房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查模板

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查模板“項(xiàng)目名稱”房地產(chǎn)融資項(xiàng)目盡職調(diào)查報告模板申請企業(yè)名稱融資金額融資期限總息費(fèi)率業(yè)務(wù)類型：口抵押口質(zhì)押口其他主要擔(dān)保條件業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)23盡職調(diào)查聲明我們在此聲明與保證：本報告是按照XXXXXt限公司盡職調(diào)查規(guī)范要求和公司有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎現(xiàn)場及非現(xiàn)場調(diào)查、訪談、核實(shí)、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定方案后完成的。報告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。盡調(diào)人員：調(diào)查日期：年月日協(xié)助盡調(diào)人員：協(xié)助調(diào)查日期：年月日目錄項(xiàng)目背景5方案與風(fēng)控措施5（1） 基

2、本要素5（2） 交易結(jié)構(gòu)51、 項(xiàng)目的進(jìn)入52、 項(xiàng)目的退出53、 項(xiàng)目公司的管理5（3） 風(fēng)控措施53、 交易對手5（1） 申請人/項(xiàng)目公司51、 基本情況及歷史沿革52、 申請人的股權(quán)結(jié)構(gòu)53、 組織結(jié)構(gòu)54、 高管層情況介紹55、 經(jīng)營情況調(diào)查6（2） 控股股東/實(shí)際控制人6（3） 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況61、 項(xiàng)目公司稅收政策62、 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)信息6（4） 項(xiàng)目公司征信情況84、 融資項(xiàng)目9（1） 項(xiàng)目基本情況91、 項(xiàng)目概況及現(xiàn)狀92、 控規(guī)指標(biāo)93、 開發(fā)計(jì)劃104、 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹11（2） 項(xiàng)目市場情況121、 項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況122、 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體

3、情況123、 項(xiàng)目市場情況12（3） 項(xiàng)目分析131、 總投資132、 建設(shè)成本預(yù)測153、 項(xiàng)目銷售預(yù)測154、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評估165、 盈虧平衡分析175、 項(xiàng)目綜合評價171、17客戶定位2、 項(xiàng)目SWO份析176、 還款來源171、 還款來源介紹172、 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析177、 風(fēng)險評估188、 結(jié)論及建議189、 項(xiàng)目資料附件列表18一、項(xiàng)目背景二、方案與風(fēng)控措施（一）基本要素融資申請人：融資項(xiàng)目名稱：申請融資金額：融資期限：融資用途：融資方式：融資息費(fèi)成本：還本付息方式：（二）交易結(jié)構(gòu)1、項(xiàng)目的進(jìn)入2、項(xiàng)目的退出3、項(xiàng)目公司的管理（三）風(fēng)控措施三、交易對手（一）申請人/項(xiàng)目公司1

4、、基本情況及歷史沿革2、申請人的股權(quán)結(jié)構(gòu)（以網(wǎng)狀圖或表格的形式列出，需要追溯到實(shí)際控制人）3、組織結(jié)構(gòu)4、高管層情況介紹（法定代表人、財(cái)務(wù)總監(jiān)以及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，至少包括受教育程度、畢業(yè)學(xué)校、本人從業(yè)經(jīng)歷、本行業(yè)從業(yè)資歷等；查法定代表人的人民銀行個人征信記錄）5、經(jīng)營情況調(diào)查（二）控股股東/實(shí)際控制人對于控股股東：重點(diǎn)介紹其從業(yè)經(jīng)歷、過往開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目情況、是否多元化經(jīng)營、是否跨地域經(jīng)營，并匡算股東原始積累。1、如存在股東或?qū)嶋H控制人對項(xiàng)目追加投入（資本公積及其他應(yīng)付款），比照原始積累，進(jìn)行資金來源合理性分析，以判斷其是否存在隱性民間借貸行為。2、如存在多元化經(jīng)營情況，要進(jìn)一步調(diào)查其關(guān)聯(lián)公司情況

5、和公司不同行業(yè)對公司經(jīng)營的貢獻(xiàn)程度）。（三）項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況1、項(xiàng)目公司稅收政策稅收政策稅種稅率稅種稅率營業(yè)稅土地使用稅土地增值稅（預(yù)繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅/費(fèi)企業(yè)所得稅（預(yù)繳）教育和衛(wèi)生附加費(fèi)企業(yè)所得稅（清算）地方教育費(fèi)附加施工合同印花稅購房合同印花稅2、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)信息列示項(xiàng)目公司近三年及最近一期的財(cái)務(wù)報表數(shù)據(jù)，并對報表中的重點(diǎn)科目進(jìn)行詳細(xì)說明。應(yīng)在現(xiàn)場查閱借款方會計(jì)憑證和相關(guān)賬目的前提下，認(rèn)真核實(shí)各相關(guān)會計(jì)科目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并收集相關(guān)財(cái)務(wù)資料，依據(jù)收集的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，編制對應(yīng)的會計(jì)科目明細(xì)表。(1)預(yù)付賬款按照分期、分項(xiàng)目匯總列示明細(xì)分類金額付款時間/期間按照同期、同項(xiàng)目，不

6、同的收款單位列示明細(xì)一期收款單位付款金額付款時間/期間二期(2)存貨按照分期、分項(xiàng)目匯總列示明細(xì)分類金額付款時間/期間按照同期、同項(xiàng)目，不問的對方單位列示明細(xì)一期科目收款單位付款金額付款時間/期間土地出讓金及契稅拆遷補(bǔ)償費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)二期往來款明細(xì)表報表科目金額款項(xiàng)性質(zhì)與本企業(yè)關(guān)系（是否關(guān)聯(lián)公司）歸還時間應(yīng)收賬款合計(jì)其他應(yīng)收款合計(jì)應(yīng)付賬款合計(jì)其他應(yīng)付款合計(jì)短期借款明細(xì)表借款方借款金額貸款方借款期限借款方式抵押物信息擔(dān)保方（四）項(xiàng)目公司征信情況1、查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)；2、查詢被執(zhí)行人執(zhí)行信息；3、通過查閱報刊雜志、調(diào)閱相關(guān)行業(yè)報告和上網(wǎng)查詢等方式（如有負(fù)面信息，應(yīng)進(jìn)行

7、進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)，并予以說明。）四、融資項(xiàng)目（一）項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目概況及現(xiàn)狀項(xiàng)目所在城市區(qū)域，主要開發(fā)面積（包括土地面積、規(guī)劃用地面積），業(yè)態(tài)構(gòu)成，分幾期開發(fā)，各期包含的內(nèi)容（如果不是整體抵押，需要再寫清楚抵押部分的情況介紹，包括不限于（在項(xiàng)目中的位置，期數(shù)，土地面積，建筑面積，各建筑用途的建筑面積，商業(yè)部分需要分層寫明面積，未來定位等，車位需要確認(rèn)地下車位個數(shù)，地上不用計(jì)算）抵押物不是在建工程的也需要按照以下表格填寫物業(yè)類型總層數(shù)所在樓層建筑面積（平方米）主力戶型面積主力戶型比例備注高層住宅25-1000040-6070%P簡裝一多層住宅-毛坯花園洋房-疊拼別墅-獨(dú)棟別墅-寫字樓-層高4米

8、商業(yè)41500層高6米2300層高4米34004500地下車位90個-2其他用房合計(jì)2、控規(guī)指標(biāo)項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱一期指標(biāo)二期指標(biāo)單位1總用地面積2m1.1道路及公共用地面積2m1.2建設(shè)用地面積2m2綠地率%項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表3建筑密度%4建筑高度m4規(guī)劃容積率5總建筑面積2m5.1地上建筑面積2m5.1.1住宅2m5.1.1.1住宅2m5.1.1.2<=90m22m5.1.1.3(90m2,120m2)5.1.1.4>=120m25.1.2商業(yè)5.1.3寫字樓5.1.4廉租房、保障房5.2地下建筑面積2m5.2.1車位個5.2.2商業(yè)2m5.2.3人防2m3、開發(fā)計(jì)

9、劃序號節(jié)點(diǎn)名稱完成時間一期二期1取得土地使用證2設(shè)計(jì)單位確定3概念設(shè)計(jì)完成4規(guī)劃設(shè)計(jì)報批文本完成5取得規(guī)劃用地使用許可證6擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成7施工報建圖完成序號節(jié)點(diǎn)名稱完成時間一期二期8取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證9全套施工圖完成10總包單位確定（招標(biāo)）11取得施工許可證12景觀施工圖完成13基礎(chǔ)施工至土0.00014售樓處建成15達(dá)到預(yù)售條件16取得預(yù)售許可證17樣板間開發(fā)時間18主體結(jié)構(gòu)封頂21外立面裝飾工程完成22室內(nèi)裝飾工程完成23安裝工程及調(diào)試完成24室外配套、園建完成25竣工備案時間26預(yù)驗(yàn)收時間27竣工驗(yàn)收完成28交房時間4、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹項(xiàng)目實(shí)施單位規(guī)劃設(shè)計(jì)單位建筑設(shè)計(jì)

10、單位施工總承包商監(jiān)理單位(二)項(xiàng)目市場情況1、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況人口總量、CPI在全省排名以及人均收入情況2、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況包括剛需、供應(yīng)量、最近一年市場銷售情況3、項(xiàng)目市場情況(1) 項(xiàng)目區(qū)域交通情況(附位置圖)(2) 項(xiàng)目配套設(shè)施情況(3) 周邊主要土地成交情況(4) 周邊競爭項(xiàng)目分析樓盤名稱產(chǎn)品類型ag開發(fā)商總建筑面積各產(chǎn)品類型均價產(chǎn)品備案價格開盤時間銷售情況數(shù)據(jù)來源土地周邊成交情況(純土地情況)土地位置土地面積容積率土地用途成交價樓面地價地面地價成交/叫價時間（三）項(xiàng)目分析對于我公司只介入分期開發(fā)的項(xiàng)目中的某一期項(xiàng)目的情況，還應(yīng)具體分析我司介入該期項(xiàng)目的資金運(yùn)用與來源的情況

11、。1、總投資1）總投資測算總建筑面積：可售面積：借款期可售面積：項(xiàng)目名稱投資額已投入（萬元）未投入（萬元）按總建筑面積單價（元）按引售面積單價（元）開發(fā)成本土地費(fèi)用政府行政事業(yè)性收費(fèi)前期工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)（分住宅、商業(yè)、寫字樓）其中：地上建筑地下建筑社區(qū)管網(wǎng)及園林工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)其他工程費(fèi)開發(fā)期間費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)管理費(fèi)用（列明：取費(fèi)依據(jù)）財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用（列明：取費(fèi)依據(jù)）其他費(fèi)用及不口預(yù)見費(fèi)用項(xiàng)目總投資2）總投資資金來源構(gòu)成序號項(xiàng)目金額（力兀）1自有資金2融資籌資3銷售收入4政府補(bǔ)助合計(jì)資金流入序號項(xiàng)目金額（萬元）占總投資比例總投資1自有資金（注冊資本及資本公積）2信托貸款3銀行貸款4我司貸

12、款5其他借款6銷售回款3）已投入資金來源及合理性分析此處按照工程形象進(jìn)度、施工合同約定的付款進(jìn)度和單方合理成本對開發(fā)商在建工程進(jìn)行逐棟測算，加計(jì)后與最近一期財(cái)務(wù)報表中的資產(chǎn)科目進(jìn)行比對，確認(rèn)已投入資金的真實(shí)性。須附上每棟建筑的照片。）對于支付的拆遷成本，?獲取拆遷名單、拆遷協(xié)議、資金支付憑證；?獲取開發(fā)商制定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與當(dāng)?shù)卣吆褪袌鏊竭M(jìn)行對比，分析其合理性；?當(dāng)必要并可行時，從拆遷名單里隨機(jī)抽取拆遷戶進(jìn)行訪問，確認(rèn)拆遷成本支付的真實(shí)性；?將所做的調(diào)查工作記錄在盡調(diào)報告中，并準(zhǔn)備向風(fēng)控提供所獲取的原始文件資料。?需披露在拆遷過程中是否存在糾紛或者潛在糾紛或影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的其他事項(xiàng)。4

13、）融資額度的合理性分析?此處列明在項(xiàng)目可獲其他重大資金來源例如預(yù)售回款之前的各項(xiàng)用資明細(xì)。?在建筑安裝工程費(fèi)方面，須按照合理的單方土建成本（即不含安裝的建安成本）和建至可預(yù)售條件的工程量，以及施工合同約定的付款進(jìn)度（若尚未簽訂施工合同則按行業(yè)慣例）來進(jìn)行資金需求合理性匡算，將計(jì)算過程和結(jié)果進(jìn)行列示。對于超出合理需求的，須對真實(shí)用途進(jìn)行徹底的調(diào)查和說明。2、建設(shè)成本預(yù)測測算前提條件：（各項(xiàng)費(fèi)用假設(shè)占比），見（附表一）。3、項(xiàng)目銷售預(yù)測測算前提條件：（分年完工假設(shè)、銷售比例的假設(shè)及依據(jù)、價格假設(shè)及依據(jù)等）1）銷售方案2）銷售預(yù)測（附表二）業(yè)態(tài)可售面積預(yù)計(jì)單價總金額收入占比住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店車庫

14、/地卜車位4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評估成本利潤表科目金額（萬元）可售面積單方（兀/平方米）1.銷售收入2.銷售成本3.期間費(fèi)用營銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用4.銷售稅費(fèi)土地增值稅營業(yè)稅及附加5.銷售利潤6.營業(yè)外收入6.營業(yè)利潤合計(jì)7.企業(yè)所得稅8.營業(yè)凈利潤經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：銷售凈利率投資利潤率項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評價指標(biāo)項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總收入項(xiàng)目資金峰值股本投資項(xiàng)目稅前利潤項(xiàng)目稅后凈利潤銷售凈利潤率總投資凈利潤率股本投資獲利倍數(shù)5、盈虧平衡分析（1）當(dāng)銷售利潤為零時的銷售單價（假定銷售比例不變）；（2）當(dāng)銷售利潤為零時的銷售比例（假設(shè)銷售單價不變）5、 項(xiàng)目綜合評價1、客戶定位2、項(xiàng)目SWOT析優(yōu)勢（S）劣勢（W機(jī)會（O

15、）威脅（T）項(xiàng)目swot論6、 還款來源1、還款來源介紹2、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析（1）正常情況下的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)借款期內(nèi)銷售面積銷售單價借款期內(nèi)銷售周期去化率累計(jì)凈現(xiàn)金流(2)壓力測試下的現(xiàn)金流A、在銷售進(jìn)度不變的情況下，假設(shè)銷售單價下降5%10%20%寸對該項(xiàng)目的影響；B、在銷售單價不變的情況下，假設(shè)銷售成本增加5%10%口20%寸該項(xiàng)目的影響7、 風(fēng)險評估8、 結(jié)論及建議9、 項(xiàng)目資料附件列表附表一：建筑成本測算序號子項(xiàng)名稱測算金額（力兀）2012Q42013Q12013Q22013Q32014Q42014Q12014Q22014Q3一土地費(fèi)用-1地價款及市政配套費(fèi)2合作款項(xiàng)3紅線外市政設(shè)施費(fèi)4拆遷

16、補(bǔ)償費(fèi)5市政配套設(shè)施的其他支出一政府行政事業(yè)性收費(fèi)-1報批報建費(fèi)2增容費(fèi)三前期工程準(zhǔn)備費(fèi)-1勘測丈量費(fèi)2規(guī)劃設(shè)計(jì)可研費(fèi)3三通一平費(fèi)其中：臨時道路臨時用電臨時用水場地平整4臨時設(shè)施費(fèi)5其他支出四主體建筑（裝修）工程費(fèi)-1地基與基礎(chǔ)工程2地下結(jié)構(gòu)及粗裝修3地上結(jié)構(gòu)及粗裝修4門窗工程5室外精裝修6室內(nèi)精裝修7其他五主體安裝工程費(fèi)-1室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備2室內(nèi)空調(diào)、電梯設(shè)備3消防系統(tǒng)4弱電（智能化）系統(tǒng)5地下室停車場導(dǎo)引系統(tǒng)6其他設(shè)備六社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)-1室外給排水系統(tǒng)費(fèi)2室外采暖系統(tǒng)費(fèi)3室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)4室外高低壓電力系統(tǒng)費(fèi)5室外消防系統(tǒng)費(fèi)6室外通訊、有線電視系統(tǒng)費(fèi)七園林環(huán)境工程費(fèi)-1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)2綠化建

17、設(shè)費(fèi)3建筑小品4道路及廣場建造費(fèi)5大門圍墻建造費(fèi)6室外照明7樓體泛光8標(biāo)識系統(tǒng)制作9室外零星設(shè)施八配套設(shè)施費(fèi)-1物業(yè)服務(wù)用房2業(yè)主會所3幼兒園4學(xué)校5兒童游樂設(shè)施6環(huán)衛(wèi)設(shè)施7運(yùn)動設(shè)施8超市（配套商業(yè)設(shè)施）9其他支出九開發(fā)間接費(fèi)-1工程管理費(fèi)十其他建設(shè)工程支出-1工程監(jiān)理2工程造價顧問咨詢3物業(yè)服務(wù)啟動費(fèi)4資本化利息5其他支出成本合計(jì)-附表二：銷售預(yù)測表201220132014Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3融資后住宅銷售面積銷售比例銷售均價（元）銷售收入（萬元）寫字樓銷售面積銷售比例銷售均價（元）銷售收入（萬元）商業(yè)銷售數(shù)量銷售比例銷售均價（元）銷售收入（萬元）車位銷售數(shù)量銷售比例銷售均價（元）銷售收入（萬元）注解：對投資項(xiàng)目未來銷售預(yù)測的方法。1 .參考前期銷售進(jìn)度和價格。2 .參考周邊類似樓盤的銷售進(jìn)度和價格3 .結(jié)合當(dāng)?shù)刭彿咳后w辦理全款和按揭的比例，并考慮銀行按揭款回款的情況。4 .結(jié)合本項(xiàng)目的品質(zhì)以及開發(fā)商的實(shí)力，以當(dāng)?shù)鼗蚩杀葏^(qū)域市場以往