供應(yīng)鏈管理（SCM）系統(tǒng)可行性報(bào)告

1、泓泰集團(tuán)供應(yīng)鏈管理（SCM）系統(tǒng)可行性報(bào)告江西泓泰企業(yè)集團(tuán)有限公司2003年8月18日（一） 企業(yè)基本情況1、基本情況企業(yè)名稱：江西泓泰企業(yè)集團(tuán)有限公司網(wǎng) 址：電子郵件：ht通訊地址：南昌國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新六路116號(hào)注冊(cè)時(shí)間：1995年2月注冊(cè)資金：人民幣伍仟零貳拾捌萬元（RMB 5028萬元）登記注冊(cè)類型：股份制經(jīng)濟(jì)規(guī)模：公司于1995年引進(jìn)具有國際先進(jìn)水平的生產(chǎn)線，是當(dāng)時(shí)同行業(yè)國內(nèi)第三家、省內(nèi)第一家生產(chǎn)鋁塑復(fù)合幕墻材料的生產(chǎn)廠家。1997年為保持同行業(yè)技術(shù)生產(chǎn)水平與產(chǎn)品質(zhì)量的權(quán)威性，公司投入巨大的人力和物力進(jìn)行設(shè)備技術(shù)改造項(xiàng)目，大大降低生產(chǎn)成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量，使得單線設(shè)備生產(chǎn)率提高了

2、50%，位列全國同行業(yè)之首。現(xiàn)年產(chǎn)達(dá)120萬平方米，年銷售收入達(dá)1.3億元，自1997年至今累計(jì)實(shí)現(xiàn)利稅8000多萬元。2003年集團(tuán)發(fā)展需要，在高新開發(fā)區(qū)投資1.2億元興建了泓泰高新工業(yè)園，為泓泰集團(tuán)打造國際一流企業(yè)、一流品牌創(chuàng)建了新的基礎(chǔ)。人才資源：公司現(xiàn)有人員198人（不含銷售人員），其中大專以上學(xué)歷人員80人，占總數(shù)40%，本科以上學(xué)歷19人。主要管理人員26人，技術(shù)開發(fā)人員8人，生產(chǎn)人員102人，分別占企業(yè)人員總數(shù)的13%、4%、51.5%,平均年齡28.96歲。企業(yè)負(fù)責(zé)人：法人代表陳猛先生，現(xiàn)43歲，江西省安義縣人，管理類大專學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)師，歷任江西省供銷社農(nóng)業(yè)物資總公司總經(jīng)理助理、

3、總經(jīng)理、江西泓泰建材工業(yè)有限公司董事長兼總經(jīng)理，任江西泓泰企業(yè)集團(tuán)有限公司董事長兼總裁。是中國建材工業(yè)協(xié)會(huì)鋁塑復(fù)合材料分會(huì)副理事長、中國外商投資企業(yè)協(xié)會(huì)理事、江西省外商投資企業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事、江西省建材工業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事。企業(yè)榮譽(yù)：企業(yè)的主導(dǎo)品牌“雅麗泰”鋁塑復(fù)合幕墻系列產(chǎn)品先后獲得“江西省名牌產(chǎn)品”、“國家建設(shè)部推薦產(chǎn)品”、“國家權(quán)威檢測(cè)達(dá)標(biāo)產(chǎn)品”、“江西省重點(diǎn)保護(hù)產(chǎn)品”、“高新技術(shù)產(chǎn)品”、“建材科技成果推廣應(yīng)用產(chǎn)品”、“奧運(yùn)會(huì)建筑材料推薦產(chǎn)品”等數(shù)十項(xiàng)榮譽(yù)證書，成為全國復(fù)合幕墻材料行業(yè)最具影響力和知名度的品牌之一。泓泰集團(tuán)公司先后獲得“高新技術(shù)企業(yè)”、“先進(jìn)技術(shù)企業(yè)”、“質(zhì)量管理先進(jìn)企業(yè)”、“

4、特級(jí)納稅信譽(yù)等級(jí)企業(yè)”、“維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益先進(jìn)單位”、“南昌重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)”、“南昌地區(qū)工業(yè)銷售30強(qiáng)企業(yè)”、“AAA級(jí)信用企業(yè)”等榮譽(yù)。短短幾年泓泰集團(tuán)迅速崛起，成為行業(yè)龍頭骨干企業(yè)。在我國重點(diǎn)工程如昆明至大理高速公路、蕪湖長江大橋等和各省標(biāo)志性工程如武漢國際會(huì)展中心、北京中級(jí)人民法院、大連國際網(wǎng)球中心、南昌紅谷灘會(huì)展中心、南昌高新區(qū)智能大廈等都留下了“雅麗泰”的身姿，工商銀行等多家銀行、連鎖店、江鈴等都指定使用“雅麗泰”產(chǎn)品。同時(shí)，集團(tuán)通過邊貿(mào)將產(chǎn)品銷往中亞地區(qū)，在俄羅斯、哈薩克斯坦和土耳其等國家重點(diǎn)場館建設(shè)中樹立了中國產(chǎn)品新形象。2、信息化工作小組2002年11月1日，經(jīng)總栽辦公室會(huì)議討論，

5、決定組建集團(tuán)企業(yè)信息化工作小組，集團(tuán)總栽陳猛親自擔(dān)任組長，執(zhí)行總經(jīng)理樂秀杰、總監(jiān)余昌浪擔(dān)任副組長，IT部經(jīng)理劉卿擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目成員分別有IT部網(wǎng)管李喬，各部門負(fù)責(zé)人：陳勇、萬超、劉揚(yáng)葵、周瑯妮、祝金貴，各分廠/分公司負(fù)責(zé)人：詹賢佑、羅輝、鄢鴻云。自從工作小組建成以來，對(duì)集團(tuán)的企業(yè)信息化工作起到了促進(jìn)作用，加快了信息化的進(jìn)程，在企業(yè)信息化建設(shè)中集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層表現(xiàn)出很大的決心，遇到因難不動(dòng)搖。3、企業(yè)應(yīng)用信息技術(shù)的現(xiàn)狀和項(xiàng)目實(shí)施的基礎(chǔ)條件互聯(lián)網(wǎng)站：1997年開發(fā)企業(yè)網(wǎng)站www.china-。后來注冊(cè)了新的域名、，在國際互聯(lián)網(wǎng)上展示了企業(yè)的形象、產(chǎn)品，使客戶更容易、更快捷的了解公司的產(chǎn)品、文化。后來

6、相續(xù)開發(fā)了集團(tuán)郵箱系統(tǒng)和銷售渠道管理系統(tǒng)，在公司、辦事處（經(jīng)銷商）、客戶之間起到了一定的橋梁作用。集團(tuán)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)：2003年集團(tuán)在南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)新建泓泰技術(shù)工業(yè)園，已投入30多萬元組建集團(tuán)內(nèi)部局域網(wǎng)，將來會(huì)擴(kuò)展為覆蓋全國所有的分公司、分廠和辦事處等分支機(jī)構(gòu)的廣域網(wǎng)，現(xiàn)各分公司、分廠和辦事處等分支機(jī)構(gòu)已經(jīng)有一部分組建了局域網(wǎng)。硬件設(shè)備：名稱數(shù)量金額（元）臺(tái)式電腦51臺(tái)329，500手提電腦7臺(tái)112，000投影儀1臺(tái)50，000黑白激光打印機(jī)A31臺(tái)14，000黑白激光打印機(jī)A43臺(tái)6，000彩色打印機(jī)6臺(tái)7，200票據(jù)打印機(jī)6臺(tái)8，100針型打印機(jī)2臺(tái)3，500掃描儀4臺(tái)7，800合計(jì)金額53

7、8，100管理軟件：1、 速達(dá)進(jìn)銷存+財(cái)務(wù)（網(wǎng)絡(luò)版）；使用在銷售、倉庫、物流、財(cái)務(wù)相關(guān)部門，此系統(tǒng)為企業(yè)帶來了以下效益：準(zhǔn)時(shí)發(fā)貨率95%-100%，庫存精確率達(dá)到95%-99%，訂單生產(chǎn)提前期縮短62%-86%，提高庫存周轉(zhuǎn)率25%-85%，縮短生產(chǎn)周期50%-88%。2、 財(cái)務(wù)中心使用了用友U850總賬、報(bào)表、財(cái)務(wù)分析；及時(shí)的反映集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)狀況，為集團(tuán)決策層提供及時(shí)的參考信息。3、 營銷中心使用了客戶關(guān)系管理軟件（CRM）單機(jī)版；管理、查詢客戶資料，在售后服務(wù)方面發(fā)揮了很好的作用。4、網(wǎng)上營銷渠道管理系統(tǒng)；在分公司、辦事處與集團(tuán)總部之間架起了一道橋梁，使各分公司、辦事處快捷、實(shí)時(shí)的掌握集

8、團(tuán)的庫存情況和最新消息，同時(shí)可以下載集團(tuán)的文檔及模塊，在編寫文檔時(shí)統(tǒng)一了格式，在集團(tuán)的CI系統(tǒng)中取到了一定的作用。5、科技中心使用了CAD進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)、施工應(yīng)用設(shè)計(jì)。加快了新產(chǎn)品開發(fā)的進(jìn)度，在施工應(yīng)用設(shè)計(jì)中提高了客戶的滿意度。（二） 申報(bào)示范企業(yè)信息化建設(shè)的實(shí)施方案1、企業(yè)信息化建設(shè)實(shí)施的目的和意義用選進(jìn)的管理思想改造傳統(tǒng)的管理模式，對(duì)企業(yè)進(jìn)行管理重組和管理革命，實(shí)現(xiàn)面向客戶的集成化的管理目標(biāo)：運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)，對(duì)企業(yè)物資流、資金流、信息流進(jìn)行有效的控制和制約，實(shí)現(xiàn)“三低一高”（即生產(chǎn)成本最低，管理費(fèi)用最低，銷售價(jià)格最高）的經(jīng)營目標(biāo)；在信息化思想和信息技術(shù)的支持下，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)進(jìn)行脫胎換骨改造

9、的發(fā)展目標(biāo)。2、國內(nèi)同行業(yè)、同領(lǐng)域信息化技術(shù)的應(yīng)用狀況與水平信息化在我國經(jīng)歷了將近20年的歷程，并已取得很大的成就，根據(jù)2003年6月30日計(jì)算機(jī)世界網(wǎng)報(bào)道2002年我國制造業(yè)信息化指數(shù)增長18.21，這說明2002年我國制造業(yè)信息化的大環(huán)境得到了明顯改善，制造業(yè)企業(yè)信息化建設(shè)的效果逐漸凸顯，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)制造業(yè)信息化的信心普遍增強(qiáng)。通過對(duì)國內(nèi)多家企業(yè)的考查發(fā)現(xiàn)，成功實(shí)施后的企業(yè)，管理工作明顯得到加強(qiáng)，其中，北新建材MOVEX ERP項(xiàng)目于2000年3月開始試運(yùn)行。經(jīng)過立項(xiàng)調(diào)研、方案設(shè)計(jì)、系統(tǒng)配置、模塊實(shí)施與上線四階段，項(xiàng)目現(xiàn)已進(jìn)入系統(tǒng)并行運(yùn)行階段（即新老系統(tǒng)同時(shí)運(yùn)行）,已試運(yùn)行了生產(chǎn)、倉庫、銷售

10、、采購、財(cái)務(wù)五個(gè)部分，共涉及石膏板、龍骨、巖棉、礦棉、后勤加工廠、物資部、銷售部七個(gè)部門，運(yùn)行中取得了一些成果，最重要的是在北新引進(jìn)了全新的管理理念，具體表現(xiàn)在以下方面：1. 實(shí)現(xiàn)了信息標(biāo)準(zhǔn)化、編碼規(guī)范化；2. 理順了業(yè)務(wù)流程，規(guī)范了企業(yè)管理；3. 提高了企業(yè)的管理效率，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供科學(xué)的依據(jù)；4. 減少了應(yīng)收帳款余額，加快了資金回籠；5. ERP管理理念在企業(yè)初步形成；6. 建立了“數(shù)據(jù)超市”；7. 降低了庫存成本；8. 提高了人力資源的管理效率；9. 取得了良好的社會(huì)效益。3、泓泰集團(tuán)企業(yè)信息化建設(shè)的總體規(guī)劃以集團(tuán)五年發(fā)展規(guī)劃確定的管理改進(jìn)計(jì)劃為基礎(chǔ)，配合集團(tuán)體制、機(jī)制、管理和技術(shù)的持續(xù)

11、創(chuàng)新，充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，經(jīng)過三到四年的努力，建立和形成滿足集團(tuán)公司及其控股企業(yè)協(xié)同運(yùn)轉(zhuǎn)、高效管理和科學(xué)決策需要的泓泰集團(tuán)綜合信息系統(tǒng)。為深度開發(fā)信息資源、加速信息流通、實(shí)現(xiàn)信息資源共享和提高信息利用能力提供有效手段，促進(jìn)集團(tuán)公司及其控股企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營、管理和決策方式的改進(jìn)和優(yōu)化，提高集團(tuán)的整體創(chuàng)新能力、經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力。企業(yè)的信息化建設(shè)是一個(gè)長期持續(xù)的過程，在這一過程，需要企業(yè)付出大量的人工和足夠的資金保障，同時(shí)項(xiàng)目的成功也可以為企業(yè)帶來巨大的效益。有些企業(yè)希望一次性的全面實(shí)施信息化，這就使企業(yè)進(jìn)入了誤區(qū)：1、信息化在建設(shè)初期，依據(jù)穩(wěn)妥性原則，會(huì)產(chǎn)生大量的重復(fù)性勞動(dòng)，即手工和電腦數(shù)據(jù)

12、的重復(fù)錄入。這就給工作人員帶來了雙倍的勞作。一步到位的思想將給全廠的運(yùn)作帶來巨大的負(fù)擔(dān)，讓工作人員產(chǎn)生抵制情緒，不但不利企業(yè)信息化的進(jìn)程，反而妨礙了企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)。2、企業(yè)信息化的過程也是人員素質(zhì)不斷成長的過程，需要我們的工作人員不斷提高其自身素質(zhì)（包括管理理念、文明行為、電腦操作水平等）才能使信息化工作落到實(shí)處、發(fā)揮功效。因此我們認(rèn)為企業(yè)的信息化建設(shè)應(yīng)遵守如下原則：“全面規(guī)劃、分步實(shí)施、以點(diǎn)帶面、帶動(dòng)全局”，并對(duì)集團(tuán)的企業(yè)信息化建設(shè)進(jìn)行了三步規(guī)劃：第一階段：供應(yīng)鏈管理 實(shí)施周期：12個(gè)月采購管理：采購管理與物料需求計(jì)劃、庫存、應(yīng)付賬管理、成本、生產(chǎn)等系統(tǒng)集成，工作內(nèi)容包括貨源調(diào)查、供應(yīng)商評(píng)估、建

13、立供應(yīng)商檔案記錄、采購作業(yè)操作、采購訂單跟蹤、抽檢貨品質(zhì)量、控制進(jìn)度、安排運(yùn)輸、到貨驗(yàn)收入庫、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告登錄、庫存事務(wù)處理、退貨、退款、補(bǔ)充貨品、返工處理以及采購核算管理和發(fā)票校驗(yàn)。庫存管理：庫存是聯(lián)系供應(yīng)、生產(chǎn)和銷售的樞紐。主要功能是在供需之間建立緩沖區(qū)，達(dá)到緩和用戶需求與企業(yè)生產(chǎn)能力之間，最終裝配需求與零件加工工序之間，生產(chǎn)廠家需求與原材料供應(yīng)商之間的供需矛盾。利用該系統(tǒng)，管理人員可以實(shí)時(shí)獲得動(dòng)態(tài)的物料庫存狀況信息，以便更好地控制庫存，提高齊套率，以及交貨的及時(shí)性，改善客戶服務(wù)水平。庫存管理包括材料的入庫、出庫、轉(zhuǎn)庫和盤存調(diào)整、質(zhì)量檢驗(yàn)等工作內(nèi)容，另外該系統(tǒng)還可提供如批號(hào)管理和多地點(diǎn)庫存業(yè)務(wù)

14、處理等功能。銷售管理：銷售管理以訂單為核心，并對(duì)訂單進(jìn)行跟蹤和管理。銷售預(yù)測(cè)、銷售計(jì)劃和銷售合同是主生產(chǎn)計(jì)劃的需求來源，幫助企業(yè)完成客戶檔案及信用管理、產(chǎn)品銷售價(jià)格管理、銷售合同管理、提貨、服務(wù)及發(fā)票管理等一系列事務(wù)。第二階段：財(cái)務(wù)管理系統(tǒng) 實(shí)施周期：12個(gè)月總賬管理：（1）靈活的帳戶和組織體系。帳戶可以定義到生產(chǎn)經(jīng)營需要管理的每個(gè)內(nèi)容和項(xiàng)目，組織體系可以定義到任何層次的管理結(jié)構(gòu)，這種帳戶和組織體系結(jié)構(gòu)尤其適合多核算分店的集團(tuán)企業(yè)；（2）有效的預(yù)算控制功能，能夠進(jìn)行自上而下，自下而上或中、遠(yuǎn)期預(yù)算；（3）業(yè)務(wù)自動(dòng)化，銷售經(jīng)營活動(dòng)中的數(shù)據(jù)通過通訊傳遞給財(cái)務(wù)系統(tǒng)自動(dòng)生成記帳憑證，另外，系統(tǒng)中設(shè)置了

15、一些常用分錄、轉(zhuǎn)回分錄，財(cái)務(wù)部門只要做一些雜項(xiàng)收入和雜項(xiàng)支出憑證，使財(cái)務(wù)人員由核算轉(zhuǎn)為真正的監(jiān)督和控制；（4）方便的匯總和快速的查詢?？梢远x任意層的帳戶組和組織來進(jìn)行匯總，條件式的查詢可以非?？焖俚夭樵兊綐I(yè)務(wù)的不源；（5）強(qiáng)大的報(bào)表功能，任何查詢和匯總信息都可以報(bào)表的形式輸出；應(yīng)收帳款管理：（1）自動(dòng)發(fā)票生成，當(dāng)銷售發(fā)運(yùn)形成后，經(jīng)過模塊通訊自動(dòng)產(chǎn)生應(yīng)收帳款發(fā)票，財(cái)務(wù)人員只需審核和維護(hù)；（2）自動(dòng)形成分錄，當(dāng)應(yīng)收帳款發(fā)票打印后在總帳中自動(dòng)產(chǎn)生會(huì)計(jì)分錄；（3）現(xiàn)金收款自動(dòng)匹配，當(dāng)應(yīng)收帳款現(xiàn)金回款后，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)匹配（也可以由用戶干預(yù)）相對(duì)應(yīng)的發(fā)票；（4）強(qiáng)有力的信用控制；（5）有效的客戶管理，能夠

16、快速計(jì)算出客戶的帳齡試算表和其他有價(jià)值的客戶財(cái)務(wù)報(bào)表。應(yīng)付帳款管理：（1）自動(dòng)發(fā)票生成，當(dāng)采購業(yè)務(wù)形成后經(jīng)過模塊通訊自動(dòng)產(chǎn)生應(yīng)付帳款發(fā)票，帳務(wù)人員只需審核和維護(hù)；（2）自動(dòng)形成分錄，當(dāng)應(yīng)付帳款發(fā)票打印后在總帳中自動(dòng)產(chǎn)生會(huì)計(jì)分錄；（3）付款控制，提供作出有效付款決定所需要的信息，能有效控制支付給供應(yīng)商的款項(xiàng)；（4）現(xiàn)金需求管理，通過預(yù)測(cè)現(xiàn)金需求，防止重復(fù)付款和末授權(quán)的付款。通過預(yù)測(cè)現(xiàn)金需求，防止重復(fù)付款和末授權(quán)的付款。通過分析報(bào)表可以幫助獲得盡可能的折扣；（5）有效的供應(yīng)商管理，能夠快速計(jì)算出供應(yīng)商的帳齡試算表和其他有價(jià)值的供應(yīng)商財(cái)務(wù)報(bào)表。成本管理：成本管理子系統(tǒng)是整個(gè)生產(chǎn)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)閉環(huán)控制的重要

17、環(huán)節(jié)。在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，成本管理的作用是有組織地、系統(tǒng)地運(yùn)用預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析、考核等方法，對(duì)構(gòu)成產(chǎn)品成本的各種因素及影響產(chǎn)品成本的各個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)實(shí)施管理，以達(dá)到降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益之目的。成本管理子系統(tǒng)采用標(biāo)準(zhǔn)成本計(jì)算體系，與財(cái)務(wù)、生產(chǎn)、庫存、銷售等系統(tǒng)全面集成。應(yīng)用該系統(tǒng)可以更準(zhǔn)確、快速地進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和分配，提高成本計(jì)算的及時(shí)性和正確性。同時(shí)通過定額成本的管理、成本模擬、成本計(jì)劃，能夠更為有效地進(jìn)行成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、分析、考核，提高企業(yè)成本的管理水平?，F(xiàn)金管理：現(xiàn)金管理提供雜項(xiàng)支出、雜項(xiàng)收入、銀行對(duì)收、支 支自動(dòng)打印、靈活的余額和帳務(wù)查詢。第三階段：制造資料計(jì)劃（MRP）

18、 實(shí)施周期：12個(gè)月生產(chǎn)管理：采用條碼管理方式，將控制點(diǎn)完全設(shè)到了生產(chǎn)線及工作中心，動(dòng)態(tài)及時(shí)地反映車間作業(yè)計(jì)劃緊密結(jié)合，以JIT的管理思想，用看報(bào)管理的方式使企業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)場現(xiàn)代化。質(zhì)量管理：在企業(yè)注重自身品質(zhì)建設(shè)的今天，質(zhì)量管理尤為重要。質(zhì)量管理是企業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，主要通過對(duì)原材料質(zhì)檢信息、半成品質(zhì)檢信息、產(chǎn)成品質(zhì)檢信息以及產(chǎn)品售后質(zhì)量反饋信息的收集、統(tǒng)計(jì)、分析，向企業(yè)各級(jí)管理人員提供企業(yè)各環(huán)節(jié)質(zhì)量分析報(bào)告，使他們能及時(shí)了解產(chǎn)品的質(zhì)量信息及存在的問題，及早采取措施，避免不必要的損失，提高產(chǎn)品的信譽(yù)。4、企業(yè)實(shí)施信息化建設(shè)具體步驟： 項(xiàng)目組織建立項(xiàng)目組織制定實(shí)施目標(biāo)、策略和計(jì)劃項(xiàng)目啟動(dòng)大

19、會(huì)系統(tǒng)安裝 系統(tǒng)培訓(xùn)原理培訓(xùn)流程培訓(xùn)產(chǎn)品培訓(xùn) 系統(tǒng)定義業(yè)務(wù)流程整理新業(yè)務(wù)流程定義編碼規(guī)則定義 環(huán)境準(zhǔn)備安排數(shù)據(jù)準(zhǔn)備工作指導(dǎo)數(shù)據(jù)準(zhǔn)備檢查數(shù)據(jù)準(zhǔn)備系統(tǒng)接口準(zhǔn)備 系統(tǒng)切換定義切換計(jì)劃切換培訓(xùn)執(zhí)行初始化系統(tǒng)切換確認(rèn) 運(yùn)行維護(hù)現(xiàn)場維護(hù)Internet遠(yuǎn)程支持所達(dá)到的目標(biāo)：降低成本、強(qiáng)應(yīng)變能力的加速器、保數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確的可靠工具、塞管理漏洞的有效手段、實(shí)現(xiàn)扁平化管理的技術(shù)保障。5、企業(yè)實(shí)施信息化建設(shè)的經(jīng)費(fèi)預(yù)算項(xiàng)目工程總費(fèi)用3726，000萬元，其中硬件設(shè)備費(fèi)用：1126,000萬元；軟件費(fèi)用：2600，000萬元；系統(tǒng)已經(jīng)過我公司各層的周密分析，預(yù)計(jì)不可控制費(fèi)用控制在總費(fèi)用的2%。價(jià)格明細(xì)如下：硬件名稱硬件

20、用途需求數(shù)量金額（元）服務(wù)器數(shù)據(jù)庫服務(wù)器130,000WEB服務(wù)器110,000工作站桌面電腦80360,000綜合布線光纜及超五類雙絞線（安普）240,000其它設(shè)備主交換機(jī)（華為）210,000次交換機(jī)（華為）1836,000PC視、音頻設(shè)備18090,000防火墻1100,000投影機(jī)4200,000考勤機(jī)及IC卡(3000人)50,000合 計(jì)1126,000軟件名稱版 本數(shù)量金額（元）WINDOWS2000 Server2200,000WINDOWS2000中文專業(yè)版或98中文版隨機(jī)SQL Server2000中文版2300,000第一階段供應(yīng)鏈管理采購管理、庫存管理、銷售管理400

21、,000第二階段財(cái)務(wù)管理總帳管理、應(yīng)收應(yīng)付帳款管理、成本管理、現(xiàn)金管理400,000第三階段制造資料計(jì)劃生產(chǎn)管理、質(zhì)量管理500,000設(shè)計(jì)CAD系統(tǒng)800,000合 計(jì)2600,0006、企業(yè)信息化建設(shè)預(yù)期產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益經(jīng)濟(jì)效益： 降低1%的經(jīng)營成本； 減少庫存5%10%，庫存周轉(zhuǎn)率能提高50%，使流動(dòng)資金的占用率降低10%； 快速響應(yīng)市場，準(zhǔn)時(shí)交貨率提高了55%，而誤期率平均降低35%，增加銷售額15%； 有助于企業(yè)強(qiáng)化計(jì)劃與管理的有效性和科學(xué)性，優(yōu)化資源利用，降低生產(chǎn)成本，提高產(chǎn)品按期交貨率，樹立企業(yè)的新形象，提高企業(yè)參與國內(nèi)外市場的竟?fàn)幠芰Γ?有助于加強(qiáng)企業(yè)管理，杜絕各種漏

22、洞，減少企業(yè)中各種人為的損失和浪費(fèi)，提高制造系統(tǒng)的控制和管理水平，做到當(dāng)日信息在當(dāng)日存儲(chǔ)，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和職能部門可以通過網(wǎng)絡(luò)立即檢索到所需的最新信息，以便作出決策； 能夠有效實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)內(nèi)各分分系統(tǒng)間信息的及時(shí)和可靠傳送，存取及信息和充分和可靠地共享，從而達(dá)到全集團(tuán)公司的信息集成； 為企業(yè)提供了大量的數(shù)據(jù)，積累了歷史資料，通過對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)分析，進(jìn)而可以做出戰(zhàn)略計(jì)劃； 提高產(chǎn)品質(zhì)量、縮短制造時(shí)間。社會(huì)效益： 作為信息化示范企業(yè)，泓泰集團(tuán)信息化成功將給其它制造業(yè)的企業(yè)提供一個(gè)范本、模式； 企業(yè)信息化實(shí)施還能提高本企業(yè)在市場的知名度，使本企業(yè)的無形資產(chǎn)增值。 企業(yè)實(shí)施信息化后，內(nèi)外信息交流加速、人員素質(zhì)

23、提高、為企業(yè)增收，給社會(huì)創(chuàng)造更多更好的精神與物質(zhì)財(cái)富。江西泓泰企業(yè)集團(tuán)有限公司 2003年8月18日 華南新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一九九九年十月目 錄 一、項(xiàng)目名稱 2二、項(xiàng)目地點(diǎn) 2三、項(xiàng)目背景 2四、項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況 3（一） 發(fā)展商簡介 3（二） 投資商簡介 3 五、項(xiàng)目設(shè)想 4（一） 總體規(guī)劃 4（二） 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5（三） 形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃 6（四） 住宅基本戶型 6六、市場分析及發(fā)展前景 6（一） 99年廣州市房地產(chǎn)市場前景分析 6（二） 項(xiàng)目市場分析 91、 優(yōu)越的地理位置 92、 配套完善，生活便利 93、 現(xiàn)有樓盤分析 94、 項(xiàng)目的發(fā)展前景 10七、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 11八、項(xiàng)

24、目資金籌集 11九、基本數(shù)據(jù)說明 12十、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 12十一、財(cái)務(wù)分析 13（一） 銷售收益估算表 13（二） 利潤估算表 13（三） 現(xiàn)金流量表 14十二、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果 15華南新城可行性研究報(bào)告一項(xiàng)目名稱番禺華南新城二項(xiàng)目地點(diǎn)廣州市番禺南村（番禺大橋東南地段），建設(shè)用地規(guī)劃許可證033341、033342、033343號(hào)。項(xiàng)目東側(cè)為規(guī)劃居住用地；南面緊靠城市骨干道路：南村鎮(zhèn)南大路；西側(cè)距華南快速干線僅一公里，是對(duì)外出勤交通和聯(lián)系廣州市區(qū)的交通軸向，由此往廣州天河中心區(qū)僅15分鐘車程，交通十分便捷；北面旁依珠江，與廣州市區(qū)隔水相望。三項(xiàng)目背景98年11月份，國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部、國

25、土資源部、中國人民銀行等四部門聯(lián)合發(fā)出通知，要求各地抓緊落實(shí)今年已下達(dá)的經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃。顯然，大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，一方面是建立健全我國新的住房供應(yīng)保障體系的需要，另一方面，也是滿足廣大中低收入階層對(duì)住房的有效需求，進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的需要。這種由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一組織建設(shè)的、具有良好銷售前景的“大眾住房”，必將成為中低價(jià)位房地產(chǎn)的“主渠道”，進(jìn)而起到平抑房地產(chǎn)價(jià)格的作用。目前，經(jīng)濟(jì)住房的開發(fā)在北京、上海、西安、大連、福州、成都、等城市進(jìn)展迅速。據(jù)報(bào)導(dǎo)，到目前為止，北京已開發(fā)經(jīng)濟(jì)住房237.5萬平方米，售價(jià)大部分在20004000元/平方米之間；西安市預(yù)計(jì)在98年投資4

26、8.25億元，開發(fā)410萬平方米經(jīng)濟(jì)住房；福州預(yù)計(jì)在98年開發(fā)經(jīng)濟(jì)住房170萬平方米。目前，廣州市房地產(chǎn)價(jià)格偏高，在廣州發(fā)展經(jīng)濟(jì)住房，既是今后廣州市房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)所在，也具有極為廣闊的市場前景。正是在這種大好環(huán)境下，在廣東省和番禺市政府的大力支持下，廣東珠江投資公司著手在番禺南村鎮(zhèn)建設(shè)一個(gè)經(jīng)濟(jì)住房生活小區(qū)，為廣東省省直機(jī)關(guān)干部、廣州地區(qū)部分教師員工、廣州市中低收入階層提供美觀大方、舒適實(shí)用、環(huán)境優(yōu)美的家庭住房。四項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況（一）發(fā)展商簡況 廣東華南新城房地產(chǎn)有限公司是由番禺珠江房地產(chǎn)有限公司和英屬處女島愛寶置業(yè)有限公司合作成立的中外合作公司，經(jīng)廣東省工商行政管理局批準(zhǔn)于二000年六月九

27、日注冊(cè)登記，注冊(cè)資金為46475萬元，合作經(jīng)營期限為20年。 合作公司宗旨為：為社會(huì)提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價(jià)格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開發(fā)中獲得合法利潤，發(fā)展各方經(jīng)濟(jì)。生產(chǎn)經(jīng)營范圍是：在經(jīng)番禺市規(guī)劃局編號(hào)為033341、033342、033343號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證同意使用的位于番禺市南村鎮(zhèn)珠江邊以南、南大道以北、西至番禺市房地產(chǎn)公司用地紅線邊項(xiàng)目土地的開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租以及管理自建的商業(yè)住宅樓宇。合作項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為2015614平方米，項(xiàng)目計(jì)劃分期進(jìn)行開發(fā)，首期開發(fā)的用地面積為995793平方米，建筑面積約為140萬平方米。 合作公司設(shè)董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事長

28、胡榮義系由愛寶置業(yè)公司委派，董事會(huì)成員共五人，由董事會(huì)決定合作公司的一切重大事宜。公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、設(shè)計(jì)室、開發(fā)部、銷售部等部門。公司員工共80人，其中大專學(xué)歷20人，大學(xué)學(xué)歷40人，碩士、總工程師10人，共占職工總數(shù)的87.5%，聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)各方面的人才。 （二）投資商簡況 中方 番禺珠江房地產(chǎn)有限公司。該公司的合作股東為：廣東珠江投資有限公司，占89%股份；番禺市南村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司，占1%股份；廣東珠江工程總承包有限公司，占10%股份。 公司的兩大股東廣東珠江投資有限公司和廣東珠江工程總承包有限公司具有長期的合作歷史，具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力。廣東珠江投資有限公司

29、擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢(shì)，并把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，從設(shè)計(jì)方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè)等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場的競爭力。 近年來，廣東珠江投資有限公司憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，在廣州市各具特色、燦爛一方，堪稱典范。 至99年10月，廣東珠江投資有限公司在廣州地區(qū)成功開發(fā)樓盤11個(gè)，建設(shè)用地面積約2

30、12萬平方米，總建筑面積約5936萬平方米，已建成面積356萬平方米。所開發(fā)樓盤銷售良好，已建樓盤平均銷售率達(dá)95以上，市場反應(yīng)熱烈。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系。隨著綜合實(shí)力的增強(qiáng)，公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外，還有計(jì)劃參與橋梁高速公路等相關(guān)項(xiàng)目的投資建設(shè)，同時(shí)還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)。公司有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力，產(chǎn)品銷售實(shí)力，具備開發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力。外方 愛寶置業(yè)有限公司（英屬處女島）是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司，倚靠集團(tuán)的實(shí)力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。集團(tuán)自93年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊(cè)的十二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊(cè)資金為68

31、054萬元，總建筑樓面面積約為2621300平方米。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達(dá)64300萬元，加上集團(tuán)對(duì)廣州房地產(chǎn)市場的深刻認(rèn)識(shí)，使本集團(tuán)成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。五項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)華南新城將建設(shè)為廣州地區(qū)最大的經(jīng)濟(jì)住房小區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，徹底改變?nèi)藗兊淖》坑^念。（一）、總體規(guī)劃 華南新城項(xiàng)目占地面積約200萬平方米，總建筑面積約260萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，全部用于建造多、低層低密度、高尚的超大規(guī)模經(jīng)濟(jì)住房小區(qū)，主要解決廣東省政府機(jī)關(guān)人員、廣州地區(qū)部分教師員工、以及廣州市中低收入階層的住房問題，建筑成

32、本力爭控制在2000元/平方米以內(nèi)，該項(xiàng)目將以多層建筑為主，并包含有超市、農(nóng)貿(mào)市場、公交車場、餐廳酒店、學(xué)校醫(yī)療保健中心、體育場等全部公共配套設(shè)施，力求使項(xiàng)目規(guī)劃做到檔次高、價(jià)格低、環(huán)境優(yōu)美（綠化率達(dá)35.97%）、設(shè)計(jì)先進(jìn)（采用無梁無柱結(jié)構(gòu)）、裝飾精美（鋪木地板）、配套齊全，使之成為我省經(jīng)濟(jì)住房示范小區(qū)。（二）、華南新城主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃用地平衡表：2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表：項(xiàng) 目數(shù) 量單 位總征用地2015614平方米總規(guī)劃用地1874518.98平方米總建筑面積2602664.81平方米建筑占地面積329699.01平方米綠地面積674233.89平方米道路面積152086.88平方

33、米綠地率35.97%容積率1.39建筑密度17.59%居住總戶數(shù)21575戶居住總?cè)丝?5513人人口毛密度403人/公頃 (三)、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。具體目標(biāo)：（1）充分利用其優(yōu)越地理環(huán)境，引入珠江與已有山崗，河涌景致，創(chuàng)造新的生態(tài)居住體系和住區(qū)景觀。（2）創(chuàng)造既有現(xiàn)代生活氣息又有獨(dú)特地域特點(diǎn)的園區(qū)文化，這種文化將以濱江風(fēng)景和嶺南特色為其主要素。（3）強(qiáng)調(diào)整個(gè)居住區(qū)的空間形態(tài)特色及個(gè)性特點(diǎn),創(chuàng)造豐富的園區(qū)空間和建筑體量。（4）分期建設(shè)、滾動(dòng)開發(fā)，使其成為可持續(xù)發(fā)展的范例。（5）強(qiáng)調(diào)住宅的自然化、健康化和節(jié)能化。同時(shí)為了適應(yīng)市場需求，注

34、重戶型設(shè)計(jì)多樣化。住宅設(shè)計(jì)健康、自然、戶型多樣。所有戶型設(shè)計(jì)均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位架空結(jié)合布置環(huán)境藝術(shù)小品，娛樂設(shè)施等，將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺(tái)，透空鐵飾陽臺(tái)欄桿，同時(shí)戶型之間避免視線干擾。（四）、住宅基本戶型 小區(qū)設(shè)計(jì)有 A、B、C、D、E、F、G、H八種住宅類型，共984棟，戶型從一房一廳一衛(wèi)至五房二廳三衛(wèi)等五種戶型

35、，住宅面積從57.92233平方米。六市場分析及發(fā)展前景（一） 99年廣州市房地產(chǎn)市場前景分析1999年，廣州市房地產(chǎn)發(fā)展存在許多有利條件，預(yù)計(jì)99年廣州市房地產(chǎn)仍將呈平穩(wěn)緩步上升趨勢(shì)。1廣州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)國家的政策、經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)。99年廣州市房地產(chǎn)環(huán)境存在許多有利因素，主要包括以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐步改善一是全國宏觀經(jīng)濟(jì)盡管遇到了一系列困難，但1998年經(jīng)過全國人民的共同努力，仍然獲得了持續(xù)穩(wěn)定的增長，除了力爭達(dá)到8%的增長率外，同時(shí)也為99年繼續(xù)保持平穩(wěn)增長打下了良好的基礎(chǔ)。二是為了刺激經(jīng)濟(jì)的加速回升，預(yù)計(jì)99年國家將適當(dāng)放松銀根。三是國際經(jīng)濟(jì)

36、在經(jīng)歷了97、98年低谷后，99年將逐步走向復(fù)蘇。這些因素?zé)o疑會(huì)對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)生積極的影響。廣州市作為國內(nèi)充滿活力的中心城市，98年經(jīng)濟(jì)增長位居國內(nèi)各大城市之首，為99年廣州市房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的后盾。國家及地方政府更加重視和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展國家“九五”計(jì)劃中已明確把房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)加以培育和扶持。圍繞這一思路，近年來廣州市制定實(shí)施了一系列具有針對(duì)性的鼓勵(lì)、支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策，包括停止審批新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、清理開發(fā)用地、收回閑置用地、加強(qiáng)土地征用與拆遷的規(guī)范化管理、清理對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目、健全房地產(chǎn)中介管理、改善房地產(chǎn)投資環(huán)境等。這些政策和措施的出臺(tái)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)

37、的發(fā)展有重要的推動(dòng)作用。住房制度改革的力度進(jìn)一步加大廣州市住房制度改革一直走在全國的前面。1998年，廣州市進(jìn)一步加大力度，正式實(shí)施具有重要意義的貨幣分房政策。傳統(tǒng)的職工福利分房政策的終結(jié)，以及即將推出的允許自購房、房改房和解困房上市辦法，將使人們的住房觀念徹底改變，從而必將有更多的商品房屋進(jìn)入市場參與交換，也會(huì)有更多的貨幣吸引到市場流通領(lǐng)域，進(jìn)一步啟動(dòng)住宅消費(fèi)，對(duì)刺激搞活房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場將產(chǎn)生積極作用。住宅金融的推選及利率的調(diào)整有利于吸引資金投向房地產(chǎn)業(yè)已全面推開。據(jù)了解，廣州市自1992年開辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，至98年5月份，全市商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額141億元，比去年同期增加5

38、8億元。其中，個(gè)人住房按揭余額52億元，比去年同期增加36億元。有關(guān)方面表示，今年下半年，廣州市金融業(yè)將配合市政府房改房政策以及即將出臺(tái)的住房公積金貸款管理辦法，大幅度增加房地產(chǎn)貸款額度。而銀行利率的一再下調(diào)，不僅有利于發(fā)展商降低開發(fā)成本，而且有利于吸引民間儲(chǔ)蓄存款和股市資金投資樓市。居民收入的增長和樓價(jià)的回落促使社會(huì)購買力相對(duì)提高改革開放以來，伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的高速增長，廣州市居民收入水平一直保持較快的增長勢(shì)頭，收入水平在十大城市中始終高居首位。到1998年9月止，廣州市居民儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)到1752億元。由于供求關(guān)系的緩解，加上政府不斷清理各種稅費(fèi)，廣州市商品住宅價(jià)格出現(xiàn)回落，預(yù)計(jì)1999年

39、商品住宅價(jià)格漲價(jià)空間不大。因此，居民對(duì)商品房、特別是中低價(jià)商品房的購買能力相對(duì)提高。2、1999年廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本趨勢(shì)：商品住宅一枝獨(dú)秀 1999年廣州市房地產(chǎn)投資將保持平衡的增長勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資可望突破300億元，增幅為13%左右，其中住宅投資預(yù)計(jì)完成185億元，增幅為18%；寫字樓投資為28億元，增幅為-12%，這將是繼97年投資減少后，連續(xù)第二年減少投資；商業(yè)用房預(yù)計(jì)完成投資45億元，增幅為-10%。商品住宅將繼續(xù)保持一枝獨(dú)秀。隨著福利分房政策的正式終結(jié)，預(yù)計(jì)1999年價(jià)格適中的普通多層住宅將呈現(xiàn)較好的銷售態(tài)勢(shì)，增幅估計(jì)可達(dá)六成左右；規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管理較好的豪華住宅小

40、區(qū)將會(huì)繼續(xù)在銷售市場中占有一席之地，預(yù)計(jì)全年銷售面積會(huì)增長兩成左右。部分素質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境幽雅的近、遠(yuǎn)郊樓盤，隨著人們選擇住房觀念的改變以及分期購車措施的實(shí)施，也會(huì)得到越來越多人的青睞。商品住宅的市場銷售價(jià)格，除少數(shù)優(yōu)質(zhì)熱銷樓盤有一、二成左右的升幅外，其余住宅供應(yīng)充足，估計(jì)調(diào)價(jià)的空間不大，總體上呈平穩(wěn)趨勢(shì)。 （二）項(xiàng)目市場分析該項(xiàng)目地段位于番禺市南村鎮(zhèn)，毗鄰番禺大橋，其市場優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在如下： 1、優(yōu)越的地理位置項(xiàng)目位于番禺南村番禺大橋東南地段，緊靠南村鎮(zhèn)政府新的搬遷地，其西面緊靠番禺大橋，北面直臨珠江水岸，西南面十分鐘車程是番禺市政府所在地，北面十五分鐘車程可到達(dá)廣州市天河區(qū)政府新址，其地理位置

41、十分特殊。由于其處在番禺南村鎮(zhèn)政府所在地，離番禺市政府非常近，該地段將是番禺市今后發(fā)展的新興經(jīng)濟(jì)、文化中心地帶。而由于其緊靠廣州市南部，通過番禺大橋、華南大橋，到廣州市中心地帶天河區(qū)、只需十五分鐘車程，完善的道路網(wǎng)絡(luò)，貫通廣州及番禺，而洛溪橋、虎門大橋、南沙港及蓮花山港咫尺可達(dá)，無論往返廣州、珠海、深圳或香港皆路路暢通，并且該項(xiàng)目本身規(guī)劃的專線交通汽車及特設(shè)的穿梭巴士，將使該項(xiàng)目的交通極為方便。而廣州市受地理位置及城市規(guī)劃影響，正急速地向東、向南的方向發(fā)展，廣州市重心東移及南移的趨勢(shì)已是不容置疑，東邊天河區(qū)經(jīng)過近十年的高速發(fā)展，已初具現(xiàn)代化新城市特點(diǎn)，作為今后廣州市房地產(chǎn)發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實(shí)

42、。西南邊番禺祈福新城、麗江花園、廣州碧桂園等樓盤推出及市場反映熱烈，說明了越來越多又是十分適合作為廣州市近郊、遠(yuǎn)郊商品住房發(fā)展地。并且，該項(xiàng)目北面是珠江水面，項(xiàng)目地塊本身內(nèi)有三座天然生態(tài)山林和兩條天然溪流、環(huán)境優(yōu)美，空氣清晰，非常適合建設(shè)為大型住宅小區(qū)。 2、配套完善，生活便利 1）生活設(shè)施配套：小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型的農(nóng)貿(mào)市場、超級(jí)市場、士多店、酒店餐廳、理發(fā)店等、極大方便居民日常生活需要。 2）健身娛樂、醫(yī)療保健設(shè)施：小區(qū)本身附設(shè)有醫(yī)療、娛樂設(shè)施，又臨近南村鎮(zhèn)、番禺市政府，市政各種設(shè)施，可滿足居民各種娛樂休閑、醫(yī)療健身需要。 3）教育設(shè)施：小區(qū)本身附設(shè)有中學(xué)、小學(xué)、幼兒園。 3、現(xiàn)有樓盤分析該項(xiàng)目屬于廣州市近郊、遠(yuǎn)郊類樓盤。目前該類樓盤價(jià)格大致在20004000元/平方米之間，其開發(fā)地點(diǎn)主要處于廣州市白云區(qū)、芳村區(qū)、番禺市、南海市黃岐鎮(zhèn)一帶，其中優(yōu)以番禺市靠近廣州市一帶的開發(fā)樓盤令人注目。近幾年來的發(fā)展軌跡表明，該地區(qū)樓盤售價(jià)一直呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，并且隨著開發(fā)樓盤的名聲越高，