房地產(chǎn)工程成本管理講座提綱

1、房地產(chǎn)工程成本管理講座提綱1 房地產(chǎn)工程成本管理觀點解析1.1 不同部門觀點的辯論1.1.1 觀點一：合約預(yù)算部門是控制工程成本的核心部門，他們對施工圖的工程量進(jìn)行詳細(xì)的核算，與承建單位進(jìn)行商務(wù)談判爭取得到最優(yōu)惠的承包價。1.1.2 觀點二：規(guī)劃設(shè)計部門是控制成本的核心部門，他們在前期對建筑技術(shù)（包括容積率、使用率等）、工程技術(shù)進(jìn)行系統(tǒng)的控制，在控制工程成本方面起到了“四兩撥千斤”的作用。1.1.3 觀點三：現(xiàn)場項目部是工程成本控制的核心，嚴(yán)把合同關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計意圖，有效控制設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，是控制工程成本的實施部門，作用重大。1.2 目前流行的觀點1.2.1 工程成本控制是由設(shè)計階段和工

2、程實施階段二個階段完成的。設(shè)計階段（包括選材用料）占有7080%的份量，工程階段（包括合約和實施階段）3020%,這是目前比較流行的觀點。1.3 工程成本控制的投資理念1.3.1 選用技術(shù)方案的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？我們進(jìn)行項目設(shè)計時，首先要明確項目的檔次定位，這是超越技術(shù)本身的問題。投資決定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。1.3.2 承建單位的成本控制和房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制的區(qū)別。1.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)真正體現(xiàn)水平的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。1.4 套用傳統(tǒng)定額計價體系的誤區(qū)1.4.1 誤區(qū)之一：費率誤區(qū)。1.4.2 誤區(qū)之二：

3、套用定額計算工程量進(jìn)行招標(biāo)控制工程成本的誤區(qū)。1.4.3 誤區(qū)之三：套用定額價格計算直接費控制工程成本的誤區(qū)。1.5 工程量清單的威力1.5.1 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè)的工程師算不過施工單位的工程師呢？這是信息對稱與不對稱的問題。1.5.2 工程量清單的威力1.5.2.1 工程量清單招標(biāo)，計價方式簡潔，一目了然，便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單位的報價優(yōu)劣，有利于選到報價合理的承建單位，有利于工程順利實施；1.5.2.2 工程量清單報價，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場的價格水平，有利于房地產(chǎn)企業(yè)依照市場規(guī)律控制工程成本；1.5.2.3 工程量清單范圍涉及的施

4、工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn)場簽證；1.5.2.4 設(shè)計變更套用工程量清單單價，有利于提供設(shè)計變更簽證效率，便于動態(tài)掌握實際工程成本情況，使動態(tài)控制工程成本成為可能；1.5.2.5 工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時只算設(shè)計變更引起的工程量增減，有利于提高結(jié)算效率。1.6 工程成本動態(tài)控制的思路1.6.1 其一，工程成本控制標(biāo)準(zhǔn)的定位。1.6.2 其二，各分部工程的成本測算。1.6.3 其三，招標(biāo)控制和簽證、設(shè)計變更迅速反饋。1.7 堅持工程招標(biāo)低價中標(biāo)的原則1.7.1 工程招標(biāo)低價中標(biāo)的原則沒有錯，低價中標(biāo)的原則要堅持。1.7.2 出現(xiàn)爭論的問題不在低價中標(biāo)原則本身，而在技術(shù)原則上。1

5、.8 工程招標(biāo)后是否還需要砍價1.8.1 工程招標(biāo)，低價中標(biāo)，不再砍價。1.8.2 工程招標(biāo)，定標(biāo)后繼續(xù)殺價。1.8.3 一位知名的房地產(chǎn)專家曾經(jīng)講過這樣一句話：向承建單位或供應(yīng)商砍價，誰要是砍到了他們的利潤，那誰有本事，砍下來的往往是樓盤的品質(zhì)。1.9 99條理由與1條理由1.9.1 一個不懂造價的工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)秀的工程師。1.9.2 一個不懂專業(yè)或者說不夠?qū)I(yè)的造價工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)秀的造價工程師。1.10 工程成本與財務(wù)資金的關(guān)系1.10.1 房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營指導(dǎo)下的專業(yè)運作。工程成本管理應(yīng)該并入財務(wù)資金運作一起考慮。1.10.2 如

6、果有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平較高，可以拿到利息較低的資金，那最好出優(yōu)惠的付款條件，只要施工單位報價優(yōu)惠部分比資金財務(wù)成本多，就合算，也就是房地產(chǎn)企業(yè)的資金本身也在賺錢。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力較弱，硬是要借用資金實力強的施工企業(yè)的力量，核實給施工企業(yè)的利潤，就要考慮增加資金成本部分，增加的額度以社會平均資金成本為度。1.11 工程程成本控制體系中最缺什么？1.11.1 工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是對社會資源的把握。1.11.2 在我們目前不規(guī)范的建筑市場中從事房地產(chǎn)工程管理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核心的是對社會資源的把握與配置。1.11.3 對工程社會資源把握不清

7、楚，源頭上都有問題，談流程管理，談質(zhì)量控制，談成本控制，都可能是事倍功半的事情。1.11.4 坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。1.12 房地產(chǎn)工程成本管理的思路要點1.12.1 房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營路線指導(dǎo)下的專業(yè)運作。工程成本管理應(yīng)該并入財務(wù)資金運作一起考慮。1.12.2 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破傳統(tǒng)定額計價方式，實現(xiàn)市場定價，反映市場的工程成本是科學(xué)的成本。1.12.3 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破承建市場的成本控制觀念，建立投資控制的理念。1.12.4 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要建立、完善以項目營銷定位和技術(shù)管理為依托的成本控制體系，實現(xiàn)工程成本的全程控

8、制。1.12.5 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，要堅持工程招標(biāo)低價中標(biāo)的原則。1.12.6 對于低價中標(biāo)后再砍價，不應(yīng)采用，因為這樣會做亂我們自己的工程市場，從長遠(yuǎn)來看，不管是對規(guī)范管理還是控制工程成本都是不利的。1.12.7 一個不懂專業(yè)或者說不夠?qū)I(yè)的造價工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個優(yōu)秀的造價工程師。1.12.8 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制體系中最關(guān)鍵的工作是對社會資源的把握。2 房地產(chǎn)工程成本管理流程思路2.1 公司經(jīng)營層面2.2 產(chǎn)品定位層面2.3 規(guī)劃、設(shè)計層面2.4 工程層面3 案例：某公司目前工程成本流程3.1 房地產(chǎn)項目營銷產(chǎn)品定位，確定項目檔次。見某庭項目發(fā)展報告項目定位部分3

9、.2 現(xiàn)金流分析，與財務(wù)部門一起確定付款條件或合作方式。工程成本費用計劃及現(xiàn)金流分析實例3.3 規(guī)劃指標(biāo)控制：各類規(guī)劃指標(biāo)參數(shù)控制，比如：容積率、地質(zhì)條件、退紅線、小區(qū)市政道路管網(wǎng)等等。3.4 方案設(shè)計階段：主要是產(chǎn)品參數(shù)控制，比如：門窗比例、公攤面積、設(shè)備系統(tǒng)檔次等等。3.5 擴(kuò)初設(shè)計階段：3.5.1 建筑參數(shù)控制3.5.2 結(jié)構(gòu)選型及參數(shù)控制，見某工程結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)措施3.5.3 設(shè)備參數(shù)控制，見LG-QP-PR009規(guī)劃設(shè)計管理程序文件，某庭擴(kuò)初設(shè)計任務(wù)書3.6 施工圖設(shè)計階段：主要設(shè)計細(xì)部控制，見某庭施工圖設(shè)計指導(dǎo)書3.7 選材用料標(biāo)準(zhǔn)確定：見某庭選材用料標(biāo)準(zhǔn)3.8 編制項目成本控制指標(biāo)

10、：見LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指標(biāo)3.9 承建單位考察、工程技術(shù)調(diào)研，見工程部LG-QR-PR012工程技術(shù)管理程序，某庭電梯梯調(diào)研報告3.10 確定工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)見：某庭鋁型材技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，某庭鋁合金門窗施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)3.11 技術(shù)標(biāo)分析、商務(wù)標(biāo)分析，見：某庭鋁合金門窗技術(shù)標(biāo)分析、某庭鋁合金門窗商務(wù)標(biāo)分析、某庭外墻涂料技術(shù)標(biāo)分析3.12 定標(biāo)：低價中標(biāo)確定中標(biāo)單位，見合約部工程分判流程圖3.13 項目部執(zhí)行合同，把好現(xiàn)場簽證關(guān)，見項目部成本控制流程、甲方認(rèn)價流程3.14 工程竣工，進(jìn)行決算，見預(yù)算部結(jié)算、保固金支付等等流程4 具體案例4.1 如何快速對項

11、目進(jìn)行盈虧平衡分析？4.1.1 案例引導(dǎo)：房地產(chǎn)項目具有資金密集、運作周期長、牽扯的部門多等特點，是高風(fēng)險項目，規(guī)避風(fēng)險至關(guān)重要，所以在決定投資之前，要算清楚帳，最好進(jìn)行多方案比較，做到心中有數(shù)。4.1.2 練習(xí)目的：學(xué)會項目盈虧平衡分析。4.1.3 操作流程：系統(tǒng)全面地收集有關(guān)成本數(shù)據(jù)。根據(jù)營銷定位，確定銷售價格。制定運算表格。4.1.4 案例參考：房地產(chǎn)項目盈虧平衡計算分析表4.2 如何確定項目選材用料的檔次？4.2.1 案例引導(dǎo)：開發(fā)房地產(chǎn)項目，工程成本當(dāng)然是大家十分關(guān)注的?，F(xiàn)在業(yè)界流行“規(guī)劃、設(shè)計控制說”，卻少有關(guān)注影響工程成本的最大因素原來是項目的檔次定位，確定項目檔次才是控制工程成

12、本的第一步。4.2.2 練習(xí)目的：學(xué)習(xí)選材用料的方法。4.2.3 操作流程：根據(jù)營銷項目定位，考察項目周邊競爭樓盤的選材用料檔次，將競爭樓盤各分部分項工程的材質(zhì)、工藝進(jìn)行描述，并根據(jù)市場價格水平，估算其價格檔次。根據(jù)調(diào)查的情況，營銷、規(guī)劃設(shè)計、工程部門一起，確定項目每一個分部分項工程的選材用料檔次。4.2.4 案例參考：某樓盤項目選材用料標(biāo)準(zhǔn)。4.3 何如控制門窗工程成本？4.3.1 案例引導(dǎo)：建筑門窗是建筑物重要的分部工程，關(guān)系到建筑的品質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)如何有效地控制門窗的質(zhì)量和成本呢？請大家探討選用建筑門窗的思路。4.3.2 案例參考：選用建筑門窗的步驟。4.3.3 練習(xí)目的：強調(diào)工程技術(shù)以

13、產(chǎn)品為中心，即以營銷為中心的理念。強調(diào)房地產(chǎn)工程技術(shù)的市場性。強調(diào)同一技術(shù)原則下的最低價中標(biāo)原則。強調(diào)技術(shù)與成本的關(guān)系。4.4 如何制定房地產(chǎn)工程目標(biāo)成本？4.4.1 案例引導(dǎo)：房地產(chǎn)工程成本管理要實現(xiàn)主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現(xiàn)這個目標(biāo)，我們就要對房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測算，做到花錢明明白白。4.4.2 練習(xí)目的：學(xué)習(xí)制定工程目標(biāo)成本，強化目標(biāo)成本的市場性。4.4.3 操作流程：根據(jù)項目的設(shè)計特點、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財務(wù)利潤要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗，測算項目的單方建筑安裝成本。根據(jù)項目特點和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝

14、成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標(biāo)準(zhǔn)吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)上述步驟。4.4.4 案例參考：某樓盤工程目標(biāo)成本實例。4.5 如何分析房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)現(xiàn)金流？4.5.1 案例引導(dǎo)：資金是房地產(chǎn)項目運作的生命線，要保證房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中不出現(xiàn)資金斷流、資金利用率最大化，就必須認(rèn)真分析房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)現(xiàn)金流。4.5.2 練習(xí)目的：學(xué)習(xí)分析業(yè)務(wù)現(xiàn)金流，學(xué)會運用資金。4.5.3 操作流程：將工程、設(shè)計、營銷成本數(shù)據(jù)匯總。根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)度計劃，測算出資金需求計劃。根據(jù)資金情況，確定付款條件。4.5.4 案例參考：工程成本費用計劃及現(xiàn)金流分析實例、房地

15、產(chǎn)項目開發(fā)計劃實例、房地產(chǎn)項目施工控制計劃實例4.6 如何實現(xiàn)房地產(chǎn)工程成本的動態(tài)控制？4.6.1 案例引導(dǎo)：工程成本目標(biāo)有了，但是市場是千變?nèi)f化的，如何保證我們最終能夠守住工程目標(biāo)成本呢？或者在工程實施過程中，實時掌握工程成本的控制情況呢？4.6.2 練習(xí)目的：培訓(xùn)工程成本動態(tài)控制思路。4.6.3 操作流程： 根據(jù)營銷項目定位，制定工程成本控制目標(biāo)。 推行工程量清單招標(biāo)，合同中盡可能少留活口”。 對建筑市場材料價格進(jìn)行動態(tài)掌握，當(dāng)出現(xiàn)重大波動時，進(jìn)行定量測算。 每定一個工程標(biāo)，都要與目標(biāo)成本進(jìn)行對比，并分析對總成本的影響程度。 做好現(xiàn)場簽證的控制管理，較大設(shè)計變更或現(xiàn)場簽證及時反饋。 當(dāng)出現(xiàn)

16、可能突破目標(biāo)成本時，必要時調(diào)整選材用料標(biāo)準(zhǔn)。4.6.4 案例參考：某樓盤成本動態(tài)控制表實例。4.7 如何把好現(xiàn)場簽證關(guān)？4.7.1 案例引導(dǎo)：現(xiàn)場簽證關(guān)是我們工程成本控制的一個重要環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)工程管理中，現(xiàn)場簽證失控的情況不在少數(shù)，少則幾十萬，多則幾百萬，如何有效地控制現(xiàn)場簽證呢？4.7.2 練習(xí)目的：探討控制現(xiàn)場簽證的方法，培訓(xùn)現(xiàn)場簽證技巧。4.7.3 思路參考： 控制現(xiàn)場簽證的原則：避免簽證、減少簽證、規(guī)范簽證。 密切與營銷接觸，了解營銷意圖，及時反饋信息，避免營銷簽證。 施工樣板先行，避免施工簽證。 辦理好場地移交，避免責(zé)任簽證。 施工措施事先明確并定價，避免施工措施簽證，有效控制措施

17、費。 搞清工程范圍劃分及其搭接關(guān)系，避免出現(xiàn)漏項或重疊工程，從源頭上避免現(xiàn)場簽證。 把好設(shè)計關(guān)，減少現(xiàn)場簽證。 建立設(shè)計變更審核制度，減少不必要的簽證。 設(shè)計變更施工確認(rèn)，避免變而不做或少做”。 三方簽證，規(guī)范簽證行為。 建立現(xiàn)場簽證事先報告制度，甲方確定簽證范圍和做法后再實施，規(guī)范簽證流程。 遵行合同，防止索賠。4.8規(guī)劃、設(shè)計階段如何控制工程成本？4.8.1 案例引導(dǎo)：規(guī)劃、設(shè)計是控制成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，規(guī)劃時對工程成本的影響時千萬計的，建筑設(shè)計時百萬計的，在控制工程成本方面起到了“四兩撥千斤”的作用。4.8.2 練習(xí)目的：學(xué)習(xí)在規(guī)劃、設(shè)計階段控制工程成本的技巧。4.8.3 思路或觀點參考：4.8.3.1 規(guī)劃階段 精心選擇好的設(shè)計合作伙伴，甚至設(shè)計人員。 依地就勢，合理利用現(xiàn)有地形。 盡量