……房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題及答案中大網(wǎng)校

1、2008年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題及答案總分：100分 及格：60分 考試時間：150分一、單項選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)(1)土地一般不會毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產(chǎn)投資非常適合作為一種（）。 A. 長期投資B. 短期投資C. 風(fēng)險投資D. 金融投資(2)下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的（）。 A. 在建工程B. 車站C. 購物中心D. 科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)(3)房地產(chǎn)投資風(fēng)險可分為系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險，下列屬于個別風(fēng)險因素的是（） A. 變現(xiàn)風(fēng)險B. 時間風(fēng)險C. 自然損失風(fēng)險D. 通貨膨脹風(fēng)險(4)投資組合理論認為，把

2、不同投資項目組合起來，可以（）。 A. 提高投資收益B. 降低系統(tǒng)風(fēng)險C. 降低個別風(fēng)險D. 使投資毫無風(fēng)險(5)2007年未，某市住房總量為5000萬，其中經(jīng)濟適用住房400萬，商品住房3750萬；同期住房空置量為750萬，其中經(jīng)濟適用住房為50萬，商品住房為450萬，則該市2007年末的商品住房空置率是（） A. 9%B. 12%C. 125%D. 15%(6)政府的土地供應(yīng)政策直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（）。 A. 產(chǎn)品質(zhì)量B. 產(chǎn)品性價比C. 規(guī)模和結(jié)構(gòu)D. 產(chǎn)品檔次(7)對于房地產(chǎn)市場而言，下列關(guān)于自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是（）。 A. 自然周期與投資周期同步變化B. 投資周

3、期在第一階段和第二階段超前于自然周期C. 投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期D. 投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期(8)當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對企業(yè)產(chǎn)品價格變化的反應(yīng)時，往往采用（）。 A. 挑戰(zhàn)定價法B. 領(lǐng)導(dǎo)定價法C. 目標定價法D. 隨行就市定價法(9)某城市住宅市場調(diào)杏結(jié)果顯示，該城市的總需求與總供給量基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積120以上的住宅供過于求，70以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場處于（）狀態(tài)。 A. 均衡B. 非均衡C. 結(jié)構(gòu)性失衡D. 失衡(10)據(jù)調(diào)查，某城市2008年初總家庭數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5力元，約有1

4、 5%的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求80/戶，則2008年該市新建商品住房的總市場潛量是（）萬。 A. 1260B. 1380C. 1440D. 2100(11)下列影響消費者行為的因素中，屬于二消費者心理因素的是（）。 A. 使用者地位B. 購買動機C. 對渠道的信賴度D. 列價格的敏感程度(12)某公司開發(fā)的酒店項目在建成經(jīng)營一段時間后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是（）。 A. 避強定位方式B. 產(chǎn)品差別化方式C. 對抗性定位方式D. 重新定位方式(13)在房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著“買漲不買跌”的現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是（）。 A. 消費者的

5、感覺B. 消費者的生活方式C. 消費者的經(jīng)濟狀況D. 消費者的預(yù)期(14)下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。 A. 時值是資金運動起點的金額B. 終值是資金運動結(jié)束的金額C. 資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值D. 不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值(15)某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房抵押貸款，其月供為2850元，月利率為0625%，則該抵押貸款的實際年利率為（）。 A. 750%B. 756%C. 771%D. 776%(16)美國某家庭于2005年購買住房時申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2/28”。第一年和第二年的

6、年利率為75%，兩年后的年利率調(diào)整為85%，則該家庭在第28個月的月還款額為（）美元。 A. 1250B. 1398C. 1416D. 1562(17)下列關(guān)于收益率指標的表述中，錯誤的是（）。 A. 基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B. 財務(wù)內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C. 常規(guī)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D. 差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差(18)某房地產(chǎn)投資項目的目標收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實際收益率為12%。銀行的貸款利率為75%，則通貨膨脹率是（）。 A. 182%B. 233%C. 357%D. 545%(19)(20)某房地產(chǎn)開發(fā)

7、項目的總成本為80000萬元，其中財務(wù)費用8000萬元，建設(shè)周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項目的投資利潤率是（）。 A. 1042%B. 1157%C. 3125%D. 3472%(21)某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000，規(guī)劃容積率4，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預(yù)計平均銷售單價為4500元/，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元/。 A. 2350B. 29375C. 3250D. 40625(22)對某房地產(chǎn)項目進行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為2731萬元

8、、5504萬元、1016萬元、8833萬元，則其中最敏感的因素是（）。 A. 地價B. 建造成本C. 貸款利率D. 資本化率(23)某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出如下數(shù)據(jù)：如果市場前景好將產(chǎn)生5680萬元凈現(xiàn)值；如果市場狀況一般將產(chǎn)生2450萬元凈現(xiàn)值；如果市場前景不好，則將產(chǎn)生-3680萬元凈現(xiàn)值，經(jīng)分析市場前景為：好的概率45%；一般概率35%；不好的概率20%。則該項目的期望值為（）萬元。 A. 267750B. 368060C. 400350D. 535680(24)房屋開發(fā)費中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物的2m以外和項目（）范圍內(nèi)的各種管線道路工程的建設(shè)費用。 A. 黃線B. 紫線C.

9、 藍線D. 紅線(25)房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金，預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道，一般而言三種資金的使用順序是（）。 A. 資本金-借貸資金-預(yù)租售收入B. 預(yù)租售收入-資本金-借貸資金C. 借貸資金-預(yù)租售收入-資本金D. 資本金-預(yù)租售收入-借貸資金(26)某房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3年、4年，其目標收益率均為12%，凈現(xiàn)值分別為120萬元、150萬元，對兩方案進行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（）萬元。 A. 3951B. 4939C. 4996D. 6245(27)當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也相同或基本相同時，宜采用的比選方法是（）。 A.

10、 凈現(xiàn)值法B. 差額部收益率法C. 費用現(xiàn)值法D. 內(nèi)部收益率法(28)建設(shè)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。 A. 土地開發(fā)貸款B. 房地產(chǎn)抵押貸款C. 土地轉(zhuǎn)讓收入D. 流動資金貸款(29)下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是（）。 A. 房地產(chǎn)上市公司發(fā)行公司債券B. 權(quán)益型REITsC. 房地產(chǎn)上市公司發(fā)行股票D. 商業(yè)銀行貸款(30)新設(shè)項目法人資本金籌措渠道不包括（）。 A. 政府政策性資金B(yǎng). 國內(nèi)外企業(yè)入股的資金C. 個人入股的資金D. 資產(chǎn)變現(xiàn)的資金(31)進行融資方案分析時，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（）。 A. 債務(wù)融資成本分析B. 資金占用費分析C. 資本金與

11、債務(wù)資金的比例分析D. 擔(dān)保費分析(32)下列關(guān)于寫字樓租金的表述中正確的是（）。 A. 基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金B(yǎng). 基礎(chǔ)租金低于市場租金時，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平C. 寫字樓市場比較理想的狀況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金D. 寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異(33)當(dāng)寫字樓物業(yè)出租，所有運營管理費用均由租戶直接承擔(dān)時，則該出租方式是（）。 A. 全租金方式B. 毛租金方式C. 凈租金方式D. 基本租金方式(34)不應(yīng)計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（）。 A. 抵押貸款利息B. 公共設(shè)施維修費C. 房產(chǎn)稅D. 物業(yè)保險稅(35)下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金

12、流的表達方式，正確的是（） A. 稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-經(jīng)營費用B. 稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息C. 稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅D. 稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅二、多項選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)(1)下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（） A. 能為投資者帶來經(jīng)營性的收入現(xiàn)金流B. 分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式C. 適合于長期投資D. 需在機構(gòu)投資者之間進行交易E. 位置對其有著特殊的重要性(2)“某城市別墅銷售市場”這一市場

13、細分的方式包括（） A. 按地域范圍細分B. 按房地產(chǎn)用途細分C. 按增量存量細分D. 按交易形式細分E. 按目標市場細分(3)從開發(fā)商的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（）。 A. 土地B. 勞動力C. 資本D. 經(jīng)驗E. 環(huán)境(4)制定物業(yè)管理計劃的租金方案和出租策略時應(yīng)做到（）。 A. 物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本B. 只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實施C. 租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報率D. 市場經(jīng)濟條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場供求關(guān)系E. 利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時，應(yīng)進行相應(yīng)的修正(5)房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的含義主要包括（）。 A. 預(yù)測開發(fā)成本B. 選定

14、目標市場C. 確定消費群體D. 明確項目檔次E. 設(shè)計建造標準 注：08版教材新增加的內(nèi)容，09版教材又刪掉了該部分內(nèi)容。(6)“可貸資金利率理論”認為（）。 A. 可貸資金的需求主要由投資需求，赤字需求和家庭需求三個要素構(gòu)成B. 可貸資金的供給由家庭儲蓄，企業(yè)儲蓄和政府儲蓄三個要素構(gòu)成C. 利率不是由可貸資金的供求決定的D. 可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E. 可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)(7)下列指標中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟效果的有（）。 A. 銷售稅費B. 租金收益C. 物業(yè)增值D. 股權(quán)增值E. 抵押貸款規(guī)模(8)評價房地產(chǎn)開發(fā)投資項目清償能力的指標主要有（）。 A. 流動

15、比率B. 借款償還期C. 現(xiàn)金回報率D. 資產(chǎn)負債率E. 利息備付率(9)房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有（）。 A. 開發(fā)期和租售期B. 權(quán)益投資比率C. 資本化率D. 貸款利率E. 運營費用(10)下列關(guān)于標準差的表述中，正確的有（）。 A. 期望值相同、標準差小的方案為優(yōu)B. 標準差相同、期望值小的方案為優(yōu)C. 標準差相同、期望值大的方案為優(yōu)D. 標準差系數(shù)大的方案為優(yōu)E. 標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)(11)以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款包括（）。 A. 土地出讓權(quán)B. 征地拆遷費C. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D. 土地轉(zhuǎn)讓費E. 契稅(12)下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確

16、的有（）。 A. 資金的主要來源是發(fā)行股票和金融市場上的融資B. 抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營和開發(fā)為主要業(yè)務(wù)C. 按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托D. 以房地產(chǎn)作為價值基礎(chǔ)，具有很強的保值功能E. 一般委托專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理(13)個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與開發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險有（）。 A. 惡意欺詐B. 市場疲軟C. 項目拖期D. 質(zhì)量糾紛E. 違法預(yù)售(14)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時，需認真考慮的主要因素有（） A. 可出租面積B. 基礎(chǔ)租金C. 室內(nèi)裝修D(zhuǎn). 客戶類型E. 出租單元面積規(guī)劃(15)零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常包

17、括（）。 A. 核心區(qū)域B. 影響區(qū)域C. 主要區(qū)域D. 次要區(qū)域E. 邊界區(qū)域三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于長期投資，它形成了房地產(chǎn)市場的增量供給。 （） (2)假如某投資項目的預(yù)期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為1。 （） (3)吸納周期在數(shù)值上等于吸納量的倒數(shù)。 （） (4)在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率總是下滑的。 （） (5)政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責(zé)實施的土地一級開發(fā)時，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲備機構(gòu)負責(zé)籌措。 （） (6)進行房地產(chǎn)市場調(diào)研需要收集火量的資料，市場調(diào)查人員在收集資料時通常總

18、是先收集第二手資料。 （） (7)假定年利率為10%，2008年初的100元與2008年年末的110元的實際經(jīng)濟價值是相等的。 （） (8)通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對折現(xiàn)率的影響是不同的，一般來說，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，而地產(chǎn)增值則導(dǎo)致折現(xiàn)率下降。 （） (9)流動比率越低，說明營運資本（流動資產(chǎn)減流動負債的余額）越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。 （） (10)與凈現(xiàn)值標準差相比，凈現(xiàn)值標準差系數(shù)能更好地表明項目風(fēng)險的大小。 （） (11)房地產(chǎn)項目可行性研究的根本目的是為了使項目投資的經(jīng)濟效益最大化。 （） (12)差額投資內(nèi)部收益率，是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。

19、 （） (13)我國房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益資本規(guī)模過小，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和系統(tǒng)性金融風(fēng)險的防范。 （） (14)我國城市土地收購儲備過程中的，土地儲備貸款，應(yīng)屬于擔(dān)保貸款。 （） (15)目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的法定稅費制度，體現(xiàn)了政府鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取包干制收費模式。 （） 四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分)(1)某房地產(chǎn)公司準備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管徑為20cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為1800萬元和2400萬元；運行費用第一年分別為350萬元和220萬

20、元，之后每年都以005%的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資額的10%，折現(xiàn)率為10%，假定工程費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。 請判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。（8分）(2)某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為6000，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方案： 該項目13層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年，賓館的總面積為5000，可用于經(jīng)營部分為4500，可建成100個標準間，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價格為330元/間一天。前三年的入住率均為70%，從第四年開始穩(wěn)定在85%，

21、運營費用為經(jīng)營收入的42%，建成后即可開始經(jīng)營，計劃經(jīng)營20年，然后將賓館整體轉(zhuǎn)售，預(yù)計轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬元。 住宅部分的總建筑面積為13000，建成后全部出售，預(yù)計平均銷售價為6500元/，銷售稅費為銷售收入的55%，假設(shè)建成后即售完。 該方案的總投資為8000萬元，其中60%來源于銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為8%，第一年投資額為總投資的20%，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45%，其中20%為自有資金，25%為銀行貸款；第三年投資額為總投資的35%，全部為銀行貸款，建設(shè)期只計息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年

22、，年利率8%，本貸款按年等額還款，其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計算（計算結(jié)果精確到小數(shù)點后2位）。 該項目全投資目標收益率為18%，自有資金目標收益率為20%。 （1）完成下列現(xiàn)金流量表。 現(xiàn)金流量表 （單位：萬元） 年末 012346（每年） 722（每年） 23現(xiàn)金流入 銷售收入與經(jīng)營收入 貸款 轉(zhuǎn)售收益 現(xiàn)金流出 答案和解析一、單項選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)(1) :A(2) :D(3) :B(4) :C(5) :B(6) :C(7) :D(8) :D(9) :B(10) :C(11)

23、:B(12) :D(13) :D(14) :B(15) :D(16) :D(17) :D(18) :A(19) :D(20) :C(21) :B(22) :D(23) :A(24) :D(25) :D(26) :C(27) :C(28) :B(29) :B(30) :D(31) :C(32) :D(33) :C(34) :A(35) :D二、多項選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)(1) :A, C, D, E(2) :A, B, D(3) :A, B, C, D(4) :A,

24、 C, D, E(5) :B, C, D, E(6) :A, B, E(7) :B, C, D(8) :A, B, D, E(9) :A, C, D(10) :A, C, E(11) :A, B, C(12) :A, C(13) :A, C, D, E(14) :A, B, C, E(15) :C, D, E三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用(1) :0(2) :1(3) :0(4) :1(5) :0(6) :1(7) :1(8) :0(9) :0(10) :1(11) :0(12) :1(13) :1(14) :1(15) :0四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分)(1) :(2) :The furthest distance in the worldIs not between life and deathBut when I stand in front of youYet you dont know thatI