投資項目評估報告最終

1、上海海灣蓬萊仙閣別墅項目評估報告目錄一、 項目概況1二、 建設(shè)必要性分析2三、 市場分析2四、 項目配套條件落實情況4五、 項目投資估算與資金籌措5六、 項目財務(wù)經(jīng)濟評價6七、 不確定性分析7八、 總評估71、 項目概況奉賢海灣板塊別墅區(qū)從2014年開始開發(fā)，目前已初具規(guī)模，已完成了西部9.8平方公里的開發(fā)。12家房地產(chǎn)開發(fā)公司先后進入奉賢海灣。以世茂、招商地產(chǎn)、綠地集團、同豐、平苑、海岸線、建都房產(chǎn)等主要的別墅為主，已完成房地產(chǎn)開發(fā)面積19萬平方米，板塊內(nèi)共建造了400多棟別墅，銷售率達80%以上迄今為止，預(yù)計在2010年前建造完成3000棟別墅以及多層公寓，形成擁有10萬人口的小鎮(zhèn)，是上海

2、最大的以獨棟別墅為主的低密度別墅區(qū)之一。一幅“城在海邊、屋在林中、人在綠中”的畫卷正在展開。隨著奉賢海灣板塊的知名度越來越高，目前這里的別墅銷售情況愈發(fā)樂觀。從2014年下半年以來，別墅熱銷程度一直居高不下。據(jù)了解，購房者中，有三分之一是奉賢本地人，三分之一來自上海其他地區(qū)，還有三分之一來自外地（包括境外）。目前，來海灣購房的境外人士正逐年增多。購房者中有很大一部分是出于投資目的買房的。因此，朱可嘉公司也準備進入此區(qū)域發(fā)展。2、 建設(shè)必要性分析隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式越來越多樣化，大部分企業(yè)不再局限于單純的開發(fā)活動，而開始重視房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營并舉，以提高企業(yè)經(jīng)濟效益

3、，增強風(fēng)險抵抗能力，這不僅房地產(chǎn)企業(yè)具有項目策劃、建設(shè)方面的知識，而且要具備資本投資和資產(chǎn)管理的能力。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到竣工投入使用，并在經(jīng)營管理和市場流通過程中實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值的經(jīng)濟活動。它不僅為人類社會的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體，滿足社會對房地產(chǎn)的物質(zhì)需要，而且通過投資、項目開發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動的重要組成部分。3、 市場分析整體情況分析1、上海別墅市場趨向成熟 上海別墅市場起步于80年代后期，發(fā)展一直較為緩慢，進入90年代后期，隨著上海對外開放程度的進一步提高和房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，在上海出現(xiàn)了大批外銷花園別墅

4、群，形成上海別墅市場的第一次浪潮，但此時別墅的類型、功能及其針對的潛在客戶群均較為單一，市場化程度較低，因而在隨后的幾年中再次跌入了谷底。直至1998年下半年，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)、高速發(fā)展，作為國內(nèi)經(jīng)濟中心的上海的住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。地鐵1號線的通車營運使得上海西南郊首先掀起了內(nèi)銷別墅的開發(fā)熱潮。經(jīng)過這三年的發(fā)展，上海的別墅市場已由單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場形態(tài)。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓（疊加式別墅）的形成以及近年所出現(xiàn)的"里弄式住宅"和"新獨院住宅"，均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物，表明市場開始真正走向成

5、熟。近年來，上海別墅住宅建筑面積與銷售量以持續(xù)的幅度遞增，去年別墅的總體價格水平比前年上漲了10，而伴隨著入世及第八次降息等利好消息的刺激，可以預(yù)見，別墅類物業(yè)的需求仍將呈放大趨勢，別墅市場前景看好。2、市場供應(yīng)狀況分析（1）供應(yīng)量持續(xù)放大據(jù)統(tǒng)計，目前上海別墅開發(fā)用地近2萬畝，平均每個項目的占地面積在10萬平方米左右。以綜合容積率0.7計算，則近2-3年內(nèi)上海別墅市場的供應(yīng)量將達到940萬平方米，這還沒有計算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應(yīng)量。另外，從2010年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢，去年月平均容積率為1.32，第三季度則為1.16；而前年同期分別為11.87和11.83。進

6、一步反映出今年投放市場的別墅仍將處于較大的上升趨勢。（2）區(qū)域分布以近郊為主據(jù)搜房網(wǎng)別墅數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，目前滬上在建別墅有近100個，絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊區(qū)，其中閔行、松江和浦東新區(qū)和長寧四個區(qū)域在售別墅項目總數(shù)占到了上海別墅供應(yīng)量的80%以上。如下所示： （3）價格結(jié)構(gòu)合理通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應(yīng)量集中在100萬至200萬價格段，占到了供應(yīng)量的46%；其次是總價在200至300萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%；而總價在100萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。從價格上看，上海別墅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)基

7、本吻合，不存在大的結(jié)構(gòu)性矛盾。2、市場需求狀況分析 （1）短期內(nèi)需求增長有限目前上海約2500萬人口，以5口之家計算，約有500萬個家庭單位。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國際慣例來統(tǒng)計，將有2的家庭購買別墅，這樣僅上海本地就蘊藏著67萬套別墅的消費能力，它還未包括來自港臺地區(qū)及周邊省、市的購買者。而目前上海別墅上市的總量還不到1.5萬套，仍然有較大空間。但另一方面，目前上海市住宅市場一年近兩千萬平方米的銷售量也只能保持三年左右，按中房指數(shù)辦公室去年底的調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅物業(yè)，那么上海去年的別墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面積兩百多萬平方米，與大量的市場供應(yīng)量

8、還有一定差距（結(jié)合上述，上海房地產(chǎn)市場23年內(nèi)要消化近一千萬平方米的新建別墅，則平均每年必需賣掉三百多萬平米，即一萬套以上）。 因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)顯然是供過于求。上海市別墅市場在經(jīng)過前兩年的預(yù)熱之后，在近三年迎來供應(yīng)高峰期。本次調(diào)研表明，今年上半年開盤的別墅項目就不下30個，短期供應(yīng)量的增長速度超過了需求量的增長速度。對本項目而言，前期的市場定位變得尤為重要，如何在現(xiàn)今紛亂的競爭局面中實現(xiàn)利潤最大化并奠定初步的品牌基礎(chǔ)，市場定位的正確與否為根本之因素。3、市場前景預(yù)測 從需求結(jié)構(gòu)的角度分析，上海當前別墅市場較之以前有了質(zhì)的飛躍，別墅生活不再是可望而不可及的貴族生活的標志，正在悄然

9、走入普通百姓的生活。2001年，上海別墅市場的銷售面積、銷售金額在整個商品房銷售比例逐步上升。而隨著上海人均GDP的逐步增長（到2001年已突破4500美元），及加入WTO后汽車價格的下降、市政交通建設(shè)的不斷完善，隨著第二套住宅時代的到來，時間、空間和距離有了新的概念，人們的居住理念發(fā)生了重大的變化，別墅生活將越來越為更多的購房者所接受，市場前景看好。 4、 項目配套條件落實情況1、廠址選擇和土地征用10萬噸直紡短纖項目在現(xiàn)有廠區(qū)內(nèi)建設(shè)，無需征地。現(xiàn)有部分輔助建筑物及部分地上地下綜合管線已經(jīng)拆除或拆遷改造，可滿足本裝置要求。公用工程均利用公用工程裝置富余能力，總建筑面積30000平方米。2、原

10、輔、燃料供應(yīng)落實情況本項目主要原料是由X公司提供，因此本項目原料來源穩(wěn)定、可靠，供應(yīng)有充足的保證。其他所需輔助材料，如：紡絲油劑、過濾砂、硅油等均有國內(nèi)提供。具體見生產(chǎn)成本3、水電氣落實情況（1）供水：本項目所需生產(chǎn)水、生活水、除鹽水、循環(huán)冷卻水及消防水均由朱可嘉公司滌綸二廠給水系統(tǒng)供給。（2）供電：由朱可嘉公司熱電廠供給。熱電廠有60MW發(fā)電機四臺，又有二路110KV備用電源，可滿足用電需求。（3）供熱：為滿足短纖生產(chǎn)工藝、空調(diào)機制冷等用汽需求，原熱力站須根據(jù)現(xiàn)在的實際用汽負荷及新增用汽負荷必須增加減溫減壓設(shè)備，以滿足擴建、改建后全場所需用汽負荷。4、運輸條件的落實情況本裝置生產(chǎn)所需原材料采

11、用管道輸送，車間及倉庫內(nèi)外成品運輸均采用電瓶叉車。廠外物料運輸均由公司級運輸公司承擔(dān)，本項目不再增加廠外運輸及行政生活運輸設(shè)備，只增加廠內(nèi)絲桶運輸15噸電瓶叉車3臺、成品運輸3噸叉車10臺和1噸夾包車10臺。5、環(huán)境保護X公司一、二、三、四期工程中，根據(jù)國家環(huán)境保護法的有關(guān)規(guī)定，針對各生產(chǎn)裝置排出“三廢”物質(zhì)的特點，從廠址選擇、廠區(qū)規(guī)劃布局、生產(chǎn)工藝選用以及“三廢”治理等方面，都認真采取了相應(yīng)措施?！叭龔U”治理設(shè)施與生產(chǎn)裝置同時建成投產(chǎn)，運轉(zhuǎn)正常，治理效果較好。公司建立了專職環(huán)保部門和環(huán)境監(jiān)測站，加強環(huán)保管理和監(jiān)測工作。滌綸二廠在裝置投產(chǎn)的同時，已充分考慮了環(huán)保的要求，該項目的污染主要是廢水和

12、噪音，廢水進入二廠的污水處理站處理，pH值達到6-9時，送至總廠污水處理廠進行生化處理；噪音選用防噪聲設(shè)施降低噪音，使之到達環(huán)保要求，并給操作工佩戴隔音耳塞。本項目對生產(chǎn)過程中所產(chǎn)生的污物和噪音采取了必要的措施，確保生產(chǎn)裝置和環(huán)保設(shè)施同步建設(shè)、同步投產(chǎn)。6、消防本裝置生產(chǎn)區(qū)內(nèi)的火災(zāi)危險性為丙類，建筑耐火等級為二級，消防設(shè)施設(shè)計嚴格執(zhí)行建筑設(shè)計防火規(guī)范和石油化工企業(yè)實際防火規(guī)范等有關(guān)規(guī)定。5、 項目投資估算與資金籌措經(jīng)評估，投資估算如下：總投資 40176固定資產(chǎn)投資 38259其中：（1） 建筑工程 3225 設(shè)備購置 23478 安裝工程 6138 其他費用 5418 建設(shè)期利息 944 流

13、動資金 1917（2） 資金來源： 自有資金 16792根據(jù)朱可嘉公司2014年6月份會計報表，該公司貨幣資金達13億元，每年折舊約為5億元，因此自籌16792萬元資本金不成問題。申請銀行貸款折合人民幣23384萬元，其中1984.2萬元用于進口設(shè)備，其余用來購置國產(chǎn)設(shè)備。（3） 流動資金：由于本項目依托老廠現(xiàn)有生產(chǎn)能力，主要原料由滌綸二廠六單元聚脂裝置提供聚脂熔體，流動資金需求不大，由公司作為資本金自籌解決。（4）投資進度：本項目建設(shè)期為2年。6、 項目財務(wù)經(jīng)濟評價該項目達產(chǎn)后可實現(xiàn)年均收入80489萬元，年平均凈利潤4831萬元，銷售稅金163.4萬元，所得稅1610。投資利稅率 16.0

14、32%投資利潤率 2.657%內(nèi)部收益 所得稅前：20% 所得稅后：17%財務(wù)凈現(xiàn)值 所得稅前：24877（i=10%） 所得稅后：15775投資回收期 所得稅前：6.44（靜態(tài)） 10.24（動態(tài)） 所得稅后：7.08（靜態(tài)） 11.69（動態(tài)）貸款償還期 人民幣： 9年7、 不確定性分析1、盈虧平衡分析BEP=年固定總成本 /（年銷售收入-年可變成本-年銷售稅金）×100% =5197/(80489-68687-163.4)*100% =44.65%根據(jù)盈虧平衡分析，該項目生產(chǎn)能力達到 44.65% 時就可以保本，所以該項目具有一定抗風(fēng)險能力。2、敏感性分析（要給出相應(yīng)對策）根據(jù)敏感性分析，投資的敏感度為2.60%,價格的敏感度為18.18%,經(jīng)營成本的敏感度為15.