區(qū)項(xiàng)目整體策劃建議大綱

1、1 1 / / 1313濟(jì)南咼新區(qū)項(xiàng)目整體策劃建議大綱總綱：濟(jì)南寫字樓市場的競爭是激烈的，但對于我們而言，隨著濟(jì)南經(jīng)濟(jì)和高新區(qū)的發(fā) 展, ,只要我們抓住市場空白點(diǎn)，智能園區(qū)項(xiàng)目還是有可以作為的市場空間。 正如營銷界常 說的一句名言：只有飽和的產(chǎn)品，沒有飽和的市場。第一部分濟(jì)南商務(wù)辦公樓市場研究1 1、就濟(jì)南寫字樓現(xiàn)狀而言，商住樓占據(jù)半壁江山2 2、整體水平處于低端，沒有空調(diào)設(shè)置最為突出3 3、消費(fèi)主力以民營企業(yè)和個(gè)人購買為主4 4、東二環(huán)板塊、經(jīng)十路板塊、高新區(qū)板塊新三點(diǎn)打破舊格局5 5、三慶財(cái)富中心、東環(huán)國際廣場等部分項(xiàng)目破冰而出6 6、綜合各方面的因素，未來發(fā)展趨向東部第二部分高新區(qū)區(qū)域環(huán)

2、境綜合評價(jià)1 1、政府寄希望成為一架經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎機(jī)（總量很低，未來看好）2 2、一個(gè)沒有梳洗打扮的少女（雜亂但充滿希望的區(qū)域）3 3、一個(gè)正在發(fā)育的力士（規(guī)劃很多、但沒有落實(shí)的地方）4 4、一位渴望貴客上門的主人（下游產(chǎn)業(yè)多、沒形成產(chǎn)業(yè)鏈）2 2 / / 13135 5、一位缺“車”少“魚”的司令官（相應(yīng)的商務(wù)休閑配套設(shè)施缺乏）第三部分高新區(qū)房地產(chǎn)市場分析1 1、物業(yè)形態(tài)：研發(fā)、辦公、廠房2 2、物業(yè)類型：出租物業(yè)多于出售項(xiàng)目3 3、銷售情況：租售過半、前景看好4 4、客戶來源：各有特色，研發(fā)為主5 5、物業(yè)管理：服務(wù)簡單，價(jià)格平實(shí)6 6、租售價(jià)格：價(jià)位合理、平穩(wěn)發(fā)展第四部分總部物業(yè)研究一、

3、國外總部發(fā)展現(xiàn)狀1 1、阿姆斯特丹是荷蘭的首都，也是菲利普、聯(lián)合利華、殼牌石油等歐洲許多跨國公 司的總部或發(fā)源中心的所在地。2 2、巴黎的拉德芳斯容納了標(biāo)志、雪鐵龍等法國一半以上的大企業(yè)總部，大部分銀行、 保險(xiǎn)公司總部所在地，聯(lián)合國教科文組織等國際組織的總部均設(shè)在這里。3 3、 倫敦金融城占地 1 1 平方公里，容納了 550550 家國際性銀行區(qū)域總部，170170 家全球證券 管3 3 / / 1313理和信息中心。4 4、 新加坡是東南亞地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，36003600 家跨國總部的進(jìn)入，直接促成其亞洲四小 龍地位的形成。5 5、 日本東京集中了日本各大公司和日本 90%90%勺金融機(jī)構(gòu)

4、，也是日本三菱、日產(chǎn)、等汽 車總部的所在地。二、 我國總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1 1、 中心城市已經(jīng)形成總部經(jīng)濟(jì)的空間聚集形態(tài)， 如北京 CBDCBD 上海陸家嘴、香港中環(huán) 區(qū)、廣州東山區(qū)等，這些總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)也已成為中心城市經(jīng)濟(jì)增長的重要增長極。2 2、 欠發(fā)達(dá)區(qū)域的知名企業(yè)總部正在向大城市聚集，總部經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)加速形成的態(tài)勢。從 2020 世紀(jì) 9090 年代后期以來，國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)出現(xiàn) 遷移總部 浪潮，紛紛向北京、上 海、廣州等一批中心城市或者省會城市遷移。3 3、 隨著 總部經(jīng)濟(jì) 概念的提出，北京、上海、廣州、深圳、青島、濟(jì)南、武漢、大 連、沈陽、廈門、重慶等國內(nèi)大城市都紛紛明確提出發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)

5、的戰(zhàn)略，特別是北京 已將發(fā)展 總部經(jīng)濟(jì) 寫進(jìn)政府工作報(bào)告。三、 總部物業(yè)項(xiàng)目成功要素（一）軟件要素4 4 / / 13131 1、企業(yè)公關(guān)：借力政府，上升為國家行為2 2、業(yè)態(tài)規(guī)劃：資源整合，形成產(chǎn)業(yè)群和產(chǎn)業(yè)鏈聚集效應(yīng)3 3、辦事程序：管理簡單，快捷、到位、全天候4 4、商務(wù)配套：圍繞總部需要，整合高端服務(wù)企業(yè)（二）硬件要素1 1、所在城市是某一個(gè)區(qū)域性的大都市，在輻射力和影響力方面有一定的國際參考價(jià) 值。2 2、所在地域不能距離中央商務(wù)區(qū)太遠(yuǎn)，或其相連性比較容易。3 3、基礎(chǔ)設(shè)施完備，具備總部企業(yè)進(jìn)駐的條件（交通、通信、網(wǎng)絡(luò)等）。4 4、生活設(shè)施， 滿足總部企業(yè)人士的高端和個(gè)性化要求 （商務(wù)

6、休閑、 商務(wù)娛樂、 商務(wù) 談判） 。四、濟(jì)南總部經(jīng)濟(jì)把脈1 1、當(dāng)前在我市的企業(yè)總部主要是原來駐濟(jì)企業(yè)或省內(nèi)的企業(yè)集團(tuán)，跨國公司或外省 企業(yè)的總部入駐基本沒有。2 2、現(xiàn)有企業(yè)中， 真正意義上的 總部經(jīng)濟(jì) 企業(yè)仍然較少， 還沒有形成有規(guī)模的總部 經(jīng)濟(jì)，對外部企業(yè)集團(tuán)形不成很強(qiáng)的吸引力。3 3、受區(qū)域位置和市場的制約，有些企業(yè)已經(jīng)或正準(zhǔn)備將總部或主要分支機(jī)構(gòu)外遷, 如浪潮集團(tuán)已將其研發(fā)營銷中心遷往北京。5 5 / / 13134 4、沒有建立完善的支持總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策體系，總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境有待進(jìn) 一步改善。第五部分 本項(xiàng)目地塊 SWOSWO 分析一、優(yōu)勢l l 區(qū)域認(rèn)知度高l l 商務(wù)氛圍相對成熟l l 優(yōu)惠政策較多l(xiāng) l 交通相對便利l