淺析我國預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中若干法律問題

1、淺析我國預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中若干法律問題我國預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中若干法律問題預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓,又稱為"期房轉(zhuǎn)讓",指商品房預(yù)售法律關(guān)系中的預(yù)購人將購買的未竣工的商品房再行轉(zhuǎn)讓的法律行為.這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體,預(yù)售合同的標(biāo)的不發(fā)生變化,由商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人,使第三人與預(yù)售人之間形成以原預(yù)售合同為內(nèi)容的新的商品房預(yù)售法律關(guān)系.鑒于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓在我國屬新生事物,沒有法律的明確規(guī)定,理論界對(duì)此觀點(diǎn)不一,因此,有必要進(jìn)行深入研究.1,肯定預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓目前,預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的大量存在,主要有兩種情形:第一,以營利為目的,房地產(chǎn)投資者(預(yù)購人)從房地產(chǎn)開發(fā)企

2、業(yè)購得期房后再轉(zhuǎn)讓給他人,從中盈利.第二,非營利為目的的轉(zhuǎn)讓,指預(yù)購人購買期房后,并非為了賺錢,而是基于其他原因轉(zhuǎn)讓該期房,如資金困難,出國等原因.我國市房地產(chǎn)管理法第45條規(guī)定:"商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務(wù)院規(guī)定.''然而,該法頒布已屆九年,國務(wù)院對(duì)此問題的規(guī)范性文件仍未出臺(tái).理論界主要存在兩種觀點(diǎn).一種觀點(diǎn)認(rèn)為"炒樓花"具有投機(jī)性,其結(jié)果會(huì)抬高商品房價(jià)格,擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,法律應(yīng)禁止期房轉(zhuǎn)讓行為.另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,既然搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),就應(yīng)該允許投機(jī)行為,"炒樓花"也不例外.只要法律調(diào)控得當(dāng),當(dāng)事

3、人期房轉(zhuǎn)讓手續(xù)完備,立法應(yīng)允許并保護(hù)此種行為.雖然現(xiàn)在我國沒有制定預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓法規(guī),但一些地方的法規(guī)中已作了規(guī)定.對(duì)于期房轉(zhuǎn)讓問題,主要有兩種做法:(1)按照合同法的一般規(guī)定處理,不施加特別限制.例如:C:lk京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法第44條:"預(yù)購人在預(yù)售登記后,商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的,按照下列規(guī)定管理:1未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的,預(yù)購人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后;2已經(jīng)付清預(yù)售商品房預(yù)售合同的總價(jià)款的,預(yù)購人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)."飫津市商品房管理?xiàng)l例第3O條:"購房人將預(yù)購的商品房在初始登記交付使用

4、前轉(zhuǎn)讓給他人的,應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理:1尚未付清商品房總房價(jià)款的,轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)事先征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的同意;2已付清商品房總價(jià)款的,轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人訂立預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同,并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):3貸款購房的,轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)事先征得貸款銀行同意,有保證人的應(yīng)當(dāng)征得保證人同意;4轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)在簽訂預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi),持有原商品房買賣合同和預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同向房地產(chǎn)行政主管部門備案."(2)不許預(yù)購人轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房.例如,成都市關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知規(guī)定,已預(yù)售2.2期682期喏地產(chǎn)與法律的商品房,預(yù)購人不得將其再轉(zhuǎn)讓給第三人或用于抵押和典當(dāng).筆者認(rèn)為,第一種

5、作法比較合理.允許預(yù)購商品房的再轉(zhuǎn)讓,是預(yù)購商品房作為商品本身的要求,也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的要求.根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理,商品只有通過不受限制的自由交易,才能發(fā)揮其最大效用,或者說,只有通過不受限制的自由交易方能達(dá)成社會(huì)資源最有效的配置.預(yù)購商品房既然是商品,客觀上就要求能夠在市場(chǎng)上自由交易,自由轉(zhuǎn)讓,否則,會(huì)造成社會(huì)資源的浪費(fèi).因此,雖然預(yù)售商品房在實(shí)踐中具有投機(jī)性,容易造成市場(chǎng)混亂等弊端,但總體上還是利大于弊.2,預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)一些人認(rèn)為再轉(zhuǎn)讓合同的效力應(yīng)當(dāng)以是否辦理了登記為標(biāo)志,依物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原理,預(yù)售商品房的預(yù)購人并沒有取得房屋所有權(quán),現(xiàn)行法律也規(guī)定取得房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記,否

6、則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力.預(yù)售合同標(biāo)的物是正在建設(shè),尚未竣工的商品房,其所有權(quán)尚未產(chǎn)生.預(yù)購人在預(yù)售合同履行中,雖交付預(yù)購款,但不享有預(yù)售商品房的所有權(quán),其轉(zhuǎn)讓處分的,不是所有權(quán),而是債的轉(zhuǎn)移,因?yàn)轭A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓時(shí),標(biāo)的物不是房屋,實(shí)質(zhì)是預(yù)購人對(duì)其所擁有的債權(quán)的轉(zhuǎn)移.根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)預(yù)購人已履行預(yù)售合同義務(wù)的不同,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓分為債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓:預(yù)購人已全部履行合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓是魯璃酴=囊巍債權(quán)轉(zhuǎn)讓;預(yù)購人只部分履行合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓,則是權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓.(1)預(yù)售商品房的債權(quán)轉(zhuǎn)讓.預(yù)售合同中債權(quán)轉(zhuǎn)讓無須征得預(yù)售人同意.債的轉(zhuǎn)讓包括債權(quán)轉(zhuǎn)讓,債務(wù)轉(zhuǎn)讓,權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓三種情況.我國合同法第

7、79條規(guī)定:"債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人."第80條規(guī)定:"債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的,應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人.未經(jīng)通知,該轉(zhuǎn)計(jì)對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力."說明債權(quán)轉(zhuǎn)移,債權(quán)人只需通知債務(wù)人即可,不需經(jīng)債務(wù)人同意.(2)預(yù)售商品房的債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)讓.預(yù)售合同中債務(wù)轉(zhuǎn)讓應(yīng)經(jīng)預(yù)售人同意.根據(jù)合同法第84條規(guī)定:"債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意."預(yù)購人在沒有全面履行合同義務(wù)的前提下所進(jìn)行的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓,事先應(yīng)征得預(yù)售人同意.我國商品房預(yù)售不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓,因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意,預(yù)售人不可能同意預(yù)購人單純

8、的牟利轉(zhuǎn)讓,即使不以牟利為目的,預(yù)售人對(duì)預(yù)售合同享有請(qǐng)求解除權(quán),并要求預(yù)購人承擔(dān)締約過失責(zé)任.因此,我國預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓.3,預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件我國(城市房地產(chǎn)管理法第45條的規(guī)定應(yīng)視為允許預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓,具體辦法由國務(wù)院規(guī)定,說明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的.筆者認(rèn)為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條22期69總第9o期島逛產(chǎn)s法律件如=:(i)存在有效的商品房預(yù)售關(guān)系.債權(quán)債務(wù)的有效存在,是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的基本前提.以不存在,無效或被撤銷的債權(quán)債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)讓他人,或者已經(jīng)消滅的債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓他人,商品房預(yù)售的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)無效.城市房地產(chǎn)管理法,城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定,有效的商品房預(yù)售,對(duì)預(yù)

9、售人主體要求是:第一,己交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;第二,持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;第三,按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;第四,向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明.深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷管理辦法第12條規(guī)定:"預(yù)售的外銷商品住宅,在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓,否則轉(zhuǎn)讓無效."此外,最高人民法院發(fā)(1996)第2號(hào)文件第28條也明確指出:"商品房的預(yù)售合同無效的,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同,一般也認(rèn)定無效."從預(yù)售合同內(nèi)容看,分以下幾種情況

10、:第一,如果預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定,當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí),可以轉(zhuǎn)讓.例如分期付款中,預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/3后方可轉(zhuǎn)讓.第二,預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件,預(yù)售合同履行中,預(yù)購方提出轉(zhuǎn)讓,必須征得預(yù)售人同意,否則轉(zhuǎn)讓無效.這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購人倒賣合同,牟取非法利益,又可以保證預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行.第三,預(yù)購方已經(jīng)全部履行預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù),對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓,不必征得預(yù)售人的同意,但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人,使其正確履行合同.通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人,轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持原經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人,并了解原預(yù)購

11、人履行合同情況.(2)持有經(jīng)過備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同,未登記備案的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓.這種規(guī)定有利于國家加強(qiáng)宏觀管理,防止國家稅收流失.因?yàn)轭A(yù)售合同轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同,轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份,它是前一預(yù)售合同的預(yù)購方,同時(shí)又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方,而不是未竣工商品房預(yù)售方,故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售人的主體資格,也不需具有商品房預(yù)售許可證,但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格.(3)標(biāo)的物是尚未竣工的,正在建設(shè)中的預(yù)售商品房.如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收,預(yù)購方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后,將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人,不是預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓,應(yīng)按存量房的交易關(guān)系處理.對(duì)此,最高

12、人民法院發(fā)(1996)第3號(hào)文件第30條規(guī)定:"商品房預(yù)售合同的預(yù)購方,在實(shí)際取得預(yù)購房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后,將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的,按一般房屋買賣關(guān)系處理."(4)預(yù)購人與受讓人訂立轉(zhuǎn)讓合同,并符合有關(guān)要求.預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是一種合同法律行為,必須經(jīng)雙方當(dāng)事人達(dá)成合意.轉(zhuǎn)讓人與新預(yù)購人簽訂轉(zhuǎn)讓合同將原預(yù)售合同的預(yù)購人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預(yù)購人,新預(yù)購人通過轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購人的地位.這種預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi).轉(zhuǎn)讓人無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓,還是權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓,都只是合同主體的變更,而合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并沒有改變.如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓,預(yù)售人拒絕重新簽訂預(yù)售合同,將阻止轉(zhuǎn)讓人對(duì)債權(quán)的處分權(quán),故新預(yù)購人沒有必要與預(yù)售人重新簽訂預(yù)售合同,預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后,具有不可逆轉(zhuǎn)性,即新的法律關(guān)系形成,原預(yù)購人和新預(yù)購人均不得反悔,