前期介入管理辦法(共10頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上XX物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理前期介入管理規(guī)定第一章 總則第一條 消除前期隱患，為顧客后續(xù)的開發(fā)減少損失提供決策依據(jù)，同時為本公司后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)提供保障。第二條 物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)交付使用前，物業(yè)管理單位向開發(fā)商提供的為了優(yōu)化設(shè)計、優(yōu)化施工、營銷配合等一系列有償物業(yè)管理服務(wù)，它是前期物業(yè)管理服務(wù)的重要內(nèi)容。第三條 物業(yè)管理的前期介入必須保證充分、嚴(yán)密、細(xì)致，為后續(xù)的物業(yè)服務(wù)奠定良好的基礎(chǔ)，并按公司制度規(guī)定及時協(xié)助、配合項目開發(fā)工作。第四條 對XX開發(fā)項目，本公司各部門均有責(zé)任主動參與項目前期介入工作并有責(zé)任為物業(yè)前期介入工作提供必要條件。第五條 本規(guī)定適用于顧

2、客有明確管理意向要求到項目交付的前期介入工作。第二章 職責(zé)與分工第六條 物業(yè)前期部負(fù)責(zé)：一、 顧客有明確管理意向要求到項目交付的前期介入工作和營銷配合指導(dǎo)工作。二、 牽頭成立物業(yè)前期介入小組，并指導(dǎo)和監(jiān)督前期介入小組工作。第七條 物業(yè)前期介入小組負(fù)責(zé)前期介入的具體操作。第八條 物業(yè)前期介入小組成員安排：物業(yè)前期部（組長），項目派駐負(fù)責(zé)人（副組長），工程技術(shù)部，及其他專業(yè)人員等。第三章 前期介入工作組織原則第九條 為保證前期介入工作的密切配合，項目所在公司在上述項目開發(fā)的各階段，應(yīng)將開發(fā)進(jìn)度計劃提前知會公司各部門（物業(yè)管理公司總經(jīng)理室、物業(yè)前期介入小組），以便公司各部門做出相應(yīng)的前期介入工作安排

3、。第十條 前期介入工作必須有計劃地進(jìn)行。物業(yè)前期介入小組負(fù)責(zé)人應(yīng)在地產(chǎn)公司提出管理意向后十五天內(nèi)與開發(fā)商落實前期介入的工作范圍、地點(diǎn)、時間、接口等具體內(nèi)容。并提交 “前期介入工作計劃”，明確各階段的介入工作內(nèi)容、項目派駐負(fù)責(zé)人、工作要求和議決等，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，報集團(tuán)備案。第十一條 物業(yè)前期介入小組在各階段的前期介入工作必須形成書面的介入工作報告，有針對性地提出物業(yè)專業(yè)意見和建議。第十二條 物業(yè)前期介入小組組長應(yīng)在每月底組織會議對工作做全面布置，并檢查各項工作的完成情況。第十三條 物業(yè)前期介入小組副組長全日制現(xiàn)場辦公，負(fù)責(zé)管理項目現(xiàn)場工作的協(xié)調(diào)與安排，與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府部門、業(yè)務(wù)單位進(jìn)行良好的溝

4、通，了解所在地的有關(guān)情況。第十四條 其余派駐項目的物業(yè)前期介入小組成員要對項目日常情況進(jìn)行巡查與溝通，形成“物業(yè)前期工作聯(lián)系函”報給項目所在地產(chǎn)公司，抄送物業(yè)前期部與總經(jīng)理室。第十五條 派駐項目的物業(yè)前期介入小組成員要對“物業(yè)前期工作聯(lián)系函”中的內(nèi)容進(jìn)行跟蹤，并將跟蹤情況匯報給前期部。對于項目所在地產(chǎn)公司不能解決或者不予解決問題，物業(yè)前期介入小組副組長要及時上報前期部協(xié)調(diào)解決。第十六條 物業(yè)前期部每月至少安排一次對前期項目進(jìn)行現(xiàn)場工作：一、 進(jìn)行項目現(xiàn)場檢查，對派駐人員工作情況進(jìn)行了解并填寫“前期部現(xiàn)場記錄表”。(一) 工程現(xiàn)場查看：施工現(xiàn)場查看、重大施工節(jié)點(diǎn)的記錄、不合格項目的分析等；(二)

5、 物業(yè)現(xiàn)場查看：客服服務(wù)中心、員工宿舍等工作、生活區(qū)域的巡查，日常工作表單、記錄、培訓(xùn)、考核等服務(wù)工作的品質(zhì)督導(dǎo)，公司層面的員工培訓(xùn)、考核的實施，相關(guān)信息資料收集、工作進(jìn)程記錄的檢查。二、 與上級公司主管領(lǐng)導(dǎo)、工作人員的溝通：聽取上級公司對物業(yè)服務(wù)方的意見、建議和工作安排等信息，匯報物業(yè)服務(wù)方的設(shè)想、建議、工作安排等；并填寫“前期溝通信息記錄表”。三、 盡可能的去拜訪項目所在地政府相關(guān)部門和行業(yè)協(xié)會人員，做好日常關(guān)系維護(hù)。第十七條 物業(yè)前期介入小組在月末對本月的前期介入工作作出小結(jié)和分析形成“月度物業(yè)前期介入報告”，經(jīng)項目施工單位所屬公司確認(rèn)，并抄報物業(yè)公司工程中心。第十八條 “月度物業(yè)前期介

6、入報告”形成后，由前期小組項目派駐負(fù)責(zé)人跟蹤“月度物業(yè)前期介入報告”中的各項問題。前期部對于整改情況的跟蹤進(jìn)行監(jiān)督。并在下月“月度物業(yè)前期介入報告”中體現(xiàn)上月報告中的整改情況。第四章 項目立項介入第十九條 項目立項介入是指在項目拿地之后對于集團(tuán)和置業(yè)公司的項目定位，產(chǎn)品定位提出物業(yè)服務(wù)角度的建議。第二十條 在項目“前期介入工作計劃”提交后，由副組長收集項目所在地房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)具體情況并編制“XX市物業(yè)情況概況”：一、 當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范；二、 對當(dāng)?shù)鼐哂械湫托詷潜P進(jìn)行學(xué)習(xí)和調(diào)查，了解當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場的價格、人力資源成本等物業(yè)服務(wù)行業(yè)基本信息；三、 了解當(dāng)?shù)厝松詈惋L(fēng)俗習(xí)慣；四

7、、 了解周邊樓盤類型構(gòu)成。第二十一條 參與集團(tuán)和置業(yè)公司項目定位會議并以物業(yè)管理專業(yè)角度提出項目定位方面的意見。第二十二條 根據(jù)定位會議的決議，物業(yè)前期介入小組編制“XX項目物業(yè)管理思路”，經(jīng)工程中心分管領(lǐng)導(dǎo)審核后由總經(jīng)理審批，作為物業(yè)公司項目定版報告的組成部分提報集團(tuán)。第五章 項目規(guī)劃設(shè)計的介入第二十三條 在項目規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)前期介入副組長應(yīng)安排參與置業(yè)公司項目規(guī)劃設(shè)計討論會議，結(jié)合定版報告，根據(jù)地產(chǎn)項目開發(fā)特點(diǎn)，以及物業(yè)服務(wù)的需要，提出相應(yīng)意見并將會議決議匯報物業(yè)前期部。第二十四條 項目規(guī)劃設(shè)計的前期介入包括以下內(nèi)容：一、 將已經(jīng)交付使用其他項目中出現(xiàn)過的問題整理匯總、分析；二、 通過

8、調(diào)研當(dāng)?shù)兀ɑ蚋浇貐^(qū)）類似樓盤，收集并分析這些樓盤在規(guī)劃及房屋質(zhì)量方面的通?。蝗?、 從物業(yè)的使用便利、配套完善的角度提出建議；四、 整體布局是否有利于日后開展物業(yè)管理工作；五、 小區(qū)出入口設(shè)計、建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾，消防車道設(shè)計、設(shè)計車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統(tǒng)分布等是否合理。六、 分期開發(fā)的，在保障小區(qū)整體協(xié)調(diào)的前提下，應(yīng)設(shè)置圍墻間隔已開發(fā)、未開發(fā)區(qū)域，考慮前期開發(fā)區(qū)域的人流、車流、停車場等規(guī)劃是否滿足該區(qū)域交付使用的需求。七、 公建的配套設(shè)計和功能分配；八、 綠化與景觀系統(tǒng)設(shè)計的功能及經(jīng)濟(jì)性；九、 配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布

9、；十、 物業(yè)管理用房的位置及功能劃分，面積是否符合法律法規(guī)的要求；十一、 戶型的平面設(shè)計是否合理；第二十五條 對于副組長未能與地產(chǎn)公司會議中解決的設(shè)計問題，物業(yè)前期部應(yīng)牽頭組織品質(zhì)管理中心、項目所在地產(chǎn)公司、前期介入小組召開協(xié)調(diào)會議。并將會議決議抄報總經(jīng)理室。第七章 項目施工的介入第二十六條 項目施工階段的介入分圖紙階段介入和施工實施階段介入。第二十七條 在項目進(jìn)入施工階段之后，副組長應(yīng)每周參與地產(chǎn)項目工程部的工程例會，隨時了解施工進(jìn)度和現(xiàn)場情況。第二十八條 施工圖設(shè)計階段，前期介入工作由物業(yè)前期介入小組負(fù)責(zé)，其主要工作任務(wù)是：從方便業(yè)主生活，降低日后物業(yè)管理成本的角度，也可通過相關(guān)項目的調(diào)查

10、，總結(jié)類似的工程質(zhì)量問題，如出現(xiàn)外墻及窗戶滲漏水、公共設(shè)施、環(huán)境景觀設(shè)置不合理等，在前期介入報告中列入反饋給品質(zhì)管理中心，以便在設(shè)計中關(guān)注并避免。第二十九條 施工圖設(shè)計階段工作主要內(nèi)容包括但不限于：一、 土建（一）屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇；（二）門、窗的材質(zhì)；（三）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；（四）地區(qū)氣候差異對房屋質(zhì)量的特殊要求；（五）煙道、排氣道的位置；（六）廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。二、 配套（一）室內(nèi)管道、計量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響；（二）各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響；（三）各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)；（

11、四）各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗；（五）室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響；（六）設(shè)備用房、管理用房、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共區(qū)域等的設(shè)計是否合理。第三十條 施工實施階段的介入包括但不限于：一、 土建階段性了解和巡視；二、 土建與系統(tǒng)施工的配合；三、 隱蔽工程檢查驗收記錄；四、 設(shè)計變更記錄的收集；五、 水電及設(shè)施設(shè)備介入工作包括但不限于：(一) 熟悉建筑施工圖和水電、設(shè)備安裝圖紙、隱蔽工程記錄，了解新材料、新技術(shù)的運(yùn)用情況，收集整理各專業(yè)技術(shù)施工資料，對施工進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)影響今后使用功能的工程問題，及時提出整改建議。(二) 掌握設(shè)計思路，掌握設(shè)計院設(shè)計思想、設(shè)計依據(jù)、載荷設(shè)計分析

12、、基礎(chǔ)處理、功能分區(qū)、建筑結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、水暖電智等各專業(yè)施工設(shè)計圖。掌握各專業(yè)施工方法，掌握施工的難點(diǎn)，收集整理各種技術(shù)及施工資料，了解各種材料生產(chǎn)廠家及通訊地址。(三) 提出整改合理化建議，根據(jù)以往的工程前期介入和已交付項目管理經(jīng)驗，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題（如水池、天面、衛(wèi)生間的防水防漏，廣場地面磚、內(nèi)外墻裂縫的防范等等）與施工方、監(jiān)理方的技術(shù)管理人員協(xié)商，提出建議、意見，對于施工中因各種原因造成的嚴(yán)懲工程質(zhì)量問題，影響到今后的使用功能、使用安全等重大問題，及時向有關(guān)方提出整改建議。(四) 設(shè)備房前期介入內(nèi)容包括但不限于：a) 獨(dú)立用房，面積適用；b) 有必要的

13、通風(fēng)、采光、防潮、防水、防暑措施；c) 地面貼有瓷磚，坡度合理，并設(shè)有防止回灌的地漏；d) 配有專用滅火器1-2個位置；e) 預(yù)留設(shè)備檢修、散熱空間（設(shè)備與墻體，設(shè)備與設(shè)備之間），通過通風(fēng)、采暖等設(shè)備避免溫度過高或過低對設(shè)備造成損壞；f) 有應(yīng)急通訊、照明設(shè)施；g) 窗戶加裝內(nèi)置護(hù)欄、鐵花等防止人員攀爬；h) 位置合理，減少管道交叉和總長度；i) 對設(shè)備采取相應(yīng)的降低噪音措施，避免影響住戶正常使用和居??；j) 主要標(biāo)識、線路圖、制度上墻、上設(shè)備。（五）特殊設(shè)備房介入內(nèi)容包括但不限于：a) 電梯機(jī)房設(shè)置有專用工具掛置位置；b) 二氧化碳滅火系統(tǒng)機(jī)房在房外設(shè)置啟動設(shè)備和系統(tǒng)的裝置；c) 配電機(jī)房設(shè)

14、備前設(shè)有專用的絕緣墊；d) 二氧化碳滅火系統(tǒng)機(jī)房日常檢測位置可與消防監(jiān)控中心聯(lián)系；e) 二次供水儲水池上方加蓋防塵，內(nèi)壁應(yīng)有玻璃鋼涂襯，有不銹鋼扶手，便于清潔；f) 水泵機(jī)房冬季最低溫度低于0時，必須采用供暖措施；g) 配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時值班的設(shè)備房應(yīng)裝有空調(diào)和辦公設(shè)備。六、 設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試的介入工作包括但不限于：(一) 結(jié)合現(xiàn)場實際，通過詳細(xì)研讀各專業(yè)設(shè)計圖紙，對照建筑結(jié)構(gòu)空間尺寸和設(shè)備外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)計布置情況，包括交配電設(shè)備系統(tǒng)、給排水設(shè)備系統(tǒng)、人防通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、消防設(shè)備系統(tǒng)、電梯設(shè)備系統(tǒng)以及智能化設(shè)備系統(tǒng)等。(二

15、) 通過詳細(xì)查看各專業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)技術(shù)文件，了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術(shù)問題。(三) 在詳細(xì)研讀設(shè)計圖紙和現(xiàn)場檢查建筑空間位置及設(shè)備外形尺寸的基礎(chǔ)上，從設(shè)備運(yùn)行維護(hù)及角度認(rèn)真考慮設(shè)備及系統(tǒng)的可操作性、可維修性、是否滿足管理的要求等。(四) 在符合設(shè)計規(guī)范、設(shè)計技術(shù)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利，易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容量易調(diào)節(jié)搭配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應(yīng)便于計量管理、便于經(jīng)濟(jì)核算，并就這些問題提出改進(jìn)意見或建議，提請設(shè)計單位和工程部改進(jìn)。七、 公共

16、區(qū)域：(一) 綠化區(qū)域：a) 植物品種適應(yīng)當(dāng)?shù)厣L，維護(hù)費(fèi)用較低；b) 綠化整體布局合理，局部搭配得當(dāng)（萌生植物的搭配及種植）；c) 綠化澆灌覆蓋全部，必要地區(qū)設(shè)置澆灌用水取水車（可與清潔用水綜合考慮）；d) 綠化覆蓋區(qū)域應(yīng)便于修剪、消殺，不能留有修剪盲點(diǎn)及治安、清潔盲點(diǎn)；e) 在井、狗等標(biāo)等處預(yù)留工程維修通道（鵝卵石）。(二) 停車場：a) 停車場系統(tǒng)及配件的長期可持續(xù)改進(jìn)性（車用IC卡等）；b) 車位線、導(dǎo)向線（牌）、車位檔桿清晰、牢固；c) 地面平整，無明顯積水，溝渠蓋板有預(yù)留；d) 人員的專業(yè)培訓(xùn)及證件申辦（價目及時管理制度標(biāo)上墻）；e) 配有專用的消防滅火器材；f) 地下車場需有配套

17、的排風(fēng)換氣系統(tǒng)；g) 道閘系統(tǒng)技術(shù)成熟便于維修、養(yǎng)護(hù)；h) 地溝蓋板做防震（防噪）處理；i) 排水溝渠形式環(huán)通，排水量滿足雨季高發(fā)期的要求。(三) 道路（小區(qū)）含周邊維護(hù)a) 布局合理，方便住戶日常使用；b) 形成網(wǎng)狀式、環(huán)狀；c) 主要干道寬度能滿足消防、救護(hù)車輛使用；d) 路面磚、路砑石等材料備留（便于日后維修）；e) 走水順暢；f) 有殘疾人通道（不用下車直至門棟）；g) 保證任何一點(diǎn)都不同，兩條道路可到達(dá)；h) 井蓋、渠蓋做防震、仿造噪理，防止夜間行車造成過人噪音；i) 消防通道高度、寬度能滿足消防車輛進(jìn)出需求。(四) 天臺a) 同高相鄰天臺盡可能相通；b) 空間充裕，滿足人員消防疏散

18、要求；c) 周邊有防護(hù)措施及“禁止攀爬”標(biāo)識（高空拋物）；d) 天面走水順暢，下水口處有過濾網(wǎng)；e) 天面防火門的檢修方便；f) 對于供私家使用的公共平臺有專用的出入口供檢修、清潔使用；g) 可設(shè)專供晾曬衣物的支持（保證不影響天面人員疏散要求）。(五) 架空層的布置與利用a) 地面一層或地下負(fù)一層，以員工宿舍、停車場等為主；b) 樓層架空層、在保障各類管道檢修方便的同時，以倉庫設(shè)置為主；c) 架空層與其他公共區(qū)域進(jìn)行分割封閉管理；d) 整體規(guī)劃、功能分區(qū)、定位明確。(六) 樓梯間a) 安裝感應(yīng)節(jié)能燈；b) 扶手安全、牢固；c) 地面磁片完整，便于消防；d) 消防器材配套齊全，標(biāo)識清楚（疏散示意

19、圖）；e) 墻面平整無破損。(七) 大堂（含電梯、地下前室）a) 墻、地面平整、顏色均勻；b) 配有信報箱、牛奶箱、宣傳欄；c) 有公共滅火器材；d) 公共電話、緊急電話標(biāo)識牌；e) 通風(fēng)順暢，采光良好（可加燈），所有照明燈用感應(yīng)燈或定時開關(guān)；f) 定位與小區(qū)整體定位搭配、協(xié)調(diào)；g) 來訪人員與住戶直接溝通便捷（可不用對講）；h) 大堂選用燈具設(shè)置位置必須便于日后更換、維修。(八) 溝渠井（污水井、化糞池）a) 管道布置合理，避免交叉，維護(hù)外觀整齊，排放量能夠滿足實際要求；b) 溝渠底部有必要坡度，便于走水；c) 預(yù)留檢修口，檢修口必須設(shè)在公共區(qū)域；d) 位置恰當(dāng)，檢修中對小區(qū)人流、車流的影響

20、降至最低；e) 溝、井、渠干加防震措施減少噪音，同時便于開啟、清潔、檢修；f) 采光井頂部不宜封閉，便于井壁檢修、清潔；g) 采光井底部設(shè)置照明并用護(hù)欄封閉，減少可能的治安盲點(diǎn)，同時留門便于清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備檢修；h) 所有管道排水必須引入井、渠、溝，并設(shè)有必要的檢查口；i) 除工程特殊要求的管道，其他均應(yīng)盡可能設(shè)置墻內(nèi)，確保小區(qū)外觀整齊；j) 雨水管、行水管產(chǎn)生的噪音應(yīng)采取相應(yīng)措施進(jìn)行消除、避免對住戶正常生 活產(chǎn)生影響；k) 井、管上采取必要的安全措施防止攀爬；l) 所有管線上均貼上標(biāo)簽進(jìn)行明示；m) 所有管道出口必須接入溝、渠、井，不宜直排至地面；n) 驗收前進(jìn)行全面試水、并進(jìn)行疏通清理。八、 垃圾中轉(zhuǎn)站：(一) 不能設(shè)置在物業(yè)的上風(fēng)向，位置隱蔽，氣味不能影響住戶正常生活；(二) 垃圾清運(yùn)車輛能夠順利達(dá)到及時清運(yùn)；(三) 留有專用清水源；(