北京三季度寫字樓需求激增預(yù)計未來走勢持強

1、北京三季度寫字樓需求激增 預(yù)計未來走勢持強第一太平洋戴維斯提供的最新數(shù)據(jù)顯示，隨著經(jīng)濟回暖現(xiàn)象逐步顯現(xiàn)，第三季度北京地區(qū)寫字樓市場需求激增，甲級寫字樓凈吸納量環(huán)比大幅上升94.9%至170，000平方米，創(chuàng)過去六個季度以來最高。供應(yīng)前身為華普中心的中匯廣場位于東二環(huán)商務(wù)區(qū)的核心位置，與東四十條地鐵站僅1分鐘的步行距離。項目擁有20.3米挑高的寫字樓大堂，部分樓層的單層面積更達6,700平方米。同期入市的還有歐美匯大廈，為中關(guān)村西區(qū)自2007年第一季度以來首個只租不售的寫字樓。大廈擁有2.8米的辦公區(qū)域凈高，100毫米的網(wǎng)絡(luò)地板以及區(qū)內(nèi)首個VAV空調(diào)系統(tǒng)。2009年前三個季度共有17個項目逾10

2、3萬平方米的可租賃面積進入市場，略高于歷史峰2007年的102萬平方米，創(chuàng)造了新的供應(yīng)高峰。空置率盡管超過222,500平方米的新增供應(yīng)在第三季度進入市場，但季內(nèi)強勁的吸納使市場平均空置率僅微漲0.1個百分點至21.9%。季內(nèi)市場吸納環(huán)比上升95%至169,895平方米，為過去六個季度錄得的最高單季吸納。需求的增長受益于跨國企業(yè)在經(jīng)歷了六至十二個月的緩速期后逐步恢復(fù)的業(yè)務(wù)擴張需求，這些企業(yè)在仍未松綁的預(yù)算下努力尋求最優(yōu)的寫字樓選址方案。過去三個月中，金融、能源與信息技術(shù)等行業(yè)的企業(yè)利用各區(qū)域市場（尤其是東部地區(qū)）租金下跌迅速擴張，成為拉動市場需求的重要力量。第三季度區(qū)域市場空置情況變化各異，其

3、中四個區(qū)域市場空置率上升，另外三個則下降。與此同時，除金融街外其他各區(qū)域市場的租金仍然處于下跌通道中。隨著季內(nèi)75,000平方米的新增供應(yīng)進入市場，東二環(huán)取代CBD周邊成為空置率最高的區(qū)域市場。燕莎地區(qū)的空置率在沒有新增項目的情況下上升1.8個百分點，顯示部分租戶選擇遷離這個北京租金第二高的區(qū)域市場（每平方米每月人民幣155.7元），尋求更低的租賃成本。而金融街的空置率在季內(nèi)錄得最大跌幅?？勺赓U面積達50,000平方米的甲級寫字樓金融街中心成交活躍，其中一個塔樓更于此前整租予北京農(nóng)村商業(yè)銀行。2011年以前有限的新增供應(yīng)與具競爭力的投資政策，使這個北京空置率第二低的區(qū)域市場在租金與入住率增長方

4、面保持領(lǐng)先。租金第三季度北京甲級寫字樓有效租金環(huán)比下跌1.8%，年初以來已累計回落15.3%，至每平方米每月人民幣148.4元。盡管租金連續(xù)四個季度下行，但環(huán)比跌幅已大幅放緩，自一季度的8.9%收窄到目前的1.8%，顯示市場在明顯恢復(fù)的需求支撐下已運行至接近底部的水平。金融街作為北京西部主要的區(qū)域市場，租金表現(xiàn)一支獨秀，環(huán)比回升1.8%至每平方米每月人民幣185.9元，較排名第二的燕莎地區(qū)租金高19.4%，為季內(nèi)租金唯一上升的區(qū)域市場。與西部區(qū)域市場較低的空置率及逐漸穩(wěn)定的租金水平相比，東部區(qū)域市場的空置率持續(xù)上升，租金繼續(xù)下行，季內(nèi)環(huán)比下跌3.0%，自2008年第三季度的高峰已累計下滑20.

5、6%。東二環(huán)、CBD周邊及CBD的租金環(huán)比分別下降4.6%、3.5%和2.6%。市場展望盡管季內(nèi)需求仍不足以吸納全部的新增供應(yīng)，但第三季度強勁的需求使前三季度整體吸納量上升至350,000平方米，較2008年全年的水平僅低10%。CBD周邊地區(qū)、金融街、東二環(huán)皆錄得高于去年的新入住面積，受益于本地公司的擴張和金融危機下跨國企業(yè)遷入這些租金優(yōu)勢較為明顯的區(qū)域。而燕莎地區(qū)在部分租戶遷入臨近的CBD及其周邊的負面影響下，在前三個季度錄得凈流出近20,000平方米的面積，預(yù)期部分項目將進一步下調(diào)租金報價達10%以吸引租戶。越來越多的企業(yè)正走出經(jīng)濟危機的陰影，與縮減費用相比，他們更專注于業(yè)務(wù)的擴張并謀求更大的市場占有率。預(yù)期內(nèi)外資企業(yè)的寫字樓需求