑面積成本，然后再乘以積，得出每平方米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。均攤計算未考慮銷售面積得出本期銷售成本。均攤計算未考慮樓層、朝向等因素，故經(jīng)營成果核算會失真。樓層、朝向等因素，故經(jīng)營成果核算會失真。11四、四、 會

6、計科目設置會計科目設置設置設置“開發(fā)成本開發(fā)成本”、“開發(fā)間接開發(fā)間接費用費用”成本類科目和成本類科目和“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房”等資產(chǎn)類科目。等資產(chǎn)類科目。大部分通用大部分通用12開發(fā)項目成本核算科目劃分與設置開發(fā)項目成本核算科目劃分與設置 開發(fā)成本下設一級科目開發(fā)成本下設一級科目 成本科目代碼成本科目名稱4301.401 土地費用4301.402 前期工程費4301.403 建安工程費 4301.404 社區(qū)管網(wǎng)工程費4301.405 園林環(huán)境工程費 4301.406 公共配套設施費 4301.407 開發(fā)間接費4301.409 財務費用（資本化利息費用）整理課件整理課件13

7、4301.401 4301.401 土地費用的歸集土地費用的歸集 注：其他土地費用含交易服務費元注：其他土地費用含交易服務費元/ /平方米土地面積、土地登平方米土地面積、土地登記費記費4040元元/500/500平方米土地面積、土地評估費、用途變更費平方米土地面積、土地評估費、用途變更費；宗地測繪費等；宗地測繪費等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 4301.401.01 土地價款 4301.401.02 土地出讓契稅 出讓地價或評估地價的4% 4301.401.03 其他土地費用 4301.401.04 征地補償費 4301.401.05 拆遷補償費 4301.401.06 征地規(guī)費 1

8、4 4301.402 前期工程費（開發(fā)前期準備費）前期工程費（開發(fā)前期準備費） 注：規(guī)劃設計費中包括項目策劃與方案招標、規(guī)劃設計、設計審查、模型注：規(guī)劃設計費中包括項目策劃與方案招標、規(guī)劃設計、設計審查、模型、動畫等。、動畫等。 領照規(guī)費中包括市政公用基礎設施配套費、新建房屋白蟻防治費、人領照規(guī)費中包括市政公用基礎設施配套費、新建房屋白蟻防治費、人防建設費、城市規(guī)劃設計收費、規(guī)劃服務費、教育增容費、發(fā)展新型墻防建設費、城市規(guī)劃設計收費、規(guī)劃服務費、教育增容費、發(fā)展新型墻體材料專項用費、散裝水泥專項資金等。體材料專項用費、散裝水泥專項資金等。 成本科目代碼成本科目名稱 備 注 4301.402.

9、01 勘察測量費 4301.402.01.01 勘察 包括普勘、詳勘4301.402.01.02 測量 包括地形圖、管線；工程放線定位4301.402.02 規(guī)劃設計費 4301.402.03 建設規(guī)費 4301.402.03.01 領照規(guī)費 4301.402.03.02 增容費自來水管網(wǎng)建設費、雙電源供電貼費15 4301.402 前期工程費（續(xù)）前期工程費（續(xù)）注：三通一平費中包括臨時道路、臨時用水、臨時用電注：三通一平費中包括臨時道路、臨時用水、臨時用電、市政管線遷移費、場地平整費等。、市政管線遷移費、場地平整費等。 臨時設施費中包括臨時辦公室、臨時圍墻、圍板、臨時設施費中包括臨時辦公室

10、、臨時圍墻、圍板、售樓處及臨時樣板房、臨時場地占用費等售樓處及臨時樣板房、臨時場地占用費等。成本科目代碼成本科目名稱 備 注 4301.402.04 施工準備費 4301.402.04.01 三通一平費 4301.402.04.02 臨時設施費 16 4301.403 建安工程費（主體建筑工程費）建安工程費（主體建筑工程費） 注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預制樁、型注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預制樁、型材、型鋼、其他材料等。材、型鋼、其他材料等。 成本科目代碼成本科目名稱 備 注 4301.403.01 樁基工程 4301.403.01.01 工程樁施工費 含試樁施工

11、費 4301.403.01.02 工程樁甲供材含試樁甲供材 4301.403.01.03 樁基檢測費 含試樁檢測 4301.403.02 支護工程 4301.403.02.01 支護工程設計施工費含支護設計費、施工費、監(jiān)測費等 4301.403.02.02 支護工程甲供材 17 4301.403 建安工程費建安工程費 （續(xù)）（續(xù)）注：甲注：甲/ /直供材料中包括鋼筋、水泥、商品砼、木材土建用鋼板、型直供材料中包括鋼筋、水泥、商品砼、木材土建用鋼板、型材、防水材料、保溫材料、墻磚、地磚、石材、涂料、主體工程材、防水材料、保溫材料、墻磚、地磚、石材、涂料、主體工程成品門及配件、專業(yè)工程成品窗及配件

12、、零星材料等。成品門及配件、專業(yè)工程成品窗及配件、零星材料等。 成本科目代碼成本科目名稱 備 注 4301.403.04 土石方工程 包括排水費、輕型井點、沉井等降水費 4301.403.05主體工程及粗裝修 包括非集中建設的小區(qū)配套人防、車庫地下室 4301.403.05.01 一般土建工程 4301.403.05.01.01 工程施工費包含在土建合同或土建定額的項目，一般均為扣凈甲供材、費后的價格4301.402.05.01.02 甲/直供材料建安工程合同及預算內(nèi)、外的土建甲供材料 18 4301.403 建安工程費建安工程費 （續(xù)）（續(xù)）注：工程施工費中包括室內(nèi)給排水施工費室內(nèi)強、弱電施

13、工費通風和采暖注：工程施工費中包括室內(nèi)給排水施工費室內(nèi)強、弱電施工費通風和采暖工程費等。工程費等。 甲甲/ /直供材料中包括給排水主材及配件強弱電主材及配件通風和采暖直供材料中包括給排水主材及配件強弱電主材及配件通風和采暖設備及主材安裝用鋼板、型材其他材料設備等。設備及主材安裝用鋼板、型材其他材料設備等。 成本科目代碼成本科目名稱 備 注 4301.403.05.02 一般安裝工程4301.403.05.02.01 工程施工費一般均為扣凈甲供材、費后的價格4301.402.05.02.02 甲/直供設備與主材 工程合同及預算內(nèi)外的甲供設備主材 4301.403.05.04 一般建安工程材差 1

14、9 4301.403 建安工程費建安工程費 （續(xù)）（續(xù)）注：專項土建工程指建筑物以內(nèi)，且由甲方獨立發(fā)包的專項工程：一是不注：專項土建工程指建筑物以內(nèi)，且由甲方獨立發(fā)包的專項工程：一是不在土建單位合同中，又不屬裝飾工程的由特殊項目。如坡道雨棚、屋頂在土建單位合同中，又不屬裝飾工程的由特殊項目。如坡道雨棚、屋頂構架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場等；二是包含在土建單位合同構架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場等；二是包含在土建單位合同中，而實際操作時又單獨發(fā)包的項目。如：防水、保溫、防腐、防酸工中，而實際操作時又單獨發(fā)包的項目。如：防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。程、特殊地面、躍層

15、樓梯等。 專項安裝工程中包括消防設備與器材及工程安裝費、空調(diào)通風采暖設專項安裝工程中包括消防設備與器材及工程安裝費、空調(diào)通風采暖設備、主材及工程費、室內(nèi)燃氣工程費、電梯設備及其安裝費等。備、主材及工程費、室內(nèi)燃氣工程費、電梯設備及其安裝費等。 成本科目代碼成本科目名稱 備 注 4301.403.08 專項土建工程4301.403.09 專項安裝工程 4301.403.09.01 工程施工費 4301.403.09.02 甲/直供設備與主材 20 4301.403 建安工程費建安工程費 （續(xù)）（續(xù)）注：精裝修工程中包括外墻精裝飾材及施工費注：精裝修工程中包括外墻精裝飾材及施工費 、公共部位精裝飾

16、材及施、公共部位精裝飾材及施工費、戶內(nèi)精裝材設及施工費、商鋪精裝材設及施工費架空層精裝材設工費、戶內(nèi)精裝材設及施工費、商鋪精裝材設及施工費架空層精裝材設及施工費等。及施工費等。 成本科目代碼成本科目名稱 備 注 4301.403.12 精裝修工程 有精裝修，但不包括在土建合同或土建定額的項目 4301.403.12.01 精裝修設計費 立面設計、室內(nèi)裝修設計及效果圖等 4301.403.12.02 精裝修施工費 4301.403.12.03 精裝修甲/直供材4301.403.18 樣板房 4301.403.18.01 樣板房設計費 4301.403.18.02 樣板房施工費4301.403.1

17、8.05 甲/直供材料設備214301.404 4301.404 社區(qū)管網(wǎng)工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費成本科目代碼成本科目名稱 備 注 4301.404.01 室外給水系統(tǒng)工程 4301.404.02 室外雨污水系統(tǒng)工程 4301.404.04室外燃氣系統(tǒng)工程按戶外800元/米收取 4301.404.06 室外供、配電系統(tǒng)工程 4301.404.08 室外消防管網(wǎng)工程 4301.404.10 室外智能化系統(tǒng)工程 小區(qū)停車系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控系統(tǒng)等；4301.404.12 小區(qū)路燈系統(tǒng) 4301.404.16 其他工程 4301.404.20 甲/直供設備主材 224301.405 4301.4

18、05 園林環(huán)境工程費園林環(huán)境工程費成本科目代碼成本科目名稱 備 注 4301.405.01 環(huán)境設計費 4301.405.02 綠化工程費 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出 4301.405.03 園建工程費 包括園林的道路、廣場、建筑小品、雕塑、噴泉土建等 4301.405.05 圍墻建設費 4301.405.07 小區(qū)道路費 含小區(qū)正式的大門、圍欄；室外擋土墻等 4301.405.11 室外零星工程 包括背景音樂、各種指示牌、標識牌、示意圖等 4301.405.15 室外配套設施與器材 包括室外的體育器材、游樂設施、園藝小品的成品雕塑、信報箱及雨棚等 234301.406 4301.406 公共配套設施

19、費公共配套設施費成本科目代碼成本科目名稱 備 注 4301.406.01社區(qū)中心包括文化、體育、衛(wèi)生、商業(yè)、金融、行政管理、社區(qū)服務等4301.406.03 幼兒園 4301.406.04 學校 4301.406.06 人防及車庫工程 小區(qū)集中建設配套人防地下室、車庫 4301.406.08 物業(yè)管理設施 含獨立的物業(yè)管理建筑物、崗亭等 4301.406.11 污水泵站 4301.406.12 垃圾收集站 4301.406.13 環(huán)衛(wèi)作息和工具房 4301.406.18 其他設施 含游泳池、郵局、車站；室外的各類球場、車蓬等 244301.407 4301.407 開發(fā)間接費開發(fā)間接費成本科目

20、代碼成本科目名稱 備 注 4301.407.01 工程監(jiān)理費 總投資的1.22.5 4301.407.02 預算編審費 4301.407.03 工程質(zhì)檢檢測費 4301.407.06 技術服務費 4301.407.08 施工水電費 4301.407.11 物業(yè)管理費 4301.407.12 辦公費用 4301.407.20 其他 25五、企業(yè)納稅業(yè)務概述五、企業(yè)納稅業(yè)務概述 應納稅種及稅率應納稅種及稅率 1 1、設立階段：印花稅（、設立階段：印花稅（5 5元、萬分之五）、契稅（元、萬分之五）、契稅（3%-5%3%-5%） 2 2、獲取土地：印花稅、契稅、耕地占用稅（本案無）、獲取土地：印花稅、

21、契稅、耕地占用稅（本案無） 3 3、開發(fā)建設：城鎮(zhèn)土地使用稅（、開發(fā)建設：城鎮(zhèn)土地使用稅（1414元元/ /平方米平方米年）、印花稅年）、印花稅 4 4、轉(zhuǎn)讓銷售：營業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓銷售：營業(yè)稅5%5%、城建稅、教育費附加、土地增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅（預征（預征1.5%1.5%）、印花稅、企業(yè)所得稅（按預計毛利率）、印花稅、企業(yè)所得稅（按預計毛利率15%15%預征）預征） 5 5、房產(chǎn)持有：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、城鎮(zhèn)土地使用、房產(chǎn)持有：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅（房產(chǎn)余值稅、房產(chǎn)稅（房產(chǎn)余值1.2%1.2%或租金或租金12%12%）26第二部分企業(yè)設立階

22、段一、設立階段業(yè)務概述二、納稅處理三、會計處理四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務概述27一、設立階段業(yè)務概述一、設立階段業(yè)務概述v 設立條件設立條件 其主要組織形式是房地產(chǎn)開發(fā)公司。應符合公司法、城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例等具體條件。v 出資方式出資方式 可以用實物、知識產(chǎn)權、土地使用權等方式出資。非貨幣財產(chǎn)應評估作價，并辦理財產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)。v 開發(fā)資質(zhì)開發(fā)資質(zhì) 應取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。新設立房地產(chǎn)公司應向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案后，由主管部門30日發(fā)出暫定資質(zhì)證書，自證書發(fā)出1年有效。可延長到2年。28二、納稅業(yè)務二、納稅業(yè)務 稅務登記稅務登記 納稅處理納稅處理 1、印花稅（營業(yè)

23、賬簿記載資金萬分之五計算、印花稅（營業(yè)賬簿記載資金萬分之五計算、權利證照每件、權利證照每件5元、土地使用權合同記載金元、土地使用權合同記載金額萬分之五）額萬分之五） 2、契稅（成交價格、契稅（成交價格3%)29三、會計處理（舉例）三、會計處理（舉例） 以土地使用權出資以土地使用權出資 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本 貸：實收資本貸：實收資本 開辦費核算開辦費核算 直接計入管理費用直接計入管理費用30四、納稅處理四、納稅處理 印花稅直接計入管理費用印花稅直接計入管理費用 契稅應視土地使用權用途而定。為房地產(chǎn)開發(fā)契稅應視土地使用權用途而定。為房地產(chǎn)開發(fā)而取得的土地使用權所繳納契稅直接計入而取得的土地使用

24、權所繳納契稅直接計入“開開發(fā)成本發(fā)成本”科目；自用計入科目；自用計入“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”科目?？颇?。31 房地產(chǎn)注冊資本尺度把握 1，稅務風險加大：注冊資金在，稅務風險加大：注冊資金在2億以的，就會億以的，就會進入國家稅務局重點企業(yè)網(wǎng)中，給予重點關注進入國家稅務局重點企業(yè)網(wǎng)中，給予重點關注 2，稅費加大：注資越多，涉及的相關稅費越，稅費加大：注資越多，涉及的相關稅費越大了。印花稅萬分之五大了。印花稅萬分之五 驗資報告費用、工商登記費用、審計費用、捐驗資報告費用、工商登記費用、審計費用、捐助、其他費用等助、其他費用等32第三部分第三部分 獲取土地階段獲取土地階段一、土地獲取方式一、土地獲取方式二

25、、納稅處理二、納稅處理三、會計處理三、會計處理33一、土地獲取方式一、土地獲取方式 以出讓方式取得土地使用權以出讓方式取得土地使用權 1、招拍掛制度（公告、招拍掛制度（公告-資格審查資格審查-中標中標-簽訂合簽訂合同同-付清全部出讓金付清全部出讓金-取得土地使用權證）取得土地使用權證） 2、合同簽訂執(zhí)行、合同簽訂執(zhí)行國有土地使用權出讓合同國有土地使用權出讓合同示范文本示范文本 3、土地出讓金支付、土地出讓金支付 4、按合同約定期限、用途開發(fā)土地（超，、按合同約定期限、用途開發(fā)土地（超，20%土地閑置費）土地閑置費） 5、改變土地用途（土地變性）、改變土地用途（土地變性）34 以劃撥取得以劃撥取

26、得 以轉(zhuǎn)讓取得以轉(zhuǎn)讓取得 投資投入投資投入 收購、兼并等方式收購、兼并等方式土地使用期限：居住地土地使用期限：居住地70年；工業(yè)用地年；工業(yè)用地50年；商年；商業(yè)用地業(yè)用地40年。一般開發(fā)期限不超過年。一般開發(fā)期限不超過3年。年。35二、納稅處理二、納稅處理v 契稅（獲取土地使用權）契稅（獲取土地使用權）v 印花稅（權證）印花稅（權證） v 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦的學校、醫(yī)院、托兒所及幼兒園其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分免征城鎮(zhèn)土地使用稅。市政街道、廣場、綠市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地免征土地使用稅。化地帶等公共用地免征土地使用稅。36三、會計處理三、會計處理（一

27、）取得土地使用權確認（一）取得土地使用權確認出讓取得出讓取得 入賬價值入賬價值=土地出讓金土地出讓金+相關稅費相關稅費轉(zhuǎn)讓取得 入賬價值=轉(zhuǎn)讓價款+相關稅費投資投入 入賬價值=協(xié)議價（二）財務處理（二）財務處理 根據(jù)企業(yè)會計準則第6號-無形資產(chǎn)應用指南規(guī)定，通常確認為無形資產(chǎn)，但改變土地用途，用于賺取租金，應將其轉(zhuǎn)入投資性資產(chǎn)。用于建造對外銷售房屋建筑物，應計入所建造的房屋建筑物成本。37會計處理舉例會計處理舉例 用于土地開發(fā)的土地使用權用于土地開發(fā)的土地使用權 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本-土地開發(fā)土地開發(fā)-土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款（應付賬款）等賬戶貸：銀行存款（應

28、付賬款）等賬戶 用于商品房開發(fā)用于商品房開發(fā) 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)房屋開發(fā)-土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款（應付賬款）等賬戶貸：銀行存款（應付賬款）等賬戶 自建用房自建用房 借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn)-土地使用權土地使用權 貸：銀行存款貸：銀行存款契稅、印花稅相應計入開發(fā)成本。契稅、印花稅相應計入開發(fā)成本。38 賺取租金賺取租金借：投資性房產(chǎn)借：投資性房產(chǎn)-土地使用權土地使用權 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)土地開發(fā) 暫時無確定用途暫時無確定用途借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn)-土地使用權土地使用權 貸：銀行存款貸：銀行存款39 1、契稅 視用途而定視用途而定，

29、房地產(chǎn)開發(fā)計入“開發(fā)成本”；自行建造計入“無形資產(chǎn)”； 2、土地使用稅兩種處理觀點，一種是計入“管理費用”；一種是在商品房建設期計入“開發(fā)成本”。根據(jù)企業(yè)會計準則第1號-存貨和國稅發(fā)【2009】31號開發(fā)成本項目構成未明確土地使用稅，建議先計入開發(fā)成本。 四、納稅處理四、納稅處理40第四部分第四部分 開發(fā)建設階段開發(fā)建設階段一、業(yè)務概述一、業(yè)務概述二、成本費用核算二、成本費用核算三、材料、固定資產(chǎn)、出包工程核算三、材料、固定資產(chǎn)、出包工程核算四、職工薪酬核算四、職工薪酬核算五、開發(fā)產(chǎn)品核算五、開發(fā)產(chǎn)品核算六、開發(fā)建設階段納稅業(yè)務會計處理六、開發(fā)建設階段納稅業(yè)務會計處理41一、業(yè)務概述v報建報批

30、手續(xù)報建報批手續(xù) 一般在項目開工前辦理開工建設需要建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證以及項目建設用地的國有土地使用證。預售需要預售許可證，俗稱“五證”。v項目施工建設項目施工建設房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般不直接從事項目上施工建設，而是委托有施工資質(zhì)的施工單位進行項目施工。此階段工作包括材料及設備供應、工程發(fā)包、工程分包、建筑和安裝施工等。v竣工驗收備案竣工驗收備案開發(fā)產(chǎn)品的竣工驗收事項備案制，由政府城市規(guī)劃主管部門負責監(jiān)督工程竣工驗收并負責竣工備案。v產(chǎn)權初始登記產(chǎn)權初始登記 時間為竣工后三個月內(nèi)。統(tǒng)稱換大產(chǎn)權證，由預售變?yōu)楝F(xiàn)售。42項目施工主要包括項目施工主要包括材料及設備供

31、應材料及設備供應可選擇可選擇“甲控材甲控材”（指房產(chǎn)企業(yè)限制材料品牌、材質(zhì)及規(guī)格或價格，施（指房產(chǎn)企業(yè)限制材料品牌、材質(zhì)及規(guī)格或價格，施工方采購）或工方采購）或“甲供材甲供材”方式對材料控制（直接采購供給施工單位）方式對材料控制（直接采購供給施工單位）工程發(fā)包工程發(fā)包一般有直接委托、招標，招標又分邀請招標和公開招標，將工程發(fā)包給一般有直接委托、招標，招標又分邀請招標和公開招標，將工程發(fā)包給施工企業(yè)。可采用按月、分段、竣工一次、工程分包結算方式。施工企業(yè)?？刹捎冒丛?、分段、竣工一次、工程分包結算方式。工程分包工程分包主體一般由具有資質(zhì)的施工企業(yè)負責施工，其他電梯、門窗、防水、保主體一般由具有資質(zhì)

32、的施工企業(yè)負責施工，其他電梯、門窗、防水、保溫及消防分包給其他單位。水、電、天然氣、有線電視、熱源及消防溫及消防分包給其他單位。水、電、天然氣、有線電視、熱源及消防等配套，需要向政府或?qū)I(yè)公司交納資源性費用，專業(yè)公司施工。等配套，需要向政府或?qū)I(yè)公司交納資源性費用，專業(yè)公司施工。43 成本費用核算概述成本費用核算概述一般有六個步驟。一般有六個步驟。1 .確定開發(fā)產(chǎn)品種類確定開發(fā)產(chǎn)品種類開發(fā)產(chǎn)品成本按其形態(tài)分為開發(fā)產(chǎn)品成本按其形態(tài)分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本2.確定成本核算對象確定成本核算對象3.

33、確定成本項目確定成本項目4.歸集開發(fā)成本費用歸集開發(fā)成本費用5.分配共同成本和不能分清負擔對象的間接成本分配共同成本和不能分清負擔對象的間接成本6.確定完工標準，計算總成本及單位面積的工程成本確定完工標準，計算總成本及單位面積的工程成本二、成本費用核算1.1.土地土地征用費征用費及開發(fā)及開發(fā)補償費補償費2.2.前期前期工程費工程費3.3.建筑建筑安裝工安裝工程費程費4.4.基礎基礎設施費設施費5.5.公共公共配套設配套設施費施費6.6.開發(fā)開發(fā)間接費間接費 開發(fā)成本開發(fā)成本共同成本共同成本直接成本直接成本成本費用成本費用全部支出全部支出期間費用期間費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用歸集與分配房地產(chǎn)開發(fā)

34、企業(yè)成本費用歸集與分配間接成本間接成本歸集和分配計入歸集和分配計入直接計入開發(fā)成本直接計入開發(fā)成本 分配共同成本和不能分清負擔對象的間接成本分配共同成本和不能分清負擔對象的間接成本建筑面積法建筑面積法2 2直接成本法直接成本法3 3預算造價法預算造價法4 4其它其它5 5占地面積法占地面積法1 1成本核算賬戶成本核算賬戶 土地開發(fā)成本結轉(zhuǎn)房屋開發(fā)成本采用平行結轉(zhuǎn)法土地開發(fā)成本結轉(zhuǎn)房屋開發(fā)成本采用平行結轉(zhuǎn)法471 1、土地成本核算、土地成本核算 房地產(chǎn)企業(yè)綜合開發(fā)土地，其土地開發(fā)費用應房地產(chǎn)企業(yè)綜合開發(fā)土地，其土地開發(fā)費用應先計入先計入“開發(fā)成本開發(fā)成本-土地開發(fā)土地開發(fā)”賬戶進行歸集賬戶進行歸

35、集，待開發(fā)產(chǎn)品投入使用時，再按一定的標準將，待開發(fā)產(chǎn)品投入使用時，再按一定的標準將其分配計入有關房屋建筑物和商品性建設場地其分配計入有關房屋建筑物和商品性建設場地的開發(fā)產(chǎn)品成本。的開發(fā)產(chǎn)品成本。 土地開發(fā)成本項目包括土地征用及拆遷補償費土地開發(fā)成本項目包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等成本項目。和開發(fā)間接費等成本項目。482 2、房屋開發(fā)成本核算、房屋開發(fā)成本核算開發(fā)建設的房屋按用途分為五類：開發(fā)建設的房屋按用途分為五類： 商品房（銷售）商品房（銷售） 投資性房產(chǎn)（出租經(jīng)營）投資性房產(chǎn)（出租經(jīng)營） 周轉(zhuǎn)房（拆遷

36、安置）周轉(zhuǎn)房（拆遷安置） 代建房（委托代開發(fā)）代建房（委托代開發(fā)） 自用房（自行建造自用房，計入固定資產(chǎn)）自用房（自行建造自用房，計入固定資產(chǎn)） 成本項目包括土地征用及拆遷補償費、前期工成本項目包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費六個成本項目。套設施費和開發(fā)間接費六個成本項目。產(chǎn)品開發(fā)成本科目結轉(zhuǎn)示意圖產(chǎn)品開發(fā)成本科目結轉(zhuǎn)示意圖 管理人員薪酬管理人員薪酬 水電辦公水電辦公 其他攤銷費用其他攤銷費用開發(fā)間接費用分配開發(fā)間接費用分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品-商品房商品房開發(fā)成本開發(fā)成本-房屋開發(fā)房屋開發(fā)開發(fā)成本

37、開發(fā)成本-土地開發(fā)土地開發(fā)503、配套設施開發(fā)成本核算、配套設施開發(fā)成本核算 建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施項目的公共配套設施項目，如會所、車庫等。，如會所、車庫等。 按開發(fā)產(chǎn)品處理按開發(fā)產(chǎn)品處理 與開發(fā)產(chǎn)品成本項目與開發(fā)產(chǎn)品成本項目相同，設置六個成本相同，設置六個成本項目項目 不能有償轉(zhuǎn)讓不能有償轉(zhuǎn)讓 不需要單獨作為成本不需要單獨作為成本核算對象，分別計入核算對象，分別計入開發(fā)的土地、商品房開發(fā)的土地、商品房、能有償轉(zhuǎn)讓的配套、能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施等開發(fā)產(chǎn)品成本設施等開發(fā)產(chǎn)品成本514、代建工程開發(fā)核算、代建工程開發(fā)核算 向委托方收取手續(xù)費方式向委托方收取手續(xù)費方式 受托

38、方與委托方實行撥付結算受托方與委托方實行撥付結算525、開發(fā)間接費用的核算、開發(fā)間接費用的核算 開發(fā)現(xiàn)場組織管理發(fā)生的費用開發(fā)現(xiàn)場組織管理發(fā)生的費用 先歸集，再按適當標準計入各項開發(fā)產(chǎn)品成本先歸集，再按適當標準計入各項開發(fā)產(chǎn)品成本 設置設置“開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用”賬戶賬戶 分配標準分配標準=月內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生直接成月內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生直接成本本本月實際發(fā)生開發(fā)間接費用本月實際發(fā)生開發(fā)間接費用各開發(fā)產(chǎn)品各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生直接成本總額實際發(fā)生直接成本總額53施工準備會計科目設置施工準備會計科目設置 材料采購、原材料、材料成本差異、固定資產(chǎn)材料采購、原材料、材料成本差異、固定資產(chǎn)、累計

39、折舊、固定資產(chǎn)清理、預付賬款、應付、累計折舊、固定資產(chǎn)清理、預付賬款、應付賬款、其他應付款等會計科目賬款、其他應付款等會計科目三、材料、固定資產(chǎn)、出包工程會計核算54材料核算材料核算 材料增加有外購材料、自制材料、委托加工等方材料增加有外購材料、自制材料、委托加工等方式，會計核算同一般企業(yè)式，會計核算同一般企業(yè) 材料減少業(yè)務如采用計劃成本日常核算，月末應材料減少業(yè)務如采用計劃成本日常核算，月末應同時結轉(zhuǎn)材料成本差異；實際成本法核算，可采同時結轉(zhuǎn)材料成本差異；實際成本法核算，可采用先進先出、加權平均或個別計價法計價。用先進先出、加權平均或個別計價法計價。55固定資產(chǎn)核算固定資產(chǎn)核算 核算同一般企

40、業(yè)核算同一般企業(yè) 折舊月末分別計入開發(fā)間接費用或期間費用折舊月末分別計入開發(fā)間接費用或期間費用56出包工程核算出包工程核算 投標保證金計入其他應付款投標保證金計入其他應付款-履約保證金核算履約保證金核算 預付備料款、工程款預付備料款、工程款 質(zhì)量保證金質(zhì)量保證金5%57四、職工薪酬核算四、職工薪酬核算 設置應付職工薪酬會計科目設置應付職工薪酬會計科目 具體內(nèi)容同一般企業(yè)具體內(nèi)容同一般企業(yè)58五、開發(fā)產(chǎn)品核算五、開發(fā)產(chǎn)品核算 開發(fā)產(chǎn)品指已完成全部開發(fā)建設過程，并已驗開發(fā)產(chǎn)品指已完成全部開發(fā)建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規(guī)定

41、的條件移交訂購單位，或者作為按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地（建設場地土地（建設場地）、房屋、配套設施、代建工程和周轉(zhuǎn)房）、房屋、配套設施、代建工程和周轉(zhuǎn)房。 科目設置開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房賬戶科目設置開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房賬戶59六、納稅業(yè)務處理六、納稅業(yè)務處理 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 印花稅印花稅 甲供材甲供材”涉稅處理涉稅處理營業(yè)稅暫行條例實施細則營業(yè)稅暫行條例實施細則第十六條規(guī)定，第十六條規(guī)定，“納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其其營業(yè)額應當包

42、括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設方提供他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設方提供的設備價款。的設備價款。”60甲供材涉稅啟示甲供材涉稅啟示 包工不包料，施工方計算營業(yè)稅的營業(yè)額均含包工不包料，施工方計算營業(yè)稅的營業(yè)額均含房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購材料，并以此計算繳納營業(yè)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購材料，并以此計算繳納營業(yè)稅。稅。 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采取甲控材（控價）方式控制房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采取甲控材（控價）方式控制成本，以利于工程協(xié)調(diào)。成本，以利于工程協(xié)調(diào)。 內(nèi)部成本控制與外部降低稅負的協(xié)調(diào)、平衡內(nèi)部成本控制與外部降低稅負的協(xié)調(diào)、平衡61第五部分企業(yè)轉(zhuǎn)讓及銷售階段一、業(yè)務概述二、納稅處理三、會計

43、處理62一、業(yè)務概述一、業(yè)務概述 商品房銷售按銷售時間不同為預售和現(xiàn)售；根商品房銷售按銷售時間不同為預售和現(xiàn)售；根據(jù)銷售主體不同分為自行銷售和委托代理銷售據(jù)銷售主體不同分為自行銷售和委托代理銷售，委托代理銷售包括是視同買斷、手續(xù)費和保，委托代理銷售包括是視同買斷、手續(xù)費和保底加提成等；按付款方式不同可分為一次性付底加提成等；按付款方式不同可分為一次性付款、分期付款和按揭付款?？?、分期付款和按揭付款。 商品房預售條件商品房預售條件已付全部土地出讓金；持有建設工程規(guī)劃許可證已付全部土地出讓金；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入資金占總投資和施工許可證；投入資金占總投資25%以上以上63二、納

44、稅處理二、納稅處理 營業(yè)稅及附加費（售房營業(yè)額營業(yè)稅及附加費（售房營業(yè)額5.5%） 印花稅（合同額萬分之五）印花稅（合同額萬分之五） 土地增值稅（增值額的土地增值稅（增值額的30%-60%，四級超額，四級超額累進稅率，按預售收入預征累進稅率，按預售收入預征1.5-2.5%，售完，售完清算）清算） 企業(yè)所得稅（按當月預售收入計算毛利企業(yè)所得稅（按當月預售收入計算毛利15%）64土地增值稅土地增值稅 征收三條件征收三條件轉(zhuǎn)讓土地使用權屬于國家所有（土地出讓金）；轉(zhuǎn)讓土地使用權屬于國家所有（土地出讓金）；土地使用權地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權是土地使用權地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)并取得收入，同時具備否發(fā)生轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)并取得收入，同時具備 具體為：生地變熟地；房地產(chǎn)開發(fā)；自有轉(zhuǎn)出具體為：生地變熟地；房地產(chǎn)開發(fā)；自有轉(zhuǎn)出售售 出租、抵押、投資、聯(lián)營不征出租、抵押、投資、聯(lián)營不征65土地增值稅稅率土地增值稅稅率級數(shù)增值額與扣除數(shù)之比稅率%速算扣除系數(shù)150%3002501004053100200501542006035應納土地增值稅應納土地增值稅= =增值稅增值稅稅率稅率- -扣除項目金額扣除項目金額速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù)增值額增值額= =應