2012樂清樓盤之財(cái)富新天地

1、樂清房產(chǎn)樓盤（財(cái)富新天地家園）考察分析報(bào)告好鄰居房產(chǎn)置業(yè)2012年1月17日1 區(qū)域環(huán)境狀況分析 1.1地理位置分析財(cái)富新天地家園位于浙江省樂清市中心區(qū)伯樂東路2號(hào)，東至規(guī)劃區(qū)中的金溪路，南至規(guī)劃區(qū)間路，西至清遠(yuǎn)路，北至三環(huán)路。財(cái)富新天地家園被三環(huán)路、四環(huán)路、清遠(yuǎn)路等交通干道所環(huán)繞，道路四通八達(dá)。周邊有中心公園、樂清人民醫(yī)院、樂清華聯(lián)大酒店、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、電信大廈等。1.2交通便捷分析財(cái)富新天地家園由于位于樂清市區(qū)區(qū)域內(nèi)，其交通便捷度比較高。在主干道的連接方面，南北方向主要連接著伯樂路和千帆路，東西方向則是旭陽(yáng)路和清遠(yuǎn)路。在次干道的連接方面，主要連接規(guī)劃中的金溪路、銀溪路，這兩條

2、之路一直向規(guī)劃中的五環(huán)路延伸。項(xiàng)目片區(qū)由五條道路組成，到達(dá)市中心只需35分鐘，交通便利性高，不過(guò)遇見車輛高峰期時(shí)，車輛存在的短時(shí)間的堵塞情況。1.3公共交通完善分析度公交車2路、8路、13路、15路，主要分布在清遠(yuǎn)路和伯樂路。1.4公共配套設(shè)施完善度分析本樓盤周邊配套設(shè)施基本情況表 序號(hào)名稱服務(wù)類型距離（米）1市民活動(dòng)中心公共服務(wù)15002天豪大酒店/樂清華聯(lián)大酒店 餐飲1500/2003中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)交通銀行銀行300/3004樂清育英學(xué)校教育20005新世紀(jì)花園樓盤5006樂清人民醫(yī)院醫(yī)院200 通過(guò)表圖我們可以看到，居民日常生活的配套設(shè)施都比較齊全。1.5環(huán)境狀態(tài)優(yōu)劣度分析 自然環(huán)境

3、狀態(tài) 整個(gè)區(qū)域的綠地狀況少，附近有樂清中心公園，綠地覆蓋率一般，附近沒有工廠等污染源。整體采光度不錯(cuò)，周邊樓盤較少。人文環(huán)境狀況 樂清本地居民為主。2樓盤內(nèi)涵和產(chǎn)品價(jià)值分析2.1樓盤基地狀況和內(nèi)涵 樓盤基地和基本情況表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1土地獲得方式國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓樂政國(guó)用(2011)第43-2088號(hào)2出讓日期2010年3月23日3出讓年限住宅70年/商業(yè)40年 4出讓價(jià)格（元）11614元/5基地面積8667.64 m26總建筑面積地上總建筑面積26003.78 ，地下總建筑面積6998.847容積率3.08規(guī)劃形態(tài)1棟樓9功能規(guī)劃樓層數(shù)21-22層建筑類型多層物業(yè)類別 普通住宅綠化率15%10規(guī)劃

4、戶數(shù)131戶11施工進(jìn)度正在施工12交房日期 2012年10月31日13車位數(shù)14裝修狀況毛坯裝修情況：2.2樓盤開發(fā)公司組成分析 樓盤開發(fā)公司組成和基本情況表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1投資商樂清市樂成鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)公司 2發(fā)展商樂清市樂成鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)公司 3代銷商好鄰居房產(chǎn)置業(yè)4銷售地點(diǎn)在三環(huán)路和清遠(yuǎn)路交叉東口5設(shè)計(jì)單位浙江求新建筑設(shè)計(jì)有限公司6承建單位浙江中泰建設(shè)有限公司7物業(yè)管理 樂清市新世紀(jì)物業(yè)管理有限公司2.4樓盤價(jià)格和付款方式基本格局和房型面積表序號(hào)項(xiàng)目涵義內(nèi)容1起售單價(jià)住宅23800元/平米2商業(yè)30200元/平米3車位租售單價(jià)待定4付款方式一次性付款 按揭5平均單

5、價(jià)25000元/平方6主力總價(jià)最暢銷單元的銷售總價(jià)666000元7總銷金額當(dāng)前期日銷售總額 9套8折扣優(yōu)惠一次性付款 2.5樓盤銷售狀況分析樓盤銷售基本狀況表序號(hào)項(xiàng)目涵義 內(nèi)容1廣告策略公共媒體，印刷媒體，傳播媒體戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)推廣2品牌個(gè)性樓盤的特色歐式風(fēng)格（法式）3市場(chǎng)定位表達(dá)的內(nèi)容和意境4促銷活動(dòng)促銷的時(shí)間和理念5來(lái)電來(lái)人數(shù)量和頻率6售出戶型以當(dāng)前期日為準(zhǔn)170-280平方7銷售率以當(dāng)前期日為準(zhǔn)7%已經(jīng)銷售完成8銷售順序首先銷售，其次銷售，最后銷售的樓層同時(shí)銷售首先銷售，其次銷售，最后銷售的面積170-280平方9客源分析購(gòu)買者的來(lái)源地樂清及周邊地區(qū)10購(gòu)買動(dòng)機(jī)分析購(gòu)買的目的（投資）住宅

6、為主，投資為輔11購(gòu)買抗性分析購(gòu)買者不想購(gòu)買本樓盤的要素行情政策原因及購(gòu)買力問(wèn)題3樓盤綜合分析3.1影響樓盤走勢(shì)的因素評(píng)分影響因素綜合評(píng)分表（問(wèn)卷調(diào)查） 序號(hào)要素基本狀況（0-4分） 因素分0-3分） 權(quán)重（0-3分） 總得分1地理位置4334.02交通便捷度4223.03公交完善度3232.54環(huán)境優(yōu)劣度3232.55配套完善度3313.06價(jià)格定位2232.57戶型狀況3222.53.2樓盤客戶人群細(xì)分 序號(hào)典型客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)客戶級(jí)別客戶特征1高端人群剛需自住重點(diǎn)應(yīng)急、剛需23 3.3小區(qū)配套與區(qū)域價(jià)值的關(guān)系分析 1從經(jīng)營(yíng)城市的角度進(jìn)行住宅建設(shè)，滿足高端人群對(duì)社區(qū)和城市化建設(shè)的高品質(zhì)要求。

7、2加快城市現(xiàn)代化建設(shè)，提高城市人群居住的品質(zhì)和品位。3 周邊中心公園及各種公共服務(wù)設(shè)施全面配合財(cái)富天地家園的整體價(jià)值。3.4樓盤開發(fā)綜合總結(jié) 本樓盤的成功點(diǎn)：1、位置方面：財(cái)富新天地家園位于樂清市中心區(qū)域，處于三環(huán)路、四環(huán)路、規(guī)劃中的金溪路、清遠(yuǎn)路所環(huán)繞，交通比較便利。到市中心和鬧市區(qū)僅需8-10分鐘之內(nèi)。2、增值方面：財(cái)富新天地位于樂清市政府規(guī)劃的發(fā)展藍(lán)圖的位置區(qū)域，增值空間無(wú)限。3、周邊配套在建設(shè)：旭陽(yáng)路邊，天豪君瀾大酒店后面的南虹城市廣場(chǎng)是樂清第一個(gè)城市綜合體，伴隨希爾頓大酒店、銀泰百貨、中影城的入駐勢(shì)必帶動(dòng)這個(gè)社區(qū)版塊的發(fā)展。4.醫(yī)療配套：財(cái)富新天地家園與市人民醫(yī)院非常近，完全可以滿足具名的醫(yī)療需求。 本樓盤的失敗點(diǎn)：1、房開方面：財(cái)富新天地家園由樂清市樂成鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)公司，該公司屬于樂清本地樓盤開發(fā)商，開發(fā)規(guī)劃跟置信、綠城大型房開有所差距。2、社區(qū)規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面：項(xiàng)目戶型的設(shè)計(jì)方面不太合理，財(cái)富新天地家園的物業(yè)服務(wù)在樂清本地還算可以。3、商業(yè)配套：旁邊還沒形成一定的商業(yè)氛圍，3-5