房地產(chǎn)評估之收益法習題講課稿

1、收益法及其運用一、單選題1 .收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（A.收益能夠量化B.風險能夠量化C.收益或風險其一可以量化D.收益和風險均能量化【正確答案】D【答案解析】通過收益法的報酬資本化法公式得知，收益和風險是求房地產(chǎn)收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。2 .收益法的理論基礎是（A.替代原理B.預期原理C.均衡原理D.邊際收益遞減原理【正確答案】B【答案解析】參見教材P213。3 .有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元/m2,報酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/m2,報酬率為6%那么，甲的價格（）乙的價格。A.高于B.

2、低于C.等于D.條件不足，無法確定【正確答案】B【答案解析94由于甲乙兩宗房地產(chǎn)收益隼限不同，不聞比校，可以都轉(zhuǎn)化為衛(wèi)對于甲，國Z=3500/=3575算1,U8-109R對于乙，/=1-百3=032馬3000；=3618.34 .已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權利的價格為2500元/平方米，報酬率為10%則該房地產(chǎn)30年收益權利的價格為（）元/平方米。A.2400B.2405C.2410D.2415【正確答案】C【答案解析】方法；=?=匕所以善=學餐女NK即反馴-0x2500=2410方法2步驟一；先將如年收益權利價格還原為年收益2500=X110%（1+10%）_則年收益a=255,光步驟

3、二：再計算其年的收益權利價格=空的漢1-L=241010%1了5 .預計某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變，為16萬元，運營費用第一年為8萬元，此后每年會在上一年的基礎上增加2%該類房地產(chǎn)的報酬率為10%則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為（）年。A.32B.34C.36D.38【正確答案】C【答案解析】參見教材P229。該宗房地產(chǎn)的運營費用超過有效毛收入的時間即為其合理經(jīng)營期限n:168（1+2%）nT=0,n=36（年）。6 .某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，

4、該類房地產(chǎn)的報酬率為10%則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.267.35B.287.86C.298.84D.300.86【正確答案】D【答案解析】參見教材P221。2022252830交1、1V=ni.r仔u4百+iowII15=300.86萬元7 .某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%預計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%無風險報酬率為6%風險報酬率為無風險報酬率的25%該寫字樓目前的價格為()萬元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【正確答案】A【答案解析】折現(xiàn)率=6%+6%25%=7.5

5、%6000X(1-6%)/1.0755+400X0.7/0.075X(1-1.0755)=5061.448 .某商鋪建筑面積為500建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；該商鋪目前的月租金(按建筑面積算)為100元/,市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/itf；運營費用率為租金收入的25%該類房地產(chǎn)的報酬率為10%該商鋪的價值為()萬元。A.521B.533C.695D.711【正確答案】A【答案解析】參見教材P216、P233。實際租金收益低于市場類似租金收益，應該采取客觀收益。年凈收益=500X120X12X(125%=54萬元收益現(xiàn)值J1S419 .某房地產(chǎn)未來收益期

6、限內(nèi)每年的凈收益為20萬元，收益期限結束時該房地產(chǎn)將增值20%報酬率為6%償債基金系數(shù)為7.59%。該房地產(chǎn)的價格為()萬元。A.313B.329C.417D.446【正確答案】D【答案解析】參見教材P233。償債基金系數(shù)，就是將未來的終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)(年金終值系數(shù)的倒數(shù))第一步，求取收益年限7.59%=6%/(1.06n)-1得n=10第二步，求取房地產(chǎn)價格V=20/6%X(1-1.06-1°)+1.2V/1.0610V=44610.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、

7、17.21萬元，報酬率為9%該宗房地產(chǎn)的價格為()萬元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70【正確答案】B【答案解析】分兩步求解：(1)先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益15116.315.517,21刃九1、1.091.0931.0931.0949%1094求得A=15.972式1一.)(2)再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格=9%1觥=168.7511 .某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結構，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似的寫字樓租金為每天3.5元

8、/平方米，報酬率為6%則該公司的租賃權價值為()。A.98.8B.592.81C.691.61D.667.22【正確答案】A【答案解析】年租金優(yōu)惠=(3.53)X360X500=90000元還有18年租期，報酬率為6%9。翼工.1承租人權益價值=6兒1+6%)=98.8萬元12 .某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。A.245B.275C.315D

9、.345【正確答案】D【答案解析】折舊費，抵押貸款還本付息額都不作為運營費用扣除。需要扣除的就是：維修費、保險費、管理費50萬元，水電供暖費40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅65萬元，所以凈收益為500405065=345萬元。參見教材P236。13 .下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是()。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設備的折舊費C.通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)D.應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值【正確答案】B【答案解析】運營費用中包含設備折舊費，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運

10、營費用消耗了。參見教材P238。14 .某寫字樓的建筑面積為540m2,年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/itf,土地資本化率為10.8%,假設收益年期無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。A.500B.750C.800D.1000【正確答案】C【答案解析】土地年凈收益=1080000-540X400=864000土地價值=864000/0.108=800000015 .某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。則該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.22B.22.5C.23D.23.5【正確答案】B【答案

11、解析】參見教材P257。購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=5X12%=0.6（萬元）償還抵押貸款的能力=2-0.6=1.4（萬元）抵押貸款金額=1.4+0.08=17.5（萬元）該宗房地產(chǎn)價格=自有資金額+抵押貸款金額=5+17.5=22.5（萬元）16 .某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%。該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【正確答案】C【答案解析】參見教材P254255。建筑物收益200X12%=24萬土地收益=60-24=36萬土地價值=36/6%X(11/1.

12、0630)=495.53房地產(chǎn)價值=200+495.53=695.5317 .某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%土地資本化率為10%則該宗房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A.440B.450C.460D.470【正確答案】C50-2。0乂12%【答案解析】參見教材P259。土地價值=10%=260（萬元）該宗房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值=260+200=460（萬元）18 .某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/,出租率為85%運營費用占有效毛收入的35%報酬率為12%商場建筑面積為40000m2,可供出租的比例為95%運營期為38年，該商場的收益價

13、值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【正確答案】B【答案解析】參見教材P216。年凈收益=40000X95%<40X12X85%X（135%）=1007.76萬元122121g十，）/12%11238o9o47QV38=1.L82=8284.7919 .某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%銀行可提供6成、5年、年利率8%按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（）。A.8.8%B.10%C.18%D.18.6%【正確答案】D【答案解析】參見教材P256。抵押貸款常數(shù)X分期償還額=貸款總額Ci-L_）月抵押貸款常數(shù)=1+8%&qu

14、ot;2"門=2.028%年抵押貸款常數(shù)=2.028%X12=24.33%綜合資本化率=60%<24.33%+40%X10%=18.6%20 .報酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應是（）。A. 報酬率是投資回收與投入資本的比率B. 風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低，反之，報酬率應高C. 當投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D. 當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率【正確答案】D【答案解析】參見教材P242。報酬率是投資回報和投入資本的關系，A說成了投資回收。投資回收只是保本。風險大，風險報酬

15、高。二者是正比關系。B也不對。能獲得額外報酬時，投資者的報酬率可以適當降低，C也不對。土地投資可靠，風險小，所以要求的報酬率比其他長期投資的報酬率可以低一些。21. 下列收益法乘數(shù)中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運營費用差異的是（）。A. 毛租金乘數(shù)法B. 潛在毛收入乘數(shù)法C. 有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法【正確答案】C【答案解析】潛在，是沒有考慮空置和運營費用差異的，是最理想的狀態(tài)下的毛收入，實際上達不到；有效，則是充分考慮了空置和租金損失的情況?？梢詮淖置孢M行理解，幫助解題。參見教材P253。22. 某收益性房地產(chǎn)共5年收益期，報酬率為10%，未來5年的凈收益預

16、測分別為5000、5250、5600、5850、65000，收益現(xiàn)值為57447.17元。則其資本化率為（）。A.8.3%B.8.5%C.8.7%D.8.9%【正確答案】C【答案解析】參見教材P256。資本化率是第一年的凈收益與其價值的比率=5000/57447.17=8.7%。關鍵在于，理解資本化率的含義和計算方法，題干中很多給出的數(shù)據(jù)，是可以不使用的。二、多選題1 .收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有（）。A. 抵押貸款還本付息額B. 房地產(chǎn)折舊額C. 重置提拔款D.房地產(chǎn)改擴建費用E.所得稅【正確答案】ABDE【答案解析】重置提拔款是建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟壽命較短的

17、構件的費用，或在未來持有期結束前需要更換的構件的費用，屬于運營費用。參見教材P238。2 .在求取凈收益中，運營費用包括()。A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費C.房屋保險費D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務費【正確答案】ACE【答案解析】參見教材P238。3 .某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8%則()。A.該房地產(chǎn)的收益價格為136.73萬元B.該房地產(chǎn)的收益價格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)為5.1

18、4D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為15年E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為20年【正確答案】BCD【答案解析】設該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為n令A(n1)b=0,即28(n1)X2=0N=15rj-該房地產(chǎn)的收益價格=產(chǎn)兒(i+Yny(i+yt=143.89以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價格，凈收益乘數(shù)=收益價格/年凈收益=143.89/28=5.14如果不記得公式，最簡單的辦法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0,到第15年的時候，沒有收益了，所以合理經(jīng)營年限就是15年28十方十24十215年的收益價格=(1+8澗11.0即1力針1.0潸=143

19、.894 .某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括（）。A.電費B.物業(yè)管理費C.水費D.供暖費E.房地產(chǎn)稅【正確答案】CDE【答案解析】參見教材P239-240。電費和物業(yè)管理費，由承租人負擔，不在運營費用里。運營費用是由出租人承擔的費用。5 .就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A.較樂觀的估計值B.較保守的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.最可能的估計值答疑編號950277070205【正確答案

20、】ABE【答案解析】預測凈收益時存在樂觀估計、保守估計和最可能估計。如果是評估抵押價值，那么根據(jù)謹慎原則，應該選擇較保守的估計；如果是評估抵押價值以外的其他價值，則應該選擇最可能的估計值。CD的說法，過高或過低，這種說法本身就是錯誤的。參見教材P245。三、判斷題1 .某空置住宅，因為沒有收益，所以不能采用收益法進行估價。（）【正確答案】錯誤【答案解析】該住宅空置無實際收益，但是具有潛在收益，可以參照市場上類似住宅的租金，作為收益估算其收益價值。2 .出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場、停車場、標準工業(yè)廠房、倉庫和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為

21、銷售收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。（）【正確答案】錯誤【答案解析】前半部分是對的，后半部分正確的應當是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額”。出租型房地產(chǎn)沒有銷售收入。3 .房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮?！菊_答案】錯誤【答案解析】參見教材P212、213。如果選取較高的報酬率或資本化率,會使得最終的評估結果更低。這樣非但沒有考慮無形收益，反而還降低了這種無形收益。應該是選取較低的報酬率或資本化率。理解：因為存在無形收益，所以投資者要求的報酬

22、率可以略低。4.根據(jù)收益法的計算公式,對土地凈收益每年收益不變的情形,報酬率越高，土地使用權價格接近無限年價格就越慢。（）【正確答案】錯誤(l+r>匕nX【答案解析】土地使用權價格公式無限年價格公式是'療a1"一匕上ST土地使用權價格接近無限年價格的程度為=,當報酬率為2%寸，需要520年才能接近無限年的價格，報酬率為4%時，需要260年，報酬率為8%寸，需要130年，報酬率為20%寸，需要50年，報酬率為25%需要25年。所以報酬率越高，土地使用權價格接近無限年價格就越快（越短）。參見教材P223。5 .某收益性房地產(chǎn)建筑物剩余經(jīng)濟壽命為30年，建設用地使用權剩余年限

23、為40年，該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值，只需要計算該房地產(chǎn)現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值即可。（）【正確答案】錯誤【答案解析】該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值包括2塊，一個是現(xiàn)在到將來30年內(nèi)的收益現(xiàn)值，還有一個是30年后-40年末的建設用地使用權的價值，二者加總才是該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值。6 .建筑物折舊和土地取得費用攤銷不屬于運營費用，重置提拔款是屬于運營費用。（）【正確答案】正確【答案解析】參見教材P238。重置提拔款是建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟壽命較短的構件的費用，或在未來持有期結束前需要更換的構件的費用，屬于運營費用。建筑物的折舊費用和土地取得費用攤銷不包括在運營費用中。7 .某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟壽命計算的建筑

24、物年折舊費為100萬元，房屋設備年折舊費為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費用的折舊費為160萬元。（）【正確答案】錯誤【答案解析】參見教材P238。建筑物的折舊費用，不能計入運營費用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計入運營費用。本題中的折舊費只有60萬元。8 .由于凈收益流是無規(guī)則變動的，所以資本化率與報酬率之間沒有明顯的嚴格數(shù)學關系。（）【正確答案】正確【答案解析】資本化率是未來第一年的凈收益與價值的比率，報酬率是各年凈收益折算為收益現(xiàn)值時的折現(xiàn)率。二者在計算的時候，沒有明顯的數(shù)學關系。9 .資本化率是一種將房地產(chǎn)的預期收益轉(zhuǎn)換為價

25、值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。（）【正確答案】正確【答案解析】參見教材P255。本章重要考點第一節(jié)收益法概述1 .收益法的概念。是根據(jù)估價對象的預期未來收益來求取估價對象價值的方法。主要方法：報酬資本化法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)）直接資本化法（用資本化率或收益乘數(shù)計算）2 .收益法的理論依據(jù)一一預期原理收益性房地產(chǎn)價值高低的決定因素（三因素）：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益的可靠性（也就是風險）。3 .收益法適用的估價對象（掌握）收益法的適用的估價對象是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。不適用于無收益的項目常用于市場法和成本法中，如市場法中因土地使用期限、收

26、益期限不同進行的價格調(diào)整，成本法中不可修復的建筑物折舊的計算；收益法還用于房地產(chǎn)損害賠償中房地產(chǎn)價值減損和相關經(jīng)濟損失的評估。4 .收益法估價需要具備的條件一一房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地量化（預測）5 .收益法的操作步驟（熟悉）第二節(jié)報酬資本化法的公式1 .最一一般公式（掌握）最一般公式一一收益法的原理公式444%+4CT+'V:A:Y:n：-V：房地產(chǎn)在價值時點的收益價格房地產(chǎn)的未來凈運營收益房地產(chǎn)的報酬率房地產(chǎn)的收益期限房地產(chǎn)在估價2.凈收益每年不變的公式（掌握）(1+Y?公式的假設前提凈收益每年不變?yōu)?A報酬率為Y, Y不等于零收益期限n為有限年凈收益每年不變的公式的作

27、用:r=-Y公式的假設前提凈收益每年不變?yōu)?A報酬率為Y, Y大于零收益期限n為有限年（1）直接用于測算價格。（2）用途2:不同期限房地產(chǎn)價格的換算 已知無限年期的價格，求有限年期的價格（記牢這個公式，最有用；如果記不住，知道怎么推理也行。源于有限年期的收益價格 公式） 二3兩房地產(chǎn)報酬率相等時，有時，兩房地產(chǎn)報酬率不相等時,H(+y了t（3）用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低。（4）市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整。3 .凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（熟悉）收益期限為有限年7=心+烏）1-公式：要強記公式的假設前提凈收益未來第1年為A,此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第n年為A+（n1）b報酬率為Y

28、,Y不等于零收益期限為有限年n收益期限為無限年7=-+4-公式：-4 .凈收益按一定數(shù)額遞減的公式（熟悉）將上式中的b,改成一b即可5 .凈收益按一定比率遞增的公式（掌握）收益期限為有限年的公式y(tǒng)-gi+y也要強記g:凈收益逐年遞增的比率，未來第n年的凈收益為A（1+g）n-1收益期限為無限年的公式-6 .凈收益按一定比率遞減的公式（熟悉）將上式的g,改成一g即可有效毛收入逐年遞增的比率為gI,運營費用逐年遞增的比率為gE有限年期的公式- I:有效毛收入- E:運營費用- gi：I逐年遞增的比率- gE：E逐年遞增的比率有效毛收入與運營費用逐年遞減的比率不等，或者一個逐年遞增另一個逐年遞減無限

29、年期的公式工合理經(jīng)營期限的確定K1+療TOJfQ7 .凈收益在前后兩階段變化規(guī)律不同的公式收益期限為有限年的公式z=T11tifl+Y31Y（1+療CL+YE-t:凈收益有變化的期限收益期限為無限年的公式宜備+儡-t:凈收益有變化的期限適用范圍：根據(jù)估價對象的經(jīng)營狀況，對其在未來35年或可以預測的更長時期的凈收益做出估計，并且假設從此以后的凈收益將不變，然后對這兩部分凈收益進行折現(xiàn)處理，計算出房地產(chǎn)價格。8 .預知未來若干年后的價格的公式（八個公式）（掌握）與7類似公式-般公式廠或備+備-V:房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格-Ai：房地產(chǎn)未來t年期限的凈收益，簡稱期間收益-Vt:房地產(chǎn)在未來第t年末的價格t:

30、持有房地產(chǎn)的期限公式二：上式中凈收益每年不變?yōu)锳,',【-1增值率為公式三：難以預測未來的價格，而能預測未來價格相對于當前價格的變化率,（了解）11叫1+&)公式四：如果預測的是未來價格每年上漲率為g,即 Vt=V (1 + g)需公式五：凈收益不是每年不變，而是按一定的數(shù)額b遞增了丸S、111btfjZ=(一十一J1-其HYY2(l+r)rY(1+Y?(1+Y?公式六：凈收益如果按一定的數(shù)額b遞減，rrfAbx1n,bt匕,二（一一）1-+1YX2（1+廳yCl+Y>Cl+Y>公式七：凈收益如果按一定的比率g遞增Y-g1十yCl+y）,公式八，凈收益如果按一定的比

31、率g遞減片上-口力+尸&T公式適用條件一是用于房地產(chǎn)目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預測其未來價格或未來價格相對于當前價格的變化率的情況。二是對于收益期較長的房地產(chǎn)，不是按照其收益期來估價的，而是先確定一個合理的持有期，然后預測持有期的凈收益和持有期末的價值，再將他們折算為現(xiàn)值。第三節(jié)收益期限的確定收益期限是估價對象自價值時點起至預期未來可以獲得收益的時間。建筑物剩余經(jīng)濟壽命是自價值時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結束的時間。土地使用權剩余期限是自價值時點起至土地使用期限結束的時間。建筑物經(jīng)濟壽命一一運營收入等于運營費用時，經(jīng)濟壽命終結。三種情況的處理：兩者同時結束，以其共同的期限作為

32、收益期限。建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權剩余期限結束時，房地產(chǎn)價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限，計算的房地產(chǎn)價值，加上建筑物剩余經(jīng)濟壽命結束后的剩余期限土地使用權在價值時點的價值。剩余期限的土地使用權價值=完整土地使用權期限的價值-建筑物壽命期限的土地使用權價格。建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權剩余期限結束時，出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價值等于以土地使用權剩余期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值；建筑物要區(qū)分是否補償，如果有補償，則加上土地使用權剩余期限結束時建筑物的殘余價值（這是需要補償給原土地使用者的）折算到價值時點的價值。如果無補償，則不考慮建筑物殘值得影響。出讓合同中已約定

33、不可續(xù)期的，以土地使用權剩余期限為收益期限。第四節(jié)凈收益的求取1 .凈收益測算的基本原理（掌握）基于租賃收入測算凈收益一一投資法（優(yōu)先考慮使用）基于營業(yè)收入測算凈收益一一利潤法對于既有大量租賃收入又有營業(yè)收入的，宜通過租賃收入求取凈收益1.1.1 基于租賃收入測算凈收益基本公式：凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用=有效毛收入運營費用相關概念：凈收益潛在毛收入空置和收租損失有效毛收入運營費用運營費用，維持房地產(chǎn)正常使用營業(yè)的必要支出。構成：房地產(chǎn)稅、保險費、人員工資及辦公費用、保持房地產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)的成本，以及為承租人提供服務的費用。運營費用與會計上成本費用的區(qū)別（四個不包括

34、）一一重要考點。不包含抵押貸款還本付息額。不包含折舊不包含改擴建費用不包含所得稅兩個重要指標：運營費用率=運營費用有效壬收入X100%可以通過市場提取法獲得凈收益率=凈收益有效毛收入凈收益率+運營費用率=2 .基于營業(yè)收入測算凈收益特點：業(yè)主與經(jīng)營者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開與租賃收入測算凈收益的區(qū)別潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益（正常利潤）3 .不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取（掌握）類型一：出租出租的房地產(chǎn)凈收益的求取計算公式：凈收益=租賃收入一由出租人負擔的費用租賃收入（2項）：租金收入、租賃保證金或押金的利息出租人負擔的費用（6項）：

35、維修費，管理費，保險費，房地產(chǎn)稅，租賃費用，租賃稅費?，F(xiàn)實出租人負擔的費用一一名義租金，計算時要轉(zhuǎn)變成實際租金一一由雙方在租賃合同中約定。類型二：自營營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取，要扣除合理的利潤類型三：自用或空置根據(jù)同一市場上類似房地產(chǎn)的有關資料來測算類型四：混合收益的房地產(chǎn)混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求?。?種方法方法1:首先區(qū)分變動費用和固定費用，將各種類型的收入分別減去相應的變動費用，再減去加總的固定費用。方法2:首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用方法3:把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益3.求取

36、凈收益應注意的問題（熟悉）在求取凈收益時既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益無形收益難以貨幣化，難以在計算凈收益時考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。不要重復計算無形收益。實際收益一般不能直接用于估價?？陀^收益才是估價的依據(jù)。承租人權益價值評估成本節(jié)約資本化法，即：承租人權益價值=某種權益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和承租人權益價值評估一一等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和有租約限制下的價值=無租約限制下的價值-承租人權益價值樂觀估計、保守估計和最可能估計估價時應同時給出凈收益的三種估計值：樂觀估計值、保守估計值、最可能的估計值除了評估房地產(chǎn)抵押價值應遵守謹慎原則而