店鋪未經(jīng)過房東的轉(zhuǎn)讓合同教學(xué)提綱

1、店鋪未經(jīng)過房東的轉(zhuǎn)讓合同篇一：成功案例店鋪轉(zhuǎn)讓未經(jīng)房東同意無權(quán)處分應(yīng)返還轉(zhuǎn)讓款店鋪轉(zhuǎn)讓未經(jīng)房東同意無權(quán)處分應(yīng)返還轉(zhuǎn)讓款案情簡(jiǎn)介2013年9月23日，陳某與趙某簽訂店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，雙方約定趙某取得房東同意將其位于某路79號(hào)的店鋪（原為茶飲店鋪）轉(zhuǎn)讓給陳某使用，使用面積20平方米，陳某同等享有趙某在原有房屋租賃合同中享有的權(quán)利和義務(wù)。雙方在協(xié)議第三條中約定房東與趙某已簽訂租賃合同，租期至2013年12月4日止，年租金5萬元，租金一年交一次，并于約定日期提前1個(gè)月交至房東，店鋪轉(zhuǎn)讓給陳某后，陳某同意代替趙某向房東履行原有店鋪?zhàn)赓U合同中所規(guī)定的條款，并且定期交納租金及該合同所約定的應(yīng)由趙某交納的水電費(fèi)

2、及其他各項(xiàng)費(fèi)用。轉(zhuǎn)讓后店鋪現(xiàn)有的裝修、裝飾及其他所有設(shè)備全部歸陳某所有。合同簽訂后，陳某一次性向趙某支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬元，上述費(fèi)用中包括裝修、裝飾、設(shè)備及其他相關(guān)費(fèi)用，此外趙某不得再向陳某索取任何其他費(fèi)用。陳某接手前店鋪的一切債權(quán)債務(wù)由趙某負(fù)責(zé)，接手后的一切經(jīng)營行為及產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)由陳某負(fù)責(zé)。合同簽訂當(dāng)日，陳某向趙某匯付轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬元及原料費(fèi)1600元。2013年10月7日，涉案商鋪房東（實(shí)際為攤位提供人）鄭某得知趙某將商鋪于2013年10月日以趙某未告知房東商鋪轉(zhuǎn)讓行為且有電費(fèi)等費(fèi)用未結(jié)清為由斷掉涉案商鋪的供電，停止陳某在商鋪內(nèi)的營業(yè)。因房東將涉案商鋪收回，陳某認(rèn)為其與趙某所簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效并找

3、趙某催要已付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，但趙某不予退還，陳某遂訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效、趙某返還6萬元及利息，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。法院審判法院在上述事實(shí)的基礎(chǔ)上另查明，2013年4月21日趙某與鄭某簽訂的租賃合同約定由鄭某提供經(jīng)營場(chǎng)所（即涉案商鋪所在的固定攤位）與趙某合作經(jīng)營，合作期限為自2013年4月21日至2013年12月4日。趙某向鄭某交納合作經(jīng)營費(fèi)42000元。雙方在合同中同時(shí)約定該固定攤位只限趙某本人經(jīng)營，不得隨意轉(zhuǎn)讓，確因特殊原因不能經(jīng)營需轉(zhuǎn)讓他人，必須經(jīng)過鄭某的同意，另立合同方可有效，否則鄭某有權(quán)解除合同。陳某停止?fàn)I業(yè)后，因房東鄭某與趙某之間的商鋪?zhàn)赓U期限到期，房東鄭某通知雙方將商鋪內(nèi)設(shè)備拉

4、走，但雙方均不同意，房東鄭某遂將商鋪內(nèi)設(shè)備自行拆除并予以處理。經(jīng)實(shí)際查看，目前房東鄭某已將涉案商鋪重新裝修并另行出租他人。最終法院判決原告陳某與被告趙某于2013年9月23日簽訂的店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書無效、被告趙某向原告陳某返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)57776元及相應(yīng)的利息損失。律師分析本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為陳某、趙某之間所簽訂的店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書的效力問題。根據(jù)我國合同法相關(guān)規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同方為有效。首先，陳某與趙某之間雖從形式上看系就某路79號(hào)店鋪所簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，但因該涉案店鋪實(shí)際位于某路79號(hào)“某商城”中的B號(hào)固定攤位，因此對(duì)涉案商鋪的轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)

5、包含對(duì)B號(hào)固定攤位的轉(zhuǎn)租且必然以該B號(hào)固定攤位的轉(zhuǎn)租的有效為前提。趙某與鄭某之間明確約定B號(hào)固定攤位僅限趙某一人經(jīng)營，不得隨意轉(zhuǎn)讓，若需轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過鄭某同意并另立合同方可有效，因此趙某在與陳某簽訂店鋪轉(zhuǎn)讓合同前理應(yīng)征得房東鄭某的同意，否則趙某就構(gòu)成對(duì)B號(hào)固定攤位的無權(quán)處分。在雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，趙某承諾其轉(zhuǎn)讓店鋪的行為已經(jīng)得到房東（實(shí)際為攤位提供人）也即鄭某的同意，但實(shí)際上鄭某在得知趙某的轉(zhuǎn)讓行為后,轉(zhuǎn)讓行為且有電費(fèi)等費(fèi)用未結(jié)清為由斷卻于 2013 年 10 月日以趙某未告知其掉涉案商鋪的供電，停止陳某在商鋪內(nèi)的營業(yè)。由此可見，趙某的轉(zhuǎn)讓行為并未征得攤位提供人鄭某的同意，趙某向陳某所作的承諾

6、為虛假承諾。因此趙某對(duì)B號(hào)固定攤位的處分因未得到攤位提供人鄭某的同意而無效，在此前提下，趙某與陳某所簽定的店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議書亦應(yīng)認(rèn)定為無效。其次，本案中陳某實(shí)際已經(jīng)對(duì)涉案店鋪實(shí)施了占有使用，因此陳某應(yīng)向趙某支付其實(shí)際占用期間的店鋪使用費(fèi)。參照雙方在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中所作的年租金5萬元的約定，可以計(jì)算得出日租金為139元，結(jié)合陳某的付款時(shí)間及起訴時(shí)間可以計(jì)算得出陳某實(shí)際使用趙某店鋪的時(shí)16天（自2013年9月23日至2013年10月，故陳某應(yīng)按照實(shí)際占用店鋪的時(shí)間向趙某支付占用使用費(fèi)共計(jì)2224元（139元X16天），因陳某已向趙某支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)6萬元，故趙某應(yīng)返還陳某轉(zhuǎn)讓費(fèi)57776元及上述轉(zhuǎn)讓費(fèi)的利息損失。

7、另外，考慮到趙某明知房東不同意轉(zhuǎn)讓商鋪卻做出虛假承諾與陳某簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，其對(duì)最終導(dǎo)致協(xié)議無效明顯存在過錯(cuò)，且房東鄭某將店鋪收回后，陳某實(shí)際已失去對(duì)商鋪及商鋪內(nèi)設(shè)備的控制權(quán)（商鋪內(nèi)設(shè)備已為房東鄭某予以拆卸處理），因趙某與房東鄭某系合作經(jīng)營關(guān)系，故陳某已無義務(wù)返還趙某店鋪內(nèi)設(shè)備，若趙某認(rèn)為其應(yīng)當(dāng)收回店鋪內(nèi)原有設(shè)備，其可依據(jù)與房東鄭某之間的租賃合同向房東鄭某主張，因此原審法院對(duì)此在本案中亦未予以處理。篇二：簽訂店鋪轉(zhuǎn)讓合同注意事項(xiàng)簽訂店鋪轉(zhuǎn)讓合同注意事項(xiàng)店鋪轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租可以節(jié)省投資、時(shí)間及精力等，但也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，一般會(huì)遇到：接手后房東不讓轉(zhuǎn)讓問題，房東惡意漲租，轉(zhuǎn)租人未經(jīng)房東同意私自轉(zhuǎn)讓等問題店

8、鋪轉(zhuǎn)讓大致分以下幾個(gè)步驟：一、確定轉(zhuǎn)讓人的身份，看他是否有與房東的租賃協(xié)議，如果店鋪經(jīng)營者就是房屋的所有者，首先要查看店鋪的產(chǎn)權(quán)證明、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等其他相關(guān)證件是否齊全，并初步咨詢轉(zhuǎn)讓價(jià)格及房屋的租金情況。如果店鋪經(jīng)營者也是承租人，則必須查看其與房屋產(chǎn)權(quán)人所鑒定的原始合同，并檢查其是否有轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）權(quán)；鑒定合同時(shí)要三方同時(shí)在場(chǎng)并鑒字證明。（即產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營者、接手者）因?yàn)橐话闱闆r下轉(zhuǎn)讓之前，轉(zhuǎn)讓人都會(huì)要求在簽定協(xié)議之前要交付一定數(shù)額的定金，如果這里不注意很容易被騙。二、若有意接手，雙方可洽談房屋租金及店鋪經(jīng)營設(shè)備、裝修等轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的具體價(jià)格。若談定則可預(yù)付一定數(shù)量的定金，以保證優(yōu)先接手店鋪

9、的權(quán)利，定金收取方出具定金收條，收條要寫清時(shí)間、金額、定金的用途等具體內(nèi)容。這里要注意是整體轉(zhuǎn)讓還是空店轉(zhuǎn)讓，如果是整體轉(zhuǎn)讓請(qǐng)千萬點(diǎn)清設(shè)備和物品明細(xì)，免得少數(shù)量或缺質(zhì)量。三、雙方鑒定店鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議及房屋租賃合同，從而約定雙方具體的權(quán)利與義務(wù)。四、合同簽署完畢，按合同約定方式結(jié)付轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。五、轉(zhuǎn)讓方有義務(wù)協(xié)助接手方進(jìn)行過戶變更手續(xù)，因此，接手方要及時(shí)憑鑒定合同及其他所需證件到工商部門辦理好更名登記手續(xù)，以確定經(jīng)營的合法性。六、務(wù)必考察店鋪轉(zhuǎn)讓的原因及之前的債權(quán)、債務(wù)情況，并在合同中明確注明，以免跌入轉(zhuǎn)讓合同的陷井。八、務(wù)必事先調(diào)查清楚您所看中的店鋪地段在短期內(nèi)是否有市政方面的拆遷規(guī)劃，從而避免上當(dāng)

10、受騙。九、為了避免造成房東干涉轉(zhuǎn)讓的事情發(fā)生，請(qǐng)務(wù)必在合同簽定時(shí)與房東約定好：有轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，房東不得以任何方式涉店鋪轉(zhuǎn)讓。房屋租賃合同的一些注意事項(xiàng)1、 房產(chǎn)證上的人和你簽合同的人是不是一樣。租房者首先應(yīng)請(qǐng)房東出示身份證件、戶口本原件，因?yàn)楝F(xiàn)在不少騙子都使用假身份證行騙，而原件與復(fù)印件相比更容易辨別；其次請(qǐng)房東出示房屋權(quán)屬證明原件，加產(chǎn)權(quán)證或是使用權(quán)證，若產(chǎn)權(quán)證正在辦理過程中，那么應(yīng)當(dāng)出示與原產(chǎn)權(quán)單位簽署的購房合同；第三，讓房東多介紹一下房子和周邊情況，從言談間了解房主是否熟知基本情況。2、 上次的水電氣以及物管還有光纖電話費(fèi)等結(jié)清沒有3、 你最好把房間里有的東西和新舊情況寫清楚

11、，租房者在承租房屋時(shí)一定要清點(diǎn)好房屋內(nèi)部設(shè)施如門窗，家電、家具，煤氣等，并且在看房時(shí)檢查一下家電的正常運(yùn)作情況，家具的完好程度等，然后將其一一列入到清單內(nèi)。最好注明如果出現(xiàn)故障時(shí)維修費(fèi)用由誰來承擔(dān)，也好免除租房者在入住后，家用電器等發(fā)生毛病維修時(shí)與房主產(chǎn)生矛盾，責(zé)任劃分不清，注意有沒有漏水，東西有沒有損壞的情況。5、簽合同的日期以及房租到期時(shí)間，還有就是交租方式和交租日期，如果房東提前終止合同該如何賠償?shù)取?、租房者合同期滿要求退租時(shí)，房主可能會(huì)以房屋設(shè)施損壞或者其他藉口作為條件來克扣租房者押金，造成租客不必要的損失。因此在簽訂租賃合同時(shí)，雙方就應(yīng)當(dāng)注明租約期滿后多少個(gè)工作日內(nèi)，在房屋及其設(shè)施

12、無毀損的情況下，業(yè)主應(yīng)退還押金。7、要明確租賃房屋所在的位置、間數(shù)、面積、質(zhì)量、租賃期限、租金及支付期限與方式等約定9、審查合同主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件。審查租賃的客體是否合格，即出租人的房屋是否為法律、法規(guī)允許出租的房屋。審查房屋租賃手續(xù)是否完備。房屋產(chǎn)權(quán)證明并非是合法出租的充分條件，還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理房屋租賃許可證，租賃合同也要進(jìn)行租賃登記方可生效。篇三：二手房東店鋪轉(zhuǎn)讓合同店鋪轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓方（甲方）：身份證號(hào)：頂讓方（乙方）：身份證號(hào)：二房東（丙方）：身份證號(hào)：甲、乙、丙三方經(jīng)友好協(xié)商，就店鋪轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成以下協(xié)議：一、丙方同意甲方將自己位于街（路）號(hào)的店鋪轉(zhuǎn)讓給乙

13、方使用，建筑面積為平方米；并保證乙方同等享有甲方在原有房屋租賃合同中所享有的權(quán)利與義務(wù)。二、該店鋪的所有權(quán)證號(hào)碼為，產(chǎn)權(quán)人為。丙方與甲方簽訂了租賃合同，租期到年月日止，月租為元人民幣。店鋪交給乙方后，乙方同意代替甲向丙方履行該租賃合同，每月交納租金及該合同約定由甲方交納的水電費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，該合同期滿后由乙方領(lǐng)回甲交納的押金，該押金歸乙方所有。三、店鋪現(xiàn)有裝修、裝飾、設(shè)備在甲方收到乙方轉(zhuǎn)讓金后全部無償歸乙方使用，租賃期滿后不動(dòng)產(chǎn)歸丙方所有，動(dòng)產(chǎn)無償歸乙方4、 乙方在年月日前一次性向甲方支付頂手費(fèi)共計(jì)人民幣大寫元，上述費(fèi)用已包括甲方交給丙方再轉(zhuǎn)付乙方的押金、第三條所述的裝修裝飾設(shè)備及其他相關(guān)費(fèi)用。甲方不得再向乙方索取任何其他費(fèi)用。5、該店鋪轉(zhuǎn)讓后店面的營業(yè)執(zhí)照乙方重新辦理，甲方取消營業(yè)執(zhí)照及一切相關(guān)手續(xù)，乙方接手經(jīng)營前該店鋪及營業(yè)執(zhí)照上所載企業(yè)所欠一切債務(wù)由甲方負(fù)責(zé)償還，與乙方無關(guān)。6、 乙方逾期交付轉(zhuǎn)讓金，除甲方交鋪日期相應(yīng)順延外，乙方每日向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的千分之一的違約金，逾期5日的，甲方有權(quán)解除合同，乙方按轉(zhuǎn)讓費(fèi)的10%向甲方支付違約金。甲方應(yīng)于收到轉(zhuǎn)讓費(fèi)三日內(nèi)將第一條所述店鋪轉(zhuǎn)讓給乙方使