中原壹號(hào)公館

1、0 / 47飛大人民中路項(xiàng)目發(fā)展建議（產(chǎn)權(quán)式酒店深化研究報(bào)告）中原地產(chǎn)CENTIALINE CHINA中 園 四川四川中原物業(yè)顧問有限公司1 / 47二零零六年一月十二日四川中原針對(duì)飛大人民中路項(xiàng)目從宏觀市場(chǎng)深入到微觀分析，在本次 補(bǔ)充調(diào)查中就產(chǎn)權(quán)式酒店這一物業(yè)形態(tài)作了專項(xiàng)剖析。發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店必須突破幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：金融政策的限制、對(duì)投資者信 心的重拾、對(duì)開發(fā)模式和經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新，建立在對(duì)這幾個(gè)關(guān)鍵問題的疑 惑上，中原對(duì)成都市各大銀行信貸部相關(guān)人員作了深入的訪談，在中原客 戶資料庫(kù)篩選部分投資者進(jìn)了針對(duì)性問卷調(diào)查，對(duì)紫薇銀座和世代錦江公 寓在產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作模式上進(jìn)行了深入分析，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目的成

2、本收 益對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店提出了操作層面的建議，對(duì)后期可能涉及的法 律問題也做了簡(jiǎn)單闡述?？傮w希望本次對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展建議的論證能對(duì)飛大人民中路項(xiàng)目在 最終發(fā)展方向上有所幫助！2 / 47目錄第一部分 產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)政策研究 . 5一、相關(guān)金融政策分析 . 51、個(gè)人住房貸款利率上調(diào) . 52、銀行推出“直貸”或類似“直貸”業(yè)務(wù) . 5二、各大銀行對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的政策 . 61、農(nóng)業(yè)銀行 . 62、中國(guó)銀行 . 63、民生銀行和招商銀行 . 64、相關(guān)分析 . 65、影響 . 7三、產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)稅收政策研究 . 7第二部分 投資者情況分析 . 7一、投資者基本情況分析 . 81、受訪對(duì)象來

3、源 . 82、受訪對(duì)象年齡分析 . 83、投資經(jīng)歷與受訪者年齡交叉分析 . 94、受訪者職業(yè)背景分析 . 95、受訪對(duì)象家庭月收入統(tǒng)計(jì) . 106、投資資金占總收入的比重分析 . 10二、投資者對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店認(rèn)知度分析 . 111、對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的認(rèn)識(shí) . 112、對(duì)區(qū)域的認(rèn)同度 . 11三、受訪者投資偏好分析 . 121、投資領(lǐng)域 . 122、投資意見選擇 . 133、投資回報(bào)滿意度 . 134、投資理由 . 145、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的選擇 . 146、選擇投資不動(dòng)產(chǎn)的理由 . 157、投資額度分析 . 158、選擇付款方式 . 16四、影響投資產(chǎn)權(quán)式酒店的個(gè)別因素 . 171、影響投資決策的因素

4、. 172、選擇酒店管理公司的標(biāo)準(zhǔn) . 173、阻礙投資決策的因素 . 184、投資看重因素 . 18第三部分 產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作模式（案例研究） . 19一、紫薇銀座 . 191、紫薇銀座投資回報(bào)方式 . 192、相關(guān)分析 . 19二、世代錦江 . 203 / 471、成都世代錦江投資回報(bào)方式 . 202、相關(guān)分析 . 21三、深圳雅蘭酒店 . 221、經(jīng)營(yíng)管理公司 . 222、財(cái)務(wù)制度 . 223、投資方案 . 224、業(yè)主權(quán)益及義務(wù) . 235、業(yè)主入住管理 . 246、業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) . 257、基本運(yùn)行管理費(fèi)（每年根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整） . 25第四部分 產(chǎn)權(quán)式酒店成本收益核算 . 26

5、一、投資估算 . 271、總建設(shè)成本費(fèi)用列項(xiàng) . 272、其它開發(fā)費(fèi)用列項(xiàng)： . 273、銷售收入 . 274、酒店經(jīng)營(yíng)收入（以 10 年測(cè)算） . 28第五部分 產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展模式研究 . 33一、總體運(yùn)作模式 . 341、總體運(yùn)作模式示意圖 . 342、模式操作流程說明 . 34二、開發(fā)模式 . 351、開發(fā)模式示意圖 . 352、模式操作流程說明 . 353 、業(yè)主與開發(fā)商關(guān)系分析 . 35三、經(jīng)營(yíng)模式 . 351、經(jīng)營(yíng)模式示意圖 . 352、模式操作流程說明 . 363、酒店經(jīng)營(yíng)管理模式 . 364、開發(fā)商委托管理公司模式 . 375、業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)模式 . 37四、管理模式 . 391

6、、管理模式示意圖 . 392、權(quán)益管理說明 . 393、產(chǎn)權(quán)管理說明 . 394、客房管理說明 . 40五、經(jīng)營(yíng)收入分配模式 . 401、經(jīng)營(yíng)收入分配模式示意圖 . 402、模式操作流程說明 . 41六、權(quán)屬關(guān)系模式 . 411、權(quán)屬關(guān)系模式示意圖 . 412、模式流程說明 . 42第六部分 研究結(jié)論 . 42一、從政策層面來看 . 42二、從產(chǎn)權(quán)式酒店案例經(jīng)營(yíng)狀況來看 . 42三、投資收益分析結(jié)論 . 431、從酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的角度來看 . 432、從投資者的角度來看 . 43四、開發(fā)商存在的風(fēng)險(xiǎn)分析 . 434 / 47五、涉及的法律問題 . 441、開發(fā)模式中涉及的法律問題 . 442

7、、經(jīng)營(yíng)模式中涉及的法律問題 . 44六、總結(jié) . 44后記. 455 / 47第一部分 產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)政策研究研究目的： 政府對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的政策和銀行對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的態(tài)度是影響項(xiàng)目操作的關(guān)鍵因素，本部 分主要對(duì)相關(guān)金融政策和各大銀行對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的貸款政策作針對(duì)性研究。一、相關(guān)金融政策分析1、個(gè)人住房貸款利率上調(diào)從 2005 年 3 月 17 日，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，中國(guó)人民銀行決定調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng) 性個(gè)人住房貸款政策：1)將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 0.9 倍，商業(yè)

8、銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定 價(jià)規(guī)則。以5 年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12% 的 0.9 倍(即5.51% )，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率 5.31% 高 0.20 個(gè)百分點(diǎn)。2006 年住房貸款利率將繼續(xù)上調(diào)。2)提高首付對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30% ；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲 幅自行確定。2、銀行推出“直貸”或類似“直貸”業(yè)務(wù)2005 年 6 月 14 日，中國(guó)銀行四川省分行召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布推出“直貸式”個(gè)貸業(yè)務(wù)，包 括公務(wù)員在內(nèi)的七類高端客戶

9、免保險(xiǎn)擔(dān)保等系列優(yōu)惠政策，并計(jì)劃在中行各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開設(shè)售樓部直 接服務(wù)個(gè)貸客戶。而一個(gè)星期前建設(shè)銀行四川省分行業(yè)推出類似“直貸式”個(gè)貸政策。招行、農(nóng)行 分別推出了“循環(huán)授信”、“八成 30 年按揭”等業(yè)務(wù)。6 / 47、各大銀行對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的政策產(chǎn)權(quán)式酒店由國(guó)外引進(jìn)，但在國(guó)內(nèi)的發(fā)展模式不成熟，失敗案例也比較多，鑒于此銀行為控制自身風(fēng)險(xiǎn)，出臺(tái)了相關(guān)管理政策，就這個(gè)方面中原對(duì)成都市各大銀行進(jìn)行了深入的調(diào)查。1、農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)業(yè)銀行從 2004 年 5 月內(nèi)部出臺(tái)政策明確表示“嚴(yán)格控制產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓）類物業(yè)采取售后返租形式銷售的貸款，如果確有需要，須報(bào)省農(nóng)行批示”，對(duì)該類物業(yè)的貸款權(quán)限上收，從目前的執(zhí)行

10、情況開看，到目前為止基本沒有提供過這類似的貸款業(yè)務(wù)。2、中國(guó)銀行從 2005 年初對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店 1 不提供按揭貸款，從目前的執(zhí)行情況來看基本停止了對(duì)該類物業(yè)的貸款發(fā)放。3、民生銀行和招商銀行2004 年 6 月開始對(duì)以下有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)均不做個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)：1、無產(chǎn)權(quán)邊界的房屋， 如在商場(chǎng)所設(shè)攤位，只規(guī)定了面積大小，但沒有明確房屋四至；2、產(chǎn)權(quán)式公寓，雖然買受人有房屋產(chǎn)權(quán)，但沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)，這種屬于投資型物業(yè)，通過與開發(fā)商簽定反租協(xié)議來獲得一定比例投資回報(bào)的。4、相關(guān)分析從了解情況來看，國(guó)有四大銀行基本停止了對(duì)該類物業(yè)的貸款發(fā)放，據(jù)了解在2004 年該政策出臺(tái)同時(shí)成都有將近 11 個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)

11、權(quán)式酒店項(xiàng)目亮相，但是都迫于銀行緊縮原因而改為公寓項(xiàng)目，近年來該類物業(yè)在成都市場(chǎng)基本沒有出現(xiàn)也是由于貸款原因，本項(xiàng)目如果往產(chǎn)權(quán)式酒店方向發(fā)展，無疑這是個(gè)非常大的阻礙因素，因此需要發(fā)展商前期與銀行有良好的溝通，落實(shí)金融政策，控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。1銀行對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的界定：沒有獨(dú)立生活空間（廚房、衛(wèi)生間等）、依賴于其他公共生活空間，且業(yè)主沒有獨(dú)立經(jīng) 營(yíng)自主權(quán)力的7 / 47物業(yè)。5、影響1） 從 2004 年開始成都各大銀行對(duì)以產(chǎn)權(quán)式銷售的物業(yè)嚴(yán)格限制貸款條件，對(duì)這類物業(yè)停止貸款，基本限制了該類物業(yè)的發(fā)展，2） 產(chǎn)權(quán)式酒店屬于純投資性物業(yè)，采用銀行按揭購(gòu)買的客戶占的比例非常高，如果沒有銀行信貸的支持，那么

12、投資者將很難做出購(gòu)房決定，3） 如果目前從銀行貸款利率6%來計(jì)算，開發(fā)商回報(bào)承諾在稅后8%的話，實(shí)際收益在 2-3%左右，與其他投資方式（基金等）相比，收益率還是很有限， 那么對(duì)投資者的吸引力是不夠的。三、產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)稅收政策研究由于酒店物業(yè)屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，根據(jù)國(guó)家稅收法律規(guī)定此類物業(yè)應(yīng)繳納的稅費(fèi)有以下五項(xiàng)（按租金收入征收）：1、 營(yíng)業(yè)稅：3%-住宅類物業(yè)；5%-商業(yè)類物業(yè)（產(chǎn)權(quán)式酒店為商業(yè)類物業(yè)）2、城市建設(shè)維護(hù)稅： 營(yíng)業(yè)稅的 7%3、 教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅的 4%4、房產(chǎn)稅：4%5、個(gè)人所得稅：10%（以上稅費(fèi)是按照經(jīng)營(yíng)期收益征收，不包括物業(yè)成交時(shí)需交納的一些稅費(fèi)）以上五項(xiàng)稅費(fèi)總共占到月收益的15%左右，稅費(fèi)起征點(diǎn)為 800 元起，由于分散的住宅出租目前法律管理還有很多漏洞，因此在稅收上還沒有嚴(yán)格執(zhí)行，但是集中的租賃行為，比如酒店經(jīng)營(yíng)行為就無法回避這個(gè)問題。因此，從這個(gè)方面來講，稅前與稅后的收益