實施交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度

1、施交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度減少商品房質(zhì)量通病東莞市建設(shè)局為進一步提高商品住宅工程質(zhì)量，減少質(zhì)量通病和購房糾紛，切實維護消費者的合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，我局從今年5月1日起在全市范圍內(nèi)實施“商品住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度”。由于本制度實施時間尚短，還處于摸索和完善的階段，現(xiàn)進行簡單總結(jié)，供與大家交流討論，希能達(dá)到拋磚引玉的效果，共同提高我省住房建設(shè)工程質(zhì)量。一、背景和目的商品房預(yù)售具有一般產(chǎn)品買賣所不同的特殊性，就是在于其標(biāo)的是正在建設(shè)且尚未竣工，不能即時移交及辦理房屋所有權(quán)登記的商品房。在預(yù)售制度下，買房人只見圖紙不見實物，交易雙方的“標(biāo)的物”（

2、商品房）并不存在，關(guān)于商品房的建筑質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施及設(shè)備等關(guān)系著消費者切身利益的重大事項僅靠開發(fā)企業(yè)提供的售樓書和買賣合同的條款來界定。可以說，購房者在完全的信息不對稱條件下進行了商品房交易。由此而造成了近年來商品房交易成了消費者投訴熱點，房地產(chǎn)買賣合同糾紛成為影響社會安定的因素之一。自1998年以來，我市房地產(chǎn)投訴不斷增多，特別是2007年10月以來，由于房價下跌導(dǎo)致關(guān)于商品房買賣的糾紛數(shù)量更是大幅上升。據(jù)統(tǒng)計，在我市房地產(chǎn)投訴中，商品房質(zhì)量投訴約占四成，其中大部分是對建筑質(zhì)量通病的投訴，如窗臺滲水、墻壁開裂、墻面空鼓等質(zhì)量問題。在目前的管理模式下，我局盡管花了不少的力氣對工程建筑質(zhì)

3、量進行監(jiān)管，但質(zhì)量通病卻無可避免地出現(xiàn)，而且大部分的質(zhì)量通病是在房屋竣工驗收之后業(yè)主收樓的時候才凸顯的。業(yè)主在收樓的時候發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，或覺得房屋未達(dá)到原來的預(yù)期就會向我們投訴，我們才介入檢查。另外，往往就算通過檢查發(fā)現(xiàn)的只是很輕微的質(zhì)量瑕疵，購房者常常會出于各種考慮而不接受整改的處理方式，給我局對房地產(chǎn)市場的管理帶來了困擾。有見及此，我局在年初提出將今年定為“減少住宅工程質(zhì)量通病年”將減少商品住宅工程質(zhì)量通病作為今年工作的重點。我們認(rèn)為要減少質(zhì)量通病和購房糾紛，一是要求各開發(fā)企業(yè)和施工單位高度重視質(zhì)量通病的問題，嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)，從施工源頭上做好預(yù)防措施；二是要讓購房者在預(yù)購商品房時，像

4、買其他商品一樣，對自己所要購買的商品能有真實的感受，就像買車一樣，雖然自己要買的車可能還沒有生產(chǎn)出來，但起碼通過看樣車知道自己要買的車是怎么樣的。今年3月，省建設(shè)廳房慶方廳長親自帶隊到我市調(diào)研房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的時候，我局匯報了計劃實施交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度的設(shè)想，得到了省建設(shè)廳領(lǐng)導(dǎo)的重視和鼓勵。之后，經(jīng)過多次的調(diào)研和討論，我局出臺并實施了“商品住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度”。二、具體實施方法（一）操作流程（詳細(xì)的制度見附件）1、 交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房（以下簡稱樣板房）制度要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售前，按照商品房銷售合同裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計文件要求提前施工完成，日后用于施工單位施工、開發(fā)企業(yè)銷售和房屋交付給

5、業(yè)主時作為參照標(biāo)準(zhǔn)。2、 樣板房的數(shù)量要求以同一期交樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置一套，同時兼顧方便業(yè)主參照的原則可以設(shè)置多套。樣板房內(nèi)各部位必須在顯眼處明示建筑材料的名稱、規(guī)格，但不得使用“高級”、“名牌”、“優(yōu)質(zhì)”等不確定的字眼。3、 樣板房施工完畢后，開發(fā)企業(yè)在申辦預(yù)售許可證前向我局提出檢查申請，我局組織質(zhì)監(jiān)站和房管科進行現(xiàn)場檢查，檢查結(jié)果作為辦理預(yù)售許可證及進行分戶驗收的標(biāo)準(zhǔn)。4、辦理預(yù)售許可證后，不允許變更樣板房。5、 樣板房作為業(yè)主收樓對照的標(biāo)準(zhǔn)，只能在開發(fā)企業(yè)發(fā)出收樓通知書滿三個月及與樣板房同一期的商品房取得商品房權(quán)屬證明書后才能撤銷。（二）幾個注意事項1、將此樣板房區(qū)別于作為裝修展示用的“樣板房”

6、（我們將之定義為裝修展示房）。裝修展示房是開發(fā)企業(yè)為了吸引買家，往往進行了各種裝飾甚至改變了原房屋結(jié)構(gòu)以提高商品房檔次，購房者看不到房屋本來的結(jié)構(gòu)和擺布，容易造成誤導(dǎo)而產(chǎn)生糾紛。因此，我們要求凡是設(shè)置裝修展示房的戶型，必須相對應(yīng)設(shè)置樣板房，讓購房者能清楚知道自己能買到的商品房的模樣。2、 要求開發(fā)企業(yè)及施工單位要嚴(yán)格按圖施工。在我局對申報設(shè)立樣板房的項目進行檢查過程中，發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)企業(yè)沒有按照設(shè)計圖紙進行施工，主要表現(xiàn)在水電安裝不到位、衛(wèi)生間排水系統(tǒng)的存水彎沒有安裝、廚房和衛(wèi)生間墻面防水層的設(shè)置高度不夠等等。開發(fā)企業(yè)的解釋是部分做法是慣例，就算按圖紙做好了業(yè)主在裝修的時候通常會廢棄重新做，反而

7、造成浪費。我們認(rèn)為作為樣板房應(yīng)該要按圖施工，至于交付樓房的具體條件就由開發(fā)企業(yè)和購房者另行約定。3、 要求開發(fā)企業(yè)和施工單位嚴(yán)格按照建筑規(guī)范、緊扣買賣合同附件的裝修標(biāo)準(zhǔn)進行樣板房施工。由此，我們制訂了指引，要求開發(fā)企業(yè)按買賣合同所附的裝修標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)置及標(biāo)識，不提倡提高標(biāo)準(zhǔn)，做得過于精細(xì)，以免施工單位不能在所有房屋保持相同的施工質(zhì)量，同時避免日后業(yè)主收樓時可能產(chǎn)生更多吹毛求疵的糾紛，反而造成與初衷相背離的后果。三、樣板房制度的優(yōu)點和不足（一）優(yōu)點1、 交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度一定程度上把商品房質(zhì)量的行政要求變?yōu)殚_發(fā)企業(yè)的自我要求和承諾，落實到買賣合同中，形成開發(fā)企業(yè)與業(yè)主的約定，使我們的工作從被動轉(zhuǎn)為

8、主動。另外，購房者買樓時有實物可參照，從買賣雙方及我局行政管理的角度，把銷售房屋的質(zhì)量要求提前實物化，盡量避免事后對不規(guī)范施工進行補救的現(xiàn)象，具有一定的實際作用。2、 通過樣板房檢查，增加開發(fā)企業(yè)和施工單位的質(zhì)量意識和管理壓力，促進其做好施工質(zhì)量管理，減少建筑質(zhì)量通病，督促其嚴(yán)格按圖施工。3、 讓購房者在賣房的時候能看到所要購買的商品房的模樣，區(qū)分“交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房”和“裝修展示房”，降低業(yè)主對商品房質(zhì)量的期望值，既避免業(yè)主收樓時因?qū)贤瑮l文的不同理解而造成糾紛，又可減少開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假信息欺騙消費者的行為，有利于營造公正、透明的市場交易環(huán)境。4、 有利于嚴(yán)格執(zhí)行工程竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)，減少商品住宅工

9、程到竣工驗收時出現(xiàn)不滿足規(guī)范要求的情況。（二）不足由于本制度實施時間不足兩個月，經(jīng)我局檢查的樣板房約20例，而且設(shè)置了樣板房而進行銷售的項目還沒有達(dá)到竣工交付的環(huán)節(jié)，所以我們還不可能看到購房者對這項制度的反應(yīng)，對于提高和保證商品房交付質(zhì)量的作用也還沒有體現(xiàn)到。綜上所述，“商品住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度”的實施，旨在促使開發(fā)企業(yè)承諾公開、規(guī)范銷售，改變預(yù)售制度下交易雙方的“標(biāo)的物”（商品房）并不存在,消費者在交易信息不對稱的條件下進行交易的模式，促使開發(fā)企業(yè)抓好工程質(zhì)量管理，減少建筑質(zhì)量通病。由于沒有經(jīng)驗可供借鑒，我局也是在工作中不斷摸索、不斷總結(jié)。但我們覺得這項制度有利于提高商品房質(zhì)量，減少投

10、訴，是值得繼續(xù)深化和完善的。東莞市建設(shè)局東建房20092號關(guān)于實施商品住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度的通知各鎮(zhèn)（街）規(guī)劃建設(shè)辦，松山湖規(guī)劃建設(shè)局，虎門港管委會，東莞生態(tài)園管委會，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：為進一步提高商品住宅工程質(zhì)量，減少質(zhì)量通病和購房糾紛，切實維護消費者的合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，按照相關(guān)規(guī)定要求，結(jié)合我市的實際情況，經(jīng)研究，決定從2009年5月1日起在我市實施商品住宅工程交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房制度?，F(xiàn)將有關(guān)要求通知如下：一、本市于2009年5月1日后申請辦理商品房預(yù)售許可證的項目必須按要求設(shè)置交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房。二、交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房（以下簡稱樣板房）是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）在商品

11、房預(yù)售前，按照商品房銷售合同裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計文件要求提前施工完成的，用于施工單位施工、開發(fā)企業(yè)銷售和房屋交付給業(yè)主時作為參照標(biāo)準(zhǔn)的住宅單元。三、作為室內(nèi)裝修參考展示的裝修展示房不屬于交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房范圍，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實際需要同時設(shè)置，但必須在裝修展示房入口處明示“裝修展示房，僅供裝修參考，交樓標(biāo)準(zhǔn)詳見樣板房”標(biāo)牌，規(guī)格不小于200X400mm。四、開發(fā)企業(yè)在申辦東莞市商品房預(yù)售許可證前應(yīng)按下列要求設(shè)置樣板房：同一期相同交樓標(biāo)準(zhǔn)交付的多層或高層商品住宅設(shè)置一套或以上的樣板房；別墅（包括聯(lián)排別墅）設(shè)置一套樣板房。凡是設(shè)置裝修展示房的，必須設(shè)置與展示房相同戶型的商品住宅樣板房。五、樣板房的具體要求如

12、下：（一）樣板房入口處應(yīng)懸掛“客戶收樓樣板房”的標(biāo)牌；（二）在樣板房內(nèi)客廳墻面明顯處懸掛樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備情況備案表（合同標(biāo)準(zhǔn)）公示牌，公示牌的規(guī)格不小于600X900mm；（三）樣板房內(nèi)各部位顯眼處須明示建筑材料的名稱、規(guī)格（說明必須清晰，不得使用“高級”、“名牌”、“優(yōu)質(zhì)”等內(nèi)容不確定的字眼）。六、在樣板房施工前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時向市質(zhì)監(jiān)站遞交東莞市商品住宅交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房基本情況登記表。七、樣板房施工完成經(jīng)施工單位自檢合格后，由監(jiān)理單位進行驗收。驗收合格后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在申請辦理商品房預(yù)售許可證前，向我局申請樣板房檢查（建設(shè)局辦事大廳3號窗口）。（一）我局將組織市質(zhì)監(jiān)站和房管科進行現(xiàn)場檢查：

13、1、 市質(zhì)監(jiān)站負(fù)責(zé)對樣板房的施工質(zhì)量是否符合國家現(xiàn)行規(guī)范及設(shè)計圖紙要求進行檢查，并對開發(fā)企業(yè)組織的交樓樣板房質(zhì)量驗收進行監(jiān)督。監(jiān)理單位、設(shè)計單位及施工單位應(yīng)參加樣板房質(zhì)量驗收；2、 房管科負(fù)責(zé)對樣板房的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)是否符合商品房買賣合同約定的條款進行檢查；3、對于衛(wèi)生間等有防水要求的部位應(yīng)在檢查前48小時進行泡水試驗；4、交樓樣板房的驗收標(biāo)準(zhǔn)將作為住宅工程分戶驗收工作的標(biāo)準(zhǔn)。（二）樣板房檢查符合要求的，房管科和市質(zhì)監(jiān)站將發(fā)出檢查意見書。意見書一式二份，一份用于樣板房現(xiàn)場樣板房裝修、設(shè)備情況備案表上公示，一份作為辦理東莞市商品房預(yù)售許可證的必備資料。對檢查不符合要求的，我局將發(fā)出整改通知書，待整改完

14、畢后開發(fā)企業(yè)應(yīng)向我局重新申報檢查。八、已辦理東莞市商品房預(yù)售許可證的，不允許變更樣板房。開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時，應(yīng)書面告知購房者樣板房的具體位置。九、在樣板房撤銷前，購房人收樓后發(fā)現(xiàn)所購商品房達(dá)不到樣板房標(biāo)準(zhǔn)的，可向開發(fā)企業(yè)提出整改要求，開發(fā)企業(yè)必須無條件進行整改，直至達(dá)到樣板房標(biāo)準(zhǔn)為止。已進場裝修或已經(jīng)使用的商品房不適用樣板房標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題按照房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設(shè)部令第80號）及開發(fā)企業(yè)提供給業(yè)主的商品房質(zhì)量保證書相關(guān)內(nèi)容和規(guī)定處理。十、樣板房需在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出收樓書面通知書滿三個月及與樣板房同一期的商品住宅取得預(yù)售商品房的商品房權(quán)屬證明書后才能撤銷。已出售的樣板房需在樣板

15、房撤銷后才能辦理交樓手續(xù)。十一、本市建設(shè)的廉租房和經(jīng)濟適用房參照執(zhí)行。附件：樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備情況備案表二。九年四月十五日附件：樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備情況備案表一、樣板房裝修材料（示范文本）項目位置裝修標(biāo)準(zhǔn)備注地面客廳800X800mnft光磚餐廳水泥砂漿找平層臥室復(fù)合木地板廚房300X300mnW滑磚衛(wèi)生問水泥砂漿找平層，聚胺脂防水層上翻1500其它/天花廚衛(wèi)混凝土結(jié)構(gòu)層/條形鋁扣板其它水泥石灰砂漿底面掃白色涂料墻面客廳水泥砂漿底面掃白色涂料餐廳水泥石灰砂漿底面掃白色涂料臥室水泥砂漿底面掃白色涂料廚房水泥砂漿底衛(wèi)生問200X300mnfi瓷片（到頂）窗廚房70系列鋁合金平開窗，單層普通玻璃衛(wèi)生問70系列鋁合金平開窗，單層普通磨砂玻璃其它90余列鋁金推拉囪，中分low-e玻璃門入戶門實木防火(乙級)防盜門陽臺門100系列鋁合金推拉門，單層普通鋼化玻璃分戶門夾板門廚衛(wèi)門木質(zhì)推拉門(帶玻璃)欄桿入戶花園鑄鐵藝術(shù)欄桿生活陽臺不銹鋼夾膠玻璃欄桿工作陽臺混凝土欄板面