地鐵對房地產(chǎn)的增值影響有多大

1、地鐵對房地產(chǎn)的增值影響有多大？ 6月6日，經(jīng)國務(wù)院批準，國家發(fā)改委印發(fā)關(guān)于審批杭州市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃的請示的通知，杭州成為首個被國務(wù)院批準軌道交通建設(shè)規(guī)劃的城市。杭州的發(fā)展即將跨入地鐵時代。政府該怎樣利用地鐵引導城市的發(fā)展，開發(fā)商該如何結(jié)合地鐵進行房地產(chǎn)開發(fā)，百姓該如何在地鐵沿線選擇投資機會，眾說紛紜，仁者見仁，智者見智。 浙江大學房地產(chǎn)研究中心賈生華教授的研究團隊對此進行了系統(tǒng)的研究。該團隊成員之一鄭明遠高級工程師長期從事地鐵沿線房地產(chǎn)開發(fā)的策劃、招商和管理工作，是國內(nèi)研究地鐵沿線房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)威專家，于近日出版了國內(nèi)第一本系統(tǒng)研究軌道交通引導城市開發(fā)的專著軌道交通時代的城市開發(fā)。本

2、報特意邀請鄭明遠和利鳴俊先生，將兩人共同思考的一些主要觀點摘要發(fā)表，算是參與本刊焦點話題討論的一家之言。歡迎社會各界來稿發(fā)表見解，集思廣益，出謀劃策，本刊近期將持續(xù)該話題的探討。 我們時?？梢砸姷剑硞€城市的地鐵規(guī)劃方案一出臺，開發(fā)商便聞風而動，紛紛甩出“地鐵物業(yè)”這張王牌，大肆炒作，往往也會使投資者蜂擁而上；對即將開通地鐵的社區(qū)，人們也會滿心歡喜地期待自己的房屋不斷升值，期望地鐵為他們送來財富。在他們眼里，似乎沿線物業(yè)升值可期，穩(wěn)賺不賠。曾有一些媒體報道過，地鐵使廣州地鐵1號線沿線的樓價上漲了50%以上，有的機構(gòu)還據(jù)此提出完全可以通過征收沿線房地產(chǎn)的增值收益來補貼地鐵運營的虧損。地鐵對房地產(chǎn)

3、的增值影響真的這么神奇嗎？ 根據(jù)地價構(gòu)成模型，地價可分成區(qū)位價格、轉(zhuǎn)換成本（土地由農(nóng)地轉(zhuǎn)為市地所耗費的轉(zhuǎn)換成本總值）、不確定價值、預期價值（地區(qū)發(fā)展可獲得的土地收益增長值）、農(nóng)業(yè)租金價格（農(nóng)業(yè)地租和資金貼現(xiàn)率所決定土地農(nóng)業(yè)收益現(xiàn)值）五個部分。地鐵車站周邊的房地產(chǎn)增值主要是因為可達性提高產(chǎn)生了區(qū)位價值，以及土地的集聚利用（如土地利用性質(zhì)改變、土地利用強度提高、開發(fā)速度加快等）而產(chǎn)生的外溢價值。所以沿線房地產(chǎn)的增值不完全是地鐵引起的。 根據(jù)統(tǒng)計資料，可以概括出地鐵影響下沿線房地產(chǎn)價格變動的特征。 1價格變動的空間特征 大多數(shù)城市的統(tǒng)計表現(xiàn)出： 1）就某一個車站，在理想狀況下，離車站越近，房地產(chǎn)價格

4、越高，呈現(xiàn)出正態(tài)分布的特征。因此，車站附近的房地產(chǎn)的價值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn)，即對于投資者而言，最有價值的不是一條地鐵線的本身，關(guān)鍵是出入口。 2）車站地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，與所在區(qū)域其他類似房地產(chǎn)相比，前者比后者的價格要高出10%15%。那些高于這個幅度的增值，應(yīng)該是將其他因素的影響也摻雜進來了。 3）不同區(qū)位的土地，其房地產(chǎn)價格是不同的。因此，即使是同一條線路，位于不同區(qū)位的車站，其周邊房地產(chǎn)價格的空間特征也是不同。已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當優(yōu)越，在用地強度或性質(zhì)未改變時，修建地鐵對房地產(chǎn)價格的影響不是很明顯；而接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比

5、較顯著，故房地產(chǎn)價值的增長受地鐵的影響非常明顯。所以越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵投資對周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價格的升幅也越大。 2價格變動的時間特征 觀測表明，沿線房地產(chǎn)價格的變動會隨著地鐵線路的規(guī)劃、施工、啟用而有不同的成交價位。在地鐵開工前，人們往往產(chǎn)生對房地產(chǎn)預期心理的增值。一般而言，這個時期的房產(chǎn)價格升值幅度通常很大。從投資心理學的角度看，在開通前，投資者已期望地鐵對樓價的升值影響，故房地產(chǎn)價格反映了這種期望。如廣州地鐵1號線的花地灣站，附近的大規(guī)模開發(fā)始于19921993年，在1994年住宅的平均售價為4000元/ 平方米，到1997年地鐵1號線首段開通前上升至6000元/平方

6、米，但在地鐵開通后不僅不再上升，反而到1999年回落至4000元/平方米，到2001年更跌至3000元/平方米，至今一直徘徊在3000元/ 平方米。這說明，地鐵概念在前期用得過多，在地鐵開通后不能再次成為樓盤銷售的賣點，成交價也因此下跌。地鐵開通后，由于這一地區(qū)發(fā)展狀況一直不理想，房地產(chǎn)價格的下跌就反映了市場的真實狀況。一般來說，城市中心區(qū)，由于其商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，其增值的周期很短；而新開發(fā)區(qū)，增值周期則較長。 可見，地鐵對房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開通前預期心理的增值和事后實質(zhì)效益兩部分的合計。由于預期心理的增值容易受市場等因素感染，所以，地鐵開通前是開發(fā)商炒作房地產(chǎn)價值的最佳時期。但在此時入市

7、的個人投資者，往往容易被套牢。所以對投資者而言，要警惕在前期過多透支地鐵對房價的影響。 前面提到的有媒體報道廣州地鐵1號線沿線房價升了50%。將這個升幅全歸于地鐵這樣的判斷是很不合理的。事實上，在大多數(shù)情況下，樓價的上升事實上是對開發(fā)商“低開高走”營銷手段的一種錯覺，比如，開盤均價是4300元/ 平方米，半年后4800元/ 平方米，感覺漲了500元，升值能力比較快，但實際上并沒有漲這么多，只不過向真實價格靠攏。因此，沿線房地產(chǎn)的升值到底有多大程度是地鐵的貢獻，還是需要慎重對待。但筆者同意，由于地鐵概念的帶動作用，對開發(fā)商加快銷售速度是有很大影響的。 3價格變動的結(jié)構(gòu)特征 地價模型表明，決定房地

8、產(chǎn)的價值有多方面的因素，除交通條件外，還有市場、政策、規(guī)劃水平、周邊環(huán)境和配套水平等。上海的一項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，決定房價的影響因素中，交通的便利性所占權(quán)重為0.31、環(huán)境因素所占權(quán)重為0.282、生活配套設(shè)施的完善程度所占權(quán)重為0.233，三項合計達0.825?？梢?，地鐵對提高房地產(chǎn)價值有積極的作用。但房地產(chǎn)能否升值，有多大的升值空間，還應(yīng)綜合考慮各方面的因素。即使說，房地產(chǎn)的升值不能單靠地鐵來拉動，最終還要看樓盤自身質(zhì)素、周邊配套、人文、環(huán)境等因素?？梢?，地鐵只會給高品質(zhì)的樓盤“錦上添花”，而不會給品質(zhì)低下的產(chǎn)品“雪中送炭”。 地鐵也會對沿線房地產(chǎn)的價值造成一定的負面影響。由于地鐵在運行過程中不可

9、避免地會產(chǎn)生噪音與振動，所以地鐵地面或高架線路周邊的房屋，特別是住宅，不但沒有升值，反而有一定跌幅。根據(jù)國外城市的經(jīng)驗，那些與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產(chǎn)，才真正具有投資價值。房地產(chǎn)本身的價值越高，對噪音、振動的影響的敏感程度越高，甚至會超過對可達性提高的敏感性；如果沿線的住戶屬于低收入階層，這個階層對可達性的敏感程度會大于噪音、振動影響的敏感度，因而低收入地區(qū)的房地產(chǎn)價格對噪音、振動的敏感程度一般不大。這從另外一個角度說明，愿意在沿線買房的消費者大多是中、下收入階層的人群，沿線特別是線路兩端地區(qū)的房屋，其檔次應(yīng)以中等偏上為主。真正的高檔住宅區(qū)應(yīng)與地鐵保持一定的距離。 所

10、以，在實際判斷某一地房地產(chǎn)的價值增長時，要綜合多種因素判斷，切勿僅著眼于有無地鐵。 地鐵+配套   郊區(qū)住宅增值潛力大主持人：前面兩期關(guān)于地鐵以及地鐵對城市和房地產(chǎn)的影響的系列訪談，引起業(yè)界和網(wǎng)友共同參與和探討。今天有幸邀請到富力地產(chǎn)銷售策劃部的李總和龍湖地產(chǎn)弗萊明戈項目策劃經(jīng)理鄭露，兩位公司正好有項目受益于地鐵，這期我們就從具體項目來看看地鐵和物業(yè)之間的結(jié)合，以及開發(fā)商除了營銷，在地鐵價值的挖掘上還可以有哪些作為。應(yīng)該說地鐵對市區(qū)和遠端房產(chǎn)的帶動作用是不同的。兩位的項目一個在市區(qū)，一個位于郫縣蜀都新城，怎么看待地鐵對區(qū)域不同的帶動作用呢？李紅超：我們這個項目是富力.史丹尼

11、國際公寓、富力天匯MALL和富力華庭，是處在市中心，這么大的體量，從成都市目前的消費人群和消費力來看的話，是很難支撐住的。所以必須在城市交通功能方面和城市公共交通的便利性上提升整個物業(yè)價值，最終才能實現(xiàn)整個物業(yè)的保值增值，也才能夠保證這個商業(yè)后期三十多萬方商業(yè)的運營。當初富力之所以拿天匯MALL這個項目，也是知道成都市有這些規(guī)劃，其實這些規(guī)劃對我們項目在后期也是一個很大的促進作用。到2010年地鐵一號線全部貫通了，對天府廣場和整個CBD的物業(yè)有一個很大的提升。從北京、深圳、廣州、上海等地，這些地方的地鐵價值已經(jīng)呈現(xiàn)出來，地鐵不僅僅是對住宅物業(yè)和寫字樓物業(yè)有一個升值作用，對商業(yè)的促進也是比較大的

12、。說實在的，現(xiàn)在對地鐵公司的施工進度感到比較滿意。2011年有可能2號線要通，這樣的話剛好切入到我們項目上。富力天匯MALL項目打算明年年初要開業(yè)，后年我們的高端物業(yè)也要呈現(xiàn)，一號線和2號線的貫通，包括整個交通組織的達成和我們項目完全可以協(xié)調(diào)在一起，所以我們在這方面還是充滿了期待。從其他城市來看，地鐵一旦貫通之后，周邊的物業(yè)一到兩年，慢的話三到五年會升值40%和50%，這是在其他很多城市是屢試不爽的，尤其對市中心城市的物業(yè)也有很大的帶動。對郊縣項目來說，現(xiàn)在成都市三環(huán)和三環(huán)周邊的土地我想最近兩到三年之內(nèi)基本上會被消耗殆盡，這樣之后按照目前的城市化進程來看的話，這部分土地是遠遠不能滿足成都市未來

13、的居民的居住所需，所以很多郊縣的盤也是未來市場需求的重點。郊縣涉及到公共交通這個問題，如果公交車感覺比較慢，比較堵，就需要地鐵。所以地鐵對成都市近郊的樓盤以后的升值潛力和規(guī)劃上有很大的促進作用。我們有一個郊縣項目是富力桃園，我對未來我們富力桃園和整個成都市近郊的其他項目以后能夠繼續(xù)熱銷或者完成比較穩(wěn)定的銷售，地鐵對樓盤的銷售是有很大的支撐作用的。李紅超：富力地產(chǎn)營銷策劃部副總經(jīng)理主持人：剛才您說到了地鐵對房價提升，區(qū)別來看的話，市區(qū)的房價更多的是以隨著城市化進程自然而然的增值，但郊縣，如果地鐵或其它軌道交通通到那個地方之后，很可能成為一個引爆點，它的價值會很快體現(xiàn)出來，象弗萊明戈也在郫縣，你們

14、怎么樣看待城市的這種軌道交通對房價的提升呢？鄭露：在快鐵開通以前，郫縣的區(qū)域市場是比較狹窄的。可能就是說像蜀都新城片區(qū)的供應(yīng)主要是供給郫縣、犀浦、大城西的這么一部分人，剛剛李總說的交通堵塞是非常嚴重的（地面交通），大多數(shù)購房者選擇物業(yè)的時候區(qū)域性比較強，我在南門上班就選擇在南門，我在市中心上班買房子就買在市中心，如果說地下的交通通了，之后對區(qū)域性的強調(diào)就不是很強了。主持人：削弱了郊區(qū)的概念。鄭露：對，生活半徑增大了，交通成本降低了，不管是從經(jīng)濟上還是時間上都是節(jié)約了成本。我們之前做過一次手機短信廣告，我記得我們發(fā)了20萬條，分別發(fā)給東西南北各五萬條，但是當天來電話最大的是城南和城北的。如果我們

15、沒有地鐵，更關(guān)注我們房子的是城西的，城南和城北就不會很關(guān)注，所以說地鐵對物業(yè)的增值功能是非常大的。而且我們從歷史數(shù)據(jù)可以看出來，舉個例子吧，香港，香港地鐵沿線的物業(yè)相對于不是地鐵沿線的物業(yè)，如果是理性價差是25%到30%左右。包括大陸像北京、上海、廣州這些地方，每一個地方在地鐵通之前和通之后沿線的物業(yè)增值，最高的達到76%以上，而且是兩年之內(nèi)。然后，象上海，2004年之前上海地鐵沿線的物業(yè)是6900多塊錢的均價，到2006年是12300了。所以在整個地鐵通了以后，給所有購房者帶來的是不同的生活模式。蜀都新城也在強調(diào)15分鐘生活圈，意思就是15分鐘可以從蜀都新城到市中心或者青城山?？扈F到了青城山

16、，你可以到青城山喝一杯下午茶，或者到城中心的星巴克喝一杯咖啡，都是15分鐘的事情。所以更多購房者對生活的要求和品質(zhì)上的喜好會選擇郊區(qū)物業(yè)，我們現(xiàn)在所謂的郊區(qū)也就不是郊區(qū)了。鄭露：龍湖弗萊明戈項目策劃經(jīng)理主持人：長遠看這是肯定的，郊區(qū)現(xiàn)在的房價因為地鐵的因素升值了多少？什么時候會有一個非常明顯的升值？鄭露：其實是這樣的，大多數(shù)的市民也好，或者社會各界也好，可能現(xiàn)在對地鐵物業(yè)這個概念也不是十分的清晰。但是在這個過程中還是有一部分購房者是先知先覺的。最近說快鐵施工的進度提前的18天這個事情，大家都清楚，所以隨著這個進程最近大家對地鐵物業(yè)概念也有升溫。地鐵在成都是第一次，大家還沒有親身經(jīng)歷過一個地鐵物

17、業(yè)，想象不到地鐵的社會價值和生活價值在什么地方。如果1、2號線通了以后我們的物業(yè)增值明顯，對于3、4號線沿線的物業(yè)相對1、2號線升值更快，因為大家的意識更清楚了。大家的意識需要媒體引導，需要政府引導，讓他認識到這個價值所在，最后才能決定物業(yè)增值的速度。從我們項目來講，龍湖品牌的房子一直都是屬于低開高走勻速前進的，從增值上來講也并非說單單是地鐵一個因素。主持人：是一種比較理性的認識。地鐵作為改善城市交通的利器，對樓盤來說也是一種利好，是錦上添花的東西，但是樓盤自身的品質(zhì)和周邊的配套是不是完善，消費者可能更看重這些方面的因素？鄭露：在一個大區(qū)域之內(nèi)，大家享受到的配套是一樣的，作為地鐵而言，地鐵沿線的物業(yè)如果是離的太近可能對生活也不是太好，有一個適當?shù)木嚯x是最好的，而且在這個距離之內(nèi)需要有一個完善的生活配套和一個比較完美的生活圈?，F(xiàn)在，所有大的地塊和區(qū)域副中心都在實行一種造城運動，所謂造城是什么呢？就是有公園，有醫(yī)院，有學校，這是最根本的配套，也是政府投入最多的配套，因為有了這些之