成都超高層物業(yè)研究

1、成都超高層物業(yè)研究一、概況1、超圖層物業(yè)界定對(duì)于超高層物業(yè)的界定，不同國(guó)家和地區(qū)有不同的規(guī)定，我們國(guó)家對(duì)主體建筑高度超過(guò)100米（或34層）的建筑歸入超高層的范疇，俗稱(chēng)“摩天大樓”。2、超高層物業(yè)特點(diǎn)* 優(yōu)點(diǎn)我國(guó)是一個(gè)人多地少，特別是建設(shè)用地十分緊缺的國(guó)家，超高層建筑的興建，可以提高土地的利用率，一定程度上緩解土地的緊缺問(wèn)題；高層建筑是一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮與科技進(jìn)步的象征，尤其是超高層建筑更是一個(gè)地區(qū)的標(biāo)志；超高層物業(yè)具有無(wú)遮擋、景觀視野開(kāi)闊的優(yōu)勢(shì)；超高層物業(yè)在水系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)等大量運(yùn)用智能化技術(shù)，可以大大提升物業(yè)品質(zhì)，提升物業(yè)的安全性能。* 缺點(diǎn)增加消防樓梯、避難層等

2、導(dǎo)致公攤較高，得房率僅在70%左右；超高層相對(duì)普通高層物業(yè)來(lái)說(shuō)，成本將會(huì)增加15%-30%,客戶(hù)對(duì)價(jià)格較為敏感的情況下，超高層住宅的銷(xiāo)售價(jià)格可能與普通高層相差不大，可能導(dǎo)致成本增加而銷(xiāo)售價(jià)格不能相應(yīng)上漲的情況；超高層建筑梁柱較多，而且較大，室內(nèi)空間可能存在不好使用、浪費(fèi)的情況；由于超高層建筑需要對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封閉，所以通透性較差；電梯的安全系數(shù)是值得關(guān)心的一個(gè)方面，同時(shí)可燃材料的增加使得安全成為超高層物業(yè)最大的一個(gè)問(wèn)題；雖然便于統(tǒng)一管理，但后期運(yùn)營(yíng)、維護(hù)成本較高；開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)要求較高。3、超高層建筑設(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)于超高層物業(yè)，在設(shè)計(jì)上有特殊的規(guī)定，主要如下：* 建筑高度超過(guò)100m的

3、超高層民用建筑，應(yīng)設(shè)置避難層（間）。3535層及35層以上的住宅建筑應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。3535層及35層以上的住宅建筑應(yīng)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。* 建筑高度不超過(guò)100m的高層建筑，其電纜井、管道井應(yīng)每隔23層在樓板處用相當(dāng)于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔；建筑高度超過(guò)100m的高層建筑，應(yīng)在每層樓板處用相當(dāng)于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔。* 電纜井、管道井與房間、走道等相連通的孔洞，其空隙應(yīng)采用不燃燒材料填塞密實(shí)。* 高級(jí)旅館、重要的辦公樓、一類(lèi)建筑的商業(yè)樓、展覽樓、綜合樓等和建筑高度超過(guò)100m的其它高層建筑，應(yīng)設(shè)消防卷盤(pán)，其用水量可不計(jì)入消防用水總量。千 建筑高度超過(guò)100m的

4、高層建筑及其裙房，除游泳池、溜冰場(chǎng)、建筑面積小于5.00m2的衛(wèi)生間、不設(shè)集中空調(diào)且戶(hù)門(mén)為甲級(jí)防火門(mén)的住宅的戶(hù)內(nèi)用房和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。* 建筑高度超過(guò)1OOm的高層建筑，除游泳池、溜冰場(chǎng)、衛(wèi)生間外，均應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。4、超高層建安成本相對(duì)于普通高層，超高層成本將會(huì)有較大幅度的增加，大體情況如下：120米之內(nèi)的超高層，結(jié)構(gòu)等級(jí)與100米以?xún)?nèi)的一樣，結(jié)構(gòu)成本增加基本可以忽略；120-160米的超高層增加的結(jié)構(gòu)成本一般約為 15%-20% ;超過(guò)160米的就將增加約 30%,越往高成本將會(huì)大幅增加。消防設(shè)備成本增加約為總體的3%左右。二、國(guó)內(nèi)外超高層物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r戰(zhàn)

5、后，美國(guó)的摩天大樓鱗次櫛比，競(jìng)相拔地而起，各大財(cái)團(tuán)紛紛宣布建成世界最高大廈。目前，這種摩天大樓情結(jié)”似乎已傳染到了亞洲。因此從美國(guó)紐約到日本東京，香港到國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市，超高層建筑成為了國(guó)際大都會(huì) 的標(biāo)志。1、世界十大超高層排名事 已建成非住宅名稱(chēng)所在地高度層數(shù)建成時(shí)間臺(tái)北101大樓中華臺(tái)北最高建筑物”（508米）、最高使用樓層”（438米）和最高屋頂高度”（448米）89層2003 年上海環(huán)球金融中心中國(guó)上海492米101層2007 年國(guó)家石油公司雙塔大樓吉隆坡451.9 米88層1997 年西爾斯大廈芝加哥442米108層1973 年上海金茂大廈上海420.5 米88層1998 年香港國(guó)際金融

6、中心大廈香港420米88層1998 年中信廣場(chǎng)大廈深圳391米80層1997 年信興廣場(chǎng)地王大廈深圳384米68層1996 年帝國(guó)大廈紐約381米102層1981 年中環(huán)廣場(chǎng)大廈香港374米78層1993 年*已建成住宅名稱(chēng)所在地高度層數(shù)建成時(shí)間Q1 大廈（QITower）澳洲黃金海岸322.5 米78層2005 年21世紀(jì)大樓阿聯(lián)酋迪拜269米54層2003 年凱旋宮俄羅斯莫斯科264. 1 米57層2005 年大樓廣場(chǎng)三期G座韓國(guó)首爾263. 7 米72層2003 年川普世界大廈美國(guó)紐約262. 4 米72層2001 年擎天半島中國(guó)香港256米75層2003 年木洞海波利昂中心一期 A座韓

7、國(guó)首爾256米69層2003 年君臨天下中國(guó)香港255米75層2003 年曉盧中國(guó)香港252. 4 米72層2003 年切爾西大廈阿聯(lián)酋迪拜250米49層2005 年統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2005年2、國(guó)內(nèi)超高層物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市的北京、上海、深圳和廣州等城市來(lái)看，超高層物業(yè)眾多，已成為城市現(xiàn)代化的標(biāo)志，成為城市建筑當(dāng)中的主流。國(guó)外和沿海一線(xiàn)城市居住超高層物業(yè)與住別墅一樣，已經(jīng)成為代表身份象征。超高層物業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展水平有極大的關(guān)系，下面我們將通過(guò)城市定位、GDP總量、城市化率和人口密度等方面分析這些因素對(duì)超高層物業(yè)發(fā)展的影響。* 城市發(fā)展定位城市2020城市總體發(fā)展定位深圳創(chuàng)新型綜合經(jīng)

8、濟(jì)特區(qū)、華南地區(qū)重要的中心城市、與香港共同發(fā)展的國(guó)際性城市廣州東南亞地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交往中心上海國(guó)際金融中心、國(guó)際航運(yùn)中心北京全國(guó)的政治中心、文化中心 ，是世界著名古都和現(xiàn)代國(guó)際城市，建設(shè)世界城市成都中國(guó)西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市重慶重慶市是我國(guó)重要的中心城市之一，國(guó)家歷史文化名城，長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，西南地區(qū)綜合交通樞紐杭州長(zhǎng)江三角洲的重要中心城市，浙江省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心南京長(zhǎng)三角承東啟西的中心城市（為2010-2030年規(guī)劃目標(biāo)）武漢全國(guó)城市圈第二層次的前列，是中西部重要的先進(jìn)制造業(yè)中心和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，在中部崛起

9、中起著主角地位的最具實(shí)力最具活力的城市圈之一青島中國(guó)東部沿海重要的中心城市，國(guó)家歷史文化名城；國(guó)際港口城市、濱海旅游度假城市福州經(jīng)濟(jì)繁榮的領(lǐng)軍城市，生活舒適的宜居城市，環(huán)境共融的山水城市，人文和諧的文化名城北京、上海、深圳和廣州利用地理位置優(yōu)勢(shì)和發(fā)展優(yōu)勢(shì)，國(guó)際性大都市是他們的發(fā)展目標(biāo)，從而帶動(dòng)了現(xiàn)代化、國(guó)際化標(biāo)志的超高層物業(yè)的發(fā)展。而其他城市都為區(qū)域中心，同時(shí)也因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展相對(duì)滯后，因而超 高層物業(yè)的發(fā)展落后于一線(xiàn)發(fā)展城市。中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，超高層物業(yè)越多北京、上海、深圳和廣州的 GDP總量較高，都在 7000億以上的水平，超高層物業(yè)，特別是超高層住宅大量 地出現(xiàn)，消費(fèi)者的接受度也大幅

10、提高。而成都、重慶、杭州和南京等二線(xiàn)城市GDP總量基本都在 4000億元左右的水平，超高層物業(yè)不多，特別是超高層住宅供應(yīng)量不大，或僅僅是剛剛出現(xiàn)的市場(chǎng)。中城市化水平越高，超高層市場(chǎng)越成熟北京、上海、深圳和廣州城市化率基本都在80%以上，超高層大量出現(xiàn)，市場(chǎng)發(fā)展較為成熟。當(dāng)城市化率達(dá)到60%左右的時(shí)候，超高層住宅即開(kāi)始出現(xiàn)，成都、杭州、青島、福州等城市具有這一典型特征。* 人口密度越高，超高層市場(chǎng)起步越早，發(fā)展越成熟北京、上海、深圳和廣州人多地少的矛盾十分突出，至 2008年末這四大城市的人口密度都在1000人/平方米公里；其中深圳最高，達(dá)到了4490人/平方公里。為了解決這一矛盾，以及建設(shè)國(guó)際

11、性大都市的需要，超高層物業(yè)發(fā)展早，目前已大量出現(xiàn)。其他城市這一矛盾相對(duì)緩和一些，超高層物業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。中多數(shù)成功超高層住宅擁有稀缺資源通過(guò)對(duì)新加坡、香港、深圳、上海等城市20余個(gè)超高層住宅擁有的資源來(lái)看，擁有江景、海景或城市公園等獨(dú)特資源成為支撐項(xiàng)目的一個(gè)比較關(guān)鍵的因素。如深圳萬(wàn)科金域藍(lán)灣、珠海萬(wàn)科金域藍(lán)灣、新加坡吉寶灣、香港 貝沙灣等擁有無(wú)敵海景，重慶海客瀛洲、上海世茂濱江花園、南京萬(wàn)科金域藍(lán)灣和成都萬(wàn)科金域藍(lán)灣擁有江景資 源，深圳萬(wàn)科俊園、深圳擎天華庭等擁有城市公園資源。項(xiàng)目名稱(chēng)層數(shù)景觀資源香港貝沙灣52層香港港島、一線(xiàn)海景香港凱旋門(mén)231米/65層維多利亞海景、港島深圳萬(wàn)科俊園160米

12、/49層北靠大頭嶺森林公園和深圳水庫(kù)公園、東望深圳 仙湖植物園深圳擎天華庭168米/48層蓮花山公園青島東海路9號(hào)198米/50層北靠湛山、南鄰浮山灣、海景一覽無(wú)遺，寧波凌江名庭172.9 米/52 層江景重慶?？湾?95米/49層長(zhǎng)?T 300米水岸線(xiàn)江景、南山山景深圳萬(wàn)科金域藍(lán)灣158米/49層一線(xiàn)海景、靠近紅樹(shù)林及深圳灣、南北主視野無(wú) 阻擋、3層以上可看海珠海萬(wàn)科金域藍(lán)灣150米/47層一線(xiàn)海景、南向可眺望珠海漁女及市景、東向可 直視香洲漁港、東南向可觀賞野貍島上海世茂濱江花園49-55 層一線(xiàn)江景南京世茂外灘新城53層一線(xiàn)江景、秦淮河口福州世茂濱江花園49-55 層江景蕪湖世茂濱江花

13、園33-53 層坐擁2公里浩瀚長(zhǎng)江岸線(xiàn)新加坡吉寶灣/一線(xiàn)海景?？谒{(lán)城廣場(chǎng)/?？谖骱０逗＞?超高層住宅高標(biāo)準(zhǔn)配套項(xiàng)目名稱(chēng)小區(qū)配套香港貝沙灣豪華會(huì)所、恒溫泳池、水療按摩室、演奏室、藝術(shù)閱覽館、美術(shù)藝?yán)?、?景花園雅座、臨海休息公園、主題會(huì)所、園林、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、戶(hù)外活 動(dòng)場(chǎng)地香港凱旋門(mén)摩天主客會(huì)所、空中泳池、健身室等深圳萬(wàn)科俊園豪華會(huì)所、泳池、健身房、桑拿房、桌球室、乒乓球室、多功能娛樂(lè)室、影音室、平臺(tái)花園等、11層室內(nèi)高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、27層空中彳園、45層觀景臺(tái)深圳擎天華庭商場(chǎng)、水主題空中花園、親子會(huì)所、星空觀光層、平臺(tái)花園、流水幕墻、 涌泉、異域雕塑、特色缸、噴泉口、多功能空中泳池、鵝卵石

14、腳部按摩小 徑、健身設(shè)施、休息室、兒童游樂(lè)區(qū)、觀景臺(tái)、桑拿房、健身房青島東海路9號(hào)玻璃帆的包圍中有一中庭，設(shè)置了住客觀景臺(tái)、酒廊、空中花園等設(shè)施杭州盛元慧谷恒溫泳池、大型公建配套中心、主題景觀庭院、中央水景花園杭州東方潤(rùn)園豪華會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)寧波凌江名庭商場(chǎng)、會(huì)所、游泳池、健身房、棋牌室、游戲機(jī)房、閱覽室、咖啡廳、露 大花園、停機(jī)坪重慶?？湾蕹?、屋頂景觀休閑會(huì)所、城市俱樂(lè)部、茶樓、中西餐廳、桑拿按摩室、 水療室、美容美發(fā)中心、健身中心、桌球室、乒乓球室、室內(nèi)恒溫游泳池、 架至花園層室外游泳池、希爾頓洗衣店、晨跑道、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、藥 房、牛奶定送點(diǎn)、公共音樂(lè)背景深圳萬(wàn)科金域藍(lán)灣SPA

15、房、室內(nèi)泳池以及多功能球場(chǎng)、壁球室、健身房、咖啡廳等多種設(shè)施上海世茂濱江花園四個(gè)豪華會(huì)所提供高層次的休閑娛樂(lè)，總面積達(dá)1萬(wàn)平方米南京世茂濱江新城南京首個(gè)超大型專(zhuān)業(yè)主題會(huì)所，全面提供各種健身、娛樂(lè)、休閑及餐飲配 套設(shè)施，其中包括影院、網(wǎng)吧、酒吧、閱覽室、舞蹈房、健身房、桌球室、 兒童樂(lè)園、多功能廳等。獨(dú)設(shè)豪華私人游艇碼頭。杭州世茂濱江花園兩大主題會(huì)所蕪湖世茂濱江花園商業(yè)配套、星級(jí)會(huì)所深圳東海港麗蒙園會(huì)所、空中花園、動(dòng)感泳池、水吧、綠化園林由于超高層住宅多定位為中高檔次定位，因而除了擁有較為完善的社區(qū)配套外，提升項(xiàng)目檔次和業(yè)主生活品質(zhì)的小區(qū)配套也十分完備。中 超高層項(xiàng)目案例（以住宅為主）上海世茂濱

16、江花園總平與基礎(chǔ)信息開(kāi)發(fā)商世茂集團(tuán)頁(yè)目規(guī)模與地：330畝建筑面積：80萬(wàn)m2容積率：2.9總戶(hù)數(shù)：3000戶(hù)錄化率：70%層數(shù)：49-55層殳計(jì)特色占總面積70%以上的六大世界風(fēng)情主題園林景 卜：中式蘇州園林、美式夏威夷沖浪沙灘、德式 彖蔭天鵝湖、英式大草坪、法式迷宮花園、奧林 ?？诉\(yùn)動(dòng)花園成為其獨(dú)有的風(fēng)格售價(jià)4-5萬(wàn)元/平方米面積一房86平米、二房125-128平米、158-161平米、三房 208-212 平米、四房 281-286、315-318建設(shè)時(shí)間在建項(xiàng)目資源一線(xiàn)江景戶(hù)型布局典型戶(hù)型抗性處理深圳萬(wàn)科金域藍(lán)灣基礎(chǔ)信息開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模占地面積：60畝建筑面積：29萬(wàn)平方米容積率：

17、6.17綠化率：40%總戶(hù)數(shù)：1709戶(hù)高度：158米層數(shù)：49層設(shè)計(jì)特色弧形大曲線(xiàn)布局、出挑深遠(yuǎn)大陽(yáng)臺(tái)、泰式風(fēng)情的香提雅境售價(jià)17000元/平方米（2006年）面積110-170平方米建設(shè)時(shí)間建成特有資源豐富寬闊的迎海視野，100 %單位全擁海景。典型戶(hù)型抗性處理香港凱旋門(mén)開(kāi)發(fā)商新鴻基項(xiàng)目規(guī)模4棟住宅大樓組成總戶(hù)數(shù)：1054戶(hù)高度：231米層數(shù)：65層設(shè)計(jì)特色5層以上為住宅部分（B1、B2為停車(chē)場(chǎng)；G、1、2層為過(guò)境巴士總站；3層為平臺(tái)花園；每座均有一層專(zhuān)為隔火層），其中59-61層為空中會(huì)所，62層即著名的空中花園。層高每層層高從普通公寓的3米到別墅般挑空大廳享受的3.84.0米售價(jià)每平方

18、米高達(dá)38萬(wàn)港幣、單位售價(jià)超過(guò)2億港幣面積面積從505平方英尺到5500平方英尺、17房不等建設(shè)時(shí)間2005 年會(huì)所設(shè)施：位于59-62F的摩天會(huì)所，建筑及裝修耗資3億元。會(huì)所內(nèi)設(shè)特色天池，天池長(zhǎng)達(dá)25米，樓高約7.7米，亦是九龍站最大規(guī)模的室內(nèi) 泳池，正對(duì)香港灣仔會(huì)展的維港至鯉魚(yú)門(mén)海景， 讓住客可一邊暢泳，一邊欣賞維港景致；設(shè)5個(gè)復(fù)式單位 天際*屋"，引入空中泳池。營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn)銷(xiāo)售前后通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電視廣告等方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行反復(fù)炒作，如香港文匯報(bào)的 香港豪宅凱旋門(mén)最低入場(chǎng)費(fèi)500萬(wàn)”，香港商報(bào)的 無(wú)視加息凱旋門(mén)累售800伙”等報(bào)道，不停進(jìn)行宣傳炒作；發(fā)展商耗資2億元在中環(huán)寫(xiě)字樓搭建可供

19、參觀的樣板間；頂層復(fù)式進(jìn)行拍賣(mài)，樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿；精選78個(gè)單位以先到先得形式發(fā)售給星級(jí) 會(huì)員，贈(zèng)送管理費(fèi)或給予額外折扣。3、日本超高層住宅介紹PARK?HOUSE?PRESIA?TOWER315戶(hù)層數(shù)：地上38層所在地：日本千葉占地面積：7442.83 m2總戶(hù)數(shù):結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（免震結(jié)構(gòu)）預(yù)計(jì)入住時(shí)間：2009年10月札幌 city?tower所在地：日本札幌市中央?yún)^(qū)占地面積：2990.07m2總戶(hù)數(shù)：162戶(hù)層數(shù)：地上41層，地下1層結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)入住時(shí)間：2007年9月The?toyosu?tower所在地：日本東京yX東區(qū)總戶(hù)數(shù)：825戶(hù)層數(shù)：地上43層，地下1層結(jié)構(gòu)：鋼筋混

20、凝土結(jié)構(gòu)（部分鋼骨鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）入住時(shí)間：2009年3月三、成都超高層物業(yè)發(fā)展分析1、發(fā)展進(jìn)程受航空限高，以及政府在向空間發(fā)展的引導(dǎo)性不強(qiáng)等因素的影響，作為西部的中心城市，成都已建成的超高層建筑可以說(shuō)是寥寥無(wú)幾，與一線(xiàn)的北京、上海、深圳和廣州等沿海發(fā)達(dá)城市差距甚大，同時(shí)與二線(xiàn)的杭州、武漢、重慶等也有不小的差距。在建成的超高層建筑中，多數(shù)為辦公、酒店等商務(wù)性用途，如：中環(huán)廣場(chǎng)、川信大廈、銀座大廈、香格里拉大酒店和民興金融大廈等非住宅物業(yè)；住宅類(lèi)極為稀有，如時(shí)代凱悅等。隨著中心城市建設(shè)用地不斷減少，同時(shí)未來(lái)的成都可能成為一個(gè)擁有3000萬(wàn)人的巨型城市，因而如何節(jié)約每一寸土地， 解決地少人多的問(wèn)題

21、， 是政府相關(guān)部門(mén)需要解決的一個(gè)大問(wèn)題。2006年1月，成都市規(guī)劃局提出，鼓勵(lì)城區(qū)建筑向 200米、300米的高度建設(shè)，鼓勵(lì)城市向 高、密、 活”方向發(fā)展。根據(jù)成都市航空限制情況，市中心、南延線(xiàn)和城東成為成都具備開(kāi)發(fā)超高層物業(yè) 的條件在政策的推動(dòng)下，在建和規(guī)劃中的超高層物業(yè)呈井噴態(tài)勢(shì)，未來(lái)住在云端不在是一個(gè)夢(mèng)想2、現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r分析隨著成都市高密政策在推進(jìn)，以及不少有建設(shè)超高層建筑開(kāi)發(fā)商的不斷涌入，成都超高層 項(xiàng)目呈大幅增加的態(tài)勢(shì)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，成都市目前正在修建和規(guī)劃的超高層項(xiàng)目約40余個(gè)，未來(lái)幾年超高層物業(yè)的供應(yīng)量將超過(guò)600萬(wàn)平方米，相當(dāng)于 08年主城區(qū)商品房供應(yīng)量的 36%;自高密政策出

22、臺(tái)后，成 都超高層住宅不斷涌現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在售超高層約6個(gè)，而規(guī)劃中的項(xiàng)目達(dá)到了15個(gè)，超高層住宅呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。超高層住宅物業(yè)的供應(yīng)量將超過(guò)200萬(wàn)平方米。同時(shí)隨著購(gòu)房者超高層物業(yè)接受度的提高，超高層物業(yè)比例將進(jìn)一步提高。事外來(lái)開(kāi)發(fā)商是超高層物業(yè)開(kāi)發(fā)的主角在開(kāi)發(fā)超高層項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商中，香港、新加坡、深圳、北京等國(guó)內(nèi)外開(kāi)發(fā)商占據(jù)主導(dǎo)地位，約22個(gè)項(xiàng)目，占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量的55%;本土開(kāi)發(fā)商（含省內(nèi)二線(xiàn)城市來(lái)蓉開(kāi)發(fā)商）約 14個(gè)，約占到35%;同時(shí)有4個(gè)項(xiàng)目為本地開(kāi)發(fā)商與外來(lái)開(kāi)發(fā)商共同合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。大量的外來(lái)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)超高層物業(yè)，可以快速提高成都超高層物業(yè)的開(kāi)發(fā)水平，超高層市 場(chǎng)更為成熟。李 錦江區(qū)超高

23、層項(xiàng)目一枝獨(dú)秀圖示，錦江區(qū)區(qū)域內(nèi)的超高層物業(yè)分布最多，達(dá)到了 64%,共26個(gè)項(xiàng)目；青羊區(qū)和成華區(qū) 分別位居二、三位，各有 5個(gè)和4個(gè)項(xiàng)目。華陽(yáng)片區(qū)，三個(gè)區(qū)域各有三個(gè)項(xiàng)目；高新區(qū)和溫江區(qū) 各有一個(gè)項(xiàng)目。錦江區(qū)超高層項(xiàng)目呈一枝獨(dú)秀的局面，遠(yuǎn)超過(guò)其他各區(qū)，這與錦江區(qū)大部分版圖位于城市中心和城東航空限高較為寬松的區(qū)域有極大的關(guān)系。同時(shí)由于錦江區(qū)正在建設(shè)金融一條街，大力鼓勵(lì)修建超高層建筑，以提升東大街城市形象有較大的關(guān)系。4東大街金融街分布超高層物業(yè)最多目前幾大區(qū)域的分布來(lái)看，東大金融街一線(xiàn)、市中心（傳統(tǒng)的CBD區(qū)域）和天府新城（南延線(xiàn)）是主要分布區(qū)域，特別是東大街金融街和市中心超高層物業(yè)分布較為集中

24、，各有15個(gè)和11個(gè)項(xiàng)目，分別占到總量的37%和28% o這對(duì)于提升城市形象，整個(gè)區(qū)域的發(fā)展具有極大的促進(jìn)作用。土 內(nèi)環(huán)內(nèi)和城東超高層物業(yè)分布較多區(qū)域內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)一環(huán)一二環(huán)二三環(huán)三環(huán)外郊縣合計(jì)東267216南11西0北0中1813華陽(yáng)33溫江11合計(jì)182673434市中心的超高層項(xiàng)目為各環(huán)域最多，達(dá)到了18個(gè)，主要分布天府廣場(chǎng)、鹽市口、東大街起步區(qū)等核心商圈，人氣極旺，以及商業(yè)、商務(wù)環(huán)境俱佳。城東的一二環(huán)和二三環(huán)分布的超高層項(xiàng)目均為7個(gè)，是較多的區(qū)域之一，且主要分布在東大金融街一線(xiàn)，這利于加快金融街的建設(shè)，提升區(qū)域形象。4 50畝以下的中小項(xiàng)目超過(guò)六成近年來(lái)，市中心的舊城改造，騰出不了的黃金寶地

25、，但這些地塊規(guī)模都不大，大多數(shù)都為50畝以下的中小地塊。市中心土地十分稀有，地價(jià)較高，同時(shí)政府的高密政策促使這些項(xiàng)目定 位為超高層。100畝以上項(xiàng)目也接近三成比例，但這些項(xiàng)目中的超高層物業(yè)僅占少量比例。士黃金地段業(yè)態(tài)豐富超高層物業(yè)的用途方面，有住宅、酒店、辦公、商業(yè)等兩種或兩種以上用途的項(xiàng)目有21個(gè),比例超過(guò)了一半，如九龍倉(cāng)國(guó)際金融中心、城市理想、新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)、華置廣場(chǎng)等；純住 宅超高層項(xiàng)目有17個(gè)，比例超過(guò)了 4成，如天璽、外灘、正成凌俊、佳兆業(yè)華陽(yáng)二江寺項(xiàng)目等。市中心和東大金融街一線(xiàn)的超高層項(xiàng)目中，除天璽、上錦美地、朗御和都匯華庭主要以住宅為主外，其他都定位為城市綜合體，商務(wù)、辦公、

26、酒店等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的比重較高。4 擁有傳統(tǒng)CBD概念的項(xiàng)目超過(guò)三成位于彳專(zhuān)統(tǒng)CBD區(qū)域的項(xiàng)目占總量的約 1/3,共13個(gè)項(xiàng)目擁有 CBD概念；擁有東大金融街 區(qū)域概念的約15個(gè)項(xiàng)目，擁有河景的項(xiàng)目約有 14個(gè)。如天府時(shí)代廣場(chǎng)、 喜年廣場(chǎng)外灘等同時(shí)有 金融街和河景優(yōu)勢(shì)；天璽同時(shí)有金融街、河景和市政公園的資源。3、成都超高層住宅發(fā)展?fàn)顩r自2006年成都市“高、密”政策出臺(tái)后，成都超高層住宅不斷涌現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在售超高層約6個(gè)，而規(guī)劃中的項(xiàng)目達(dá)到了15個(gè)，超高層住宅呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。超高層住宅物業(yè)的供應(yīng)量將超過(guò)200萬(wàn)平方米。同時(shí)隨著購(gòu)房者超高層物業(yè)接受度的提高，超高層物業(yè)比例將進(jìn)一步提高。土超高層住宅分布

27、東大金融街一線(xiàn)和天府新城華陽(yáng)板塊（城市新區(qū)）是目前超高層住宅分布較多的兩個(gè)區(qū)域。 34供應(yīng)與銷(xiāo)售各面積段供銷(xiāo)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局網(wǎng)站（按套數(shù)統(tǒng)計(jì)）60-90平方米間住宅供應(yīng)與銷(xiāo)售量最多， 分別為總量的 50.3%和60.3%。各面積段來(lái)看，60-90 平方米和120-144平方米的銷(xiāo)售率都超過(guò)了 9成，90-120平方米之間住宅的銷(xiāo)售也接近 9成。144 平方米以上大戶(hù)型銷(xiāo)售情況不理想。客戶(hù)對(duì)高樓層存在一定的抗性數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局網(wǎng)站（按套數(shù)統(tǒng)計(jì)）樓層越高，客戶(hù)抗性越大。從各盤(pán)銷(xiāo)售走勢(shì)來(lái)看，33層以下單位較33層以上單位進(jìn)度快。工在售超高層住宅項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商規(guī)模層數(shù)銷(xiāo)售均價(jià)（元/

28、 m2）主力戶(hù)型（產(chǎn)品定位世紀(jì)峰景龍湖地產(chǎn)占地：89畝建筑面積：59萬(wàn)m244未定276-382高端定位金域藍(lán)灣萬(wàn)科地產(chǎn)占地：70畝建筑面積：26.3萬(wàn)m2 （超高層部分）34/358500套二：81-90套三：107-151高端定位凱麗香江藍(lán)光地產(chǎn)占地：約50畝建筑面積：約26.2萬(wàn)m2425100套二：71-89中高檔定位上錦美地蜀信實(shí)業(yè)占地：9.3畝建筑面積：5.6萬(wàn)m2416800套二：70-94套三：105-124中高檔定位城市理想錦江統(tǒng)建辦占地：9.7畝建筑面積：8.6萬(wàn)m23712000套一和標(biāo)間：34-60高端定位外灘信德實(shí)業(yè)占地：25畝建筑面積：14.5萬(wàn)m2416800套二

29、：81-94套三：126-141中高檔定位4典型案例萬(wàn)科金域藍(lán)灣頁(yè)目規(guī)模占地：70畝總建筑面積：30萬(wàn)平方米6卜各8800元/平方米總戶(hù)數(shù)：約 2200戶(hù)層數(shù)：34/35層物管2.68 元/irf，化率30%源分析大城東的高端收入人群，二級(jí)城市的高收入群 體5.0今積率叁合評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：萬(wàn)科品牌之型配比50 1rf 以下：2.4%60 1rf-90 irf： 66.8%90 irf-120 irf： 18.5%120 nf-144 m2 ：144 irf-180 irf： 12.3%180 nf 以上：臨沙河，擁有河景資源周邊大牌開(kāi)發(fā)商多，區(qū)域價(jià)值大幅提升 藍(lán)灣系的品質(zhì)是萬(wàn)科系列中最高平面布置半圍

30、合式+十字型建筑布局產(chǎn)品有較多的贈(zèng)送空間不足：大量的贈(zèng)送面積拉低了銷(xiāo)售單價(jià)，肖售進(jìn)度39.6%（截至09年5月21日的備案）提修狀況清水房外灘頃目規(guī)模與地：25畝建筑面積：14.5萬(wàn)平方米總戶(hù)數(shù)：1182戶(hù)層數(shù)：41層裝修）況清水房?jī)r(jià)榨6800元/平方米綠化率30%物管1.7 元/irf容積率8.0客滿(mǎn)分析以成都本地購(gòu)房者為主，二級(jí)城市及省外客戶(hù)占到約20-30%的比例戶(hù)型配比60 irf 以下：60 irf -90 irf : 49.7%90 irf-120 irf： 26.5%120 irf-144 m2 ： 22.9%144 irf-180 irf： 0.8%180 irf 以上：綜合評(píng)

31、價(jià)優(yōu)勢(shì)：周邊人文自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)； 周邊高尚居住氛 圍基本形成；交通便捷、配套成熟；有河景資源 不足：規(guī)模較小，不利于打造高品質(zhì)的小區(qū)環(huán)境容積率較高平面布置弧形布局銷(xiāo)售進(jìn)度已售完（銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)了解）上錦美地頁(yè)目規(guī)模占地：9.3畝建筑面積：約5.6萬(wàn)平方米總戶(hù)數(shù)：539戶(hù)層數(shù)：41層144 irf-180 irf： 180 irf 以上：錄化率26.6%平值布置一棟建筑容積率7.6銷(xiāo)售進(jìn)度60.5%（截至09年5月21日的備案）白型配比60 irf以下：10.6%60 irf-90 irf： 51.4%90 nf-120 irf： 29.7%120 irf-144 m2 ： 8.3%1姜修狀況清水房介格

32、均價(jià)6800元/平方米綜合評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：市中心、內(nèi)環(huán)內(nèi)；交通便捷、配套完全物管1.5 元/irf不足：規(guī)模小，無(wú)法打造高品質(zhì)的園林客源分析成都本地客戶(hù)為主，二級(jí)城市客戶(hù)占到一定比例存在異型戶(hù)型臨主干道空氣、粉塵污染大容積率較高A塔樓為 37層和30層,物 業(yè)為精 裝住宅+ 商鋪。底部四層為商鋪花園等設(shè)綠化帶萬(wàn)rn2項(xiàng)目規(guī)?？?寸精裝SOH 價(jià)格+23g_f |',I I J 裝修狀況有游泳池,59.3%（截至09年5月21日的備案）清水房5300元/平方米2.1 元/irf城東南方向客源為主，單位團(tuán)購(gòu)優(yōu)勢(shì)：具有較大的品牌影響力；臨錦江擁有稀缺的河景資源；擁有較大面積的贈(zèng)送空間不足：周邊城市

33、環(huán)境較大；交通、配套方面需要不斷完善；容積率較高綠化率16%容積率10.0戶(hù)型配比60 irf 以下：100%平面布置兩棟塔樓建筑銷(xiāo)售進(jìn)度19.7%（截至09年5月21日的備案）總戶(hù)數(shù)：1178戶(hù)層數(shù)：37層裝修狀況精裝修價(jià)格均價(jià)12000元/平方米物管1.8 元/irf客源分析主要為成都本地的投資類(lèi)客戶(hù)綜合評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：城市核心 CBD區(qū)域商業(yè)、商務(wù)環(huán)境成熟不足：規(guī)模小，綠化園林規(guī)模不大容積率高凱麗香江L潛在超高層住宅項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目規(guī)模-畝總建筑面積-m2物業(yè)類(lèi)型總高度-米層數(shù)預(yù)計(jì)推出時(shí)間天璽15150000住宅188632010 年朗御11.377805住宅173542009年下半年天紫界1

34、3.84148690、地上 101313、住宅49804、非住宅51509、商業(yè)3926、酒店 27225、配套 308高端商業(yè)、酒店式精裝公寓、摩天行政公館178562009年下半年鐵獅門(mén)項(xiàng)目38176000寫(xiě)字樓、住宅、酒店公寓、商業(yè)為 122 米，141米和158米41待定新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)259商業(yè) 130000、商務(wù) 110000、酒店40000、住宅210000寫(xiě)字樓、酒店公寓、商業(yè)、住宅280待定都匯華庭27.1199228住宅+商業(yè)176512010 年河畔新世界1650超高層部分不詳住宅15050待定新鴻基悅城240超高層部分不詳住宅14046待定目前超高層住宅的潛在供應(yīng)量約

35、8個(gè)，隨著購(gòu)房者對(duì)超高層物業(yè)接受度的加強(qiáng)，超高層住宅未來(lái)的供應(yīng)量將會(huì)大幅增加，成為市場(chǎng)主要物業(yè)類(lèi)型之一。四、客戶(hù)對(duì)超高層需求研究1、客戶(hù)對(duì)高層、超高層物業(yè)接受度不斷提高隨著高層住宅成為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，客戶(hù)對(duì)高層和超高層的接受度不斷提高，由06年的10%,提升到08年的近40%;并有超過(guò)一成的客戶(hù)對(duì)超高層住宅能夠接受。2、超高層住宅客戶(hù)消費(fèi)心理研究中客戶(hù)特征具有現(xiàn)代化大都市生活的背景，希望通過(guò)超高層居住提升生活品質(zhì)，身份象征；這部分群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)，往往擁有多套物業(yè)，購(gòu)房超高層住宅主要用于改善居住或用于投資；超高層住宅的客戶(hù)有廣闊的視野，容易接受新鮮事物。* 客戶(hù)抗性研究國(guó)內(nèi)部分購(gòu)房者存在抗性

36、客戶(hù)住在超高層建筑里，感覺(jué)人與自然直接隔離，日常外出活動(dòng)有不便之感；超高層建筑在 消防、避難等存在一定的難度，給客戶(hù)帶來(lái)一定的心理陰影；特別是成都這樣一個(gè)有地震心理陰 影的城市，客戶(hù)對(duì)超高層物業(yè)或多或少存在抗性。因而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就需要引導(dǎo)客戶(hù)需求，從 產(chǎn)品細(xì)節(jié)上消除陰影，消除消極影響。超高層客 戶(hù)產(chǎn)品抗性產(chǎn)品引導(dǎo)建筑高度恐懼感控制高度，使其與高層高度感差別不大超高層建筑安全性嚴(yán)格依照建筑規(guī)范執(zhí)行，提高安全系數(shù)社區(qū)"微縮景觀園林尺度擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)景觀最大化戶(hù)型通透性問(wèn)題強(qiáng)化視野、通風(fēng)、采光的特性；強(qiáng)化超高層居住的優(yōu)越感后期物業(yè)管理物業(yè)管理前置配套服務(wù)跟進(jìn)問(wèn)題結(jié)合區(qū)域規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)生活方式打造

37、日本消除客戶(hù)抗性的手法日本是一個(gè)土地極為稀缺的國(guó)家，超高層住宅發(fā)展已十分成熟，因而在消除客戶(hù)的心理障礙 方面，積累了不少的經(jīng)驗(yàn)?？蛻?hù)抗性抗性探究消除抗性舉措1、安全上的 不安感。2、 心理上的不 安感。3、沒(méi) 有與地面的 接觸感。11111111111111n1n ：L r普通成人生活形態(tài)探究：；超高層居住的自豪感和心理優(yōu)勢(shì)；超高層隔離人與自然的直接接觸；通風(fēng)、采光、景觀更加優(yōu)越；;給避難和消防活動(dòng)帶來(lái)了更多的困難；一可以營(yíng)造出配備有高級(jí)設(shè)備、設(shè)施的居住環(huán)境；;1住宅低部發(fā)生旋風(fēng)問(wèn)題帶來(lái)的不適感；制定令人放心的防災(zāi)、避難體制。111對(duì)地震、強(qiáng)風(fēng)所引起的？。擺動(dòng)？±抱有不安感。!普通成人生活領(lǐng)域擴(kuò)展探究：11對(duì)共用走廊' 樓梯' 大廳等空間進(jìn)行充分的研究：:!'如對(duì)走廊進(jìn)行少許擴(kuò)寬，配置綠化和座椅；在門(mén)廳前：缺乏近鄰接觸和交流的場(chǎng)所；14e旬上、匕八,“才:1設(shè)置門(mén)廊