北辰公寓營(yíng)銷戰(zhàn)略暨推廣規(guī)劃(終稿)

1、突破突破 創(chuàng)新創(chuàng)新北辰公寓營(yíng)銷戰(zhàn)略暨推廣規(guī)劃北辰公寓營(yíng)銷戰(zhàn)略暨推廣規(guī)劃目錄：目錄：第一章第一章: :市場(chǎng)概況，找出項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)空白點(diǎn)市場(chǎng)概況，找出項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)空白點(diǎn)第二章第二章: :北辰研究，尋求品牌推廣的不足之處北辰研究，尋求品牌推廣的不足之處第三章第三章: :北辰高層，剖析核心價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)離所在北辰高層，剖析核心價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)離所在第五章第五章: :核心策略，企劃思路及市場(chǎng)定位核心策略，企劃思路及市場(chǎng)定位第四章第四章: :消費(fèi)研究，透視消費(fèi)者核心欲望消費(fèi)研究，透視消費(fèi)者核心欲望第六章第六章: :營(yíng)銷規(guī)劃，確定營(yíng)銷大局所在營(yíng)銷規(guī)劃，確定營(yíng)銷大局所在第一章第一章: :市場(chǎng)透析，找出市場(chǎng)的空白點(diǎn)市場(chǎng)透

2、析，找出市場(chǎng)的空白點(diǎn)第一節(jié):鄭州樓市掃描第二節(jié):2005年鄭州地產(chǎn)狀況第三節(jié):北辰商務(wù)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手剖析第一節(jié)第一節(jié): :鄭州樓市掃描鄭州樓市掃描供需兩旺供需兩旺/ /快速發(fā)展快速發(fā)展鄭州人口匯聚，城市化進(jìn)程加快，人們對(duì)住房需求也將大大增加，而鄭州樓盤(pán)的供應(yīng)量近期內(nèi)急速遞增。鄭州經(jīng)濟(jì)連續(xù)幾年的穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民收入穩(wěn)步增加，對(duì)改變居住環(huán)境和質(zhì)量的渴望會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)入門(mén)檻的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，社區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)的提升以及土地、原材料成本的劇增，都將拉動(dòng) 2006年樓市價(jià)格的上揚(yáng)。房改進(jìn)一步深化，住房補(bǔ)貼的到位，二級(jí)市場(chǎng)的繁榮，梯度消費(fèi)房改進(jìn)一步深化，住房補(bǔ)貼的到位，二級(jí)市場(chǎng)的繁榮，梯度消

3、費(fèi)的形成，鄭州投資環(huán)境的改善，外地客戶良好的心理預(yù)期，城市的形成，鄭州投資環(huán)境的改善，外地客戶良好的心理預(yù)期，城市化進(jìn)程加快，住房消費(fèi)的自然增長(zhǎng)等因素，預(yù)計(jì)以后相當(dāng)長(zhǎng)一段化進(jìn)程加快，住房消費(fèi)的自然增長(zhǎng)等因素，預(yù)計(jì)以后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)都將保持旺盛的需求。時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)都將保持旺盛的需求。鄭州樓市，東區(qū)火熱鄭州樓市，東區(qū)火熱/ /北區(qū)迅猛北區(qū)迅猛2004年?yáng)|區(qū)的快速建設(shè)與規(guī)劃，以及眾多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售，對(duì)鄭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展布局影響深遠(yuǎn)，特別是浙江綠城、上海綠地、天津順馳等知名地產(chǎn)品牌的進(jìn)入，對(duì)鄭州地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的沖擊，東部的開(kāi)發(fā)與投資日益看好，107國(guó)道沿線已迅速成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)。北環(huán)以

4、北則自行發(fā)展成為大型的人文生態(tài)居住區(qū)域。思達(dá)、四月天、普羅旺世等大型樓盤(pán)迅速崛起，再加上諸多中小項(xiàng)目，整個(gè)北區(qū)的居住環(huán)境和氛圍迅速形成。北區(qū)和東區(qū)地產(chǎn)迅速發(fā)展，不僅帶動(dòng)了鄭州房地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)，北區(qū)和東區(qū)地產(chǎn)迅速發(fā)展，不僅帶動(dòng)了鄭州房地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)，而且還在價(jià)格、品質(zhì)、觀念等方面帶來(lái)巨大的契機(jī)。而且還在價(jià)格、品質(zhì)、觀念等方面帶來(lái)巨大的契機(jī)。隨著購(gòu)房者品位的日益提升，買(mǎi)房不止是為了居住，而更多的關(guān)注了其所具有的其他附加值，如周邊配套、小區(qū)內(nèi)部設(shè)施、綠化、景觀等。規(guī)?；⒖萍蓟^(qū)所帶來(lái)的完善配套設(shè)施、交錯(cuò)互補(bǔ)的建筑物、點(diǎn)面結(jié)合的景觀架構(gòu)、多樣的戶型設(shè)計(jì)等等，他們?yōu)橘?gòu)房者帶來(lái)的物業(yè)附加值，是非小型物

5、業(yè)所無(wú)法比擬的。鄭州樓市，規(guī)模化小區(qū)將受青睞鄭州樓市，規(guī)模化小區(qū)將受青睞在開(kāi)發(fā)理念和項(xiàng)目規(guī)劃等方面為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出了諸多挑戰(zhàn)，在開(kāi)發(fā)理念和項(xiàng)目規(guī)劃等方面為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出了諸多挑戰(zhàn)，同時(shí)也是巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。同時(shí)也是巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。商品住房除在戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)上越來(lái)越走向市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展外，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等日益成為重要的品質(zhì)指標(biāo)。高品質(zhì)而不是高價(jià)位的精品住房越來(lái)越贏得消費(fèi)者的認(rèn)同和青睞，而競(jìng)爭(zhēng)的加劇也使開(kāi)發(fā)企業(yè)更為注重產(chǎn)品的內(nèi)在質(zhì)量和外在形象。鄭州樓市，產(chǎn)品供給向多元化和精品化方向發(fā)展鄭州樓市，產(chǎn)品供給向多元化和精品化方向發(fā)展在開(kāi)發(fā)理念和項(xiàng)目規(guī)劃等方面為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提

6、出了諸多挑戰(zhàn)，在開(kāi)發(fā)理念和項(xiàng)目規(guī)劃等方面為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出了諸多挑戰(zhàn)，同時(shí)也是巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。同時(shí)也是巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。在前幾年商品房市場(chǎng)不太完善的情況下，能買(mǎi)得起房的都是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的所謂“精英人士”，追求的就是大而寬敞，但是隨著市場(chǎng)迅猛發(fā)展，需求呈現(xiàn)這樣的狀況：合理化合理化：目前鄭州市民對(duì)于三房的需求比例呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，他們占購(gòu)房總?cè)藬?shù)的近44%，大有趕超二房的需求（51%）之勢(shì)。而對(duì)110平方米左右的小三房的需求，也呈現(xiàn)一定比例。多元化多元化：另有一個(gè)不容忽視的趨勢(shì)，即30100平方米的中小房型銷售勢(shì)頭看好。無(wú)論地處中原區(qū)、管城區(qū)還是金水區(qū)，小房型一經(jīng)推出即反響強(qiáng)烈。由于現(xiàn)在購(gòu)

7、房群體中年輕人占相當(dāng)一部分比例，他們大多采用按揭的方式作第一次購(gòu)房，待有錢(qián)時(shí)再換大房。鄭州樓市，戶型面積合理化鄭州樓市，戶型面積合理化/ /多元化多元化中小戶型在市場(chǎng)上的走俏，有效的拓展了市場(chǎng)空間。中小戶型在市場(chǎng)上的走俏，有效的拓展了市場(chǎng)空間。鄭州樓市，產(chǎn)品由關(guān)注高端向主流人群過(guò)渡鄭州樓市，產(chǎn)品由關(guān)注高端向主流人群過(guò)渡由關(guān)注高端人群開(kāi)始向主流人群供應(yīng)過(guò)渡，使得有效需求變成有效供應(yīng)。具體表現(xiàn)為以下兩點(diǎn)：面積向標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展，并逐步與主流群體的消費(fèi)面積相適應(yīng)；關(guān)注銷售總價(jià)，使得銷售總價(jià)向主流群體靠攏。在產(chǎn)品規(guī)劃和戶型規(guī)劃等方面，開(kāi)發(fā)商必須針對(duì)消費(fèi)者喜好針對(duì)在產(chǎn)品規(guī)劃和戶型規(guī)劃等方面，開(kāi)發(fā)商必須針對(duì)

8、消費(fèi)者喜好針對(duì)性的研究，開(kāi)發(fā)出適合消費(fèi)者的產(chǎn)品。性的研究，開(kāi)發(fā)出適合消費(fèi)者的產(chǎn)品。鄭州樓市，外來(lái)人口購(gòu)房比例加大鄭州樓市，外來(lái)人口購(gòu)房比例加大鄭州市的外地人口占相當(dāng)大的比例，計(jì)劃在鄭州市投資和長(zhǎng)期居住的外地市人已經(jīng)成為鄭州樓市消費(fèi)的一股不可忽視的力量。根據(jù)鄭州市房管局提供的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截止2005年6月，本地人群購(gòu)房占60% ，外地人群購(gòu)房占40%，本地人平均購(gòu)房?jī)r(jià)格低于外地人購(gòu)房?jī)r(jià)格的3%。 在營(yíng)銷推廣和消費(fèi)者定位方面，是否采取針對(duì)性策略應(yīng)對(duì)，對(duì)于在營(yíng)銷推廣和消費(fèi)者定位方面，是否采取針對(duì)性策略應(yīng)對(duì)，對(duì)于銷售將產(chǎn)生重大影響。銷售將產(chǎn)生重大影響。行業(yè)發(fā)展利好行業(yè)發(fā)展利好市場(chǎng)需求空間巨大市場(chǎng)需求

9、空間巨大但是也面臨著需求多樣性、市場(chǎng)復(fù)雜化的挑戰(zhàn)但是也面臨著需求多樣性、市場(chǎng)復(fù)雜化的挑戰(zhàn)對(duì)于北辰商務(wù)來(lái)說(shuō)對(duì)于北辰商務(wù)來(lái)說(shuō)面臨良好的市場(chǎng)機(jī)遇和市場(chǎng)空間面臨良好的市場(chǎng)機(jī)遇和市場(chǎng)空間但是激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于營(yíng)銷和銷售提出巨大的挑戰(zhàn)但是激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于營(yíng)銷和銷售提出巨大的挑戰(zhàn)總結(jié)總結(jié)VSVS啟迪啟迪第二節(jié)第二節(jié):2005:2005年鄭州地產(chǎn)狀況年鄭州地產(chǎn)狀況依據(jù)數(shù)據(jù)，針對(duì)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析依據(jù)數(shù)據(jù)，針對(duì)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析05年1-9月鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資110.1億元，同比增長(zhǎng)33.3，但比二季度回落了9.7個(gè)百分點(diǎn)，完成土地開(kāi)發(fā)面積152.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了1.35倍。雖然受政策法規(guī)的影響，與上海北京等一線

10、城市的振蕩相比，鄭州雖然受政策法規(guī)的影響，與上海北京等一線城市的振蕩相比，鄭州地產(chǎn)市場(chǎng)趨向于穩(wěn)定健康發(fā)展中。地產(chǎn)市場(chǎng)趨向于穩(wěn)定健康發(fā)展中。1-9月，新開(kāi)工面積402.1萬(wàn)平方米，比去年同期下降3.3，其中:住宅新開(kāi)工面積320.3萬(wàn)平方米，同比下降11.9。 前三季度，鄭州市商品房空置面積39.3萬(wàn)平方米，比上年同期下降27.6。其中:住宅空置面積為36.2萬(wàn)平方米，下降24.8。前三季度，累計(jì)竣工各類房屋156.5萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)45.2；其中住宅竣工135.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.7。鄭州市累計(jì)銷售各類房屋178.1萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)31.8，其中住宅銷售167.8萬(wàn)平方米，同

11、比增長(zhǎng)27.7，多出竣工面積32.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)29.4。消費(fèi)主體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)。鋼材、水泥等建筑材料價(jià)格大幅度上漲，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)建筑成本的提高。土地供應(yīng)機(jī)制的變化和土地價(jià)格大幅度的上漲也大大拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。近年來(lái)政府為了讓鄭東新區(qū)盡快出形象、成規(guī)模，限制老城區(qū)開(kāi)發(fā)，造成老城區(qū) 住房供給在一定程度上減少，加劇了老城區(qū)住房供應(yīng)緊張和價(jià)格上漲。鄭東新區(qū)房?jī)r(jià)大幅度上漲也是影響房?jī)r(jià)上漲的主要因素之一。依據(jù)價(jià)格走勢(shì)，看市場(chǎng)走向依據(jù)價(jià)格走勢(shì)，看市場(chǎng)走向銷售指數(shù)：1317 價(jià)格指數(shù)：1565住 宅：1358 商 業(yè)：1690鄭州市銷售商品房4603套,較上月增長(zhǎng)20.4%,;總銷售面積51.5萬(wàn), 較上月增

12、長(zhǎng)17.6%；總銷售額18 17.1億元,較上月增長(zhǎng)%.商品房整體均價(jià)3312元, 較上月增長(zhǎng)0.3%.其中銷售商品住宅3717套,較上月增長(zhǎng)18%,;總銷售面積45.5萬(wàn), 較上月增長(zhǎng)18.6%,;總銷售額12.7億元,較上月增長(zhǎng)18.7%.商品住宅整體均價(jià)2794元, 較上月增長(zhǎng)0.1%.1111月份鄭房指數(shù)分析月份鄭房指數(shù)分析受中部崛起戰(zhàn)略影響，鄭州住宅市場(chǎng)再創(chuàng)歷史新高。受中部崛起戰(zhàn)略影響，鄭州住宅市場(chǎng)再創(chuàng)歷史新高。已售套數(shù)套數(shù)面積（平方米）已售均價(jià)（元/平方米）全市223702702491.832474.49金水區(qū)109541335531.62555二七區(qū)3360365524.3722

13、37管城區(qū)2445309406.012510中原區(qū)2650310699.852034惠濟(jì)區(qū)1679194144.872241鄭東新區(qū)1282187185.133276鄭州鄭州1-111-11月份區(qū)域商品住宅銷售分析月份區(qū)域商品住宅銷售分析受城市北移東擴(kuò)的政策影響，區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)各有不同。受城市北移東擴(kuò)的政策影響，區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)各有不同。中原區(qū)以其價(jià)格、環(huán)境等方面的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。中原區(qū)以其價(jià)格、環(huán)境等方面的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。2005年雖然受?chē)?guó)家政策影響年雖然受?chē)?guó)家政策影響但是鄭州地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)強(qiáng)勁的發(fā)展勁頭但是鄭州地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)強(qiáng)勁的發(fā)展勁頭價(jià)格、開(kāi)發(fā)面積等一路攀升價(jià)格、開(kāi)發(fā)面積等一路攀

14、升如何利用最近兩年鄭州地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展利好如何利用最近兩年鄭州地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展利好短期內(nèi)實(shí)效北辰商務(wù)的清盤(pán)短期內(nèi)實(shí)效北辰商務(wù)的清盤(pán)是機(jī)遇更是挑戰(zhàn)是機(jī)遇更是挑戰(zhàn)總結(jié)總結(jié)VSVS啟迪啟迪第三節(jié)第三節(jié): :北辰商務(wù)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手剖析北辰商務(wù)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手剖析北區(qū)版塊市場(chǎng)分析北區(qū)版塊市場(chǎng)分析北區(qū)版塊的崛起，始于政府東進(jìn)戰(zhàn)略和各大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的促進(jìn)，逐步形成共識(shí)。即是：北環(huán)路附近及以北地區(qū)。隨著北環(huán)路附近各種生活設(shè)施的完善，北區(qū)板塊逐漸進(jìn)入迅速發(fā)展的快車(chē)到，涌現(xiàn)出一大批大型中檔樓盤(pán)。四月天、思達(dá)大河春天、普羅旺世、思念青青家園、茵樂(lè)之聲、瑞祥花園、大河龍城等品牌樓盤(pán)，使北區(qū)板塊在鄭州樓市聲名雀起。這些樓盤(pán)在產(chǎn)品規(guī)

15、劃、園林景觀、社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)等方面都直接提升了區(qū)域人居品質(zhì)。作為大鄭州“東進(jìn)北擴(kuò)”的戰(zhàn)略一極。北區(qū)板塊重要的地理位置，決定其巨大的市場(chǎng)前景。從近年來(lái)北區(qū)板塊的崛起，我們可以感受到其蓬勃的生命力！逐步擺脫素質(zhì)不高的印象，中高檔樓盤(pán)市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異。逐步擺脫素質(zhì)不高的印象，中高檔樓盤(pán)市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異。北區(qū)版塊正以其優(yōu)異的市場(chǎng)表現(xiàn)，吸引著鄭州購(gòu)房者的關(guān)注。北區(qū)版塊正以其優(yōu)異的市場(chǎng)表現(xiàn)，吸引著鄭州購(gòu)房者的關(guān)注。北辰公寓北辰公寓市區(qū)板塊市區(qū)板塊大型高尚住宅與中小樓盤(pán)并存價(jià)位高。如鑫苑名家、大河春天、中凱海上香頌、裕華、都市領(lǐng)地等。素質(zhì)不均勻，但是，配套成熟，交通便利。東區(qū)板塊東區(qū)板塊中高檔樓盤(pán)為主，具有高檔

16、的生活環(huán)境和生活質(zhì)量但屬于預(yù)期消費(fèi)：第一大街、中義阿卡迪亞、聯(lián)盟新城、浙江綠城百合公寓競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析北環(huán)附近北環(huán)附近北環(huán)附近以中低檔住宅為主，一方面滿足部分消費(fèi)者對(duì)生活品質(zhì)的需求。一方面滿足基本居住需求。思達(dá)大河春天、思念青青家園、茵樂(lè)之聲、九郡弘、大河龍城等A.A.北區(qū)版塊北區(qū)版塊B.B.市區(qū)板塊市區(qū)板塊北辰公寓主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)源北辰公寓主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)源C.C.東區(qū)板塊東區(qū)板塊北區(qū)版塊：酷特區(qū)北區(qū)版塊：酷特區(qū)基本基本狀況狀況項(xiàng)目位于豐慶路與博頌路交叉口項(xiàng)目為小高層，面積在3080平米之間主力戶型以50平米的一房一廳為主。目前均價(jià)：￥2988.00/平方米推廣推廣狀況狀況項(xiàng)目定位：鄭州新銳青年

17、，自由陣營(yíng)核心概念：酷特區(qū)，激情從這里開(kāi)始銷售策略：主要以促銷為主，主要為贈(zèng)送家電、裝修、打折等為主媒體策略：以鄭州晚報(bào)為主流媒體，整版半版交替輪換，投放策略以渲染年輕人的反叛、激情為主廣告風(fēng)格：個(gè)性張揚(yáng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參照競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參照北區(qū)版塊：清華商務(wù)北區(qū)版塊：清華商務(wù)狀況狀況項(xiàng)目位于南陽(yáng)路與北環(huán)交匯處，隸屬惠濟(jì)區(qū)?？偨ㄖ訑?shù)為20層，其中1-4層為大型商超，5-20層為面積從39.94-84.61 精裝小戶型，每層14套；其中5-9層通天然氣 ,10-20層未規(guī)劃天然氣。3部高速電梯，其中2部為觀光電梯，另有兩部消防步梯。推廣推廣狀況狀況項(xiàng)目定位：南陽(yáng)路北商圈領(lǐng)袖商務(wù)地標(biāo)媒體策略：以大河報(bào)為主，推

18、廣比較少，主要以自然銷售為主廣告風(fēng)格：表現(xiàn)一般，大標(biāo)題和賣(mài)點(diǎn)羅列為視覺(jué)點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參照競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參照北區(qū)版塊：茵悅之聲北區(qū)版塊：茵悅之聲狀況狀況位于北環(huán)路與花園路交叉口。高層。以多層為主。均價(jià)：￥2750.00推廣推廣狀況狀況項(xiàng)目定位：花園路北首席親綠音樂(lè)社區(qū)賣(mài)點(diǎn)展示：主要對(duì)一聲生活氣息的渲染媒體策略：以大河報(bào)為主，鄭州晚報(bào)為輔。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期重點(diǎn)投放，開(kāi)盤(pán)后少量投放，推廣節(jié)奏不模糊、沒(méi)有策略性。廣告風(fēng)格：個(gè)性化，調(diào)性偏高。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參照競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參照東區(qū)版塊：美廬東區(qū)版塊：美廬銀座銀座競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參照競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參照狀狀況況位于鄭東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。一期8月6日開(kāi)盤(pán)，首推140套房源，主力戶型30-90，2300元

19、/超低價(jià)起售，現(xiàn)已銷售近百套，銷售基本順暢。賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)概概念念別墅區(qū)高層精裝小戶型/我的生活主場(chǎng)。別墅區(qū)唯一高層精裝小戶型；盡享別墅區(qū)配套；與重點(diǎn)中學(xué)11中一路之隔；處經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，而北面守望CBD，升值前景看漲。劣劣勢(shì)勢(shì)距城區(qū)距離偏遠(yuǎn)，宜住不宜商，發(fā)展還不夠成熟。北區(qū)版塊：左岸國(guó)際北區(qū)版塊：左岸國(guó)際 狀況狀況項(xiàng)目位于北環(huán)路與花園路交叉口。小高層。均價(jià)為2800元。推廣推廣狀況狀況項(xiàng)目定位：花園路鉆石版白領(lǐng)公寓賣(mài)點(diǎn)展示：臨近花園路、21世紀(jì)成熟社區(qū)媒體策略：主要以大河報(bào)為主，多采用整版廣告，同時(shí)夾報(bào)多次派發(fā)。廣告投放密度在小戶型中比較大。廣告風(fēng)格：以美女為核心元素，醒目、張揚(yáng)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參照競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

20、參照總結(jié)總結(jié)VSVS啟迪啟迪在市政府城市北移東擴(kuò)的戰(zhàn)略指引下，鄭州城市框架在迅速擴(kuò)大，購(gòu)房向東、向北已經(jīng)是大勢(shì)所趨，而中心城區(qū)也因?yàn)槲恢玫纫蛩爻蔀榫用褓?gòu)房的首選。特別是北區(qū)板塊在市場(chǎng)的引導(dǎo)下，以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)也在市場(chǎng)上取得了優(yōu)異的表現(xiàn)。但是在北區(qū)板塊，目前在售樓盤(pán)主要以多層住宅為主，宜商宜住宜投資的精致小戶型項(xiàng)目都存在諸多問(wèn)題：A.酷特區(qū)：臨近鄭州天然氣中心，有特殊氣味，同時(shí)給人感覺(jué)心理不踏實(shí)。B.左岸國(guó)際：主要依托21世紀(jì)社區(qū)，在商務(wù)投資方面面臨制約。C.清華商務(wù)：臨近北環(huán)和南陽(yáng)路交叉口，立交橋噪音大，商務(wù)投資氛圍淡泊。立足北區(qū)、面向整個(gè)鄭州，成為區(qū)域獨(dú)特標(biāo)志名盤(pán)立足北區(qū)、面向整個(gè)鄭州，成為區(qū)

21、域獨(dú)特標(biāo)志名盤(pán)“北區(qū)精致戶型，首選北辰公寓北區(qū)精致戶型，首選北辰公寓” 口碑形成，就是項(xiàng)目最大的成功！口碑形成，就是項(xiàng)目最大的成功！第二章第二章: :北辰研究，尋求品牌推廣的不足之處北辰研究，尋求品牌推廣的不足之處第一節(jié):北辰品牌檢視第二節(jié):北辰營(yíng)銷檢視品牌檢視品牌檢視我們?cè)谀?？我們?cè)谀?？品牌知名度品牌知名度北區(qū)知名樓盤(pán)北區(qū)知名樓盤(pán)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，逐漸形成規(guī)模經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，逐漸形成規(guī)模經(jīng)過(guò)多年的推廣和宣傳，北辰品牌知名度依然不高。僅被部分消費(fèi)者接受，并非知名品牌。（但是在沒(méi)有提示的情況下，北辰在目標(biāo)客戶對(duì)象心目中第一提及率是多少？第二提及率是多少？）從名稱聯(lián)想到的生活比較模糊，千差萬(wàn)別。說(shuō)明指向

22、性不夠，也有些人能說(shuō)出社區(qū)很大，環(huán)境很好，但不能勾勒出那里的生活怎樣。部分人對(duì)北辰的品牌沒(méi)有印象。品牌形象個(gè)性不鮮明，不能反應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，字面的記憶度較弱，這一點(diǎn)在市場(chǎng)調(diào)查中得到了證實(shí)。品牌聯(lián)想品牌聯(lián)想品牌檢視品牌檢視我們?cè)谀模课覀冊(cè)谀模吭跉v時(shí)多年的推廣之后，在消費(fèi)者心目中，北辰到底留下了什么印象？北辰商務(wù)，價(jià)格似乎不高北辰商務(wù)，價(jià)格似乎不高檔次不高，位于北環(huán)路附近的商務(wù)樓檔次不高，位于北環(huán)路附近的商務(wù)樓營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣營(yíng)銷檢視營(yíng)銷檢視我們?cè)谀?？我們?cè)谀?？?xiàng)目處于不慍不火的項(xiàng)目處于不慍不火的“溫?zé)疁責(zé)睜顟B(tài)狀態(tài)。自項(xiàng)目開(kāi)始銷售，似乎沒(méi)有銷售高峰，處于自然銷售階段。品牌均有保鮮期，開(kāi)盤(pán)面世不久

23、，新鮮感會(huì)過(guò)，此時(shí)不進(jìn)行新的刺激，市場(chǎng)會(huì)疲倦。經(jīng)調(diào)查，上海綠地老街 “北辰商務(wù)北辰商務(wù)”的印象沒(méi)有建立的印象沒(méi)有建立，相當(dāng)比例的人不能準(zhǔn)確描繪項(xiàng)目情況，購(gòu)買(mǎi)主要在于自發(fā)而非推動(dòng)。我們很少看到北辰的報(bào)紙廣告、戶外廣告，對(duì)于連續(xù)性開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商，意味著品牌未能整合，這值得檢視。品牌未能整合，這值得檢視。在新樓盤(pán)層出不窮的狀況下在新樓盤(pán)層出不窮的狀況下北辰現(xiàn)有品牌形象已不足以支持新項(xiàng)目的持續(xù)銷售北辰現(xiàn)有品牌形象已不足以支持新項(xiàng)目的持續(xù)銷售原有的依靠自然銷售的模式已經(jīng)被動(dòng)和滯后原有的依靠自然銷售的模式已經(jīng)被動(dòng)和滯后北辰品牌必須提升北辰品牌必須提升 營(yíng)銷觀念必須創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷觀念必須創(chuàng)新總結(jié)總結(jié)VSVS啟迪啟迪

24、第三章第三章: :北辰公寓，剖析核心價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)力所在北辰公寓，剖析核心價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)力所在第一節(jié):北辰公寓基本狀況第二節(jié):北辰公寓SWOT分析第三節(jié):北辰公寓價(jià)值提煉第一節(jié)第一節(jié): :北辰公寓基本狀況北辰公寓基本狀況北辰公寓基本狀況北辰公寓基本狀況項(xiàng)目位于北環(huán)路和文化路交叉口，臨近北區(qū)大學(xué)城、鄭州市財(cái)經(jīng)學(xué)院、鄭州市輕工業(yè)學(xué)院、鄭州市47中分校、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)等名優(yōu)學(xué)校、科技市場(chǎng)、省體育中心、花卉市場(chǎng)、北區(qū)古玩市場(chǎng)、汽車(chē)交易市場(chǎng)、水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、北區(qū)建材市場(chǎng)等。交通方便，周?chē)鞘信涮自O(shè)施齊全。從建筑規(guī)劃看，項(xiàng)目為獨(dú)棟高層，臨近文化路設(shè)置兩層底商、小戶型住宅?，F(xiàn)代簡(jiǎn)約主義建筑風(fēng)格，流暢、活潑、大氣?；緟?shù):

25、A.總建筑面積67384.8平方米:住宅58139.2平方米；商業(yè)5217.76平方米；會(huì)所2225.6平方米。B.容積率為3.9C.標(biāo)準(zhǔn)層面積1320平方面D.車(chē)位110個(gè)現(xiàn)有戶型狀況分析現(xiàn)有戶型狀況分析戶型戶型套數(shù)套數(shù)套內(nèi)面積套內(nèi)面積A12629.18平方米平方米B4239.26平方米平方米C4446.32平方米平方米D4260.26平方米平方米D4254.38平方米平方米E16828.76平方米平方米其他其他2425層頂層復(fù)式因沒(méi)有平面規(guī)劃圖無(wú)法計(jì)算層頂層復(fù)式因沒(méi)有平面規(guī)劃圖無(wú)法計(jì)算底商因沒(méi)有規(guī)劃圖，所以無(wú)法計(jì)算底商因沒(méi)有規(guī)劃圖，所以無(wú)法計(jì)算建成后，北辰公寓將成為該區(qū)域中等偏高、經(jīng)濟(jì)實(shí)建

26、成后，北辰公寓將成為該區(qū)域中等偏高、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、投資少、升值高的精致建筑。用、投資少、升值高的精致建筑?？偨Y(jié)總結(jié)VSVS啟迪啟迪北辰公寓將以小戶型為主體的獨(dú)棟高層北辰公寓將以小戶型為主體的獨(dú)棟高層北區(qū)最高的精致小戶型建筑北區(qū)最高的精致小戶型建筑交通便利、配套成熟交通便利、配套成熟第二節(jié)第二節(jié): :北辰公寓北辰公寓SWOTSWOT分析分析項(xiàng)目主要以小戶型為主，在北區(qū)同類型項(xiàng)目相對(duì)較少。位處鄭州北區(qū)優(yōu)勢(shì)地段。政府對(duì)北區(qū)政策傾斜和支持。我們周邊一些大型社區(qū)的相繼出現(xiàn)帶動(dòng)了整個(gè)北區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展。我們擁有周邊成熟的綠化環(huán)境。北環(huán)路南北45米綠化。我們擁有豐富的教育資源：北區(qū)大學(xué)城、鄭州市財(cái)經(jīng)學(xué)院、鄭州市輕工

27、業(yè)學(xué)院、鄭州市47中分校、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)等名優(yōu)學(xué)校。我們擁有完善的配套設(shè)施：科技市場(chǎng)、省體育中心、花卉市場(chǎng)、北區(qū)古玩市場(chǎng)、汽車(chē)交易市場(chǎng)、水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、北區(qū)建材市場(chǎng)等。2006年家樂(lè)福將開(kāi)業(yè)，為項(xiàng)目的快速銷售提供契機(jī)。StrengthStrength優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品缺乏景觀支持。大部分單元無(wú)景觀。部分產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)的合理性欠佳。大部分戶型設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。項(xiàng)目無(wú)品牌影響力。緊鄰北環(huán)快速路，噪音大，空氣污染嚴(yán)重。WeaknessWeakness弱勢(shì)弱勢(shì)OpportunityOpportunity機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)政府的政策導(dǎo)向。周邊不斷有新的項(xiàng)目推出，板塊熱度持續(xù)升溫，區(qū)域形象再次提升，有利于增強(qiáng)本項(xiàng)目的性價(jià)比。

28、同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目大量的廣告宣傳，同時(shí)也為本項(xiàng)目帶來(lái)了客戶資源。 2006年家樂(lè)福將開(kāi)業(yè)，為項(xiàng)目的快速銷售提供契機(jī)。ThreatThreat威脅威脅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告宣傳及促銷活動(dòng)皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均有一定的開(kāi)發(fā)實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)先入為主了，搶奪了部分客戶資源。雖然存在諸多問(wèn)題，但是客觀和主管的利好，雖然存在諸多問(wèn)題，但是客觀和主管的利好，對(duì)于北辰公寓來(lái)說(shuō)，如何在營(yíng)銷上進(jìn)行創(chuàng)新，對(duì)于北辰公寓來(lái)說(shuō)，如何在營(yíng)銷上進(jìn)行創(chuàng)新，是實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵所在是實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵所在總結(jié)總結(jié)VSVS啟迪啟迪周邊配套的成熟周邊配套的成熟區(qū)域發(fā)展的利好區(qū)域發(fā)展的利好產(chǎn)品主要以精裝小戶型為主，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)

29、展產(chǎn)品主要以精裝小戶型為主，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展潮流潮流第三節(jié)第三節(jié): :北辰公寓價(jià)值提煉北辰公寓價(jià)值提煉區(qū)位價(jià)值提煉區(qū)位價(jià)值提煉區(qū)位價(jià)值區(qū)位價(jià)值 引領(lǐng)北區(qū)引領(lǐng)北區(qū)北區(qū)西南，精致生活中心，毗鄰世界知名連鎖商超家樂(lè)福，處于文化路和北環(huán)路交叉口。四通八達(dá)，交通便利。生活中心生活中心 完美配套完美配套：我們擁有完善的配套設(shè)施：科技市場(chǎng)、省體育中心、花卉市場(chǎng)、北區(qū)古玩市場(chǎng)、汽車(chē)交易市場(chǎng)、水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、北區(qū)建材市場(chǎng)等。品質(zhì)社區(qū)品質(zhì)社區(qū) 素質(zhì)人群素質(zhì)人群：我們擁有豐富的教育資源：北區(qū)大學(xué)城、鄭州市財(cái)經(jīng)學(xué)院、鄭州市輕工業(yè)學(xué)院、鄭州市47中分校、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)等名優(yōu)學(xué)校。同時(shí)還有思達(dá)大河等中高檔樓盤(pán)。產(chǎn)品價(jià)值提煉產(chǎn)品價(jià)

30、值提煉現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格 簡(jiǎn)約時(shí)尚簡(jiǎn)約時(shí)尚建筑外觀以XXXX為主色調(diào)，同時(shí)點(diǎn)綴白、紅，形成現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義建筑風(fēng)格。精致戶型精致戶型 精裝典雅精裝典雅 以3080平方米小戶型為主，戶型新款、功能合理、內(nèi)部空間完整、動(dòng)靜分明、干濕分離，滿足現(xiàn)代年輕一族精致品位生活。時(shí)尚商業(yè)時(shí)尚商業(yè) 享受人生享受人生 沿文化路，設(shè)置沿街兩層商鋪，與即將開(kāi)業(yè)的家樂(lè)福相映成趣，成就區(qū)域時(shí)尚消費(fèi)之美。如何在核心價(jià)值的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，是有效的提升如何在核心價(jià)值的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，是有效的提升銷售價(jià)格的重要舉措。銷售價(jià)格的重要舉措?？偨Y(jié)總結(jié)VSVS啟迪啟迪在區(qū)位價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值等方面在區(qū)位價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值等方面北辰公寓具有先天的優(yōu)勢(shì)北

31、辰公寓具有先天的優(yōu)勢(shì)將對(duì)實(shí)際的銷售形成巨大的推動(dòng)作用將對(duì)實(shí)際的銷售形成巨大的推動(dòng)作用第四章第四章: :消費(fèi)研究，透視目標(biāo)對(duì)象欲望消費(fèi)研究，透視目標(biāo)對(duì)象欲望目標(biāo)人群遴選目標(biāo)人群遴選基于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，目標(biāo)人群可以分為六類：基于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，目標(biāo)人群可以分為六類：周邊數(shù)十家汽車(chē)專業(yè)市場(chǎng)、花卉批發(fā)市場(chǎng)等駐鄭州代表處的辦公場(chǎng)所。周邊數(shù)十家汽車(chē)專業(yè)市場(chǎng)、花卉批發(fā)市場(chǎng)等中層管理人員。區(qū)域及周邊的投資客周邊大河春天、四月天、普羅旺世等大型樓盤(pán)的業(yè)主創(chuàng)業(yè)中、成長(zhǎng)中的中小公司老板區(qū)域及周邊的公司中層、高級(jí)白領(lǐng)他們他們不是金字塔的頂尖階層不是金字塔的頂尖階層 也不是剛起步的小白領(lǐng)也不是剛起步

32、的小白領(lǐng)他們是典型的社會(huì)中堅(jiān)階層，屬于公司或社會(huì)的中層，事業(yè)小有成就或是漸入佳境，能看得見(jiàn)很好的上升空間。有信心，有野心，相信未來(lái)會(huì)更好?？赡軟](méi)有足夠的財(cái)富可能沒(méi)有足夠的財(cái)富 但擁有創(chuàng)造財(cái)富的財(cái)富但擁有創(chuàng)造財(cái)富的財(cái)富有一定的財(cái)富積累，但還沒(méi)有到可以隨心所欲支配的境界，屬于一次置業(yè)或者二次置業(yè)，有自己的想法，想把有限的資金投入到無(wú)限的事業(yè)中。更有學(xué)識(shí)更有學(xué)識(shí)/ /見(jiàn)地，相信自己的判斷，追求屬于自己的事業(yè)和財(cái)富見(jiàn)地，相信自己的判斷，追求屬于自己的事業(yè)和財(cái)富對(duì)于工作進(jìn)階，人生追求，有自己非常明確的目標(biāo)，也堅(jiān)信自己的判斷，不隨波逐流，期望能夠擁有自己的事業(yè)。這群人應(yīng)有的氣質(zhì)寫(xiě)真這群人應(yīng)有的氣質(zhì)寫(xiě)真對(duì)于

33、事業(yè)追求向上的動(dòng)力對(duì)于事業(yè)追求向上的動(dòng)力屬于某個(gè)行業(yè)的專業(yè)精英，目前屬于公司或社會(huì)的中層，能看得見(jiàn)很好的上升空間。他們有信心，有野心，相信未來(lái)會(huì)更好。對(duì)于生活追求向上的水準(zhǔn)對(duì)于生活追求向上的水準(zhǔn)夢(mèng)想高尚社區(qū)生活和高尚的商務(wù)生活，受目前經(jīng)濟(jì)能力所限，無(wú)法承擔(dān)大面積的豪宅，卻不愿意妥協(xié)于中檔的住宅或者說(shuō)中檔的生活。對(duì)于置業(yè)觀服務(wù)于事業(yè)上不斷進(jìn)取的滿足對(duì)于置業(yè)觀服務(wù)于事業(yè)上不斷進(jìn)取的滿足事業(yè)是他們生活的核心，購(gòu)買(mǎi)區(qū)域和檔次一方面是否有利于事業(yè)發(fā)展，是否能夠給自己帶來(lái)商機(jī)。積極向上的行業(yè)精英積極向上的行業(yè)精英他們是：基于專業(yè)基于專業(yè)的自信的自信智慧精英智慧精英渴望成長(zhǎng)渴望成長(zhǎng)追求卓越追求卓越這群人購(gòu)買(mǎi)

34、小戶型，有他們自己的理由，一方面追求事業(yè)有成、追求高尚成功人士生活，但不能承擔(dān)過(guò)高的價(jià)格?？释軌蚴聵I(yè)生活能夠一舉兩得，但不隨波逐流，有基于自信的理性判斷。對(duì)于這群人來(lái)說(shuō)，總價(jià)是影響買(mǎi)樓的重要因素之一，但就心理特點(diǎn)而言，因?yàn)橛袑W(xué)識(shí)、有見(jiàn)地，有專業(yè)，甚至比起財(cái)富上高一層的老板，都會(huì)有心理的優(yōu)越感、發(fā)展眼光。他們可能是家具/家裝/建材/家政/物流/廣告/會(huì)計(jì)/律師/咨詢/周邊行業(yè)公司，領(lǐng)域可以不同，但在各自的領(lǐng)域?qū)I(yè)精英，都取得了相當(dāng)?shù)某删?。都面臨著人生轉(zhuǎn)折：創(chuàng)業(yè)、提升、擁有私人財(cái)富。專專屬屬目標(biāo)消費(fèi)群心理特征描述目標(biāo)消費(fèi)群心理特征描述+一次置業(yè)者，希望能夠?qū)?chuàng)業(yè)和置業(yè)有效結(jié)合起來(lái)一次置業(yè)者，希望

35、能夠?qū)?chuàng)業(yè)和置業(yè)有效結(jié)合起來(lái)經(jīng)濟(jì)能力與置業(yè)目標(biāo)存在差距，同時(shí)又希望能夠以此為契機(jī)進(jìn)行事業(yè)的拓展二次置業(yè)者，財(cái)富商機(jī)追求者二次置業(yè)者，財(cái)富商機(jī)追求者經(jīng)濟(jì)能力與樓盤(pán)檔次相當(dāng)，擁有一套住宅之后奢望第二套，一方面不能承受過(guò)高的價(jià)格，一方面追求較高的檔次和強(qiáng)勁的升值潛力。目標(biāo)消費(fèi)群置業(yè)心理探討目標(biāo)消費(fèi)群置業(yè)心理探討第五章第五章: :核心策略，企劃思路及市場(chǎng)定位核心策略，企劃思路及市場(chǎng)定位第五章第五章: :核心策略，定位及核心價(jià)值體系核心策略，定位及核心價(jià)值體系案名之案名之一一北辰北辰 時(shí)代公寓時(shí)代公寓時(shí)代，是一種進(jìn)取、求新的態(tài)度時(shí)代公寓，意喻超前的建筑、超前的物業(yè)、超前的思想理念，永不落伍，也更符合目標(biāo)

36、群體 對(duì)生活的理想憧憬。.案名之案名之二二北辰北辰 自由公寓自由公寓渴望自由，追求獨(dú)立，追求一種屬于自己的生活，是目標(biāo)目標(biāo)群體的近乎偏執(zhí)的精神追求。所在區(qū)域、配套等，成就了主動(dòng)、自由生活領(lǐng)地，同時(shí)，以自由命名，也更能從精神上與目標(biāo)群體溝通。.案名之三案名之三北辰北辰 精英工社精英工社這是個(gè)精英之城，渴望自由獨(dú)立，渴望成長(zhǎng)，享受創(chuàng)業(yè)、生活激情的人，住在這里，他們追求他們享受，他們與眾不同，他們拒絕平庸！.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位文化路+北環(huán)路首席金裝小戶型精裝小戶型酒店式公寓渴望獨(dú)立自由暢享成長(zhǎng)一族以上定位，界定了推廣方向。必須落實(shí)到傳播層面，才能更有效傳播推廣定位推廣定位推廣概念推廣概念主廣告語(yǔ)主廣告

37、語(yǔ)推廣定位推廣定位文化路文化路 金裝小戶型金裝小戶型 自由城堡自由城堡可以從三個(gè)層面展開(kāi)品牌層面的唯一性：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開(kāi)差距產(chǎn)品層面：詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目區(qū)域和產(chǎn)品風(fēng)格消費(fèi)心理層面：給消費(fèi)者位置和精神層面的雙重刺激推廣概念推廣概念自由城堡自由城堡創(chuàng)新概念突破市場(chǎng)形成鮮明的品牌個(gè)性給消費(fèi)者物理和精神層面的雙重刺激，激發(fā)共鳴。階段推廣概念階段推廣概念自由城堡自由城堡獨(dú)立宣言獨(dú)立宣言自由進(jìn)行曲自由進(jìn)行曲暢享自由暢享自由亮相期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤(pán)期走進(jìn)公寓，你就是自己的主人，所有的一切只是為你的享受而存在。辦公OR生活，購(gòu)物OR休閑，咖啡OR綠茶，獨(dú)處OR同居，網(wǎng)絡(luò)OR游戲，隨你怎么樣讓他們?nèi)K，決定權(quán)就在自己！

38、不用去理無(wú)聊的同事摩擦，更不必理會(huì)客戶的無(wú)理取鬧，就在自由中成為你所想的那個(gè)自己。偶爾開(kāi)門(mén)碰見(jiàn)剛睡醒的SOHO一族，或者關(guān)門(mén)翩翩遠(yuǎn)去的MM，開(kāi)心一下，激動(dòng)一下，或者羨慕他們一分鐘，也許，他們也在羨慕自己-自由的城堡，充滿精彩；我的城堡，我享受！北辰公寓形象寫(xiě)真北辰公寓形象寫(xiě)真以目標(biāo)群體的角度出發(fā)，碰撞目標(biāo)群體的火花。時(shí)尚、個(gè)性、張揚(yáng)、創(chuàng)新的風(fēng)格。以第一人稱，實(shí)現(xiàn)與目標(biāo)群體的深度溝和感性共鳴！洋溢著目標(biāo)人群的生活觀、事業(yè)觀、人生觀、價(jià)值觀，文案力求經(jīng)典、有效最廣泛傳播，創(chuàng)造眾口相傳的效應(yīng)。北辰公寓廣告觀點(diǎn)北辰公寓廣告觀點(diǎn)第六章第六章: :營(yíng)銷規(guī)劃，確定營(yíng)銷大局所在營(yíng)銷規(guī)劃，確定營(yíng)銷大局所在（一）

39、營(yíng)銷推廣策略制訂的依據(jù)（一）營(yíng)銷推廣策略制訂的依據(jù)根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展周期的推進(jìn)根據(jù)項(xiàng)目銷售周期的推進(jìn)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)策略（二）營(yíng)銷推廣策略的原則（二）營(yíng)銷推廣策略的原則牽引性牽引性如何有效的傳達(dá)項(xiàng)目信息，為項(xiàng)目面世造勢(shì)，牽動(dòng)潛在購(gòu)買(mǎi)者的注意，準(zhǔn)備蓄水發(fā)洪。結(jié)合性結(jié)合性樓盤(pán)的氣質(zhì)與消費(fèi)者喜好的結(jié)合。樓盤(pán)的產(chǎn)品概念與消費(fèi)者生活感受的結(jié)合。樓盤(pán)的優(yōu)越硬件與消費(fèi)者的優(yōu)越感結(jié)合。（三）核心營(yíng)銷策略（三）核心營(yíng)銷策略1.1.立足北區(qū)，拓展周邊專業(yè)市場(chǎng)，面向整個(gè)鄭州市。立足北區(qū)，拓展周邊專業(yè)市場(chǎng)，面向整個(gè)鄭州市。2.2.因勢(shì)而動(dòng)，順?biāo)兄邸Ｒ騽?shì)而動(dòng)，順?biāo)兄?。?6年3月家世界開(kāi)業(yè)的東風(fēng)，推出項(xiàng)目引發(fā)市場(chǎng)的追捧

40、，實(shí)現(xiàn)快速銷售。3.有效銷控，掌握節(jié)奏。有效銷控，掌握節(jié)奏。以低價(jià)入世，先難度大的戶型，撬開(kāi)市場(chǎng)，后期價(jià)格調(diào)整，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。4.有效聯(lián)動(dòng)，拓展戰(zhàn)場(chǎng)。有效聯(lián)動(dòng)，拓展戰(zhàn)場(chǎng)。與科技市場(chǎng)、汽車(chē)市場(chǎng)、花卉市場(chǎng)等周邊專業(yè)市場(chǎng)有效聯(lián)動(dòng)，拓展終端戰(zhàn)場(chǎng)，有效開(kāi)拓和挖掘目標(biāo)客戶。5.差異化突破市場(chǎng)，針對(duì)性競(jìng)爭(zhēng)策略，戰(zhàn)術(shù)制勝，甩開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的糾纏。差異化突破市場(chǎng)，針對(duì)性競(jìng)爭(zhēng)策略，戰(zhàn)術(shù)制勝，甩開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的糾纏。6.創(chuàng)新推廣，創(chuàng)新推廣，成就視覺(jué)亮點(diǎn)，聚焦市場(chǎng)的關(guān)注。（四）針對(duì)性競(jìng)爭(zhēng)策略（四）針對(duì)性競(jìng)爭(zhēng)策略針對(duì)北區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手訴求點(diǎn)針對(duì)北區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手訴求點(diǎn)核心概念。自由生活城堡，以此為重要訴求點(diǎn)，突出項(xiàng)目獨(dú)特銷售主張！超高性價(jià)比。以低價(jià)入世，預(yù)留最大的升值空間，讓利與業(yè)主；項(xiàng)目超強(qiáng)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)居住的尚尚之選。3068 M精致戶型，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分離、節(jié)奏明快，時(shí)尚自由生活首選！北區(qū) “四低”：低單價(jià)、低總價(jià)、低首付、低月供，高尚品位生活輕松實(shí)現(xiàn)！在中原市場(chǎng)，價(jià)格手段永遠(yuǎn)適用。周邊配套成熟，家世界的進(jìn)駐，成就潛力無(wú)限的生活空間。以目標(biāo)群體的心理屬性，來(lái)實(shí)現(xiàn)與目標(biāo)群體的溝通與