合同簽訂階段存在問題及解決措施

1、tips 本文由李雪梅老師精心收編整理，同學們定要好好復習!合同簽訂階段存在問題及解決措施合同簽訂階段存在問題及解決措施對房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的重要性有了基本的認識，實踐中，合同管理通常會有哪些突生問題，又如何應對呢？首先看合同簽訂階段存在的問題，大致有以下幾種情形：1、選擇履約主體1、選擇履約主體時往往沒有充分考慮風險性。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)工程量大、開發(fā)周期長，合同當事人主體是否合格，是合同得以順利履行的前提條件之一。而合格的主體，首要條件應當是具有相應的民事權利能力和民事行為能力的合同當事人。法律對此有著嚴格的界定，比如，廣州市水電設備安裝公司第五工程處、泛華公司廣州分公司等，如果沒有其法人主體

2、的授權是不能成為簽約主體的。因為上述主體不具備法人資格，對外不能獨立承擔民事責任和義務，一且不能履約，己方合法權益就可能難以得到保障，這類主體的債務應由其設立人即法人主體承擔。如果經(jīng)濟往來中對方是分公司或內(nèi)部分支機構(gòu)，最妥當?shù)姆椒ㄊ且獙Ψ饺〉梅ㄈ说南鄳跈?，一旦由現(xiàn)爭議，己方就可以向該分支機構(gòu)的法人組織追償，從而最大限度彌補經(jīng)濟損失。2、合同主體的履約能力沒有得到應有的重視。合同的目的能否順利實現(xiàn)關鍵看履約主體的資質(zhì)和能力。由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期一般較長，短則一年半載，長則數(shù)年，在合同履行過程中，可能遇到合同主體因各種主客觀因素造成履約能力下降或履約不能，如經(jīng)營管理不善、資金由現(xiàn)問題、施工單

3、位受其他重大安全事故影響等，都可能對房地產(chǎn)項目的正常開發(fā)和運營產(chǎn)生不利影響；特別是非本地的企業(yè)更要注意了解其資信情況，是否存在不良記錄等；如采用招標形式再進行合同談判的，招標時要嚴格設定準入門檻，對投標人的資質(zhì)等級進行嚴格把關，嚴格審核合同主體的簽約資格、資質(zhì)、信譽度、經(jīng)濟狀況等。3、合同主體選擇不嚴肅與成本控制的悖論。簽定合同前除了要了解對方是否具有法人資格外，還要了解對方有無履約能力，甄別所提交的工商營業(yè)執(zhí)照是否真實有效或是否存在明知而以節(jié)約成本為由故意為之。比如有人提交了中國西南建筑公司廣州分公司的營業(yè)執(zhí)照復印件承接了莫房地產(chǎn)企業(yè)建筑工地部分腳手架拆卸工程，而拆卸工程師需要相應的資質(zhì)和資

4、格要求的，但實際操作中往往決定簽約的負責人顯然不考慮可能潛在的風險。該人雇傭了五名工人進行操作，施工過程中一名工人不慎跌落致死，盡管合同條款約定由了人身傷害事故由該司自行負責處理，但結(jié)果發(fā)現(xiàn)所謂的中國西南建筑公司廣州分公司根本不存在，而該包工頭又沒有賠償能力，結(jié)果發(fā)包方涉嫌非法用工，被受害方抓住把柄，最后不得不拿由數(shù)十萬元進行賠償。本想節(jié)約成本，反倒損失更大。4、合同文字不嚴謹，條款約定有模糊。不嚴謹就是不準確，容易發(fā)生岐義和誤解，導致合同難以履行或引起爭議。依法訂立的合同，應當體現(xiàn)雙方的真實意思。而這種體現(xiàn)只有靠準確明晰的合同文字。比如，承包方未按時備料齊全進場，每逾期一天，償付預付款1%乍

5、為違約金；超過十五天未能備料進場，退回預付款，并賠償逾期違約金，該約定前半部分比較清楚，但后半部分違約金約定不明確，對承包方約束不夠，解決辦法是，可以用合同總價作為參照制定違約金承擔比例。還有，合同在履行過程中由現(xiàn)爭議是正常的，最好的解決方式是爭議雙方友好協(xié)商，達成諒解，通過補充協(xié)議的形式重新確認雙方的權利義務關系。如果協(xié)商不成，可以通過仲裁或訴訟方式解決爭議，我國實行或裁或?qū)彿绞?，一般情況下，采用訴訟途徑更有利，仲裁費用高,且人為因素大，救濟手段單一；在約定管轄法院時，可以采用在己方所在地人民法院訴訟。5、付款方式和付款時間約定太隨意。對于付款方式和付款時間，購銷類和工程類合同，首付款一般應

6、不高于合同總價的20%這是通常的價款支付比例，合同可以采用預付款、定金等方式。采用預付款，法律沒有強制性規(guī)定，完全由當事人雙方自行約定，但采用定金方式，法律規(guī)定不能超過合同總價的20%,因為定金是合同擔保的一種，當事人違約，要按照定金罰則進行處理，定金超過法律規(guī)定的數(shù)額，超過的部分不具有定金的效力。對于預付款，不具有擔保功能。有的條款約定，合同簽定之日支付定金或預付款若干，但實際上又做不到，合同一旦簽定，就會造成違約情況由現(xiàn)，合同經(jīng)辦部門要協(xié)調(diào)財務部門，做到有把握付款才簽定具體付款條款。有些工程常常采用先開工，后報預算，最后再補簽合同，這就涉及合同條款的擬訂問題，如果雙方是長期合作，施工方一般

7、允許發(fā)包方滯后支付工程款，發(fā)包人可以根據(jù)實際能做到的付款期限擬訂合同價款支付內(nèi)容，避免明知不能按期支付還約定在合同條款中，假如雙方合作破裂，就會違約，或施工方延期完工，發(fā)包方就無法追究其違約責任，因為發(fā)包人違約在先。6、稅金承擔不清晰，合同條款桂一漏萬。合同價款是合同的必備要素，經(jīng)辦人往往忽視合同的稅金由誰承擔。按交易習慣通常包含在合同總價內(nèi)，但沒有約定清楚就容易產(chǎn)生爭議。解決辦法是在合同價款中約定是否含稅。如果不含稅，稅率如何計算。另外，發(fā)票如何提交同樣要約定清楚，避免付款后拿不到發(fā)票或不能及時拿到發(fā)票。另外合同條款約定不全面、不完整，有缺陷、有漏洞。常見漏掉的往往是違約責任。有些合同只講好話，不講丑話；只講正面的，不講反面的，不懂得簽合同應當先小人后君子的訣竅，一旦發(fā)生違約，在合同中看不到違約如何處