房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成與控制

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成與控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成與控制第一部分第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成第二部分第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制第三部分第三部分 建筑設(shè)計(jì)常識(shí)與訣竅建筑設(shè)計(jì)常識(shí)與訣竅講講 義義 提提 綱綱第一部分第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要由由以下以下九九個(gè)方面構(gòu)成：個(gè)方面構(gòu)成：概論概論：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成構(gòu)成土地成本土地成本營(yíng)業(yè)稅金營(yíng)業(yè)稅金建安造價(jià)建安造價(jià)行政事業(yè)收費(fèi)行政事業(yè)收費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)用企業(yè)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理配套設(shè)施配套設(shè)施產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)主要有差異化、低

2、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)主要有差異化、低成本競(jìng)爭(zhēng)兩種形式。商品房成本競(jìng)爭(zhēng)兩種形式。商品房要做出大差異化很難，房地要做出大差異化很難，房地產(chǎn)最容易克隆，無(wú)知識(shí)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)最容易克隆，無(wú)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，所以還是要降低成本，保護(hù)，所以還是要降低成本，在不降低品質(zhì)的前提下，成在不降低品質(zhì)的前提下，成本越低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，本越低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，利潤(rùn)越高。利潤(rùn)越高。地價(jià)可通過(guò)容積率折算成樓面地價(jià)地價(jià)可通過(guò)容積率折算成樓面地價(jià)( (即每建筑平方米即每建筑平方米里的土地成本里的土地成本) )。簡(jiǎn)單的公式是簡(jiǎn)單的公式是1 1、土地成本土地成本舉例舉例：地價(jià)地價(jià)100100萬(wàn)萬(wàn)/ /畝，容積率畝，容積率3.03.0，樓面地價(jià)為，樓面

3、地價(jià)為500500元元/ /；地價(jià)地價(jià)6060萬(wàn)萬(wàn)/ /畝，容積率畝，容積率3.03.0，樓面地價(jià)，樓面地價(jià)300300元元/ /。樓面地價(jià)樓面地價(jià) = = 地價(jià)（單位：萬(wàn)元地價(jià)（單位：萬(wàn)元/ /畝）畝）666.67666.67容積率容積率容積率經(jīng)驗(yàn)系數(shù)容積率經(jīng)驗(yàn)系數(shù)多層容積率約多層容積率約1.51.5左右左右（最大不能超過(guò)最大不能超過(guò)2 2，超過(guò)，超過(guò)2 2的也有，但品質(zhì)相對(duì)差的也有，但品質(zhì)相對(duì)差）小高層容積率約小高層容積率約2.52.5高層容積率約高層容積率約3.53.5容積率與土地的形狀和大小有較密切的關(guān)系，如，數(shù)碼大廈和金源國(guó)際的容積率與土地的形狀和大小有較密切的關(guān)系，如，數(shù)碼大廈和金

4、源國(guó)際的容積率就在容積率就在8 8以上。同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率反而會(huì)越小，因?yàn)橐陨稀Ｍ瑯拥慕ㄖ螒B(tài)，地塊越大，容積率反而會(huì)越小，因?yàn)闋可娴綐情g距等規(guī)劃限制。牽涉到樓間距等規(guī)劃限制。而地塊形狀與容積率的關(guān)系個(gè)人總結(jié)如下而地塊形狀與容積率的關(guān)系個(gè)人總結(jié)如下曾經(jīng)算過(guò)一塊地（建設(shè)路與天津路交匯處）曾經(jīng)算過(guò)一塊地（建設(shè)路與天津路交匯處）多層容積率在多層容積率在2.22.2左右，而且樓間距絕對(duì)夠。左右，而且樓間距絕對(duì)夠。同樣大小的地塊同樣大小的地塊南北越長(zhǎng)、東西越短南北越長(zhǎng)、東西越短,則容積率越小則容積率越小；而東西越長(zhǎng)，南北越短而東西越長(zhǎng)，南北越短，則，則容積率越大容積率越大。按配套較全（含煤

5、、暖、熱水）檔次中高的住宅來(lái)說(shuō)按配套較全（含煤、暖、熱水）檔次中高的住宅來(lái)說(shuō)磚混多層：磚混多層：700700元元/ /小高層（小高層（10-1710-17層）：層）：950950元元/ /( (不含電梯不含電梯) )，一部電梯，一部電梯1616萬(wàn)為基數(shù)，萬(wàn)為基數(shù)，每層加每層加50005000元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本4545元元/ /左右，左右，1818層以上（含層以上（含1818層）須配兩部電梯，成本約增加層）須配兩部電梯，成本約增加6060元元/ /?？刂频煤茫「邔雍娞莸慕ò渤杀驹诳刂频煤?，小高層含電梯的建安成本在100010001

6、0501050元元/ /左右。左右。鋼筋含量是高層建安造價(jià)的重要指標(biāo)。鋼筋含量是高層建安造價(jià)的重要指標(biāo)。國(guó)標(biāo)為國(guó)標(biāo)為6868/ /，目前洛陽(yáng)的項(xiàng)目多在，目前洛陽(yáng)的項(xiàng)目多在45-5045-50/ /，不過(guò)有的最高，不過(guò)有的最高的達(dá)的達(dá)8080/ /。1 1/ /的成本約的成本約5 5元（含人工費(fèi)）元（含人工費(fèi)）暖氣成本約合暖氣成本約合3030元元/ /，高檔房、低檔房在成本上差不多，也就是，高檔房、低檔房在成本上差不多，也就是40405050元元/ /。2 2、建安造價(jià)、建安造價(jià)包括煤、暖、電、供排水、道路、包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，成本約景觀等，成本約120-150120-150元

7、元/ /。創(chuàng)展的景觀設(shè)計(jì)費(fèi)在創(chuàng)展的景觀設(shè)計(jì)費(fèi)在1818萬(wàn)元左右，萬(wàn)元左右，單位成本僅合單位成本僅合4 4元元/ /（建筑面積）。（建筑面積）。合計(jì)一般合計(jì)一般不超過(guò)不超過(guò)2020元元/ /3 3、配套設(shè)施配套設(shè)施4 4、勘查、設(shè)計(jì)（施工圖）、勘查、設(shè)計(jì)（施工圖）監(jiān)理等監(jiān)理等5 5、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)主要有營(yíng)銷(xiāo)代理和廣告兩項(xiàng)費(fèi)用，約營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)主要有營(yíng)銷(xiāo)代理和廣告兩項(xiàng)費(fèi)用，約3%3%左右。左右。6 6、財(cái)務(wù)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用一般約為財(cái)務(wù)費(fèi)用一般約為180180元元/ /。經(jīng)驗(yàn)公式：財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)驗(yàn)公式：財(cái)務(wù)費(fèi)用= =總成本總成本50%50%年貸款利率年貸款利率2 27 7、企業(yè)管理費(fèi)

8、用、企業(yè)管理費(fèi)用 根據(jù)公司和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不同，差別較大，一般為根據(jù)公司和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不同，差別較大，一般為15-2015-20元元/ /8 8、行政事業(yè)收費(fèi)、行政事業(yè)收費(fèi) 公關(guān)后行情在公關(guān)后行情在160160元元/ /左右。左右。舉例說(shuō)明：人防工程收費(fèi)：如自建人防工程，則成本為：舉例說(shuō)明：人防工程收費(fèi)：如自建人防工程，則成本為：多層多層12001200元元/ /，高層，高層18001800元元/ /（按人防面積攤）（按人防面積攤）。如無(wú)自建，則須交納人防異地建設(shè)費(fèi)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：如無(wú)自建，則須交納人防異地建設(shè)費(fèi)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：高層：高層：5B5B級(jí)人防，單位成本級(jí)人防，單位成本=2000=20

9、00元元/ /層數(shù)層數(shù)多層：多層：6 6級(jí)人防，單位成本級(jí)人防，單位成本=1500=1500元元/ /層數(shù)層數(shù)但實(shí)際現(xiàn)狀高層為但實(shí)際現(xiàn)狀高層為20-3020-30元元/ /9 9、營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅+ +大修基金大修基金+ +所得稅所得稅=11.7%=11.7%。成本約為成本約為150150250250元元/ /。第二部分第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制售價(jià)一定的情況下，開(kāi)發(fā)成本控制能力決定企業(yè)的贏利水平；售價(jià)一定的情況下，開(kāi)發(fā)成本控制能力決定企業(yè)的贏利水平；在在一定意義上講，成本控制能力其實(shí)是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn)；一定意義上講，成本控制能力其實(shí)是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn)；房地產(chǎn)

10、開(kāi)發(fā)最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。概論：概論：開(kāi)發(fā)成本控制的重要性開(kāi)發(fā)成本控制的重要性1 1、土地成本控制、土地成本控制什么樣的地可買(mǎi)？宗地的形狀及其周邊環(huán)境決定容積率，容積率什么樣的地可買(mǎi)？宗地的形狀及其周邊環(huán)境決定容積率，容積率直接影響樓面地價(jià)。直接影響樓面地價(jià)。舉例舉例：美侖鳳凰城占地：美侖鳳凰城占地3030畝，建筑面積為畝，建筑面積為 6 6萬(wàn)萬(wàn) 中泰新城中泰新城 占地占地3030畝，建筑面積為畝，建筑面積為1010萬(wàn)萬(wàn)因此在買(mǎi)地時(shí)應(yīng)該綜合考慮能建多少房子，而且也要求將來(lái)小區(qū)因此在買(mǎi)地時(shí)應(yīng)該綜合考慮能建多少房子，而且也

11、要求將來(lái)小區(qū)的環(huán)境也不錯(cuò)。的環(huán)境也不錯(cuò)。目前一般洛陽(yáng)中檔住宅的樓面地價(jià)為目前一般洛陽(yáng)中檔住宅的樓面地價(jià)為600600元元/ /，低檔住宅的樓低檔住宅的樓面地價(jià)為面地價(jià)為400400元元2 2、建安成本控制建安成本控制個(gè)人認(rèn)為，個(gè)人認(rèn)為，建安成本的控制要建安成本的控制要“過(guò)五過(guò)五關(guān)關(guān)”第五關(guān)第五關(guān)現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理第一關(guān)第一關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)第四關(guān)第四關(guān)材料設(shè)備材料設(shè)備采購(gòu)采購(gòu)第三關(guān)第三關(guān)工程招標(biāo)工程招標(biāo)第二關(guān)第二關(guān)工程造價(jià)工程造價(jià)與決算與決算要通過(guò)前期策劃做發(fā)產(chǎn)品定位，確定房子的檔次及規(guī)模。要通過(guò)前期策劃做發(fā)產(chǎn)品定位，確定房子的檔次及規(guī)模。以前是說(shuō)結(jié)構(gòu)決定造價(jià)，現(xiàn)在我們認(rèn)為，方案決定造價(jià)，以前是

12、說(shuō)結(jié)構(gòu)決定造價(jià)，現(xiàn)在我們認(rèn)為，方案決定造價(jià)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)影響造價(jià)。在實(shí)際施工過(guò)程中可以適當(dāng)修改，但結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)影響造價(jià)。在實(shí)際施工過(guò)程中可以適當(dāng)修改，但不能修改得太多，否則在驗(yàn)收時(shí)設(shè)計(jì)院不蓋章。不能修改得太多，否則在驗(yàn)收時(shí)設(shè)計(jì)院不蓋章。我們認(rèn)為，平面形狀簡(jiǎn)單、結(jié)構(gòu)方正、對(duì)稱(chēng)規(guī)則可以降低我們認(rèn)為，平面形狀簡(jiǎn)單、結(jié)構(gòu)方正、對(duì)稱(chēng)規(guī)則可以降低成本，一些裝飾性的東西能免就免。建議大家上網(wǎng)上查成本，一些裝飾性的東西能免就免。建議大家上網(wǎng)上查一下一下“極簡(jiǎn)主義極簡(jiǎn)主義”、“少就是多少就是多”“”“l(fā)ess is more”less is more”第一關(guān)：規(guī)劃設(shè)計(jì)第一關(guān)：規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程招標(biāo)工程

13、造價(jià)與決算工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理層高也不是越高越好，要注意層高也不是越高越好，要注意“高粗比高粗比”?？拐鹨髩?yīng)該全部是通的，不超過(guò)抗震要求墻應(yīng)該全部是通的，不超過(guò)50CM50CM的視為通墻。的視為通墻。磚混結(jié)構(gòu)的外墻開(kāi)洞率不能超過(guò)磚混結(jié)構(gòu)的外墻開(kāi)洞率不能超過(guò)40%40%。從剛性的角度考慮，高層建筑一般是三角形、圓形、正方形的，承重墻不從剛性的角度考慮，高層建筑一般是三角形、圓形、正方形的，承重墻不能能“里出外進(jìn)里出外進(jìn)”。墻如果不是通的，就得增加鋼筋含量。墻如果不是通的，就得增加鋼筋含量。磚混結(jié)構(gòu)的錯(cuò)層不能超過(guò)磚混結(jié)構(gòu)的錯(cuò)層不能超過(guò)5050。方正的設(shè)計(jì)也許會(huì)

14、被說(shuō)成呆板，設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)是有矛盾的，根據(jù)規(guī)定，構(gòu)造方正的設(shè)計(jì)也許會(huì)被說(shuō)成呆板，設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)是有矛盾的，根據(jù)規(guī)定，構(gòu)造柱見(jiàn)墻角就要有。立面豐富是好看，但是值不值？加些線條是不是就好得柱見(jiàn)墻角就要有。立面豐富是好看，但是值不值？加些線條是不是就好得不得了？是不是有必要為此增加成本？不得了？是不是有必要為此增加成本？規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理這一點(diǎn)在實(shí)際操作過(guò)程中有很多經(jīng)驗(yàn)，有的決算能被這一點(diǎn)在實(shí)際操作過(guò)程中有很多經(jīng)驗(yàn)，有的決算能被審掉一半。審掉一半。規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)材料設(shè)備

15、采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理第二關(guān)：工程造價(jià)與決算第二關(guān)：工程造價(jià)與決算根據(jù)有關(guān)規(guī)定，七層以上按根據(jù)有關(guān)規(guī)定，七層以上按1 1類(lèi)取費(fèi)類(lèi)取費(fèi)37% 37% ，七層以下按七層以下按4 4類(lèi)取類(lèi)取費(fèi)費(fèi)21.6% 21.6% 。建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，在實(shí)際操作過(guò)程中，。建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，在實(shí)際操作過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)公司對(duì)七層以上的建筑工程招標(biāo)是按有的開(kāi)發(fā)公司對(duì)七層以上的建筑工程招標(biāo)是按4 4類(lèi)下浮類(lèi)下浮5%5%。規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理第三關(guān)：工程招標(biāo)第三關(guān)：工程招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算工程造價(jià)與決算材

16、料設(shè)備采購(gòu)材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理這方面很難把握，可以規(guī)定這方面很難把握，可以規(guī)定“貨比三家貨比三家”，但就是這樣，但就是這樣也很難控制。在招標(biāo)過(guò)程中可以找三家以上，然后選兩也很難控制。在招標(biāo)過(guò)程中可以找三家以上，然后選兩家報(bào)價(jià)低的再往下砍價(jià)。家報(bào)價(jià)低的再往下砍價(jià)。第四關(guān)：材料設(shè)備采購(gòu)第四關(guān)：材料設(shè)備采購(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管理更難，比如一些圖紙上沒(méi)有的東現(xiàn)場(chǎng)管理更難，比如一些圖紙上沒(méi)有的東西要進(jìn)行西要進(jìn)行“簽單簽單”，這個(gè)過(guò)程也很難直接，這個(gè)過(guò)程也很難直接控制。控制。第五關(guān)：現(xiàn)場(chǎng)管理第五關(guān)：現(xiàn)場(chǎng)管理第三部

17、分第三部分 建筑設(shè)計(jì)常識(shí)建筑設(shè)計(jì)常識(shí)與訣竅與訣竅建筑設(shè)計(jì)幾個(gè)檻：建筑設(shè)計(jì)幾個(gè)檻：6 6層及以下，不裝電梯；層及以下，不裝電梯；6 6層以上，必須裝電梯；層以上，必須裝電梯；1111層及以下，可只裝一部電梯，并且樓梯間與電梯間可以連通層及以下，可只裝一部電梯，并且樓梯間與電梯間可以連通1212層開(kāi)始，必須裝兩部電梯，其中一部作為消防電梯層開(kāi)始，必須裝兩部電梯，其中一部作為消防電梯1919層及以上必須設(shè)兩條步梯或者剪刀樓梯層及以上必須設(shè)兩條步梯或者剪刀樓梯電梯的成本：電梯的成本：以以1818層為例，電梯成本約層為例，電梯成本約2525萬(wàn)，每增加一層電梯成本約提高萬(wàn)，每增加一層電梯成本約提高50005000元元2.82.8米層高的來(lái)歷：米層高的來(lái)歷：房間的層高應(yīng)小于等于面寬。圈梁房間的層高應(yīng)小于等于面寬。圈梁+ +樓板樓板=40=40，窗高，窗高1.51.5米，窗臺(tái)高米，窗臺(tái)高0.90.9米，合起來(lái)就是米，合起來(lái)就是2.82.8米。米。外墻面積測(cè)算：外墻面積測(cè)算：外墻面積外墻面積一般約為建筑面積的一般約為建筑面積的1/31/3（可作為外墻貼磚面積估算的依據(jù)