房地產(chǎn)融資方案(共6頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院櫟一217有限責(zé)任公司湯遜湖新城融資方案公司名稱：湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院櫟一217有限責(zé)任公司項(xiàng)目名稱：“武漢湯遜湖新城”參與人員：裴傳勝 李 強(qiáng) 呂 超 張?jiān)娭康禺a(chǎn)項(xiàng)目融資方案一、融資項(xiàng)目名稱  “武漢湯遜湖新城”建設(shè)項(xiàng)目 二、項(xiàng)目融資主體  湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院櫟一217有限責(zé)任公司，本公司成立于2015年8月，位于湖北省武漢市江夏區(qū)湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院，公司注冊資本萬元，目前已完成或正在進(jìn)行中的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目兩個(gè)，預(yù)計(jì)2016年基本建設(shè)完工，預(yù)期收益10000萬元。  三、 融資規(guī)模、期限及還款進(jìn)度  項(xiàng)目總投資72035萬

2、元，資金來源為業(yè)主自籌32035萬元，擬從銀行貸款40000萬元。貸款類型為項(xiàng)目貸款，貸款期限為3年，自2016年1月至2019年1月。年利率暫按7.00%確定。  貸款抵押物為項(xiàng)目土地使用權(quán)證，面積14511平米，評估價(jià)值萬元。另外由武漢亞飛擔(dān)保有限責(zé)任公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保，擔(dān)保范圍為主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。  預(yù)計(jì)貸款資金一次性到賬，本金按3年分期償還，利息按季度支付。2017年1月償還本金20000萬元，2018年1月償還本金10000萬元，2019年1月償還本金10000萬元。  四、擔(dān)保公司情況 武漢亞飛擔(dān)保有限責(zé)任公司成立于2

3、003年8月，是武漢市乃至湖北省、華中地區(qū)擔(dān)保行業(yè)中從業(yè)最早且最具市場影響力的擔(dān)保公司之一。公司主要服務(wù)范圍包括：個(gè)人及企業(yè)貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款擔(dān)保、個(gè)人二手房按揭貸款擔(dān)保、個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保、助業(yè)貸款、個(gè)人經(jīng)營性貸款擔(dān)保、信用卡經(jīng)營分期等。先后推出了“隨易貸”、“卡易貸”、“裝修貸”、“融易貸”、“速貸易”、“新婚貸”、“企業(yè)貸”一系列產(chǎn)品，全方位滿足中小企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營戶、目標(biāo)消費(fèi)群的需求。五、項(xiàng)目基本情況  “武漢湯遜湖新城”建設(shè)項(xiàng)目 位于湖北省武漢市江夏區(qū)湯遜湖北路，項(xiàng)目規(guī)劃用地14511平米，建筑面積平米。項(xiàng)目包括地下二層，地上裙樓四層和塔樓三棟，總高9

4、9.8米，裙樓幾何尺寸為95m×90m。1號樓為辦公式公寓，2號樓為住宅（含部分拆遷戶還建房），3號樓為四星級賓館。項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融及居住用地，容積率8.29，建筑密度52.95%，綠地率15.8%。  目前項(xiàng)目已完成施工設(shè)計(jì)并已獲得規(guī)劃批準(zhǔn)（已取得土地證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，拆遷許可證，即將取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證及開工證），已進(jìn)入地上物拆遷階段。共有160余戶住戶需要拆遷，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。  項(xiàng)目建設(shè)期為3年，自2016年1月至2018年1月。  項(xiàng)目公司成立于2015年8

5、月，位于湖北省武漢市江夏區(qū)湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院，注冊（實(shí)收）資本萬元，各股東均以貨幣出資?，F(xiàn)股東為湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院櫟一217有限公司51%，社會公眾股持股47%，個(gè)人持有持股2%。法定代表人李強(qiáng)。  截至2016年9月，公司資產(chǎn)7000萬元，全部為開發(fā)成本，負(fù)債4400萬元，所有者權(quán)益2600萬元。 六、項(xiàng)目投資估算  項(xiàng)目總投資72035.萬元，其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)12000萬元，前期工程費(fèi)2736萬元，建筑安裝工程費(fèi)45600萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1368萬元，公共設(shè)施配套費(fèi)1507萬元，開發(fā)間接費(fèi)8824萬元。  項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)計(jì)3年，自2016年1月至2018年

6、1月。預(yù)計(jì)2016年完成總投資的30.3%，即完成投資21849.6萬元；2017年完成總投資的51.6%，即完成投資37196.8萬元；2018年完成總投資的16.6%，即完成投資11988.6萬元；2019年完成總投資的1.4%，即完成投資1000萬元。  土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)12000萬元。項(xiàng)目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)14511平米，其中項(xiàng)目公司名下土地11283平米，其余部分待拆遷完成后由省供銷社轉(zhuǎn)入項(xiàng)目本公司名下。地上建筑物大部分歸本公司所有，仍有160余戶需要拆遷補(bǔ)償安置，其中約90%的拆遷戶已與我公司訂立拆遷合同并已遷出，其余十余戶如資金到位亦可立即遷出。土地征用及拆遷

7、補(bǔ)償費(fèi)包括支付拆遷戶的補(bǔ)償過渡款和基于容積率調(diào)整需補(bǔ)繳的土地出讓金以及相關(guān)的稅費(fèi)，公司前期已投入7000萬元用于支付上述部分款項(xiàng)。前期工程款2736萬元，主要包括項(xiàng)目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測丈量費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編審費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的6%估算。  建筑安裝工程費(fèi)45600萬元，主要包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)，按每平方3000元的單位造價(jià)、建筑面積平米相乘確定。  基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1368萬元，主要包括道路工程費(fèi)、供電工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供暖工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、電視工程費(fèi)、照明工程費(fèi)、景觀綠化工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)、安防職能工

8、程費(fèi)等，按建筑安裝工程費(fèi)投資規(guī)模的3%確定。 公共設(shè)施配套費(fèi)1507萬元，為根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益期不屬于項(xiàng)目公司，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出，如鍋爐房、變電所、游泳池等，按建筑面積，每平米100元計(jì)算確定。  開發(fā)間接費(fèi)8824萬元，為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、以及項(xiàng)目融資財(cái)務(wù)費(fèi)用、擔(dān)保費(fèi)。其中預(yù)計(jì)貸款利息4900萬元，擔(dān)保費(fèi)2100萬元。  七、 項(xiàng)目銷售收入及稅費(fèi)  項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目公司擬持有的自有物業(yè)包括商鋪1層和4層、3號樓賓館?？鄢?號樓拆

9、遷戶還建房部分的面積，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售面積為75000平米，包括裙樓的商鋪2-3層15000平米和住宅公寓60000平米。  根據(jù)對陽光100、濱湖一號以及項(xiàng)目所在地附近房產(chǎn)項(xiàng)目市場的調(diào)查，商鋪的價(jià)格預(yù)計(jì)平均售價(jià)為35000元/平米，住宅和公寓的平均售價(jià)為11000元/平米。預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售部分可實(shí)現(xiàn)收入萬元。項(xiàng)目銷售期3.5年，自2016年8月至2019年1月。預(yù)計(jì)2016年完成銷售25%，實(shí)現(xiàn)收入29625萬元；預(yù)計(jì)2017年完成銷售40%，實(shí)現(xiàn)收入47400萬元；預(yù)計(jì)2018年完成銷售 20%，實(shí)現(xiàn)收入23700萬元；2019年完成銷售15%，實(shí)現(xiàn)收入17775萬元。  與銷

10、售收入直接相關(guān)的稅費(fèi)包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、銷售費(fèi)用等，預(yù)計(jì)發(fā)生各項(xiàng)稅費(fèi)24829萬元。各項(xiàng)稅費(fèi)情況見下表：項(xiàng)目稅費(fèi) 比例  金額（萬元） 銷售費(fèi)用   8.00% 9480.00  營業(yè)稅 5.00%  5925.00  城建稅 7.00%   414.75  教育費(fèi)附加 3.00%  177.75  地方教育費(fèi)附加2.00%118.50  土地增值稅