房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算

1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算一、靜態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，若不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，稱為靜態(tài)評(píng)估，其計(jì)算指標(biāo)稱為靜態(tài)指標(biāo)。常用的靜態(tài)指標(biāo)有投資利潤(rùn)率、投資回收期等。（一）投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。對(duì)生產(chǎn)期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額變化幅度較大的項(xiàng)目，應(yīng)計(jì)算生產(chǎn)期年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。其計(jì)算公式為：投資利潤(rùn)率 （510）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率越高，表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。在利用投資利潤(rùn)率進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要確定一個(gè)利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)（例如20），當(dāng)投

2、資方案的投資利潤(rùn)率高于此標(biāo)準(zhǔn)時(shí)則接受該投資方案，否則就拒絕該投資方案。如果要從多個(gè)可接受的互斥方案中進(jìn)行選擇，應(yīng)該選投資利潤(rùn)率最高的方案。例如，某項(xiàng)目的總投資為500萬(wàn)元，其年平均銷售利潤(rùn)為146萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率是多少？該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為：×10029.2如果確定的投資利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)為20，則可接受該投資方案。投資利潤(rùn)率對(duì)于快速評(píng)估一個(gè)壽命期較短項(xiàng)目方案的投資經(jīng)濟(jì)效果是有用的指標(biāo)；當(dāng)項(xiàng)目不具備綜合分析所需的詳細(xì)資料時(shí)，或在建設(shè)項(xiàng)目制定的早期階段或研究過(guò)程對(duì)其進(jìn)行初步評(píng)估也是一個(gè)有實(shí)用意義的指標(biāo)。該指標(biāo)特別適用于工藝簡(jiǎn)單而生產(chǎn)情況變化不大的項(xiàng)目方案的選擇和項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的最終

3、評(píng)價(jià)。投資利潤(rùn)率法主要有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）經(jīng)濟(jì)意義易于理解，凈利潤(rùn)是會(huì)計(jì)人員較為熟悉的概念；（2）使用簡(jiǎn)單、方便；（3）考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份的收益情況。其主要缺點(diǎn)在于：（1）沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值；（2）由于凈利潤(rùn)只是會(huì)計(jì)上通用的概念，與現(xiàn)金流量有較大差異，因此投資利潤(rùn)率并不能真正反映投資報(bào)酬率的高低。（二）投資回收期投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時(shí)間內(nèi)足額收回。用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評(píng)估指標(biāo)稱為投資回收期，它是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時(shí)間。投資回收期一般以年表示，從建設(shè)開始年算起，其表達(dá)式為：式中 為投資回收期；CI為現(xiàn)金流入量；CO為現(xiàn)金流出量；為年

4、的凈現(xiàn)金流量。投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算求得。其計(jì)算公式為： （511）求出的投資回收期與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期比較，當(dāng)時(shí)，表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，經(jīng)濟(jì)效果好。例如，甲乙兩方案前5年的凈現(xiàn)金流量如表56所示，求這兩個(gè)方案的投資回收期，并利用投資回收期指標(biāo)對(duì)這兩個(gè)方案進(jìn)行評(píng)估。表56 甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬(wàn)元年份012345甲方案凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量100010004006004002004002004006004001000乙方案凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量10001000200800300500300200400200600800從甲方案計(jì)

5、算所得為：（年）由于甲方案各年凈現(xiàn)金流量為年值形式，亦可簡(jiǎn)化計(jì)算為：（年）從乙方案計(jì)算所得為：（年）如果行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期為4年，則甲乙兩方案都可以接受。如甲乙兩方案互斥，由于甲方案的投資回收期短于乙方案，故應(yīng)選擇甲方案。投資回收期法的主要優(yōu)點(diǎn)在于：（1）使用簡(jiǎn)單、方便。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是評(píng)估指標(biāo)計(jì)算較為簡(jiǎn)單；二是采用該方法只需要確定投資項(xiàng)目前幾年的凈現(xiàn)金流量，而不必確定投資項(xiàng)目壽命期所有年份各年凈現(xiàn)金流量；三是不用確定貼現(xiàn)率。（2）投資回收期的經(jīng)濟(jì)意義易于理解。（3）在一定意義上考慮了投資風(fēng)險(xiǎn)因素，因?yàn)橥ǔＭ顿Y回收期越短則投資風(fēng)險(xiǎn)越小。正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)點(diǎn)，所以對(duì)小投資項(xiàng)

6、目評(píng)估時(shí)，經(jīng)常采用該方法，即使在對(duì)大型項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，也經(jīng)常將此法與其他動(dòng)態(tài)指標(biāo)結(jié)合使用。投資回收期法的主要缺點(diǎn)有：（1）沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，這一點(diǎn)體現(xiàn)在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加。（2）不考慮投資回收期以外各年凈現(xiàn)金流量，所以不利于對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估。（3）投資回收期標(biāo)準(zhǔn)的確定主要依賴決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度。二、動(dòng)態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，考慮資金時(shí)間價(jià)值的方法，稱為動(dòng)態(tài)評(píng)估，計(jì)算的指標(biāo)稱為動(dòng)態(tài)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)指標(biāo)比較全面地反映開發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)有效期的經(jīng)濟(jì)效益，使評(píng)估更加符合實(shí)際，常用的動(dòng)態(tài)評(píng)估指標(biāo)有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。（一）凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是指開發(fā)項(xiàng)目在投資

7、活動(dòng)有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先規(guī)定的貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率，折算到開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施開始的基準(zhǔn)年的代數(shù)和。用凈現(xiàn)值評(píng)估開發(fā)項(xiàng)目投資效益的方法，稱為凈現(xiàn)值法。其計(jì)算公式為： （512）式中 NPV為凈現(xiàn)值；n為開發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)有效期；為貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率。在利用凈現(xiàn)值評(píng)估項(xiàng)目時(shí)，若NPV0，表示開發(fā)項(xiàng)目方案的收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余；若NPV0，則說(shuō)明方案的收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率預(yù)定的投資收益水平；若NPV0，則表示開發(fā)項(xiàng)目方案的收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平。所以，只有NPVO時(shí)，該方案在經(jīng)濟(jì)上才是可取的；反之則不可取。舉例如

8、下：例：甲乙兩個(gè)互斥投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表57所示，已知基準(zhǔn)收益率為10。表57 甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬(wàn)元年份O12345甲方案凈現(xiàn)金流量乙方案凈現(xiàn)金流量10001000300100300200300300300400300500試?yán)脙衄F(xiàn)值法判斷甲乙兩方案的可行性，如果都可行，應(yīng)該選擇哪一個(gè)？甲方案的凈現(xiàn)值為：137.24（萬(wàn)元）乙方案的凈現(xiàn)值為：65.26（萬(wàn)元）由于甲乙兩方案的凈現(xiàn)值都大于零，因此這兩個(gè)方案都可以接受。但甲方案的凈現(xiàn)值大于乙方案的凈現(xiàn)值，根據(jù)凈現(xiàn)值法知甲方案優(yōu)于乙方案，應(yīng)該選擇甲方案。由此可以看出，凈現(xiàn)值法的基本思想是投入與產(chǎn)出相對(duì)比，只有當(dāng)后者大于前者時(shí)

9、，投資才是有益的。為了便于考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量統(tǒng)一折算為同一時(shí)點(diǎn)（項(xiàng)目實(shí)施的開始時(shí)點(diǎn)），未來(lái)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和就是進(jìn)行投資的“產(chǎn)出”，而初始投資就是“投入”。例：甲乙兩個(gè)投資方案所需初始投資都是1000萬(wàn)元，若基準(zhǔn)收益率為10，甲乙兩個(gè)投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表所示。甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬(wàn)元年份O123甲方案凈現(xiàn)金流量乙方案凈現(xiàn)金流量10001000400300400300407300甲方案的凈現(xiàn)值為：乙方案的凈現(xiàn)值為：300×（PF，10，3）1000300×2.48691000253.93（萬(wàn)元）甲方案的凈現(xiàn)值等于零，恰好滿足

10、所預(yù)定的投資收益水平，該方案可以接受。乙方案的凈現(xiàn)值出現(xiàn)負(fù)值，說(shuō)明投資該項(xiàng)目不能獲得預(yù)期的投資效益，反而導(dǎo)致虧本，故該方案不能被接受。不難看出，凈現(xiàn)值法主要具有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）凈現(xiàn)值的計(jì)算考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。（2）凈現(xiàn)值能明確反映出從事一項(xiàng)房地產(chǎn)投資會(huì)使企業(yè)獲利（或虧本）數(shù)額大小。正由于此，人們通常認(rèn)為凈現(xiàn)值法是投資評(píng)估方法中最好的一個(gè)，并被廣泛使用。它也有不足之處：（1）凈現(xiàn)值的計(jì)算依賴于貼現(xiàn)率數(shù)值的大小，貼現(xiàn)率越大則所計(jì)算出來(lái)的凈現(xiàn)值越小，而貼現(xiàn)率的大小主要由籌資成本所決定。也就是說(shuō)，一項(xiàng)投資機(jī)會(huì)的獲利能力大小并不能由凈現(xiàn)值指標(biāo)直接反映出來(lái)，一項(xiàng)獲利很高的投資機(jī)會(huì)可能由于籌資成本較高而使

11、得該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值較低。（2）凈現(xiàn)值指標(biāo)不能反映投資效率的高低，一項(xiàng)投資規(guī)模大、投資利潤(rùn)率低的項(xiàng)目可能具有較大的凈現(xiàn)值；而一項(xiàng)投資規(guī)模較小、投資利潤(rùn)率較高的項(xiàng)目可能具有較小的凈現(xiàn)值。（二）內(nèi)部收益率所謂內(nèi)部收益率（IRR），是指方案計(jì)算期內(nèi)可以使各年現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值累計(jì)等于零的貼現(xiàn)率。根據(jù)等值的概念，也可以認(rèn)為內(nèi)部收益率是指在方案壽命期內(nèi)使現(xiàn)金流量的凈將來(lái)值或凈年值為零的貼現(xiàn)率。故內(nèi)部收益率可定義為：使得投資方案各年現(xiàn)金流入量的總現(xiàn)值與各年現(xiàn)金流出量的總現(xiàn)值相等的貼現(xiàn)率。它反映了項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。為了與資本的利率加以區(qū)別，可以用表示方案的內(nèi)部收益率。其計(jì)算

12、公式如下：應(yīng)用凈現(xiàn)值等于零求內(nèi)部收益率時(shí)，可以將凈現(xiàn)值NPV看做是關(guān)于r的一元高次冪函數(shù)。先假定一個(gè)，值，如果求得的NPV為正，則說(shuō)明r值假定得太小，應(yīng)再假定一個(gè)較大的，值計(jì)算凈現(xiàn)值；若求得的凈現(xiàn)值為負(fù)，則應(yīng)減小r值以使凈現(xiàn)值接近于零，當(dāng)兩次假定的，值使凈現(xiàn)值由正變負(fù)或由負(fù)變正時(shí)，則在兩者之間必定存在著使凈現(xiàn)值等于零的r值，該值即為欲求的該方案的內(nèi)部收益率。其幾何意義如圖所示。在評(píng)估時(shí)，將求出的全部投資或自有資金（投資者的實(shí)際出資）的內(nèi)部收益率（IRR）與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率（）比較，當(dāng)IRR時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，該方案是可以接受的。下面介紹幾種計(jì)算方法：1試算法。由圖

13、可以看出，隨著貼現(xiàn)率的不斷增加，凈現(xiàn)值越來(lái)越小，當(dāng)貼現(xiàn)率增加到某一數(shù)值時(shí)，凈現(xiàn)值為零。此時(shí)的貼現(xiàn)率即為內(nèi)部收益率IRR。此后隨著貼現(xiàn)率的繼續(xù)增加，凈現(xiàn)值變?yōu)樨?fù)值。利用這個(gè)特點(diǎn)即可以通過(guò)試算，求出內(nèi)部收益率。例如，某投資項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如表59所示，求該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。表59 某項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬(wàn)元年份O12345凈現(xiàn)金流量1002030304050首先適當(dāng)選擇一個(gè)貼現(xiàn)率r值，計(jì)算相應(yīng)的凈現(xiàn)值。若取r10，其相應(yīng)的凈現(xiàn)值為：23.88（萬(wàn)元）試算結(jié)果表明，凈現(xiàn)值大于零，所取貼現(xiàn)率偏小，應(yīng)進(jìn)一步增加。當(dāng)取r15再次計(jì)算得相應(yīng)凈現(xiàn)值NPV7.53，仍然大于零，說(shuō)明還要再增大貼現(xiàn)率r

14、值，再取r20進(jìn)行試算，結(jié)果相應(yīng)凈現(xiàn)值NPV5.75，凈現(xiàn)值小于零表明所取的貼現(xiàn)率過(guò)大。重復(fù)這種試算過(guò)程便可以得到內(nèi)部收益率。2插值法。插值法是利用兩個(gè)直角三角形相似，對(duì)應(yīng)邊成比例的特點(diǎn)，求投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率的近似解，其計(jì)算步驟如下：（1）通過(guò)試算得兩個(gè)貼現(xiàn)率和，使之滿足：（2）利用下述公式求近似的內(nèi)部收益率。 （514）求內(nèi)部收益率采用插值法的直觀解釋如圖所示。顯然，當(dāng)與越接近，誤差越小。仍以上例所述的投資項(xiàng)目為例，現(xiàn)利用插值法求近似的IRR。由上例的前四步試算可知，當(dāng)貼現(xiàn)率為17時(shí)，相應(yīng)NPV為1.89，當(dāng)貼現(xiàn)值為18時(shí)，相應(yīng)NPV為0.76，于是取17，1.89；18，0.76，利用上

15、述公式（516）得：17.71此結(jié)果與上述試算結(jié)果相同。3查表法?？芍苯硬殚喯嚓P(guān)經(jīng)濟(jì)類書籍附錄的因素表中所列系數(shù)，求出內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率法具有以下主要優(yōu)點(diǎn)：（1）內(nèi)部收益率的計(jì)算考慮了資金的時(shí)間價(jià)值；（2）內(nèi)部收益率的計(jì)算不需要首先確定所要求的報(bào)酬率；（3）內(nèi)部收益率表示投資項(xiàng)目?jī)?nèi)在收益率，所以能在一定程度上反映投資效率高低。其缺點(diǎn)主要表現(xiàn)在：（1）內(nèi)部收益率不能直觀地顯示項(xiàng)目投資獲利數(shù)額的大?。唬?）內(nèi)部收益率的計(jì)算較為復(fù)雜；（3）當(dāng)投資項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量不是常規(guī)模式時(shí)，一個(gè)投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率可能存在多個(gè)解或無(wú)解，此時(shí)內(nèi)部收益率無(wú)明確的經(jīng)濟(jì)意義。（三）凈現(xiàn)值法與內(nèi)部收益率法的比較這兩種

16、方法的區(qū)別主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟(jì)意義不同，凈現(xiàn)值表示從事一項(xiàng)投資會(huì)使資金增加或減少的現(xiàn)值，而內(nèi)部收益率則表示投資項(xiàng)目的內(nèi)在利潤(rùn)率；（2）計(jì)算凈現(xiàn)值需要首先確定貼現(xiàn)率大小，而內(nèi)部收益率的計(jì)算則不需要；（3）在對(duì)多個(gè)互斥項(xiàng)目排序時(shí)，有時(shí)會(huì)得出不同的結(jié)論。舉例如下：甲乙兩個(gè)互斥投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表510所示，則甲乙兩方案凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率的關(guān)系如表511所示。表510 甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬(wàn)元年份O12345甲項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量乙項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量10002200300550300600300700300650300600表511 凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率的關(guān)系貼現(xiàn)率r（）甲方案乙方案581012151

17、7298.84197.81137.2581.435.6540.20477.59265.46138.3021.18137.85234.01甲乙兩方案凈現(xiàn)值與貼現(xiàn)率之間的關(guān)系見圖所示。圖中兩條曲線大約在r10處相交，曲線（對(duì)應(yīng)于甲項(xiàng)目）與橫軸交于15.24，曲線（對(duì)應(yīng)于乙項(xiàng)目）與橫軸交于12.37，它們分別是甲乙兩項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。從該圖可以看出，當(dāng)貼現(xiàn)率大于10時(shí)，采用凈現(xiàn)值法與采用內(nèi)部收益率法會(huì)得出相同結(jié)論甲項(xiàng)目?jī)?yōu)于乙項(xiàng)目；但當(dāng)貼現(xiàn)率小于10時(shí)，采用凈現(xiàn)值法與采用內(nèi)部收益率法會(huì)得出相反的結(jié)論。出現(xiàn)上述不一致的主要原因在于：（1）兩個(gè)投資項(xiàng)目的投資規(guī)模不同。（2）上述兩種計(jì)算方法對(duì)再投資利潤(rùn)率的

18、假定不同。其中凈現(xiàn)值法假定了再投資利潤(rùn)率等于計(jì)算凈現(xiàn)值所用的貼現(xiàn)率，而內(nèi)部收益率法假定再投資利潤(rùn)率等于IRR。下面通過(guò)例子分別說(shuō)明。例：甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如表512所示。已知貼現(xiàn)率為10，經(jīng)計(jì)算得甲乙兩項(xiàng)目的凈現(xiàn)值分別為267.95萬(wàn)元和535.90萬(wàn)元，乙項(xiàng)目的凈現(xiàn)值恰為甲項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的兩倍，而甲乙兩項(xiàng)目的內(nèi)部收益率相等，均為21.86。產(chǎn)生這種結(jié)果的原因在于乙項(xiàng)目的初始投資是甲項(xiàng)目初始投資的兩倍，同時(shí)各年凈現(xiàn)金流量也是甲項(xiàng)目相應(yīng)年份凈現(xiàn)金流量的兩倍。表512 甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬(wàn)元年份01234甲項(xiàng)目乙項(xiàng)目10002000400800400800400800400800例：甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如表513所示。表513 甲乙兩項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量 單位：萬(wàn)元年份012345甲項(xiàng)目乙項(xiàng)目14001001001001001001001001003813經(jīng)計(jì)算得30。按內(nèi)部收益率法，甲乙兩項(xiàng)目?jī)?yōu)劣程度完全相同，由于甲乙兩項(xiàng)目的初始投資相同，所以無(wú)論是投資于甲項(xiàng)目還是乙項(xiàng)目，所收到的現(xiàn)金凈收入在第5年末的終值應(yīng)該相同。因此有：甲項(xiàng)目15年凈現(xiàn)金流量終值乙項(xiàng)目15年凈現(xiàn)金流量終值若以表示再投資利潤(rùn)率，則有：所以：上式經(jīng)化簡(jiǎn)得：這就是說(shuō)，在用內(nèi)部收益率法對(duì)甲乙兩項(xiàng)目?jī)?yōu)劣比較時(shí)，實(shí)際上假定了