業(yè)主接受開發(fā)商交房時應(yīng)注意的問題匯總

1、業(yè)主接受開發(fā)商交房時應(yīng)注意的問題匯總開發(fā)商交房時必須有“四書一證一表”：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證、竣工驗收備案表、面積實測報告書 收房的程序和注意事項 一、最佳收房流程 1、核驗業(yè)主材料 2、業(yè)主領(lǐng)取竣工驗收備案表、房屋土地測繪技術(shù)報告書、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明，竣工驗收備案表、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書必須為原件而不是復(fù)印件。 3、業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書 4、業(yè)主做綜合驗收 5、業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案 6、開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議 7、根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房

2、中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議 8、業(yè)主簽署入住交接單 二、收房注意事項 1、收房中經(jīng)常出現(xiàn)收房流程嚴(yán)重不合理 開發(fā)商總是要求業(yè)主先補(bǔ)齊房款（如果面積漲水）、繳納公共維修基金（房屋總額的2%）和契稅（房屋總額的1.5%）、繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問題交物業(yè)慢慢維修。 在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應(yīng)無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。 無論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基

3、金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。 在交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2、收房不應(yīng)以繳納各項不應(yīng)繳納的費(fèi)用為前提 收房以繳納各項不應(yīng)繳納的費(fèi)用（公共維修基金和契稅、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用）為前提，開發(fā)商單方為業(yè)主收房設(shè)置了義務(wù)。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共維修基金業(yè)主必須在辦理產(chǎn)權(quán)證書時向稅務(wù)部門和小區(qū)辦繳納，至于產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)，業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。因此，開發(fā)商無權(quán)在入住時向業(yè)主收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等超出法律規(guī)定之外的費(fèi)用，否則業(yè)主有權(quán)拒絕交納，開發(fā)商以此為

4、由拒絕向業(yè)主交付房屋的，由此引發(fā)的延期交房等法律責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。 其他問題有：面積誤差問題；裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾的；小區(qū)公共配套和共用設(shè)施不健全。 3、購房簽約時細(xì)化條款 在此，律師提醒購房人，由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的復(fù)雜性，項目延期交房極為普遍，因此簽訂購房合同時，關(guān)于此方面的條款如入住時間、違約處罰等務(wù)求詳盡、嚴(yán)謹(jǐn)。 商品房合同面積與實測面積存在誤差，買的沒有賣的精，這一直是個焦點(diǎn)問題。購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。簽訂合同時應(yīng)明確約定公攤的具體項目。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的

5、處理方式。（如規(guī)定：合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權(quán)退房。） 4、收房時必須仔細(xì)查看的文件 律師告訴記者，在正常交房過程中，業(yè)主應(yīng)該查看以下文件： 第一是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得建筑工程竣工備案表，這是國家強(qiáng)制要求的。 第二是我們常說的兩書-質(zhì)量保證書和使用說明書，這是建設(shè)部商品房銷售管理辦法中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應(yīng)提供。 第三是開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。交房、驗房、收房過程中需要明確的幾個問題一、交房。 是開發(fā)商向業(yè)主履行交付的義務(wù)，他委托物業(yè)向業(yè)主交付，也是可以的，但實際上物

6、業(yè)應(yīng)該提供委托書。否則，是應(yīng)該由開發(fā)商自己履行該交付義務(wù)的。而且該委托本身的爭議與業(yè)主無關(guān)。 開發(fā)商才是商品房買賣合同的相對方。 二、驗房。 1、業(yè)主還是應(yīng)該在合理期限內(nèi)驗房，即一定要按開發(fā)商約定的時間到現(xiàn)場收房。（律師：若不按入伙通知書時間前往驗房，業(yè)主要有負(fù)違約責(zé)任的準(zhǔn)備）。 2、在沒有驗房前，大家對所有要簽字的文件需謹(jǐn)慎。 3、關(guān)于通知書上一些要交納的費(fèi)用，由各業(yè)主根據(jù)自身狀況決定。（律師：業(yè)主交納相關(guān)費(fèi)用后，仍保留有追索的權(quán)利。） 4、驗房后將發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)該向開發(fā)商或其委托的人（其實只有具有委托書的才有資格）提出整改意見，并要得到開發(fā)商的書面認(rèn)可，即承認(rèn)有以上問題?；蛟谑辗繒r需要填寫

7、的單子上注明并要求整改。 5、保留帶有雙方簽字的收房時填寫的單子（或復(fù)印件）并妥善保管，留做日后自己維權(quán)的資料和依據(jù)。 6、經(jīng)過驗房，發(fā)現(xiàn)的問題會有很多很多。 （1）房產(chǎn)本身的建筑質(zhì)量方面 （2）小區(qū)公共建筑、配套的方面 （3）小區(qū)周邊環(huán)境對小區(qū)內(nèi)部空氣、水等的影響方面 （4）開發(fā)商應(yīng)該提供的、必需的相關(guān)證件、表單原件。具體至少應(yīng)該有 三、收房。 1、“三書一證一表”（住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證、竣工驗收備案表）。 2、面積實測報告書 3、管線分布竣工圖 4、以上及費(fèi)用方面沒有異議后，才可以收房簽收購房法律問題問答房屋交付時，業(yè)主都

8、有哪些權(quán)利 收房的時候應(yīng)該注意什么？兩書一表是必須的條件嗎？ 律師答：收房時主要應(yīng)注意: 1、按合同及補(bǔ)充協(xié)議約定的交付條件對照房屋的實際交付情況。 2、查驗竣工驗收備案表及房屋實測面積。 3、驗房程序完成確認(rèn)無問題后才可領(lǐng)取鑰匙。 4、領(lǐng)取鑰匙后再辦理物業(yè)交付手續(xù)。 5、在驗房過程中發(fā)現(xiàn)問題，要以書面形式取得開發(fā)商的簽字及蓋章，并注意保留好證據(jù)，在問題未解決前，不要領(lǐng)取鑰匙。 開發(fā)商沒有竣工驗收備案表可以收房嗎？收后會有那些損失？ 律師答：沒有竣工驗收備案表，該房屋并不具備合法交付的條件，如堅持收房，則會喪失追索開發(fā)商逾期交付違約責(zé)任的前提，也會在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題導(dǎo)致?lián)p害時，不得不承擔(dān)部分損

9、失 開發(fā)商要我們在收房時先繳納契稅及公共維修基金，如果不交不給鑰匙收房。開發(fā)商這樣做違法嗎？我們怎樣維護(hù)自己的利益？有法可依嗎？ 律師答： 契稅和公共維修基金都是在辦理產(chǎn)權(quán)時才交納的，不應(yīng)作為開發(fā)商交付房屋的前提條件，您有權(quán)拒絕此不合法要求，并要求開發(fā)商交付房屋，如開發(fā)商拒絕交付鑰匙，則因此延誤的時間，開發(fā)商應(yīng)按買賣合同的規(guī)定承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任 問：如果交房時間延遲業(yè)主應(yīng)該采取什么措施？ 律師答：可以按照合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房違約責(zé)任 請問交房的時間與收房的時間是否一致？是以開發(fā)商通知的時間為準(zhǔn)，還是以拿到鑰匙的時間為準(zhǔn)？ 律師答：交房時間準(zhǔn)確定義應(yīng)為房屋的交付時間，這在買賣合同中

10、有明確規(guī)定，而業(yè)主前往收房的時間是實際的房屋交付時間，也就是領(lǐng)取房屋鑰匙的時間。二者一般不一致，實際交付時間比約定交付時間一般要晚，而開發(fā)商只要在合同約定的交付時間前發(fā)出了交付通知，并具備合同約定的交付條件，即可視為開發(fā)商履行了房屋交付的義務(wù) 我們集體起訴開發(fā)商跟我們收房有沖突嗎？ 律師答：收房與集體起訴開發(fā)商是否沖突，要視您的訴訟請求與收房是否有沖突。 開發(fā)商在同我簽訂購房合同時約定的最后交房期限是7月31日，并開發(fā)商在7月31日通知我收房。但在我收房時發(fā)現(xiàn)測繪部門的測繪面積有問題，所以與開發(fā)商協(xié)商.在此期間，開發(fā)商讓我先辦入住手續(xù)，我認(rèn)為，開發(fā)商提供的測繪面積存在嚴(yán)重的問題，所以沒有辦入住

11、.后來，開發(fā)商在9月1日通知我重新測繪的結(jié)果并讓我來辦理退款和入住手續(xù).但我認(rèn)為，根據(jù)我與開發(fā)商簽訂的購房合同，開發(fā)商已經(jīng)過期30天交房，應(yīng)該按合同“過期30日交房要賠償買受方每過期一日賠償總房款的萬分之三的違約金”。請問我是否可以要求賠償？即開發(fā)商是否應(yīng)算過期交房？ 律師答：商品房買賣合同規(guī)定的房屋交付條件中沒有明確規(guī)定開發(fā)商必須向購房人出示房屋實測面積，雖然您在實地驗收房屋發(fā)現(xiàn)面積明顯存在問題，并向開發(fā)商提出異議拒絕收房的，而實際上開發(fā)商也認(rèn)可了您的異議并進(jìn)行重新測繪，但并不能視為開發(fā)商逾期交付商品房。 辦入住時是否必須交物業(yè)費(fèi)?未辦入住前開發(fā)商是否有權(quán)收取物業(yè)費(fèi)? 律師答：物業(yè)費(fèi)是由物業(yè)

12、管理公司收取的，在您與開發(fā)商辦理房屋交付手續(xù)時無須交納，在您驗收房屋無誤并接收鑰匙完成房屋交付手續(xù)后，在您與物業(yè)公司辦理入住手續(xù)時方才交納 ，且物業(yè)費(fèi)一次預(yù)收不能超過一年。 辦入住時是否必須交物業(yè)費(fèi)?未辦入住前開發(fā)商是否有權(quán)收取物業(yè)費(fèi)？ 律師答：辦理入住手續(xù)是與物業(yè)管理公司辦理的，但在實踐中往往將房屋的交付手續(xù)和入住手續(xù)混淆為一個概念或一起辦理。首先在房屋竣工具備交付使用條件后，開發(fā)商應(yīng)向業(yè)主交付房屋，業(yè)主接收房屋后再與物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，交納物業(yè)費(fèi)，但業(yè)主的實際入住不是物業(yè)費(fèi)交納的前提條件。 律師：業(yè)主可以直接入住 北京律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員秦兵認(rèn)為，在法律逐步完善的情況下，業(yè)主要加

13、強(qiáng)法律意識，對于開發(fā)商（及開發(fā)商的合伙物業(yè)公司）制定的合同中不利于自己的條款，要堅決抵制，同時要勇于提出維護(hù)自己權(quán)益的細(xì)則合同。否則，一旦發(fā)生糾紛業(yè)主可能要吃“啞吧虧”。 秦兵強(qiáng)調(diào)，如果開發(fā)商不給鑰匙，業(yè)主可以自行把房門打開，或者拆了，可直接入住。業(yè)主與開發(fā)商僅是付錢買房和收房的關(guān)系，開發(fā)商是無權(quán)管業(yè)主選擇物業(yè)的事。秦兵強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在業(yè)主要用自己的行動去捍衛(wèi)自己的權(quán)利，只要是合同不約定，業(yè)主就去實施，比如業(yè)主就可以用直接入住的行動去主張自己的權(quán)利。 秦兵提示，收房時不要草率簽字。業(yè)主收房就是收房，不要簽訂一些協(xié)議。如果開發(fā)商有這方面的要求，那么先給業(yè)主鑰匙，住進(jìn)后再慢慢協(xié)商。 建設(shè)部商品住宅實行住

14、宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定第七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向用戶交付商品住宅時，應(yīng)當(dāng)有交付驗收手續(xù)，并由用戶對住宅設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行簽字認(rèn)可。在實踐中開發(fā)商一般在房屋交付前書面通知購房者（即入住通知書）在指定日期到開發(fā)商指定的地點(diǎn)辦理房屋的交接手續(xù)及應(yīng)持證件、所交稅費(fèi)等。購房者與開發(fā)商、物業(yè)管理人員等在房屋交接驗收中應(yīng)依據(jù)合同約定及法律法規(guī)的要求對房屋各主要方面逐項進(jìn)行檢查、核項、驗收。比如：房屋的水（市政）、電（市政）、氣、有線電視系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)及電話設(shè)備是否開通或具備開通條件，以及房屋的裝修附件是否和購房合同約定一致等等。購房者應(yīng)嚴(yán)格按照合同及有關(guān)法律規(guī)定對房屋進(jìn)行仔細(xì)檢查、驗收，

15、因為如果你一旦在房屋交接驗收單（或物業(yè)交付核驗單）上簽字接收，則開發(fā)商即完成了交付房屋的義務(wù)。所以，購房者在房屋交接驗收中如發(fā)現(xiàn)與合同或法律法規(guī)規(guī)定不符的應(yīng)在房屋交接驗收單中予以注明，并明確開發(fā)商修復(fù)、更換時間及違約責(zé)任，此時購房者可以暫緩接收房屋，等開發(fā)商修復(fù)后經(jīng)再次交接驗收，直至合格。此外若開發(fā)商延期交房應(yīng)明確約定開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任及違約金的支付辦法及時間。 支招：為業(yè)主提供應(yīng)對策略 對于規(guī)劃、設(shè)計變更問題，業(yè)主除可以按照合同約定與賣房人交涉外，還可以就規(guī)劃的變更對規(guī)劃部門提起行政復(fù)議或行政訴訟； 對于入住時，以簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為辦理入住前提的做法，應(yīng)該說沒有法律依據(jù)及合同依據(jù)，業(yè)主完

16、全可以拒絕簽訂任何自己認(rèn)為不公平的協(xié)議或相關(guān)文件，開發(fā)商或物業(yè)公司是不得以此阻撓業(yè)主入住的； 關(guān)于交房時物業(yè)費(fèi)漲價的問題，業(yè)主們可以參照以下方式解決。2001年6月1日生效的商品房銷售管理辦法第12條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買房人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議?！睆姆缮蟻砜矗绻麡I(yè)主與物業(yè)管理公司不能就合同條款達(dá)成一致，物業(yè)管理合同不能簽訂，責(zé)任應(yīng)主要在開發(fā)商一方；至于辦理入住時程序本末倒置的問題，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓

17、其簽收，以免留下后患。 同時，陳文建議建立投訴或糾紛認(rèn)定機(jī)制。對業(yè)主入住過程中發(fā)生的投訴或糾紛，可由專家組成投訴認(rèn)定團(tuán)，由政府和媒體對認(rèn)定過程進(jìn)行監(jiān)督。最后由專家向開發(fā)商和業(yè)主出示質(zhì)量認(rèn)定結(jié)果，并對此分析原因，并依此確定糾紛的責(zé)任方 引起糾紛的原因主要有以下幾個方面： 環(huán)境、配套不完善； 廣告中“美麗的承諾”沒有蹤跡； 綠化不達(dá)標(biāo)； 公攤面積模糊； 無故增大容積率； 綠地成工地； 墻體裂縫，地板不平； 私自改變墻體位置； 保溫板裂縫，裝修偷工減料； 售后服務(wù)體系不完善； 物業(yè)費(fèi)用過高； 四通不通，屋頂和水管漏水； 門的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和樣板間不一樣； 產(chǎn)權(quán)歸屬有爭議； 買房定金難退； 采光與通風(fēng)條件不

18、具備； 周邊配套交通得不到及時解決等等。 契稅，國家規(guī)定業(yè)主在取得產(chǎn)權(quán)證時才交，可有些開發(fā)商讓購房人提前繳納。 公共維修基金、裝修系列收費(fèi)爭議最大。 有的開發(fā)商收取面積測繪費(fèi)，顯然違背了“誰委托，誰付費(fèi)”的原則。 有的開發(fā)商雖然承認(rèn)房子有問題，卻不承認(rèn)違約。因為違約就得“放血”。驗房過程中的六大問題買房置業(yè)是人生的一樁大事。為了擁有一套屬于自己的住房，購房者往往要花費(fèi)好幾年甚至是一輩子的積蓄。買房的任何一個步驟都是經(jīng)過精心考慮的。可對于大多數(shù)購房者來說，從拿到交房通知單的一刻起，煩惱也隨之而來。交房程序如何？常見的交房陷阱有哪些？交房時又該注意些什么？為此，本刊針對房屋驗收過程中常見的一些問題

19、，教你見招拆招，輕松入住新房。 問題一：未能按時交房 按合同約定，發(fā)展商會在交房前十幾天用掛號信的方式將交房通知單郵遞給買家，告知具體交房的時間及須帶齊的資料。發(fā)展商約定的交房時限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為發(fā)展商已實際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費(fèi)。 對策：購房者在購房時要寫清楚郵寄地址，一定要是容易接收、能保障親自簽收的地點(diǎn)。如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差，可通過電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場時，可以書面形式委托親友進(jìn)行，也可及時與發(fā)展商聯(lián)系，另行約定時間，并用書面形式確認(rèn)

20、。 問題二：開發(fā)商證書不全 驗房前應(yīng)要求發(fā)展商出示建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書，索取住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證，竣工驗收備案表（簡稱“三書一證一表”），還有各種相關(guān)驗收表格，如住戶驗房交接表、驗收意見表（如樓宇驗收記錄表）等。只有證件齊全了，才能簽署入住單。 時下不少樓盤“三書一證一表”不齊全，特別是建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證，這是因為樓盤整體建筑未完成，有關(guān)部門無法驗收。 對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房。如果確實被要求收房，也要在住戶驗房交接表、驗房記錄表等相關(guān)文件中寫明“未見文件”等字樣，并妥善保留好相關(guān)文件副本。 問

21、題三：先簽文件后驗房 先驗房后繳費(fèi)、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數(shù)發(fā)展商采取先繳錢填表、簽文件，再驗房的方法，使購房者處于被動狀態(tài)。 對策：購房者應(yīng)將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房就不收房。如當(dāng)初合同未有約定的，則可在收房文件中注明“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)情況，也可與發(fā)展商討說法。 問題四：開發(fā)商大事化小 對業(yè)主在驗房時發(fā)現(xiàn)的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題，一些開發(fā)商總會表示這只是小問題，到時讓人修修就可以了，想方設(shè)法不讓業(yè)主將問題列進(jìn)驗收文件里。 對策：不管發(fā)展商陪同人員如何信誓旦旦，業(yè)主都應(yīng)堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，無論大小，都要在相關(guān)文件

22、或表格中記錄下來。如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄。 問題五：小區(qū)配套不齊全 驗房時，業(yè)主不僅要驗屋內(nèi)，對于小區(qū)的整體規(guī)劃也要仔細(xì)查看是否符合合同約定，如同期建設(shè)的車庫、會所、景觀園林等。 對策：在簽訂購房合同時，要將開發(fā)商的承諾寫進(jìn)合同條款中，并保存好所有可作為合同附件的宣傳資料。檢驗配套設(shè)施時即可按合同所載的條文及開發(fā)商在售樓時的承諾查驗。如果在入住后發(fā)現(xiàn)問題，還可以通過業(yè)主委員會與發(fā)展商協(xié)商解決。 問題六：巧立名目亂收費(fèi) 雖然物價局已對入住的相關(guān)費(fèi)用有明文規(guī)定，但個別發(fā)展商到交房時仍巧立名目進(jìn)行收費(fèi)。 對策：收樓時要提前了解物價局的相關(guān)收費(fèi)規(guī)定，帶上應(yīng)繳費(fèi)

23、用表，與發(fā)展商要求的款項相對照。最好帶上計算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費(fèi)要及時向發(fā)展商指出。必要時可向物價局、房管局投訴。 另外，在查看了房屋后，準(zhǔn)備簽收房屋驗收單之前，一定要先簽訂物業(yè)管理公約，做一個事先約定，避免日后起糾紛。弄清楚繳納的物業(yè)管理費(fèi)由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)等怎么核定。 在房屋的驗收過程中，購房者一定要根據(jù)合同上的約定，明確每一項條款是否符合。一旦發(fā)現(xiàn)問題，要在驗房單上予以注明，反饋給開發(fā)商，及時要求開發(fā)商做出相應(yīng)的維修或賠償。如果確實屬于不能收房的，要詳細(xì)寫明不予收房的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。開發(fā)商交房時必須有“四書一證一表”：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說

24、明書、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證、竣工驗收備案表、面積實測報告書 收房的程序和注意事項一、最佳收房流程 1、核驗業(yè)主材料 2、業(yè)主領(lǐng)取竣工驗收備案表、房屋土地測繪技術(shù)報告書、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書并由開發(fā)商加以說明，竣工驗收備案表、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書必須為原件而不是復(fù)印件。 3、業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書 4、業(yè)主做綜合驗收 5、業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案 6、開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議 7、根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議 8、業(yè)主簽署入住交接單 二、收房注意事項 1、收房中經(jīng)常出現(xiàn)收房流程嚴(yán)重不合理 開發(fā)商總是要求業(yè)主先補(bǔ)齊房款（如果面積漲水）、繳納公共維修基金（房屋總額的2%）和契稅（房屋總額的1.5%）、繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)和產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等費(fèi)用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問題交物業(yè)慢慢維修。 在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應(yīng)無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。 無論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不