貨場整體開發(fā)項目可行性論證報告

1、貨場整體開發(fā)項目可行性論證報告目錄1第一章概論2第二章合作單位32.1合作單位名稱32.2合作單位概況3第三章項目背景63.1*貨場地塊價值不斷升遷 63.2地方政府對*貨場日漸關(guān)注 63.3相關(guān)商業(yè)機構(gòu)青睞*貨場 73.4鐵路主業(yè)功能逐漸外移 73.5試驗性項目中南玻璃城初見成效 7第四章合作目標94.1經(jīng)濟目標94.2社會目標94.3鐵路利益保障目標9第五章合作方式105.1組織架構(gòu)105.2控股105.3合作期限105.4股權(quán)預測105.5商業(yè)項目11第六章項目可行性分析 116.1開發(fā)項目的原則和思路 116.2建材市場項目可行性分析 116.3智能倉儲項目可行性分析 126.4商會總

2、部項目可行性分析 136.5中國玻璃期貨交易基地項目可行性分析 14第七章項目投資分析157.1商業(yè)區(qū)管理項目 157.2建材市場項目 177.3智能倉儲項目 177.4玻璃期貨市場項目和商會總部項目 177.5投資與收益預測表 177.6建設周期187.7回報預測18第八章風險評估188.1市場風險188.2政策與效益風險 19結(jié)論21第一章概論鑒于*貨場地塊價值不斷升遷、政府部門對它日漸關(guān)注，商業(yè) 機構(gòu)對它日趨青睞、鐵路主業(yè)功能逐漸外移、試驗性項目中南玻璃 城初見成效。因此，應該抓住這難得的歷史機遇，盡快啟動*貨場整體開發(fā)的調(diào)研、論證、建設等相關(guān)工作。根據(jù)鐵路這一國企的特點和*貨場的實際情

3、況，我們認為，成 功開發(fā)*貨場，應當做到“講科學、講政治、講和諧”。只有這樣， 才能擺脫傳統(tǒng)國企改革中各種“國有資產(chǎn)流失”的現(xiàn)象，以及開發(fā)進程中各種現(xiàn)象的社會矛盾。講科學，一是強調(diào)項目的“發(fā)展性”，求真務實，避免空談長 談，對項目的目標、進度、回報，準確計劃、切實完成；二是強調(diào) 項目“人本性”，“財聚人散，財散人聚”，投資人、現(xiàn)有職工、現(xiàn) 有商戶都是開發(fā)項目的強大力量，如何發(fā)揮這股力量的作用，將是 區(qū)別傳統(tǒng)開發(fā)手段的重要特征之一；三是強調(diào)“持續(xù)性”，避免項目曇花一現(xiàn)、竭澤而漁，利益分配是否合理，商業(yè)模式是否創(chuàng)新， 政策趨勢是否把握，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是否科學，都將影響項目的生命力和 生存空間；四是強調(diào)“

4、統(tǒng)籌性”，開發(fā)，將是企業(yè)的永久課題，建 設過程中階段性和整體性工作的實施，營運過程中項目保留和項目臵換工作的實施，我們隨時都在做主次、輕重、先后的“選擇題”。講政治，*貨場的整體開發(fā)，是鐵路系統(tǒng)與民間組織的試探性 合作，他的成功，極有可能成為有代表性的樣板和典范。因此，我 們要實現(xiàn)國企和民企的利益平衡，要找到國企體制和民企體制的融 合空間。盡量避免簡單承包式和簡單租賃式，避免在管理機制和分 配機制上的各自為政、劃江而治的局面。講和諧，眾人拾柴火焰高。成功開發(fā)*貨場，我們必須團結(jié)各 方力量，政府、鐵路、商會、協(xié)會、投資人、職工、商戶都將是項 目的建設者和分配者，“小算盤”和“大算盤”的思路需要統(tǒng)

5、一， 項目方案和公關(guān)方案的手段要并舉， 只有這樣，才能形成同舟共濟， 風雨與共的和諧局面。所以，我們把*貨場開發(fā)做出這樣的定位：創(chuàng)新國企與民企合 作思路，樹立鐵路系統(tǒng)改革典范，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益最大化。第二章合作單位2.1合作單位名稱 某物流總公司（負責人：XX）商會（協(xié)會）聯(lián)合體（負責人：XX）2.2合作單位概況1. 中力物流總公司某物流有限公司創(chuàng)建于 2005年，是中南地區(qū)最大、專業(yè)性最 強、從事國內(nèi)外物流服務的大型國有企業(yè)，主要為各種物資流通提 供運輸、倉儲和配送服務，以及建筑材料、裝飾材料、煤炭、糧食、 鋼材、化工等商品的貿(mào)易，并為客戶提供進口業(yè)務咨詢和報關(guān)服務。 公司注冊資金為一

6、千一百萬元，目前有干部職員四千多人。某物流有限公司是*鐵路局唯一從事國際、國內(nèi)物流服務的直 屬一級公司，旗下?lián)碛?個分公司，分布在#、河南鐵路沿線及長 江兩岸沿線，擁有 60多個可辦理運輸業(yè)務的車站貨場，營業(yè)線路3000公里。設立在各鐵路站段貨場內(nèi)的露天硬地料場達20萬平方米、標準化倉庫8萬平方米、鐵路專用線100多條。依托鐵路、公 路、水路、航空等運輸資源，為國內(nèi)外商家、客戶提供“一站式”、“門到門”、“分撥配送”等物流服務，同時為工程建設提供鋼材、 水泥等原材料配送和運輸服務，流動資金3億元。2. 商會（協(xié)會）聯(lián)合體為確保*貨場整體開發(fā)工作有效進行，針對*貨場現(xiàn)狀，商會（協(xié)會）聯(lián)合體共由四

7、家單位組成：某商會、*玻璃行業(yè)協(xié)會、*莆田商會、*泉州商會。在鐵路提供土地的基礎上，商會聯(lián)合體負 責組織資金，與鐵路組成合作公司，完成規(guī)劃設計和項目執(zhí)行等工 作。某商會某商會成立于2006年，某籍人士在鄂投資的企業(yè)，某企業(yè)駐 鄂辦事處和經(jīng)銷機構(gòu)，自愿組成的非營利性社會團體。商會業(yè)務主 管單位#省工商聯(lián)合會、民政廳的登記管理，同時受某省人民政府 駐*辦事處的業(yè)務指導和監(jiān)督管理。商會宗旨是為某在鄂企業(yè)服務，密切企業(yè)與政府的聯(lián)系，維護 會員的合法權(quán)益；引導會員守法經(jīng)營，樹立良好的某企業(yè)形象；組 織某企業(yè)充分發(fā)揮綜合和群體優(yōu)勢，架起川鄂兩省經(jīng)濟技術(shù)合作的橋梁和紐帶。某商會，2008年被#省民政廳授予3

8、A級社會團體匾牌，2009 年受到中央和#省委獎勵。*玻璃行業(yè)協(xié)會*玻璃行業(yè)協(xié)會成立于2008年，是以玻璃原片廠、深/精加工、 科技生產(chǎn)（或銷售）的企業(yè)自愿組成的非營利性社會團體。其業(yè)務 主管單位是*市經(jīng)信委；登記管理機關(guān)是*市民政局。協(xié)會接受業(yè) 務主管單位和社團登記管理機關(guān)的業(yè)務指導和登記管理。協(xié)會的宗旨：遵守憲法、法律、法規(guī)和國家政策，遵守社會道 德風尚，維護國家統(tǒng)一，安全和民族團結(jié)，不損害國家利益、社會 公共利益，以及其它組織和公民的合法權(quán)益，不從事營利性經(jīng)營活 動，實施行業(yè)自律，促進行業(yè)發(fā)展和行業(yè)協(xié)作，為會員提供服務， 維護會員合法權(quán)益。*莆田商會*莆田商會成立于2010年，在*經(jīng)商的

9、約3萬人。莆商在* 投資約800多億元，涉及建材、食品、珠寶、房地產(chǎn)、醫(yī)療器械五 大領域的30多個行業(yè)。目前，*莆商資產(chǎn)百萬以上的數(shù)以千計， 資產(chǎn)千萬以上的企業(yè)有 200多家。*泉州商會*泉州商會成立于2007年，現(xiàn)有會員600多人，經(jīng)營范圍涉 及建材、建筑、裝修、服裝鞋帽、石材加工、房地產(chǎn)開發(fā)、汽車配 件、食品加工、交通運輸、餐飲等10多個行業(yè)，共投入資金 200多億元，為*市經(jīng)濟發(fā)展和城市建設作出了貢獻。商會聯(lián)合體機構(gòu)設臵1. 商會聯(lián)合體辦公室設在中南玻璃城，聯(lián)合體負責對項目的調(diào)研、論證、規(guī)劃、資金招募、項目執(zhí)行等相關(guān)工作。商會聯(lián)合體及辦公室主要成員組成如下：2. 商會聯(lián)合體及其辦公室在項

10、目前期先投入啟動資金100萬，各理事單位20萬，不足部分根據(jù)項目開發(fā)需要再投入。第三章項目背景3.1 *貨場地塊價值不斷升遷1. *貨場約270畝地，獨居“中國建材第一市”一一 硚口建材商 業(yè)圈核心，緊鄰*中央商務區(qū)。2. 南國大*、香江、金太陽、沃爾瑪?shù)葦?shù)十個知名賣場布其周圍， 大有“眾星捧月”之勢。3. 建設大道、解放大道、* 一路、*二路交匯于*貨場，難得的 客流資源，更助它“獨霸一方”。4. 鐵路專用線，更有別于其他商業(yè)地段，必將成為*貨場的核心競爭力。5. 尤其二環(huán)線橫貫廣場，“逼出” 了開發(fā)*貨場難求的機遇：放緩 開發(fā)，二環(huán)線是“負擔”；加快開發(fā)，二環(huán)線是“財富”。6. 目前，該地

11、段商業(yè)門面的租金已經(jīng)達到100元/M2月的均價，最高的已經(jīng)攀升至200元左右。而*貨場仍然處于數(shù)年前的 30元 左右。相形之下，貨場的商業(yè)價值每年流失4億元以上。7. *貨場周邊地段的開發(fā)，不斷地吸吮著 *貨場的商業(yè)資源：*貨場培養(yǎng)成熟的商戶，總是一批批的遷至周邊新興市場。*貨場需要創(chuàng)新升級、提升硬件、沉淀品牌。3.2地方政府對*貨場日漸關(guān)注政府對貨場的規(guī)劃日漸關(guān)注，但由于鐵路的相對獨立，難免存在“難以下手”的顧慮。嚴格的說，老站臺、老倉庫，已經(jīng)愈來愈 與周邊環(huán)境難以協(xié)調(diào)，貨場需要改變形象。我們?nèi)裟苤鲃娱_發(fā)，既 提升了商業(yè)價值，又有望為政府增加1-2億元/年的稅源，加快文明城、衛(wèi)生城、環(huán)保城、

12、園林城“四城”建設，努力推動區(qū)域經(jīng)濟， 社會大發(fā)展、大提高。3.3相關(guān)商業(yè)機構(gòu)青睞*貨場近年來，包括南國大*、紅星美凱龍、某商會等在內(nèi)的大型商 業(yè)和民間機構(gòu)，已經(jīng)多次向鐵路有關(guān)部門了解情況，有意對 *貨場 局部或整體開發(fā)。3.4鐵路主業(yè)功能逐漸外移據(jù)了解，可能年內(nèi)就會對集裝箱貨場搬遷。屆時，*貨場基本處于完全輔業(yè)狀態(tài)。當然，可以暫時對空臵地帶進行倉租式處理。 然而，一方面，這種舉動會導致新一輪的“折騰”：一旦租賃，整體開發(fā)時不免另花代價。另一方面，鐵路專用線將在較長時間處于 “閑臵”狀態(tài)。這些資源，和二環(huán)線一樣，利用了是財富，不利用 是負擔。3.5試驗性項目中南玻璃城初見成效由于精品城在軟硬件

13、方面近十年來“少有動作”，而以南國大*為代表的賣場異軍突起，導致精品城2008年末的90%空臵率。在 上級領導的支持下，精品城從產(chǎn)業(yè)方向、組織狀態(tài)、穩(wěn)定性能等各 方面進行考核。與玻璃行業(yè)合作，于2009年年初開始運作“中南玻璃城”項目。雖然歷經(jīng)了金融危機、*雙墩“玻璃街”拆遷停滯、 二環(huán)線引起的工商登記凍結(jié)等等一系列致命元素的打擊，但由于項目本身的生存能力和合作過程中的“共渡危難”，到2009年年底，門面依然實現(xiàn)了從 90%空臵率到90%承租率的“鏡像”變遷。尤其 是中南玻璃城受到 CCTV新聞聯(lián)播和#衛(wèi)視新聞聯(lián)播節(jié)目主流權(quán)威 媒體的報道，更加堅定了我們合作的信心。從目前中國玻璃協(xié)會、 某商會

14、、*玻璃協(xié)會對玻璃城的關(guān)注程度不難看出，中南玻璃城即 將受到行業(yè)和政府的更多支持，項目將擁有更大的成長空間。令人頭疼的是，玻璃城馬上又要面臨新一輪的生死考驗。二環(huán) 線近兩年的施工，幾乎會使玻璃城市場前方完全封堵，客流量損失 至少在70%以上。面對這種考驗，我們可以采取三種應對方案：一 是盡快面向商戶表達開發(fā)意圖，激發(fā)商戶“為希望而堅守”；二是開通客流的補救措施；三是給玻璃城適當補償，以表鐵路體恤之情。 我們認為，三種方案中，最為有效的，應該是讓商戶“為希望而堅 守”。所以，對*貨場的開發(fā)，顯得更為迫切。我們深知，路局各級領導一直十分重視 *貨場的生存和發(fā)展。 貨場驕傲的歷史和精品城的曾經(jīng)輝煌，

15、便是路局領導和鐵路職工傾注心血的佐證。所以，我們期盼，路局各級領導繼續(xù)重視*貨場的整體開發(fā)工作，組織專業(yè)人員進一步開展調(diào)研、 論證、規(guī)劃等工作， 搶抓機遇，保護和擴大既有成果，牢固掌握 *貨場開發(fā)的主動權(quán)， 盡快啟動*貨場的整體開發(fā)工作，樹立鐵路在政府和老百姓心中的 嶄新形象。第四章合作目標4.1經(jīng)濟目標合作后*貨場年交易額50億，中力物流與商會聯(lián)合體共同收益約5億元/年，商戶收益約5億元/年。4.2社會目標1. 解決約15000人的就業(yè)。2. 創(chuàng)新國企與民企合作的雙贏思路，成為鐵路系統(tǒng)改革的典范。3. 為政府提供1-2億元的稅收貢獻，優(yōu)化*貨場市容形象。4.3鐵路利益保障目標1. 合作期間，

16、聯(lián)合體對合作公司的虧損負責填補，中力物流收入按1500萬元保底，當分紅高于1500萬元時，按股權(quán)分配，當分紅 低于1500萬元時，由聯(lián)合體從股權(quán)收益中補足。2. 鐵路的土地作為合作資本，與聯(lián)合體合作，在不可抗拒的因素下，聯(lián)合體負責土地資本退出，回歸鐵路。3. 鐵路職工一并編入合作公司統(tǒng)一管理（按 2010年10月31日* 貨場供職人數(shù)為限）。第五章合作方式5.1組織架構(gòu)圖（1）5.2控股中力物流與商會聯(lián)合體組成的合作公司對各項目控股。在控股原則下招商，以確保對各項目的實際控制權(quán)。5.3合作期限中力物流與商會聯(lián)合體的合作期限為70年。期滿后，若繼續(xù)合作，另行協(xié)商；若終止合作，土地自動回歸鐵路，土

17、地附著物歸 合作公司，并按當時市值評估值作價轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓所得按股權(quán)比例進 行分配。5.4股權(quán)預測劃撥倉庫用地按60萬元/畝測算，土地價值約1.62億元。按 2.0容積率加負一層規(guī)劃設計， 附著物投資約25億元；合作公司在 各項目按51%空股；聯(lián)合體投資約10.75億元；考慮投資階段性和 鐵路利益保障元素，預估合作公司中中力物流股權(quán)20%聯(lián)合體股權(quán)80% （股權(quán)最終分配，以專業(yè)機構(gòu)評估為準）。5.5商業(yè)項目1. *貨場商業(yè)園管理項目：主要收益來自于項目規(guī)劃、設計、招商、物業(yè)管理等。2. 建材市場項目：主要收益來自于租金、廣告以及自營等項目。3. 智能倉儲項目：主要收益來自于倉位租金、物流管理等項目

18、。4. 玻璃期貨交易項目：主要收益來自于租金、代理費等項目。5. 商會總部基地項目：主要收益來自于租金、商會活動等項目。第六章項目可行性分析6.1開發(fā)項目的原則和思路1. 就整體思路而言，應該把握鐵路在開發(fā)中的主導地位。在雙贏 原則下，實現(xiàn)項目的政治利益和經(jīng)濟利益最大化。尤其是貨場的形 象、地塊的價值、輔業(yè)人員的安臵、鐵路專用線功能的繼續(xù)發(fā)揮四 大要素，應當作為立足點和突破口。2. 就開發(fā)項目而言，應該堅持產(chǎn)業(yè)方向、組織狀態(tài)和穩(wěn)定性能三大要素最優(yōu)化的原則?！爱a(chǎn)業(yè)方向”應當體現(xiàn)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)，首 選類似于玻璃城這種“填補空白”和“不可復制”的項目；“組織狀態(tài)”應以與政府、國企、商會、協(xié)會等帶有組

19、織色彩的機構(gòu)進行 合作為主要手段；“穩(wěn)定性能”應從項目本身的生命力和項目運作的綜合能力進行考核和培養(yǎng)。6.2建材市場項目可行性分析1. 隨著市場和城市規(guī)劃的變遷，*建材市場由原來的*、順道街、 小東門三架馬車牽動的局面，逐漸由于交通、服務等元素，市場已 經(jīng)走向細分和終端化，雖然目前上述這三架馬車仍然有牽動的體魄，但在一定程度上還是被相對弱化。2. 這三架馬車中，順道街和小東門已經(jīng)越來越終端化，“總代理”、“大本營”等概念，他們已經(jīng)沒有了。*卻不同，他一直保持著渠道和終端這兩類客戶，欲購物美價廉的客戶首選 *，想在*發(fā)展， 搶占中部地區(qū)，通過*輻射周邊市場的廠家，越來越多的搶占 *。 從這個意義

20、上說，相對于順道街和小東門，牽動的能量，*正在繼續(xù)強化。因此，*市和硚口區(qū)政府，一直以來都非常重視*建材圈 的升級工作。3. *貨場地處建材圈核心位臵，地段、交通以及鐵路本身在開發(fā) 中相對寬松的優(yōu)勢，無一不助長著他在建材流通領域的霸主地位。更為可貴的是土地成本低，商鋪的租金就具備了獨到的優(yōu)勢。大品 牌，鐵路最容易引進；大手筆，鐵路最容易“玩”出來。從品牌集 結(jié)到建材期貨交易，很多人做不了的，鐵路都可以做到。4. *貨場占地270畝，規(guī)劃27萬的展廳，可以容納近 2000家 商戶，相當于現(xiàn)有容量的 6倍。鐵路、投資人、地方政府的收益都 會大幅度的增漲。6.3智能倉儲項目可行性分析1. 目前散居各

21、處的商場、建材市場，在倉儲方面都不同程度地存 在五個問題：一是倉庫難求；二是裝卸成本高；三是管理費用大； 四是利用效能小；五是庫店往來不方便。如果能針對這個五個問題 就地解決倉儲，不但收益可觀，更容易促成展示廳的承租。2. 智能倉儲項目的啟動，將一攬子解決上述問題。首先，按展廳：倉儲=1平方：10立方的比例配備，智能倉儲面積19萬平米，容量270萬立方米。進駐的品牌，都可以獲得配套的倉儲空間。第 二，比照伊利、蒙牛、武煙等企業(yè)倉儲自動化標準，裝卸快、成本 低。第三，智能倉儲自動化程度高，消防、安全、防盜監(jiān)控等功能 全面解決，降低請人看管等費用。第四，倉位式設計，可以最大限 度地利用倉庫空間，避

22、免了傳統(tǒng)的單層堆碼或者 3-5米的堆碼高度。 第五，就地解決商戶庫存，不需要第二次轉(zhuǎn)運，也不需要人員的遠 程往來。6.4商會總部項目可行性分析1. 隨著市場經(jīng)濟的逐漸成熟，商會的作用和影響已經(jīng)達到空前高 度。事實證明，商會的成長，更有利于當?shù)氐纳鐣€(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展。 目前，各個異地商會總部尚處散居狀態(tài)。這種狀態(tài)，將會在一定程 度上制約著商會作用的更好發(fā)揮，也制約著地方政府的有效管理。 如果能夠成功運作商會總部項目，在改善商會辦公環(huán)境，優(yōu)化商會 組織形象的同時，必將引來商會組織發(fā)揮更大社會作用的本質(zhì)變 革。2. 運作商會總部項目，已經(jīng)具備一定的現(xiàn)實基礎。一方面，商會總部項目已經(jīng)使部分商會表達出了濃

23、厚的興趣；另一方面，地方政 府也不同程度地對商會總部項目的社會價值和商業(yè)價值給予肯定。 據(jù)了解，幾年前，硚口區(qū)擬建商會總部項目時，就已經(jīng)有17家省級商會報名登記，但由于用地原因，導致項目擱淺。（盡管如此，湖南商會依然成功運作了他的總部項目。目前，湖南大廈已經(jīng)在*海工大開工建設。）如果能夠在*貨場修建15-20幢冠名為“廣東 大廈”、“某大廈”、“浙江大廈”等等的商會總部大樓，與 *中央商 務區(qū)緊密呼應，我們想，不但能夠獲得巨大的政治利益，而且可以 實現(xiàn)空前的經(jīng)濟回報。6.5中國玻璃期貨交易基地項目可行性分析商會總部應該是具備兩大功能的項目：一是商會組織功能；二是地域特色經(jīng)濟功能。如果還能夠與政

24、府倡導的產(chǎn)業(yè)結(jié)合（如節(jié)能、 環(huán)保、新概念、新能源等科學發(fā)展觀元素） ，項目的社會價值和經(jīng) 濟價值將會更大。1. 玻璃是建筑裝飾中不可或缺的基礎性傳統(tǒng)材料，基本與水泥、鋼材的市場生命力相差無幾。2. 隨著光伏玻璃、現(xiàn)代 LOV E玻璃、導電玻璃、液體玻璃、調(diào)光 玻璃、發(fā)光玻璃、TFT玻璃基片等一系列的新興產(chǎn)品問市，玻璃勢 必成為“節(jié)能、環(huán)保、新能源”獨樹一臶的建筑裝飾材料。目前，河北保定已經(jīng)建成中國第一棟玻璃幕墻發(fā)電的大廈，年發(fā)電量為26萬度。在全國，各類玻璃前沿產(chǎn)品的研發(fā)應用基地在各級政府的大 力支持下如雨后春筍般地興建。3. 玻璃市場始終存在較大波動。以 2009年為例，玻璃基礎材料價 格波

25、動幅度直逼100%4. 玻璃與其他材料的最大不同在于：終端交易環(huán)節(jié)的量身定制。玻璃期貨交易基地項目的成功運作，將徹底改寫玻璃行業(yè)8-10年產(chǎn)品推廣周期的尷尬紀錄，將完全改變玻璃基礎材料的惡性競爭和 傳統(tǒng)項目的重復建設。更為重要的是，高新產(chǎn)品的期貨交易，可以 最大限度地降低上游研發(fā)企業(yè)的市場風險，必將得到政府和企業(yè)的傾力相助第七章項目投資分析7.1商業(yè)區(qū)管理項目該項目主要負責地塊的規(guī)劃設計，公共部分建設、綜合體輔助 項目運營、招商和各項目的物業(yè)管理。1.投資預算測算基礎為建筑面積460000 m21000規(guī)劃設計：包括市場調(diào)研、論證、規(guī)劃設計、審批，預計投資 力、。傾力相助第七章項目投資分析7.

26、1商業(yè)區(qū)管理項目該項目主要負責地塊的規(guī)劃設計，公共部分建設、綜合體輔助 項目運營、招商和各項目的物業(yè)管理。1.投資預算測算基礎為建筑面積460000 m21000規(guī)劃設計：包括市場調(diào)研、論證、規(guī)劃設計、審批，預計投資力' O物業(yè)管理收益：按2元/川收取，收益：1100萬元-成本600萬元=500 萬元。收益合計：一次性收益0.5億元，另每年900萬元。7.2建材市場項目建材市場項目在玻璃期貨市場和商會總部基地項目運作之前， 將占據(jù)商業(yè)園270000 的區(qū)域。按建材類別分別為瓷磚、潔具、 玻璃、門業(yè)、板材等五大主體市場。投資測算：土建、設備、裝修、招商等按3500元/ 計，預計10億元。

27、收益測算：租金、廣告、活動等按 75元/ 計，2.7億元/年。效益測算：2.7億元/年-成本5000萬元/年=2.2億元/年7.3智能倉儲項目智能倉儲項目：按-1層及第3層共計19000 ，合270萬nS,主 要負責倉儲、物流管理。投資測算：土建、設備、招商等按 7000元/ 計，13.3億元。收入測算：租金按月10元/m3月計，預計3.2億元/年；物流管 理按1元/m3,預計3200萬元/年。效益測算：3.2億元+0.32億元-成本5000萬元=3.02億元/年。7.4玻璃期貨市場項目和商會總部項目由于政策性較強，目前暫不作分析，待項目成熟后，可以從前 述項目中進行改造轉(zhuǎn)移，屆時再作分析。7

28、.5投資與收益預測表項目名稱投資（億元）年成本（億元）年收入（億元）利潤（億元）備注商業(yè)區(qū)管理項目1.90.130.220.09另收入2.3億元建材市場項目100.52.72.2智能倉儲項目13.30.53.523.02合計25.21.136.445.31當期收回投資2.3億元圖（4）7.6建設周期針對*貨場現(xiàn)狀分期執(zhí)行各個項目，預計完全建成周期為8年， 但各項目實際投資收益期在 2-3年，所以按平均3年建設周期評估 投資及回報。7.7回報預測全項目每年利潤5.31億元（含稅）。合作公司應得利潤為 5.31 X 51%=2.7億元。中力物流收益約：5400萬元，聯(lián)合體約2.16億元。第八章風險

29、評估8.1市場風險*貨場雖地處*中央商務區(qū)，但以南國大*為代表的建材市場 異軍突起。在上級領導的支持下，精品城與玻璃行業(yè)合作，于2009 年初開始運作“中南玻璃城”項目。實踐證明，中南玻璃城的成功 進駐也顯示了時代精品城的歷史榮光。由于諸多因素的變化將應有的市場份額，無形地流失，如欲再回暖必須進行比周邊市場更優(yōu)越的軟硬件投入，實行亮點打造。市場保有量的風險預測與防范*貨場現(xiàn)有商戶約350家，開發(fā)后將達到 2000家，相當于現(xiàn) 有商戶的6倍，商戶進駐是否能夠達到飽和，將是市場風險之一。 解決方案應采取五個步驟：一是培養(yǎng)現(xiàn)有商戶成為開發(fā)的主力軍， 從優(yōu)惠、投資權(quán)等方面放寬政策。確?，F(xiàn)有商戶沉淀，擴

30、大轉(zhuǎn)介紹。 實現(xiàn)在現(xiàn)有基礎上翻一翻（700家）的目標；二是盡快啟動招商宣 傳工作，在*路、中央商務區(qū)、金太陽等正在執(zhí)行拆遷的地段或建 制地引進商戶和品牌，實現(xiàn) 600家進駐的目標；三是通過廣告等手 段，將尚未進駐*的建材品牌引進*貨場，實現(xiàn)300家進駐目標； 四是引進“城市綜合體”概念，將補充性質(zhì)的項目引入*貨場，如餐廳、酒店、銀行、百貨、娛樂等等，實現(xiàn)相當于300家建材進駐的面積；五是整體引進類似歐亞達家居這種有品牌影響力的企業(yè)， 實現(xiàn)相當于500家建材進駐的面積。市場持續(xù)性的風險預測與防范要實現(xiàn)*貨場項目“青春永駐“，最好的解決方案就是不斷升 級。在市場運行過程中，必須提供足夠的用以企業(yè)發(fā)

31、展的儲備資源， 必須提前準備超越現(xiàn)狀的成長性項目。比如，我們考慮的“玻璃期 貨交易”和“商會總部基地”項目，現(xiàn)在看來，可能有很多條件還 不成熟，但我們得準備，得爭取，得想辦法總是走在別人前面。 8.2政策與效益風險國企改革隨著市場經(jīng)濟不斷健康的發(fā)展，走出了具有中國特色 的成功路子。鐵路也不例外，鐵道部門沉淀資產(chǎn)豐厚，人力資源豐 盛，技術(shù)隊伍龐大，這恰好說明鐵路的改革攻堅階段即將來臨。在 項目開發(fā)中，雖存在諸多難以預測的政策變化和相關(guān)制度的改革 等，但是開發(fā)不能等，刻不容緩。要認真分析政策前景，切實把握 政策變化的機遇與有利因素，規(guī)避可預測的風險。利益分配的風險預測與防范有的國企改革總會在改革之后背負“國有資產(chǎn)流失”的議論， 我們也可能會承擔這個風險。防范這一風險，一是在程序上依法、 講科學，和鐵路、投資人的利