物業(yè)管理的風(fēng)險與防范

1、物業(yè)管理風(fēng)險分析與防范一、物業(yè)管理風(fēng)險分析物業(yè)管理的風(fēng)險分很多種，從管理階段來說分為前期介入接管風(fēng)險和日常物業(yè)管理的風(fēng)險，有效的降低前期介入接管的風(fēng)險為是降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險，有效的降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險為了物業(yè)公司長期的穩(wěn)定發(fā)展。前期是早期介入和前期物業(yè)管理，時限應(yīng)該是開始建樓到業(yè)主裝修完入住以后3個月左右，首先說早期介入，這個階段涉及面廣、時間長、技術(shù)性強(qiáng)、難度高，當(dāng)物業(yè)公司不具備足夠的具有相當(dāng)專業(yè)技術(shù)能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗的人員全過程參與時，難以發(fā)現(xiàn)在項目規(guī)劃設(shè)計和施工等方面存在的隱患和問題，會對日后的日常物業(yè)管理埋下隱患。再說前期物業(yè)管理，最主要的是合同風(fēng)險和印象風(fēng)險，物業(yè)管理合同和

2、其他合同最大不同的地方就是“一次性”，為什么這么說，按現(xiàn)階段的現(xiàn)狀來講合同一旦訂立，修改的可能性不是很大，因為業(yè)主眾多，修改的過程繁瑣，即使修改成功對物業(yè)公司產(chǎn)生負(fù)面影響。印象風(fēng)險就好比剛剛認(rèn)識的兩個人，第一印象都會對以后的交往產(chǎn)生重要作用，前期物業(yè)管理處于物業(yè)公司與業(yè)主相互了解階段，也是各種矛盾交織的特殊時期，工程遺留的質(zhì)量問題、設(shè)施設(shè)備調(diào)試、業(yè)主裝修等等問題，都會影響業(yè)主正常生活，從而影響到日后的物業(yè)管理工作。由此可見，如不重視前期物業(yè)管理，將會已發(fā)管理風(fēng)險。日常物業(yè)管理的風(fēng)險是物業(yè)公司經(jīng)營過程中的絆腳石，有效的降低日常物業(yè)管理的風(fēng)險可以使物業(yè)公司長期的穩(wěn)定發(fā)展。包括如下：1、物業(yè)使用帶來

3、的風(fēng)險：不僅會造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱維修和維護(hù)成本，還會使物業(yè)公司在物業(yè)日常使用過程中，業(yè)主(或物業(yè)使用人)對物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場地等，這些情況難以確定責(zé)任人的，即使確認(rèn)了責(zé)任人物業(yè)公司一般也要承擔(dān)一定的法律責(zé)任2、法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險：如公共安全、人身財產(chǎn)的保險和財產(chǎn)保管方面，業(yè)主往往對物業(yè)管理安全防范主體的責(zé)任認(rèn)識不清，誤將本應(yīng)由公安機(jī)關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安全防范責(zé)任強(qiáng)加給物業(yè)公司，導(dǎo)致物業(yè)公司與業(yè)主糾紛增加，物業(yè)公司為此投入大量的人力、財力和物力造成不必要的消耗，承擔(dān)額外責(zé)任。3、各項費用的收繳風(fēng)險：

4、業(yè)主由于各種原因緩交、少交或拒交管理費，是物業(yè)服務(wù)活動中比較突出的問題。由于物業(yè)公司普遍缺乏有效的追繳手段，收費風(fēng)險是物業(yè)日常管理服務(wù)常見的風(fēng)險之一，不單是物業(yè)費、供暖費，代收代繳的費用繳納不及時勢必導(dǎo)致物業(yè)公司蒙受經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)其不應(yīng)有的風(fēng)險。4、管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險：物業(yè)管理服務(wù)需要員工來實施，在對員工的選擇及實施管理的諸多環(huán)節(jié)中，物業(yè)公司雖然可采取多種手段加以控制，但員工的工作如與物業(yè)公司不一致，雖然物業(yè)公司可通過要求整改予以解決，但其后果往往是對物業(yè)公司不利，物業(yè)公司也將承擔(dān)員工不當(dāng)行為的責(zé)任。5、公共媒體在宣傳報道中的輿論風(fēng)險：在物業(yè)管理活動中，由于物業(yè)管理服務(wù)不到位、矛盾化解不及

5、時、投訴處理不當(dāng)和與各方溝通不及時等，均有可能導(dǎo)致物業(yè)管理的輿論風(fēng)險。輿論風(fēng)險不僅會影響物業(yè)公司的品牌形象，而且會給物業(yè)公司帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。二、物業(yè)管理風(fēng)險防范1、物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合項目的實際情況，確定長期、中期和短期管理目標(biāo)，不斷總結(jié)并調(diào)整管理方向，確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)。 加速人才培養(yǎng)，高度重視員工的培養(yǎng)教育，努力提高員工業(yè)務(wù)水平以及處理技巧，盡快形成高素質(zhì)的、職業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。 做好年度財務(wù)預(yù)算，積極公布財務(wù)報表，增加財務(wù)收支透明度，讓業(yè)主感到物業(yè)公司帳目清楚，取得業(yè)主的信任和支持，避免多收費、少服務(wù)、少花錢以賺取最大利潤的做法。2、提高業(yè)主對物業(yè)公司及物業(yè)管理行業(yè)的熟悉加強(qiáng)政策法規(guī)和消費

6、意識的正面宣傳，讓業(yè)主了解物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費是合理定價并公開透明的，達(dá)到理解、支持、配合物業(yè)公司各項舉措的目的，才能更好地開展各項管理服務(wù)工作。3、運用法律法規(guī)保護(hù)自己，物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)相繼出臺了一些配套的法律法規(guī)和規(guī)范性文件，明確了物業(yè)公司和業(yè)主雙方的責(zé)任和義務(wù)，在一定程度上減少了物業(yè)管理風(fēng)險的發(fā)生，物業(yè)公司要通過學(xué)法、守法，及時把握其條款及領(lǐng)會其精神，可以充分運用法律武器保護(hù)自身的合法權(quán)益，在簽訂各項合同時，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，是規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險的有力保障。同時，物業(yè)公司還要增強(qiáng)預(yù)見性、針對性，才能進(jìn)一步提高自身防范和化解各種風(fēng)險的能力。4、購買保險，除了自身提高管理水平，

7、做到防患于未然外，為接管的物業(yè)公用部位及公用設(shè)施設(shè)備購買保險來轉(zhuǎn)移和降低風(fēng)險。防范因管理過程中的疏忽或過失造成經(jīng)濟(jì)損失?？傊?，風(fēng)險是一把雙刃劍，物業(yè)公司只有正確地熟悉物業(yè)管理活動中存在的風(fēng)險和做好風(fēng)險防范措施，才能使獲得良好的經(jīng)濟(jì)利益和長遠(yuǎn)發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險與規(guī)避方式前言相對其他行業(yè),我國的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)，缺乏抗風(fēng)險意識,導(dǎo)致整個物業(yè)管理行業(yè)抗風(fēng)險能力較弱。隨著物業(yè)管理條例和物權(quán)法的實施，長期樹立行業(yè)風(fēng)險意識,提高企業(yè)抗風(fēng)險能力,規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險,是物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)生存能力和可持續(xù)發(fā)展的又一關(guān)鍵因素。一、物業(yè)管理活動中可能發(fā)生的風(fēng)險由于各類小區(qū)和大廈有著各自不同的特點，因此物業(yè)管理企業(yè)

8、可能產(chǎn)生的風(fēng)險也有所不同，根據(jù)管理服務(wù)協(xié)議的具體義務(wù)內(nèi)容劃分，主要有以下幾個方面：1、人身、財產(chǎn)安全風(fēng)險。是指因第三人的行為（包括過失及故意行為），給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或使用人造成人身、財產(chǎn)損害而產(chǎn)生的物業(yè)管理責(zé)任風(fēng)險。近年來，入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件在小區(qū)內(nèi)頻頻發(fā)生，給物業(yè)管理企業(yè)的管理帶來極大的風(fēng)險。2、停車場責(zé)任風(fēng)險。是指在物業(yè)管理的停車場范圍內(nèi)，發(fā)生車輛車身受損、車輛丟失等事件給物業(yè)管理企業(yè)帶來的責(zé)任風(fēng)險。例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)管理企業(yè)在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；對于停車場停車，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù)。3、消防

9、風(fēng)險。小區(qū)和大廈的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和使用人生命、財產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題。所謂消防風(fēng)險是指因小區(qū)或大廈內(nèi)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)不善而引發(fā)的風(fēng)險，如小區(qū)發(fā)生火災(zāi)帶來的可能導(dǎo)致重大人身損害或財產(chǎn)損失的風(fēng)險。 2000 年 12 月，河南省洛陽市東都商廈發(fā)生特大火災(zāi)造成 309 人死亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無噴水裝置，又無煙霧警報器，沒有及時阻止火災(zāi)的蔓延。4、設(shè)備風(fēng)險。是指因物業(yè)本身及公共設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)不善造成的業(yè)主或使用人人身和財產(chǎn)損失所要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險，如小區(qū)高層電梯因維護(hù)不當(dāng)造成停機(jī)等。5、公共環(huán)境管理風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同對所管理小區(qū)或大廈內(nèi)的公共區(qū)域具有管理和養(yǎng)護(hù)的義務(wù)

10、，如果管理、養(yǎng)護(hù)不當(dāng)將帶來巨大的隱患。6、經(jīng)濟(jì)運營過程中的其他風(fēng)險。二、物業(yè)管理風(fēng)險的防范及化解措施（一）人身、財產(chǎn)安全風(fēng)險的防范及化解措施許多業(yè)主認(rèn)為 : 交了物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對業(yè)主的人身、財產(chǎn)負(fù)安全責(zé)任。其實這是一個誤區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)只是依法成立的普通公司法人主體，不享有超出法律規(guī)定的任何行政管理權(quán)和行政處罰權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)的工作人員包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)，其安全防范義務(wù)只能是一種合理范圍的安全防范義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時，應(yīng)明確約定對業(yè)主和使用人人身、財產(chǎn)安全不承擔(dān)保險保管義務(wù)。同時，為避免因管理不善而承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)也要建立并完

11、善管理制度，實行來訪人員進(jìn)出登記制度。來訪人員必須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)同意后方能進(jìn)入；搬離小區(qū)物品必須經(jīng)確認(rèn)后方可放行；做好及保存完整的值班記錄；對重點區(qū)域進(jìn)行重點監(jiān)控；及時發(fā)現(xiàn)和制止不法分子的侵害行為，在第一時間進(jìn)行報警，協(xié)助公安部門制止和防范違法犯罪行為 , 盡到應(yīng)盡的管理義務(wù)。（二）停車場管理風(fēng)險的防范及化解措施停車場糾紛一直是物業(yè)管理糾紛的重要內(nèi)容之一，因此，如何在糾紛中贏得主動 , 成為物業(yè)管理企業(yè)探討的重點。1、必須保證停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定，各類證件完備，停車場符合經(jīng)營管理的條件，即停車場存在的合法性。2、完善管理制度。制作車輛停放服務(wù)公示牌，放置在停車場的顯著位置，明示停車場經(jīng)營

12、單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任 ; 嚴(yán)格管理車輛的出入，對進(jìn)出停車場的車輛發(fā)放停車憑證，對車輛明顯的、已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上，同時對停車場停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。3、為了避免風(fēng)險，最重要的一點就是與車主簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確雙方是車輛保管關(guān)系還是車位有償使用關(guān)系，一旦發(fā)生糾紛，該協(xié)議就成了重要的證據(jù)資料。（三）消防風(fēng)險的防范及化解措施物業(yè)管理企業(yè)在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時，首先應(yīng)確認(rèn)接管的小區(qū)和大廈是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證 ; 其次，在業(yè)主進(jìn)行裝修時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)審查業(yè)主申請裝修的項目是否影響結(jié)構(gòu)安

13、全，使用的材料是否符合消防要求 ; 在業(yè)主裝修過程中，要實施監(jiān)督責(zé)任，對損壞公共消防設(shè)施和器械的行為即時進(jìn)行制止和糾正 ; 同時，在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，應(yīng)第一時間報警，協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理 ; 定期對消防設(shè)施、器械進(jìn)行檢查，確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常，確保相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用，盡到物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡的監(jiān)管及維護(hù)義務(wù)。（四）設(shè)備風(fēng)險的防范及化解措施依據(jù) 物業(yè)管理條例 ，物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)和大廈的房屋本體和公共設(shè)施設(shè)備具有管理和維護(hù)義務(wù)。因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好以下工作 : 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)對房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行查驗，對房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備等現(xiàn)

14、狀和存在的問題進(jìn)行交底和記錄，并作為重要的資料進(jìn)行保存 ; 定期對房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，保存好維護(hù)記錄資料。一時難以解決的，應(yīng)采取相應(yīng)的警示及防護(hù)措施，避免不利后果的發(fā)生。（五）公共環(huán)境風(fēng)險的防范及化解措施在小區(qū)的物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)要對于公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和施工等實施規(guī)范管理，各類標(biāo)識系統(tǒng)一定要全面，尤其在施工現(xiàn)場周邊設(shè)置明顯標(biāo)志并采取安全防護(hù)措施，避免造成他人人身、財產(chǎn)直接受到損害 ; 確需臨時占用、挖掘道路和場地時，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。施工結(jié)束后，應(yīng)及時恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險和隱患 ; 在實施小區(qū)消殺項目前，應(yīng)公告小區(qū)業(yè)主，提

15、醒未成年人和寵物注意安全。消殺過程中，對作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封鎖。除以上措施外，物業(yè)管理企業(yè)還可以為小區(qū)購買公共責(zé)任險，將可能出現(xiàn)的因物業(yè)管理過失要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到保險公司；另一方面可以將一些專業(yè)性較強(qiáng)、安全風(fēng)險較大的業(yè)務(wù)，如外墻清洗、電梯維修、化糞池清掏等，包給專業(yè)公司 ; 同時，應(yīng)對物業(yè)管理企業(yè)的工作人員進(jìn)行風(fēng)險防范意識培養(yǎng)，從思想上樹立風(fēng)險防范意識，對工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識培訓(xùn)，增強(qiáng)風(fēng)險防范的能力?？傊飿I(yè)管理行業(yè)的風(fēng)險無處不在，還有待于各物業(yè)管理企業(yè)在實踐中，找到妥善的風(fēng)險防范及化解辦法。（六）經(jīng)濟(jì)運營過程中其他風(fēng)險的防范及化解措施1、合同管理風(fēng)險（1）缺乏對另一方合同簽訂主

16、體的資質(zhì)及資信的審查。例如，與電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司簽訂相關(guān)合同時，如果此類公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止，同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理企業(yè)即負(fù)有明顯的主觀過錯。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因為此類合同的性質(zhì)屬于承攬合同，依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋第十條的規(guī)定：“承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔(dān)賠償責(zé)任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。”化解措施：認(rèn)真審核主體資質(zhì)及資信。除了審查由合同簽訂對方所

17、提供的證件，必要時，應(yīng)到相應(yīng)的工商登記部門進(jìn)行調(diào)查了解，以掌握主體的詳細(xì)登記情況。（2）承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平過度地高于與物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)所對等的服務(wù)內(nèi)容和水平。物業(yè)管理企業(yè)的收費，應(yīng)當(dāng)依據(jù)所提供的服務(wù)項目的不同而劃分為不同等級的收費水平。雖然從競爭的角度出發(fā)，同等的物業(yè)管理收費，如果業(yè)主所享受的管理服務(wù)不同，當(dāng)然業(yè)主會傾向于服務(wù)內(nèi)容和水平更高的企業(yè)。但是，我們認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)不能一味地不根據(jù)實際而只采取降低收費提高服務(wù)的競爭方式，因為對企業(yè)來說，降低收費和提高服務(wù)，意味著經(jīng)營利潤的降低甚至虧損，這對于本來利潤空間就低的物業(yè)管理企業(yè)，無疑是加重了經(jīng)營壓力。同時，如果服務(wù)內(nèi)容和水平達(dá)不到對業(yè)主的

18、承諾，物業(yè)管理企業(yè)必定將面對大量的業(yè)主投訴甚至招致訴訟，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失和負(fù)面影響對物業(yè)管理企業(yè)來說，無疑是雪上加霜?；獯胧汉贤s定的服務(wù)內(nèi)容與水平要與公司實際履約能力相一致。（3）合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏?；獯胧何飿I(yè)管理企業(yè)可加強(qiáng)中華人民共和國合同法的學(xué)習(xí)，盡量使用經(jīng)律師審核后的格式合同。合同約定要具體，明確、完整，避免疏漏，避免對條文的理解出現(xiàn)歧義（特別是對于時間、價格、違約金的約定要注意上述問題），注意免責(zé)條款的約定。2、承接物業(yè)過程中所遇的風(fēng)險（1）物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題。 按照物業(yè)管理條例第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)

19、共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。但是在實踐中，我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對此不夠重視，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)在工程竣工時，已經(jīng)經(jīng)過了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門組織的竣工驗收，有相關(guān)驗收合格的證件，查驗也只是一種形式而已。孰不知這些驗收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗收，從法律角度來看，其后果有著不同的責(zé)任承擔(dān)主體。建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門的竣工驗收，如果驗收不合格，承擔(dān)責(zé)任的主體是施工單位和建設(shè)單位，而通過了此類的驗收，承擔(dān)責(zé)任的主體就會轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。實際上，通過建設(shè)單位和相關(guān)政府管理部門的竣工驗收的物業(yè)，并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認(rèn)真的態(tài)度對待

20、查驗工作，對該驗收的項目不驗收，對不合格的項目按照合格驗收等等，那么，本該由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的責(zé)任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。（2）開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決。這對于結(jié)束了前期物業(yè)管理，以應(yīng)聘者的身份進(jìn)入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來說，是特別應(yīng)當(dāng)注意的問題。在開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，往往有一些關(guān)于建筑質(zhì)量或者物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的遺留問題，需要在承接時得以明確責(zé)任，及時予以解決。這些遺留的問題，應(yīng)由開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，而且往往引發(fā)的原因是比較復(fù)雜的，解決起來困難很多。所以這些問題如果不在承接時得以解決，對開發(fā)商及

21、前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主，不僅不會配合新的物業(yè)管理企業(yè)開展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費，這些無疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險?；獯胧海?）交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收，驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時間復(fù)檢，直至驗收合格。（2）對于遺留問題或者發(fā)生的爭議不能解決的，向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。（3）注意保存驗收資料的完整性及真實性。對于驗收資料，建議要有交接雙方的簽字認(rèn)可，以明確相關(guān)責(zé)任。3、進(jìn)行物業(yè)管理活動中所遇的風(fēng)險（1）對物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀(jì)等失職行為所承擔(dān)的風(fēng)險。近年來，屢見保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡

22、劣事件，這類事件，雖然直接責(zé)任人是相關(guān)工作人員，但是往往后果承擔(dān)上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險。因為從法律責(zé)任的角度來說，由員工的職務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是由企業(yè)來承擔(dān)其法律后果的。化解措施：勞務(wù)合同中要明確員工對違反規(guī)章制度的行為要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，加強(qiáng)員工的責(zé)任感。化解風(fēng)險的關(guān)鍵-健全物業(yè)公司管理制度一、建立完善的業(yè)主檔案資料業(yè)主資料的重要性，對物業(yè)公司來說是不言而喻的，但是在實際工作中，特別是在前期物業(yè)管理工作中，大部分物業(yè)公司的業(yè)主資料直接來源于房地產(chǎn)開發(fā)商，因此很不完善。從法律意義上來講，如何健全業(yè)主檔案資料呢？1、業(yè)主為自然人的，注意其業(yè)主及家庭各成員身份證件資料、工作單位資料的核

23、實和登記。從開發(fā)商手中接管相應(yīng)資料的，一定要注意業(yè)主相關(guān)資料的完整性，如果內(nèi)容不完整的，應(yīng)在接管之際及時要求開發(fā)商配合，將資料補(bǔ)充完整。2、業(yè)主為公司法人的，注意公司營業(yè)執(zhí)照各項登記內(nèi)容、公司財務(wù)帳號及法人身份證件資料的核實和登記。3、業(yè)主將住房出租的，在注意業(yè)主資料登記的同時，還要注意租住人身份證件及工作單位資料或者是公司營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)帳號及公司法人身份資料的核實和登記。以上各項證件資料，注意盡量要核實，并應(yīng)盡量取得原始件的復(fù)印件。從服務(wù)的角度出發(fā)，這些資料的取得，不僅對物業(yè)公司全面的了解業(yè)主，以便為業(yè)主提供人性化的服務(wù)，提升物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量有著重要意義，同時站在法律角度來說，還

24、有著特殊的意義。二、規(guī)范前期物業(yè)管理合同簽訂前期物業(yè)管理合同時，注意要對物業(yè)管理費開始收取時間作明確約定。物業(yè)管理條例頒布實施后，為了規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，國家建設(shè)部發(fā)布了前期物業(yè)管理合同和物業(yè)管理合同的格式范本，有不少物業(yè)公司簽訂合同時直接選用了格式合同，但是各個物業(yè)的具體情況并不相同，合同還是應(yīng)該根據(jù)實際情況對范本的部分條款進(jìn)行補(bǔ)充完善。例如，在簽訂前期物業(yè)管理合同時，就應(yīng)特別注意對物業(yè)管理費開始收取的時間作一個明確的約定。特別是物業(yè)管理費由開發(fā)商承擔(dān)轉(zhuǎn)到由業(yè)主承擔(dān)，這個時間的劃分應(yīng)該有明確的約定。在實際中，這個時間往往是由開發(fā)商單方面下發(fā)一個入伙通知書給物業(yè)公司，物業(yè)公司以此為依據(jù)開始收取物

25、業(yè)管理費，這在現(xiàn)實中引發(fā)了諸多糾紛。從法律角度出發(fā)，對這個時間的劃分，應(yīng)有三方簽字的書面認(rèn)可手續(xù)，在入伙通知書中既要有開發(fā)商簽字和蓋章，同時也要有業(yè)主的簽字認(rèn)可，及辦理入伙手續(xù)的物業(yè)公司的簽字蓋章，這樣就是一個較好的方式。如：在某物業(yè)公司提起訴訟，要求某業(yè)主交納欠交的物業(yè)管理費時，該業(yè)主認(rèn)為自己并未辦理入伙手續(xù)，作為證據(jù)的入伙通知書只是開發(fā)商與物業(yè)公司的約定。由于是前期物業(yè)管理，該業(yè)主也沒有與物業(yè)公司簽訂直接的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)公司不能提供其他證據(jù)證明業(yè)主與物業(yè)公司之間管理關(guān)系的成立，因此物業(yè)公司的訴訟請求最終沒有得到法院的支持。三、在實際管理工作中，注意采用相關(guān)法律形式在實際管理工作中，

26、特別是在辦理一些手續(xù)的過程中，物業(yè)公司同樣應(yīng)該注意采取一些法律形式，例如：1、在前期物業(yè)管理工作中，業(yè)主來物業(yè)公司拿鑰匙看房，建議物業(yè)公司采取由業(yè)主簽字的書面登記手續(xù)。在業(yè)主的租住人來看房時，建議由看房人提供由業(yè)主簽字的相關(guān)書面許可證明后，方可進(jìn)行，以避免一些糾紛的產(chǎn)生。2、在催繳物業(yè)管理費過程中，注意采取書面的催繳形式，如發(fā)出催繳通知書等。3、注意做好相關(guān)值班記錄及值班資料的保存，如電梯、空調(diào)運行的維修登記；巡邏記錄的登記；智能化監(jiān)控資料的清晰保存；貨物出行的登記；來客來訪的登記；業(yè)主領(lǐng)取郵件報刊的登記等?？傊?，完善管理制度，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，對物業(yè)公司來說，是一個逐漸的過程。從法律的角

27、度來不斷完善管理制度，不僅是一項物業(yè)公司長期而重要的工作，也是物業(yè)公司法律顧問的一項重要工作內(nèi)容。物業(yè)公司如何規(guī)避物業(yè)服務(wù)風(fēng)險物業(yè)管理服務(wù)從整個行業(yè)來看，所涉及的空間范圍內(nèi)和時間范圍都是非常廣泛而長遠(yuǎn)，同時與千千萬萬的業(yè)主和使用人的生活的各個方面息息相關(guān)，正因為上述特點，決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng)險可能是無時不在和無處不在。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是相對利潤低的行業(yè)，風(fēng)險的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動無法進(jìn)行，所以風(fēng)險的防范成為擺在物業(yè)管理服務(wù)整個行業(yè)和各個物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。目前，物業(yè)糾紛日漸頻繁，糾紛類型也呈現(xiàn)多樣化，且物業(yè)企業(yè)敗訴的案例也越來越多，這些現(xiàn)象都表明，如果我們企業(yè)在物業(yè)上不

28、提高自我保護(hù)水平，那么，當(dāng)我們物業(yè)管理企業(yè)被人告上法庭時，巨額的賠償足以使企業(yè)破產(chǎn)，那么，應(yīng)當(dāng)怎樣來規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險，提高自我保護(hù)水平呢？首先，要做到對物業(yè)管理風(fēng)險的防范，首先要對“物業(yè)”和“物業(yè)服務(wù)”進(jìn)行充分的理解，只有對我們所從事的工作有了充分的認(rèn)識之后，才能有效的規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險。國務(wù)院2003年6月8日頒布9月1日起施行的物業(yè)管理條例中有明確的規(guī)定：“物業(yè)”即產(chǎn)業(yè)，是指已經(jīng)建設(shè)完工并投入使用的各類房屋建筑物及與之相配套的附屬物和相關(guān)的場地。多指房地產(chǎn)，如公寓小區(qū)、商業(yè)大廈、寫字樓、辦公樓、工廠廠房及廠區(qū)場地等。物業(yè)的所有權(quán)人稱業(yè)主?！拔飿I(yè)”就是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過對

29、房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動。同時，“物業(yè)管理”的稱呼只是約定俗成，它表現(xiàn)的是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求，是業(yè)主的一種消費。物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，和其它的服務(wù)性質(zhì)一樣，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系應(yīng)該是服務(wù)享用者與服務(wù)提供者的關(guān)系?？梢哉f，物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務(wù)的活動。物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)者而不是管理者。其次，要有責(zé)任分明的法律意識，在處理日常物業(yè)管理事務(wù)中，一定要區(qū)分不同主體之間的法律責(zé)任，不可越俎代庖，自己往責(zé)任圈子里跳。因此，提高處理問題的法律水

30、平很有必要。第三，根據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任?！钡囊?guī)定，在簽訂委托物業(yè)管理合同時，一定要考慮到以下問題：1在國家或行業(yè)的強(qiáng)制規(guī)定的范圍之外，不可輕易承諾可能產(chǎn)生風(fēng)險的服務(wù)內(nèi)容或標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致風(fēng)險的發(fā)生；2管理方案的擬訂必須與物業(yè)管理的測算成本相結(jié)合，不可超出服務(wù)成本的可控范圍，避免出現(xiàn)力不從心的現(xiàn)象；3權(quán)利與義務(wù)在合同中必須明確體現(xiàn)，避免責(zé)任不清的事實發(fā)生第四，要提高物業(yè)管理的水平，物業(yè)管理水平高和低，是可以量化的，要讓所有能夠體驗物業(yè)管理水平

31、的人，都能從頭到腳感到物業(yè)管理的好與差，甚至能夠選擇物業(yè)管理企業(yè)在這里安家落戶。因此，要將法律規(guī)范有機(jī)地貫穿整個物業(yè)管理過程，管出水平、管出文明、管出和諧。第五，要提高企業(yè)自我防范的水平，提升企業(yè)自身保護(hù)的能力，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的具體義務(wù)，可以將風(fēng)險類型分為以下幾個類別：1治安風(fēng)險：主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風(fēng)險，導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險。2車輛管理風(fēng)險：主要指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞。車輛停放服務(wù)是由小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)管理單位接受

32、開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進(jìn)行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務(wù)費。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理單位面臨賠付金額較大的風(fēng)險。3消防風(fēng)險：也是小區(qū)或大廈公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財產(chǎn)安全，將此項風(fēng)險單獨列明有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護(hù)。消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)以及確?；馂?zāi)發(fā)生時，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理單位面臨如此的風(fēng)險不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和單

33、位主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任4公共設(shè)備和設(shè)施風(fēng)險：此項管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時物業(yè)、公共設(shè)備具有多樣性和分布分散性特點，因而產(chǎn)生風(fēng)險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設(shè)施等；如果概括地講可以認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個人所有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分5 公共環(huán)境風(fēng)險：小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的工程施工、綠化施工、消殺等工作中可能造成的對業(yè)主的傷害，由于環(huán)境污染對業(yè)主健康的損害等完善和規(guī)范小區(qū)和大廈物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章制度是風(fēng)險防范的基

34、礎(chǔ)，針對以上五類風(fēng)險的防范，大致有以下一些基本措施，現(xiàn)列舉如下：一、 治安風(fēng)險防范首先應(yīng)明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責(zé)。每一個小區(qū)和大廈都是社會的組成單元，都面臨社會治安問題。應(yīng)該明確的是社會包括小區(qū)和大廈的治安是由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理公司的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序。這一點物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主明確，物業(yè)管理公司僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理公司的工作人員，包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因此，物業(yè)管理公司的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的、有限的義務(wù)。物業(yè)管理公司在明白自身法律地位職責(zé)的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理公

35、司應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序，防范治安風(fēng)險。防范治安風(fēng)險，應(yīng)針對不同管理服務(wù)區(qū)域的具體不同情況，制定相對完善和實用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)和人員，實施和執(zhí)行制度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關(guān)于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進(jìn)出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進(jìn)入。若小區(qū)或大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，由于人員進(jìn)出過于頻繁，進(jìn)出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難

36、以落實的，可以采用對從大廈和小區(qū)搬離物品進(jìn)行登記，并憑當(dāng)時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時預(yù)先所留的印鑒或簽名進(jìn)行確認(rèn)。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，必要時可進(jìn)行盤問，在能力所及范圍內(nèi)及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進(jìn)行報警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。物業(yè)管理公司可根據(jù)小區(qū)的實際情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，按照自愿原則建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)管理公司的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也

37、可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司工作漏洞，形成不同層次的防范體系。物業(yè)管理公司在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管理規(guī)定，履行了自己義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會公共秩序的前提下，物業(yè)管理公司不再承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財產(chǎn)損失賠償責(zé)任。如果物業(yè)管理公司將協(xié)助公安部門維護(hù)小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對外支付一定保安服務(wù)費，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理公司的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)管理公司要求的服務(wù)。此時，物業(yè)管理公司與保安公司共同分擔(dān)法律風(fēng)險。但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責(zé)任。而法律目前對保安

38、公司的義務(wù)尚沒有明確的規(guī)定，因此，聘請專業(yè)保安公司分擔(dān)法律風(fēng)險是極為有限地。二、 車輛管理風(fēng)險防范物業(yè)管理公司接受開發(fā)商或業(yè)主委員會委托進(jìn)行停車場經(jīng)營管理后，應(yīng)從停車場硬件建設(shè)、維護(hù)和車輛停放管理軟件兩方面防范風(fēng)險。停車場經(jīng)營管理需要向公安機(jī)關(guān)依法取得許可證，向物價部門取得收費許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。物業(yè)管理公司必須確保停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，同時須負(fù)責(zé)相關(guān)停車場設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等，停車場內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指

39、示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域單獨圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。在停車場硬件完善并符合要求后，還應(yīng)制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴(yán)格管理。停車場的工作人員對進(jìn)入停車場的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復(fù)使用的停車卡。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應(yīng)記載車輛牌號、進(jìn)入停車場時間、發(fā)（票）卡的經(jīng)辦人，對車輛明顯的已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時對停車場的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場后，停車場工作人員負(fù)責(zé)對車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)

40、范和指揮，及時制止不規(guī)范的停放行為。避免造成對停放車輛的損害，履行自身的管理職責(zé)。車輛駛離停車場時，停車場管理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場發(fā)放的憑證，并仔細(xì)核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當(dāng)不一致時，應(yīng)及時核對車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯誤。確認(rèn)駕駛?cè)藛T后，予以放行； 收取停放服務(wù)費，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)管理公司，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。上述管理規(guī)范就是風(fēng)險防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身

41、不被損害，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規(guī)定停放車輛，而停車場已進(jìn)行明示告知，管理人員已進(jìn)行勸止，停放人拒不糾正導(dǎo)致?lián)p害的，應(yīng)由車輛停放人承擔(dān)責(zé)任。三、 消防風(fēng)險防范小區(qū)和大廈的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題，同時也是具有一定專業(yè)性的管理事項。物業(yè)管理公司在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時，尤其是針對新建小區(qū)和大廈，應(yīng)查驗是否已通過消防部門的驗收，取得消防驗收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理公司可以提前進(jìn)入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理公司也要堅持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手

42、續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財產(chǎn)損失，物業(yè)管理公司將負(fù)有不可推缷的責(zé)任。業(yè)主入伙后，在二次裝修過程中，物業(yè)管理公司要審查業(yè)主申請裝修項目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應(yīng)嚴(yán)禁明火等；業(yè)主在裝修過程中，是否損壞公共消防設(shè)施和器械。對損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)及時制止，造成重大損壞或后果嚴(yán)重的，物業(yè)管理公司應(yīng)向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。物業(yè)管理公司在履行物業(yè)管理的過程中，對小區(qū)和大廈的消防設(shè)施和器械，要進(jìn)行日常的維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項可以委托給專業(yè)的消防公司；對消防設(shè)施需要中修、

43、大修等，或者消防部門檢查提出的整改意見，可以依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，物業(yè)管理公司應(yīng)在第一時間報警，并協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。四、 公共設(shè)備和設(shè)施風(fēng)險防范根據(jù)物業(yè)管理條例第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理是物業(yè)管理公司的主要工作內(nèi)容之一。小區(qū)和大廈公共設(shè)施、共用設(shè)備管理以及維護(hù)方面潛在的隱患也是物業(yè)管理風(fēng)險的主要方面。為防止上述風(fēng)險，物業(yè)管理公司應(yīng)從以下幾個方面著手：首先，物業(yè)管理公司與開

44、發(fā)商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，與開發(fā)商或業(yè)主委員會、原物業(yè)管理公司進(jìn)行交接的過程中，應(yīng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，并由各方進(jìn)行書面確認(rèn)，這些記錄和情況可作為以后防范風(fēng)險的參考資料。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費用的承擔(dān)主體。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理公司應(yīng)從建設(shè)單位接收下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保

45、修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)管理單位應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。依據(jù)民法通則第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)首先明確自己的管理責(zé)任范圍，管理責(zé)任范圍決定風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)的范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽臺

46、放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。在此情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成（或者是業(yè)主未成年子女、來訪的未成年人）的行為導(dǎo)致的損害，業(yè)主都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理單位分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險的舉措之一。提高物業(yè)管理公司工作人員的防范風(fēng)險的意識尤為重要。工作人員的防范風(fēng)險意識指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風(fēng)險意識，一切防范風(fēng)險的措施都將成為空話。為防范風(fēng)險，物業(yè)管理公司必須對所管理的全部建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備，按照經(jīng)業(yè)主大會通過的各項管

47、理制度的規(guī)定，做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物公共部位完好，共用設(shè)施和設(shè)備的正常運行。對房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺、通道、空中連廊區(qū)域的綠化應(yīng)定期檢查是否完好，是否需要更換，存在危險隱患的區(qū)域要考慮設(shè)置明顯的提示或警示標(biāo)識，考慮在臺風(fēng)等特殊天氣時，是否可能發(fā)生損壞，從而導(dǎo)致人身和財產(chǎn)損害，造成物業(yè)管理公司承擔(dān)法律的賠償責(zé)任。為培養(yǎng)物業(yè)管理公司工作人員防范風(fēng)險的意識，除對工作人員按公司管理制度的培訓(xùn)和規(guī)定操作訓(xùn)練，還需要對工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識培訓(xùn)，學(xué)習(xí)同行業(yè)和其他物業(yè)管理公司已經(jīng)發(fā)生的教訓(xùn)是提高風(fēng)險防范意識最有效的方法之一，既直觀又深刻。通過培訓(xùn)，工作人員對照案例分析自身管理

48、行為的潛在風(fēng)險之處，加以糾正和規(guī)范。作為物業(yè)管理公司的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業(yè)管理服務(wù)中控制和防范各類風(fēng)險的發(fā)生。物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)該將法律意識和風(fēng)險防范意識不折不扣地貫徹在日常的各項管理制度和工作中，不可流于形式和表面，同時要與法律風(fēng)險的防范結(jié)合在一起，。物業(yè)管理公司和各項制度的草擬應(yīng)加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項工作的管理流程的設(shè)計也應(yīng)征求法律專業(yè)人員的意見，將風(fēng)險控制真正落實和滲透在具體工作的每個環(huán)節(jié)中，嚴(yán)格控制每個環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險，提高整體的管理效率。物業(yè)管理公司應(yīng)聘請專業(yè)的法律顧問

49、，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對物業(yè)管理公司的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，還能針對物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的糾紛和事故，在第一時間采取緊急措施應(yīng)對和處理，通過征求律師或法律顧問的意見，將法律專業(yè)知識與物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹(jǐn)慎有效的應(yīng)對措施，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作，避免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。事件發(fā)生后，對于已通過律師發(fā)函或通過訴訟、仲裁途徑來解決的糾紛和爭議事件，物業(yè)管理公司需要將事件的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當(dāng)時的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負(fù)責(zé)進(jìn)行下一步的處理和應(yīng)對，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進(jìn)一步的不

50、利和責(zé)任的擴(kuò)大。在建筑物及公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理中，物業(yè)管理公司全體人員應(yīng)特別明確的一個問題是在目前的司法實踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成人身和財產(chǎn)損害的訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的管理人和所有權(quán)人承擔(dān)，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要明確損害結(jié)果和證明該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)管理公司在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯責(zé)任。物業(yè)管理單位所管理的房屋共用部位和公共、共

51、用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)人是小區(qū)或大廈的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實踐中也難以操作；同時根據(jù)物業(yè)管理單位與開發(fā)商或業(yè)主委員會的物業(yè)管理合同的約定，通常由于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲。另外物業(yè)管理公司平常對房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應(yīng)簽訂委托合同，并保留履行合同的所有證據(jù)，以證實自己已履行了義務(wù)，可以向該公司追索，以降低物業(yè)管理的風(fēng)險和賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化服務(wù)的分項發(fā)包形式。

52、也是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險的措施之一。物業(yè)管理公司在專項管理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業(yè)公司時，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止。同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理公司負(fù)有明顯的主觀過錯。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理公司將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。其次，在物業(yè)管理公司與專業(yè)公司的承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身或財產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。一些物業(yè)管理公司為追求更大的經(jīng)濟(jì)利潤，自己單位在未取得相應(yīng)資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)。形式上采用掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的管理費。這種做法是違法的，實際