專題八 房地產(chǎn)金融融資方式與工具創(chuàng)新

1、專題八專題八 房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融融資方式與工具創(chuàng)新融資方式與工具創(chuàng)新2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)22022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)3第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融體系及其理論房地產(chǎn)金融體系及其理論v一、房地產(chǎn)金融概念房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券；成立住房儲蓄機(jī)構(gòu)；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市；成立按揭類的證券公司；抵押貸款證券化等

2、等。房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)4v二、房地產(chǎn)金融的類別與體系二、房地產(chǎn)金融的類別與體系房地產(chǎn)金融的構(gòu)成及其類別房地產(chǎn)金融的構(gòu)成及其類別v按不同的房地產(chǎn)領(lǐng)域分類按不同的房地產(chǎn)領(lǐng)域分類v按資金的融通對象分類按資金的融通對象分類v按房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)范圍分類按房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)范圍分類v按房地產(chǎn)金融的操作實(shí)務(wù)分類按房地產(chǎn)金融的操作實(shí)務(wù)分類v按房地產(chǎn)金融工具分類按房地產(chǎn)金融工具分類v按房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)分類按房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)分類融資路線與房地產(chǎn)金融體系融資路線與房地產(chǎn)金融體系直接路線直接路線契約路線契約路線存款金融路線存款金融路線

3、抵押銀行路線抵押銀行路線2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)5按融資對象分權(quán)益性融資債務(wù)性融資房地產(chǎn)企業(yè)股票房地產(chǎn)權(quán)益信托房地產(chǎn)權(quán)益合資直接融資間接融資商業(yè)信用債券租賃信用貸款抵押貸款2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)6v直接金融工具和間接金融工具直接金融工具是指非金融機(jī)構(gòu)，如企業(yè)、政府或個人所發(fā)行和簽署的商業(yè)票據(jù)、國債、企業(yè)債券和股票以及抵押契約等。間接金融工具是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)發(fā)行或簽發(fā)的銀行券、存款單、銀行票據(jù)和保險單等，2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)7v三、房地產(chǎn)金融基本特征特征一、以不動產(chǎn)為抵押

4、品來保證貸款的償還性。特征二、“無轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)。特征三、“財務(wù)杠桿效應(yīng)”。 2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)8四、房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源資金來源資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業(yè)自籌（資本金）集體集資預(yù)收款國營公司各類公司證券證券股票股票股份公司各類公司各類公司用戶住房公積金住房公積金住宅合作社住宅合作社特定城市政府與居民2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)9v房地產(chǎn)金融功能理論房地產(chǎn)金融功能理論對房地產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)者對消費(fèi)者對銀行（提高資金使用效率）對銀行（提高資金使用效率）v房地產(chǎn)金融產(chǎn)權(quán)理論房地產(chǎn)金融產(chǎn)權(quán)理論金融產(chǎn)權(quán)

5、是以明確的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，通過簽訂契約設(shè)定的一種金融產(chǎn)權(quán)是以明確的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，通過簽訂契約設(shè)定的一種特別的留置權(quán)。特別的留置權(quán)。抵押權(quán)、房地產(chǎn)信托受益權(quán)、房地產(chǎn)可保權(quán)益、房地產(chǎn)基金持有權(quán)抵押權(quán)、房地產(chǎn)信托受益權(quán)、房地產(chǎn)可保權(quán)益、房地產(chǎn)基金持有權(quán)等。等。v房地產(chǎn)金融利率理論房地產(chǎn)金融利率理論利率之間的差額是資金流動的動力利率之間的差額是資金流動的動力單利計息和復(fù)利計息單利計息和復(fù)利計息名義利率和實(shí)際利率（通貨膨脹和計息期的影響）名義利率和實(shí)際利率（通貨膨脹和計息期的影響）2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)10第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)信貸融資分析房地產(chǎn)信貸融資分析v

6、一、信貸融資的運(yùn)用方向一、信貸融資的運(yùn)用方向開發(fā)貸款開發(fā)貸款經(jīng)營貸款經(jīng)營貸款消費(fèi)貸款消費(fèi)貸款v二、信貸融資的主要方式二、信貸融資的主要方式抵押貸款（以房地產(chǎn)作抵押品）抵押貸款（以房地產(chǎn)作抵押品）擔(dān)保貸款（以第三者的信用做擔(dān)保）擔(dān)保貸款（以第三者的信用做擔(dān)保）抵押加保貸款抵押加保貸款按揭貸款按揭貸款2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)11v三、信貸融資的決定因素三、信貸融資的決定因素信貸資金的供給與需求信貸資金的供給與需求實(shí)際利率實(shí)際利率通貨膨脹預(yù)期通貨膨脹預(yù)期各種風(fēng)險各種風(fēng)險2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)12v四、抵押貸款的方式和選擇四

7、、抵押貸款的方式和選擇抵押貸款的程序抵押貸款的程序固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款v分期償還固定本金式抵押貸款分期償還固定本金式抵押貸款v充分?jǐn)備N、分期償還固定金額式抵押貸款充分?jǐn)備N、分期償還固定金額式抵押貸款v累進(jìn)還款式抵押貸款累進(jìn)還款式抵押貸款可變利率抵押貸款：可變利率抵押貸款：隨價格水平調(diào)整的抵押貸款隨價格水平調(diào)整的抵押貸款(price level adjusted mortgage, PLAM；或可調(diào)整利率抵押貸款；或可調(diào)整利率抵押貸款(adjustable rate mortgage, ARM)vPLAM: 借貸雙方只確定一筆貸款的初始利率借貸雙方只確定一筆貸款的初始利率(不考慮通貨

8、膨脹不考慮通貨膨脹)，約定在，約定在一段時間后按照市場價格指數(shù)比如消費(fèi)價格指數(shù)一段時間后按照市場價格指數(shù)比如消費(fèi)價格指數(shù))對貸款余額進(jìn)行調(diào)整。對貸款余額進(jìn)行調(diào)整。v ARM: 首先根據(jù)抵押貸款時的市場利率確定初始利率，以后每隔一段時首先根據(jù)抵押貸款時的市場利率確定初始利率，以后每隔一段時間調(diào)整一次，以某個確定的利率指標(biāo)加一個固定的利率附加值方式進(jìn)行間調(diào)整一次，以某個確定的利率指標(biāo)加一個固定的利率附加值方式進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整。2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)13v本金等額償還抵押貸款本金等額償還抵押貸款(constant amortization mortgage, C

9、AM) 整個貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利整個貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按本金的實(shí)際余額和合同利率計算支付。息按本金的實(shí)際余額和合同利率計算支付。缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民的收入水平不斷增長的實(shí)際情況，給借款人的收入水平不斷增長的實(shí)際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。在貸款初期，月歸還貸款造成了較大困難。在貸款初期，月還款額大，使得許多借款人的月收入難以償還款額大，使得許多借款人的月收入難以償還貸款，不利于吸引貸款，影響抵押貸款業(yè)還貸款，不利于吸引貸款，影響抵押貸款業(yè)務(wù)的拓展。務(wù)的拓展。2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境

10、科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)14本金等額還款月還款額計算本金等額還款月還款額計算 v -每月償還的本金額；每月償還的本金額；v v -第第t月償還的利息額；月償還的利息額； v -第第t月本息償還總額。月本息償還總額。v v本金等額還款額逐月減少，減少額為每本金等額還款額逐月減少，減少額為每月償還的本金的月利息。月償還的本金的月利息。mmNPP mmtRtPPI)1(tmtIPPI2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)15本金等額還款利息與本本金等額還款利息與本金關(guān)系圖金關(guān)系圖時間mN利息本金月還款額線mP2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)16v等

11、額償還抵押貸款（等額償還抵押貸款（constant payment mortgage, CPM）即每月還貸本息合計金額相同，但每月償即每月還貸本息合計金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。少。2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)17等額本息還款計算等額本息還款計算v月還款額：v式中：式中： 每月等額償還貸款本息額；每月等額償還貸款本息額；v P貸款本金；貸款本金； 月利率；月利率； 貸款總月數(shù)貸款總月數(shù)v通常將貸款本金為通常將貸款本金為1元時計算出來的每月等額償還貸款元時計算出來的每月等額償還貸款本息額稱為抵押常

12、數(shù)因子，用本息額稱為抵押常數(shù)因子，用M表示，即有：表示，即有： v 且有：且有：v將貸款本金與抵押常數(shù)因子相乘即可得到每月償還額。將貸款本金與抵押常數(shù)因子相乘即可得到每月償還額。也可計算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。也可計算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。mPTM1)1 ()1 (1)1 (mmmNmNmmNmmmmRRRPRRPRPPMT1)1 ()1 (mmNmNmmRRRMmRmNPMPMTm2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)18支付支付t期后的貸款余額期后的貸款余額tNmmtNmmNmtNmtmtmmmmRRRPMTRRRPP)1 ( 1)1(1)1 (1)1 ()1

13、 (2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)19v逐年遞增償還抵押貸款（逐年遞增償還抵押貸款（graduated payment mortgage, GPM)即在最初的即在最初的5年或年或10年里，月還貸額低于等額償還方式，年里，月還貸額低于等額償還方式，每年內(nèi)的月還貸額相同，但逐年以一定比率遞增。每年內(nèi)的月還貸額相同，但逐年以一定比率遞增。v漂浮式抵押貸款漂浮式抵押貸款(ballon mortgage) 指貸款期內(nèi)的每期償還額都低于等額償還，因而最后一指貸款期內(nèi)的每期償還額都低于等額償還，因而最后一次還貸額大大高于以前的歷次還貸額。次還貸額大大高于以前的歷次還貸額。v反

14、向年金式抵押貸款反向年金式抵押貸款(reverse annuity mortgage, RAM) 按照所抵押房屋價值的一定百分比，來計算貸款人每期按照所抵押房屋價值的一定百分比，來計算貸款人每期交給借款人的固定貸款額的抵押貸款方式。交給借款人的固定貸款額的抵押貸款方式。v雙周還貸式抵押貸款雙周還貸式抵押貸款(biweekly mortgage 即每兩周償還一次貸款，一年即每兩周償還一次貸款，一年26個還貸期的抵押貸款方個還貸期的抵押貸款方式。式。2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)20抵押貸款的操作流程抵抵押押房房屋屋實(shí)實(shí)物物認(rèn)認(rèn)定定產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)證證書書的的驗(yàn)驗(yàn)證證售房公

15、司資質(zhì)審定售房公司資質(zhì)審定所有權(quán)驗(yàn)證所有權(quán)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書 同實(shí)物的核驗(yàn)同實(shí)物的核驗(yàn)所有權(quán)歷史變化所有權(quán)歷史變化共有人、租賃人調(diào)查共有人、租賃人調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查土地使用證、土地使用證、 規(guī)劃許可證、規(guī)劃許可證、 銷售許可證銷售許可證房房屋屋價價值值評評估估確確定定抵抵押押價價值值2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)21填填寫寫抵抵押押房房屋屋清清單單簽簽訂訂抵抵押押貸貸款款合合同同辦辦理理房房屋屋抵抵押押登登記記合合同同終終止止抵押物建設(shè)抵押物建設(shè)抵押物使用抵押物使用房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記 按約還款按約還款歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證違約處置

16、違約處置拍賣抵押物清償拍賣抵押物清償2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)22第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)證券融資分析房地產(chǎn)證券融資分析v一、證券融資的含義一、證券融資的含義指通過房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券的發(fā)行和指通過房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券的發(fā)行和流通來融通房地產(chǎn)資金的有關(guān)金融活動。流通來融通房地產(chǎn)資金的有關(guān)金融活動。v二、房地產(chǎn)股票融資二、房地產(chǎn)股票融資v三、房地產(chǎn)債券融資三、房地產(chǎn)債券融資2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)23v二、房地產(chǎn)股票二、房地產(chǎn)股票 房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)給股東作

17、為投資入股憑證，并借以取得股息和紅給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價證券。利的一種有價證券。房地產(chǎn)股票的特點(diǎn)：房地產(chǎn)股票的特點(diǎn)：v與一般工商企業(yè)股票的共性特點(diǎn)：收益性、風(fēng)險性、與一般工商企業(yè)股票的共性特點(diǎn)：收益性、風(fēng)險性、流動性流動性 v股本總額大股本總額大v房地產(chǎn)股票收益較高，升值較快房地產(chǎn)股票收益較高，升值較快v房地產(chǎn)股票資信較高，市場穩(wěn)定房地產(chǎn)股票資信較高，市場穩(wěn)定2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)24v房地產(chǎn)股票的類別：房地產(chǎn)股票的類別：按股東權(quán)益與承擔(dān)風(fēng)險程度的不同按股東權(quán)益與承擔(dān)風(fēng)險程度的不同v1.普通股：普通的權(quán)利，真正的股東。收益

18、不固定，風(fēng)險較大普通股：普通的權(quán)利，真正的股東。收益不固定，風(fēng)險較大 v2.優(yōu)先股：優(yōu)先分配和受償，收益有保證，但無普通權(quán)利。如可優(yōu)先股：優(yōu)先分配和受償，收益有保證，但無普通權(quán)利。如可轉(zhuǎn)換，可優(yōu)惠認(rèn)購普通股。轉(zhuǎn)換，可優(yōu)惠認(rèn)購普通股。按是否記名：記名股票和不記名股按是否記名：記名股票和不記名股 票；票；按有無票面金額，分為有面值股票和無面值股票；按有無票面金額，分為有面值股票和無面值股票；按股票是按股票是 否帶有表決權(quán)，分為多權(quán)股票和無權(quán)股票否帶有表決權(quán)，分為多權(quán)股票和無權(quán)股票根據(jù)發(fā)行范圍和對象：國有股、法人股、根據(jù)發(fā)行范圍和對象：國有股、法人股、A股（社會公眾股（社會公眾股，向社會公開發(fā)行的普

19、通記名股票）、股，向社會公開發(fā)行的普通記名股票）、B股（以外幣計股（以外幣計價的面向外資發(fā)行的普通記名式普通股票）和價的面向外資發(fā)行的普通記名式普通股票）和H股（在香股（在香港上市發(fā)行的以港幣計價的記名式普通股票）港上市發(fā)行的以港幣計價的記名式普通股票）2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)25v房地產(chǎn)股票的發(fā)行房地產(chǎn)股票的發(fā)行v1.發(fā)行房地產(chǎn)股票的情形發(fā)行房地產(chǎn)股票的情形v（1）設(shè)立公司時籌集開業(yè)資金）設(shè)立公司時籌集開業(yè)資金包裝上市：集團(tuán)公司將內(nèi)部多個未上市企業(yè)部分或全部效益好有發(fā)包裝上市：集團(tuán)公司將內(nèi)部多個未上市企業(yè)部分或全部效益好有發(fā)展前途的資產(chǎn)重新組合展前途的資

20、產(chǎn)重新組合,組成具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)實(shí)體組成具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)實(shí)體, 組建成組建成股份有限公司股份有限公司,申請上市申請上市. 買殼上市買殼上市 ：集團(tuán)公司出資購買，控股一家上市公司成為大股東：集團(tuán)公司出資購買，控股一家上市公司成為大股東, 從從而達(dá)到間接上市而達(dá)到間接上市,擴(kuò)張資本的目的擴(kuò)張資本的目的.借殼上市：集團(tuán)公司先以其下屬部分資產(chǎn)改造后上市借殼上市：集團(tuán)公司先以其下屬部分資產(chǎn)改造后上市,然后將其資產(chǎn)然后將其資產(chǎn)注入上市公司注入上市公司,獲得整個集團(tuán)公司上市的效果獲得整個集團(tuán)公司上市的效果.v（2）股份公司為擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，追加投資而發(fā)行新股股票）股份公司為擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，追加投資而

21、發(fā)行新股股票v（3）在企業(yè)法定公積金轉(zhuǎn)作資本配股，股票派息分紅，股）在企業(yè)法定公積金轉(zhuǎn)作資本配股，股票派息分紅，股票分割時發(fā)行新股票票分割時發(fā)行新股票v（4）把企業(yè)債券轉(zhuǎn)化為企業(yè)股票時要發(fā)行新股票）把企業(yè)債券轉(zhuǎn)化為企業(yè)股票時要發(fā)行新股票2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)26v2.房地產(chǎn)股票的發(fā)行方式房地產(chǎn)股票的發(fā)行方式直接發(fā)行：由房地產(chǎn)公司本身直接辦理一切股直接發(fā)行：由房地產(chǎn)公司本身直接辦理一切股票發(fā)行事宜，承擔(dān)股票發(fā)行風(fēng)險。票發(fā)行事宜，承擔(dān)股票發(fā)行風(fēng)險。間接發(fā)行：公司委托證券公司、商業(yè)銀行等金間接發(fā)行：公司委托證券公司、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)代理發(fā)行，并支付發(fā)行費(fèi)用。

22、代銷或包融機(jī)構(gòu)代理發(fā)行，并支付發(fā)行費(fèi)用。代銷或包銷銷公開發(fā)行：向社會公開招股。必須委托進(jìn)入機(jī)公開發(fā)行：向社會公開招股。必須委托進(jìn)入機(jī)構(gòu)代理發(fā)行構(gòu)代理發(fā)行內(nèi)部發(fā)行：可直接發(fā)行，也可委托發(fā)行內(nèi)部發(fā)行：可直接發(fā)行，也可委托發(fā)行2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)27v3.發(fā)行價格發(fā)行價格面額發(fā)行：按股票面值發(fā)行面額發(fā)行：按股票面值發(fā)行市價發(fā)行：按照或接近股票市場已發(fā)行的同種市價發(fā)行：按照或接近股票市場已發(fā)行的同種股票的買賣價格。一般高于面值。股票的買賣價格。一般高于面值。中間價：按照面值與市價的中間值中間價：按照面值與市價的中間值貼水價：按照低于股票票面價格的價格。少用。貼

23、水價：按照低于股票票面價格的價格。少用。2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)28三、房地產(chǎn)債券三、房地產(chǎn)債券（一）房地產(chǎn)債券的分類（一）房地產(chǎn)債券的分類v 為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收回本金的一種證書。按發(fā)行主體不同：回本金的一種證書。按發(fā)行主體不同：房地產(chǎn)政府債券：房地產(chǎn)政府債券： 指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會發(fā)行指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會發(fā)行的債券，也稱公債。的債券，也稱公債。 房地產(chǎn)金融債券：指由銀行或其他非銀行金

24、融機(jī)構(gòu)發(fā)行房地產(chǎn)金融債券：指由銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的債券。的債券。房地產(chǎn)企業(yè)債券：即公司債券，指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集長房地產(chǎn)企業(yè)債券：即公司債券，指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集長期資金而發(fā)行的債券。我國房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有住房期資金而發(fā)行的債券。我國房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有住房建設(shè)債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造建設(shè)債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎債券等。債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎債券等。 2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)29 （二）房地產(chǎn)債券的特點(diǎn)（二）房地產(chǎn)債券的特點(diǎn) v1.發(fā)行總額大、票面利率較高發(fā)行總額大、票面利率

25、較高 v2.期限長期限長v3.可與購房相結(jié)合可與購房相結(jié)合 v4.房地產(chǎn)債券較安全，風(fēng)險小房地產(chǎn)債券較安全，風(fēng)險小 2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)30（三）房地產(chǎn)債券的發(fā)行（三）房地產(chǎn)債券的發(fā)行 v1.發(fā)行市場主體的構(gòu)成發(fā)行市場主體的構(gòu)成 債券發(fā)行者債券發(fā)行者債券認(rèn)購者債券認(rèn)購者債券承銷者。債券承銷者。v2.債券的發(fā)行要素債券的發(fā)行要素 發(fā)行額發(fā)行額 票面利率票面利率發(fā)行價格發(fā)行價格 券面金額券面金額計息方法和還本方式計息方法和還本方式 償還期限償還期限 2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)313.房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式房地產(chǎn)債券的發(fā)行方

26、式 v直接發(fā)行：發(fā)行者自身承擔(dān)和辦理債券發(fā)行過程直接發(fā)行：發(fā)行者自身承擔(dān)和辦理債券發(fā)行過程中的一切業(yè)務(wù)。發(fā)行成本低，社會影響面小，發(fā)中的一切業(yè)務(wù)。發(fā)行成本低，社會影響面小，發(fā)行風(fēng)險大。適用于發(fā)行范圍有限，發(fā)行量較小的行風(fēng)險大。適用于發(fā)行范圍有限，發(fā)行量較小的房地產(chǎn)債券。房地產(chǎn)債券。v間接發(fā)行：發(fā)行者委托證券中介機(jī)構(gòu)公開發(fā)售債間接發(fā)行：發(fā)行者委托證券中介機(jī)構(gòu)公開發(fā)售債券，由承銷商負(fù)責(zé)辦理債券發(fā)行的有關(guān)業(yè)務(wù)。根券，由承銷商負(fù)責(zé)辦理債券發(fā)行的有關(guān)業(yè)務(wù)。根據(jù)承銷商承擔(dān)責(zé)任的不同又可分為代銷與包銷兩據(jù)承銷商承擔(dān)責(zé)任的不同又可分為代銷與包銷兩種。種。v私募發(fā)行：面向少數(shù)特定投資人發(fā)售的債券，如私募發(fā)行：面

27、向少數(shù)特定投資人發(fā)售的債券，如對金融機(jī)構(gòu)、往來密切的工商企業(yè)、單位內(nèi)部職對金融機(jī)構(gòu)、往來密切的工商企業(yè)、單位內(nèi)部職工等。費(fèi)用低，風(fēng)險小，集資迅速，但難以轉(zhuǎn)讓。工等。費(fèi)用低，風(fēng)險小，集資迅速，但難以轉(zhuǎn)讓。多采用自銷方式。多采用自銷方式。v公募發(fā)行：面向市場上大量的非特定投資人發(fā)售公募發(fā)行：面向市場上大量的非特定投資人發(fā)售債券。債券。 發(fā)行費(fèi)用較高，發(fā)行風(fēng)險大，工作量大，發(fā)行費(fèi)用較高，發(fā)行風(fēng)險大，工作量大，但比較容易上市轉(zhuǎn)讓。大多采用間接發(fā)行方式。但比較容易上市轉(zhuǎn)讓。大多采用間接發(fā)行方式。 2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)32（四）房地產(chǎn)債券的信用評級（四）房地產(chǎn)債券

28、的信用評級v信用評級是對發(fā)行者在一定時期內(nèi)或發(fā)行某信用評級是對發(fā)行者在一定時期內(nèi)或發(fā)行某期證券時的還本付息能力作評估，用以衡量期證券時的還本付息能力作評估，用以衡量投資風(fēng)險，信用評級是確定債券發(fā)行價格的投資風(fēng)險，信用評級是確定債券發(fā)行價格的重要參考。重要參考。v根據(jù)債券風(fēng)險程度的大小，債券的級別由高根據(jù)債券風(fēng)險程度的大小，債券的級別由高到低可到低可 分為十個等級，即分為十個等級，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D 十級。十級。2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)33第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)信托、保險與公積金房地產(chǎn)信托、保險與公積金一、房地產(chǎn)信托一、

29、房地產(chǎn)信托v所謂房地產(chǎn)投資信托，是指貨幣所有者或房地產(chǎn)所所謂房地產(chǎn)投資信托，是指貨幣所有者或房地產(chǎn)所有者，委托金融機(jī)構(gòu)代理購、建、租賃、經(jīng)營房地有者，委托金融機(jī)構(gòu)代理購、建、租賃、經(jīng)營房地產(chǎn)及其證券，從而達(dá)到投資目的的一種形式產(chǎn)及其證券，從而達(dá)到投資目的的一種形式v分類：分類：資金信托：信托機(jī)構(gòu)接受客戶的委托，運(yùn)用和管理房地資金信托：信托機(jī)構(gòu)接受客戶的委托，運(yùn)用和管理房地產(chǎn)信托基金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動的信托業(yè)務(wù)產(chǎn)信托基金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動的信托業(yè)務(wù)不動產(chǎn)信托：信托機(jī)構(gòu)受托對房屋和土地不動產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)不動產(chǎn)信托：信托機(jī)構(gòu)受托對房屋和土地不動產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營活管理的信托業(yè)務(wù)。營活管理的信托業(yè)務(wù)。2

30、022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)34v房地產(chǎn)信托涉及到三個方面：房地產(chǎn)信托涉及到三個方面：信托行為：信托當(dāng)事人在相互信任的基礎(chǔ)上，以設(shè)定房地產(chǎn)信托為信托行為：信托當(dāng)事人在相互信任的基礎(chǔ)上，以設(shè)定房地產(chǎn)信托為目的，通過簽訂合同或協(xié)議等書面形式而形成的一種法律行為。目的，通過簽訂合同或協(xié)議等書面形式而形成的一種法律行為。信托當(dāng)事人：信托當(dāng)事人：v委托人：信托財產(chǎn)的所有人，是房地產(chǎn)財產(chǎn)的所有者以信托的方式，委委托人：信托財產(chǎn)的所有人，是房地產(chǎn)財產(chǎn)的所有者以信托的方式，委托受托人按其要求對房地產(chǎn)財產(chǎn)進(jìn)行管理或經(jīng)營的人。托受托人按其要求對房地產(chǎn)財產(chǎn)進(jìn)行管理或經(jīng)營的人。v受托人

31、：受托人： 接受委托人的委托，并按約定的信托條件對信托財產(chǎn)進(jìn)行管理接受委托人的委托，并按約定的信托條件對信托財產(chǎn)進(jìn)行管理或經(jīng)營的人。一般是銀行或非銀行金融信托機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)活動以獲取手或經(jīng)營的人。一般是銀行或非銀行金融信托機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)活動以獲取手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)為目的。續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)為目的。v受益人：享受信托利益的人，可能是委托人（自益信托），也可能是第受益人：享受信托利益的人，可能是委托人（自益信托），也可能是第三人（他益信托）三人（他益信托）信托標(biāo)的物：即信托財產(chǎn)，通過信托行為從委托人手中轉(zhuǎn)移到受托信托標(biāo)的物：即信托財產(chǎn)，通過信托行為從委托人手中轉(zhuǎn)移到受托人手中并由受托人按一定的信托目的進(jìn)行管理或

32、營運(yùn)的房地產(chǎn)財產(chǎn)。人手中并由受托人按一定的信托目的進(jìn)行管理或營運(yùn)的房地產(chǎn)財產(chǎn)。v發(fā)行受益憑證是信托投資籌集資金的主要方式發(fā)行受益憑證是信托投資籌集資金的主要方式開放式受益憑證開放式受益憑證封閉式受益憑證封閉式受益憑證2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)35二、房地產(chǎn)保險二、房地產(chǎn)保險v房地產(chǎn)保險以房屋及其相關(guān)利益和責(zé)任為保房地產(chǎn)保險以房屋及其相關(guān)利益和責(zé)任為保險標(biāo)的的保險。險標(biāo)的的保險。v其根源是房地產(chǎn)風(fēng)險的普遍存在其根源是房地產(chǎn)風(fēng)險的普遍存在v包括房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)人身保險、房包括房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)人身保險、房地產(chǎn)信用保險和保證保險地產(chǎn)信用保險和保證保險20

33、22-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)36v1、購房抵押貸款房屋保險、購房抵押貸款房屋保險購房抵押貸款房屋保險是指貸款人為了保障住房抵押貸款的安購房抵押貸款房屋保險是指貸款人為了保障住房抵押貸款的安全，而要求借款人將作為抵押的房屋向保險人投保的房地產(chǎn)保全，而要求借款人將作為抵押的房屋向保險人投保的房地產(chǎn)保險險v2、購房抵押貸款人壽保險、購房抵押貸款人壽保險購房抵押貸款人壽保險的特點(diǎn)是其保險金額每年遞減，并同貸購房抵押貸款人壽保險的特點(diǎn)是其保險金額每年遞減，并同貸款本金余額相應(yīng)，其保險期限為保單生效時貸款年期的余期?？畋窘鹩囝~相應(yīng)，其保險期限為保單生效時貸款年期的余期。如果被

34、保險人在保單有效期內(nèi)身故或嚴(yán)重殘廢失去勞動能力，如果被保險人在保單有效期內(nèi)身故或嚴(yán)重殘廢失去勞動能力，則由保險公司代替貸款家庭償還購房者所欠的貸款余額，而房則由保險公司代替貸款家庭償還購房者所欠的貸款余額，而房產(chǎn)仍歸其家屬所有，這樣就大大提高了買房家庭的抗風(fēng)險能力產(chǎn)仍歸其家屬所有，這樣就大大提高了買房家庭的抗風(fēng)險能力v3購房抵押貸款保證保險購房抵押貸款保證保險購房抵押貸款保證保險是以借款人的信用為保險標(biāo)的物的一種險種，購房抵押貸款保證保險是以借款人的信用為保險標(biāo)的物的一種險種，指作為借款購房人的被保險人因意外傷害或身體高度殘疾或病故等指作為借款購房人的被保險人因意外傷害或身體高度殘疾或病故等自

35、然原因，或因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等原因自然原因，或因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等原因致使無法繼續(xù)歸還購房貸款時，由保險公司負(fù)責(zé)向貸款銀行償還貸致使無法繼續(xù)歸還購房貸款時，由保險公司負(fù)責(zé)向貸款銀行償還貸款款2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)37v4、房地產(chǎn)工程保險、房地產(chǎn)工程保險房地產(chǎn)工程保險是一個綜合性險種，保險標(biāo)的為整個工房地產(chǎn)工程保險是一個綜合性險種，保險標(biāo)的為整個工程施工期間各種災(zāi)害事故損失，包括房屋建設(shè)過程中的程施工期間各種災(zāi)害事故損失，包括房屋建設(shè)過程中的火災(zāi)及其他災(zāi)害事故保險、工程范圍內(nèi)的貨運(yùn)險、盜竊火災(zāi)及其他災(zāi)害事故保險、

36、工程范圍內(nèi)的貨運(yùn)險、盜竊險、建設(shè)工程勘察設(shè)計責(zé)任保險、建筑工程一切險、工險、建設(shè)工程勘察設(shè)計責(zé)任保險、建筑工程一切險、工程第三者責(zé)任險、安裝工程一切險程第三者責(zé)任險、安裝工程一切險v5、工程合同保證保險、工程合同保證保險工程合同保證保險屬于信用保險，是以信用風(fēng)險為標(biāo)的工程合同保證保險屬于信用保險，是以信用風(fēng)險為標(biāo)的的保險，它承保的是無形的經(jīng)濟(jì)利益。作為遵守合約履的保險，它承保的是無形的經(jīng)濟(jì)利益。作為遵守合約履行義務(wù)的信用，包括財務(wù)信用、商業(yè)信用、預(yù)付款信用、行義務(wù)的信用，包括財務(wù)信用、商業(yè)信用、預(yù)付款信用、保證信用等保證信用等2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)38三

37、、住房公積金三、住房公積金v是一種強(qiáng)制性的公益籌資政策。政府通過強(qiáng)是一種強(qiáng)制性的公益籌資政策。政府通過強(qiáng)制儲蓄幫助居民積累購買住房的資金。制儲蓄幫助居民積累購買住房的資金。v制度起源于制度起源于新加坡新加坡，且已經(jīng)超出社會保障的，且已經(jīng)超出社會保障的范圍。范圍。2022-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)39雇主交納雇員交納中央公積金局政府投資局住房發(fā)展局購房雇員銀行住宅貸款公積金（儲蓄）發(fā)行債券資金貸款償還貸款提取、用于養(yǎng)老支付房價款=首期付款+貸款沖減個人公積金儲蓄支付首期款動用公積金分期償還貸款出售 建房住房貸款新加坡公積金與住宅資金流動新加坡公積金與住宅資金流動202

38、2-2-22天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)40我國的住房公積金制度我國的住房公積金制度v住房公積金的這一定義包含以下五個方面的涵義：住房公積金的這一定義包含以下五個方面的涵義： （1）住房公積金只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立住房公積金制度。）住房公積金只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立住房公積金制度。 （2）只有在職職工才建立住房公積金制度。無工作的城鎮(zhèn)居民不實(shí)行住房公積金制）只有在職職工才建立住房公積金制度。無工作的城鎮(zhèn)居民不實(shí)行住房公積金制度，離退休職工也不實(shí)行住房公積金制度。度，離退休職工也不實(shí)行住房公積金制度。 （3）住房公積金由兩部分組成，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工個人）

39、住房公積金由兩部分組成，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工個人繳存，職工個人繳存部分由單位代扣后，連同單位繳存部分一并繳存到住房公積金個繳存，職工個人繳存部分由單位代扣后，連同單位繳存部分一并繳存到住房公積金個人帳戶內(nèi)。人帳戶內(nèi)。 （4）住房公積金繳存的長期性。住房公積金制度一經(jīng)建立，職工在職期間必須不間）住房公積金繳存的長期性。住房公積金制度一經(jīng)建立，職工在職期間必須不間斷地按規(guī)定繳存，除職工離退休或發(fā)生斷地按規(guī)定繳存，除職工離退休或發(fā)生住房公積金管理條例住房公積金管理條例規(guī)定的其他情形外，規(guī)定的其他情形外，不得中止和中斷。體現(xiàn)了住房公積金的穩(wěn)定性、統(tǒng)一性、規(guī)范性和強(qiáng)制性。不得中止和中斷。體現(xiàn)了住房公積金的穩(wěn)定性、統(tǒng)一性、規(guī)范性和強(qiáng)制性。 （5）住房公積金是職工按規(guī)定存儲起來的專項用于住房消費(fèi)支出的個人住房儲金，）住房公積金是職工按規(guī)定存儲起來的專項用于住房消費(fèi)支出的個人住房儲金，具有兩個特征：一是積累性，即住房公積金雖然是職工工資的組成部分，但不以現(xiàn)金具有兩個特征：一是積累性，即住房公積金雖然是職工工資的組成部分，但不以現(xiàn)金形式發(fā)放，并且必須存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設(shè)的專戶內(nèi)，實(shí)行專戶形式發(fā)放，并且必須存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設(shè)的專戶內(nèi)，實(shí)