恒隆與萬科財務對比

1、恒隆與萬科財務對比（一）、償債能力分析表1恒隆償債能力分析2007200820092010前三季度流動比率2.152.732.312.34速動比率0.660.670.740.54現(xiàn)金比率0.240.280.40.24現(xiàn)金流量比率（%）-49.58-38.9-2.99-46.24資產(chǎn)負責率68.6270.7869.9978.92表2萬科地產(chǎn)償債能力分析（%）2007200820092010前三季度流動比率1.961.761.911.65速動比率0.590.430.590.52現(xiàn)金比率0.350.310.340.29現(xiàn)金流量比率-21.4-0.05313.6-1.11資產(chǎn)負債率66.1167.44

2、6773.75從上表1得出，恒隆地產(chǎn)的償債能力具有以下特點：1、流動比率、速動比率從數(shù)量上說，公司08年流動比率最高，而速動比率逐漸增大。08年流動比率高可能是因為08年樓市行情下降，預售樓款減少、規(guī)模有所下降，使得非流動負債減少，流動負債中預收款和一年到期的非流動負債的減少影響了企業(yè)的短期償債能力。但從橫向上分析，公司的流動比率、速動比率都高于行業(yè)平均水平，這表明公司的短期償債能力處于行業(yè)中上水平。從數(shù)量上來看長期借款占據(jù)了負債的43.52%左右，這會潛在的加大企業(yè)短期償債的壓力，從而影響公司的短期償債能力，而且恒隆地產(chǎn)在現(xiàn)金流上存在一些潛在的問題，可能也是由于恒隆是用借來的錢進行投資，這也

3、加大了企業(yè)的償債能力。2、資產(chǎn)負債率從數(shù)量上看，07-09年的資產(chǎn)負債率變化并不大，但一直都處于較高的水平，這表明公司的長期償債能力是有限的，而10年前三季度的資產(chǎn)負債率較09年上升了12.76%，通過查看資產(chǎn)負債表的變動我們發(fā)現(xiàn)這主要是由于預收款項和長期借債的增加所導致。預收賬款的大幅度增加與房地產(chǎn)的銷售方式有關，預收了大部門的房款，然后再交付用房。從表2上看，萬科的償債能力具有以下特點：1、流動比率、速動比率從數(shù)量上說，公司07-10年前三季度的流動比率、速動比率都出現(xiàn)了波浪形的趨勢，即08、10年出現(xiàn)了下降。通過分析，我們可以發(fā)現(xiàn)是由于07年預售樓款的增長、規(guī)模擴大、備用金增加等原因所導

4、致預收賬款和一年內(nèi)到期的非流動負債分別增長114.7%和586.58%造成的，流動負債中預收款和一年到期的非流動負債的快速增加影響了企業(yè)的短期償債能力。09年是因為08年金融危機以及股市樓市的低迷，09年開始了復蘇，因此規(guī)模較08年有了大幅度的上升。但從橫向上分析，公司的流動比率、速動比率都高于行業(yè)平均水平，表明公司的短期償債能力處于行業(yè)中上水平。但從質(zhì)量上來分析，萬科的應收賬款中，長期無法收回的應收款會大大減弱企業(yè)的短期償債能力。一年至兩年到期的長期負債占得比例高，會潛在的加大企業(yè)短期償債的壓力，從而影響公司的短期償債能力，再者公司有擔保的余額也會降低公司的償債能力。但從流動負債的結構來看，

5、公司短期借款占流動負債的比例不高，不錯在大額的短期借款和應付票據(jù)，這使得流動負債到期支付的彈性較大，而且流動負債中國，預收賬款所占比例較高，這樣在一定程度上提高了企業(yè)的短期償債能力。恒隆與萬科對比分析：經(jīng)過以上單獨分析，不難發(fā)現(xiàn)恒隆地產(chǎn)和萬科總體走勢是大致相同的，但是在具體的數(shù)值上還是有較大區(qū)別的。恒隆地產(chǎn)的流動和速動比率都高于萬科，并且變化的方向相反，這可以從各自的資產(chǎn)負債表中流動資產(chǎn)各項數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，存在主要差別的是貨幣資金、存貨、應收票據(jù)。恒隆地產(chǎn)和萬科在房地產(chǎn)市場近幾年的針對方向有所分歧，面對土地價格的上升，萬科更傾向于二、三線城市，而恒隆則主要采取多次在土地市場出手，激進的擴張。萬科與

6、恒隆采取的方式不同，萬科更為謹慎，這可能是與公司存貨增長不快有關的，萬科選擇的主要是大多位于房價上漲較少、自住需求占主導地位的二、三線城市，新增項目的平均樓面地價也有所下降。而恒隆則更為激進，在行情好轉時在土地市場多次出手。因此恒隆地產(chǎn)比萬科A的盈利幅度更大，但是并沒有萬科穩(wěn)健。資產(chǎn)負債率兩家公司也差距不大，說明兩家債務償付安全性的物質(zhì)保障程度幾乎一致。（二）、資產(chǎn)經(jīng)營能力比率1、經(jīng)營能力分析（資產(chǎn)效率）分析（1）總資產(chǎn)周轉率圖1 資產(chǎn)周轉率分析總資產(chǎn)周轉率00.10.20.30.40.50.6萬科恒隆萬科0.480.370.380.14恒隆0.280.330.320.152007年2008年

7、2009年2010前三季度從以上指標變動可以看出，萬科的總資產(chǎn)周轉率從07年到08年下降幅度較大，從08到09年趨于平穩(wěn)。07到08年下降0.11的原因是受全球金融危機影響，公司營業(yè)利潤由7,652,897,499.73下降到6,364,789,552.07造成的。而08年到09年總資產(chǎn)由119,236,579,721.09增長到137,608,554,829.39，營業(yè)利潤也增長到8,685,082,798.00，整個公司運行還算良好，銷售業(yè)績良好。恒隆的總資產(chǎn)周轉率在07到09年比較平穩(wěn)，而且還有上升的趨勢，但整體水平始終低于萬科的，而且在萬科資本周轉率下降幅度很大的07到08年居然有一定

8、幅度的上升，原因在于其2007 年底高比例的已售未結金額，使公司結算面積和結算收入同比增速保持較高增幅，營業(yè)收入增長幅度達91%。（2）流動資產(chǎn)增長率圖2流動資產(chǎn)增長率分析流動資產(chǎn)周轉率00.10.20.30.40.50.6萬科恒隆萬科0.510.390.40.14恒隆0.290.330.320.162007年2008年2009年2010前三季度如圖所示，萬科的流動資本周轉率依舊是07到08年下降幅度較大，到09年趨于平穩(wěn)。而且07年到08年萬科流動資本從95,432,519,188.17增加到113,456,373,203.92，增長幅度基本和總資產(chǎn)增長幅度一致，所以流動資產(chǎn)周轉率的跌幅也和

9、總資產(chǎn)周轉率的跌幅差不多。同樣的，08到09年的流動資產(chǎn)資本周轉率變動幅度和總資產(chǎn)周轉率的變動幅度一樣。恒隆的流動資產(chǎn)周轉率保持在一個比較平穩(wěn)的水平，有上升的趨勢，但整體水平同樣低于萬科的。恒隆應該注意盤活所有現(xiàn)金，提高資產(chǎn)的運用效率。（3）存貨周轉率圖3 存貨周轉率分析存貨周轉率00.10.20.30.40.5萬科恒隆萬科0.420.330.390.13恒隆0.250.270.290.142007年2008年2009年2010前三季度存貨周轉率比值越高，說明存貨周轉速度越快。圖中萬科07到08年的存貨周轉率比較大幅度的下降，說明它的存貨在逐年增加，或者是存貨的增長速度快于主營業(yè)務成本的增長速

10、度，這樣不僅耗費存貨成本，還影響公司的資金周轉。08到09年又有一定的上升，應該是受金融危機影響的房市有回暖的趨勢，市場需求增加。恒隆的存貨周轉率雖然整體低于萬科的，但是07到09年呈逐年上升的趨勢，說明該公司注意了進貨和銷貨的關系，使存貨的占用水平逐年下降，從而增強了企業(yè)的應現(xiàn)能力。特別在全球金融危機的影響下，在判斷形勢發(fā)生轉變的情況下，公司靈活應對市場變化，較好的控制了存貨規(guī)模。報告期末，公司存貨余額401.96 億元，同比增長43%，增幅較07 年的149%有較大下降；存貨/營業(yè)收入比從2007年的346.07%降至258.99%；存貨周轉率較07年的0.063微升至0.067，絕對值仍

11、然偏低。存貨/資產(chǎn)總值比從07年的68.67%升至74.95%，比重也有所上升?？傮w來講，公司的存貨控制取得了一定成效，但仍有待進一步提高。（4）應收賬款周轉率圖4 應收賬款周轉率分析應收賬款周轉率020406080100萬科恒隆萬科57.7945.8659.7649.42恒隆45.7681.5168.3547.882007年2008年2009年2010前三季度首先要說明應收賬款周轉率有一定的適用范圍，在一些特殊的行業(yè)和公司中，指標有可能偏離正確的方向。第一是可以使用大量分期付款結算的行業(yè)，比如房地產(chǎn)業(yè)；第二是季節(jié)性企業(yè)使用這個指標時不能反映實際情況；第三，大量使用現(xiàn)金結算的銷售；第四，年末大

12、幅度銷售或者年末銷售大幅度下降。萬科07到08年應收賬款周轉率從57.79下降到45.86，在09年又達到59.76。說明萬科已漸漸擺脫全球金融危機的影響而重回正軌，沒有讓過多的資金呆滯在應收賬款上。恒隆在07到08年應收賬款周轉率增長幅度達78%，十分驚人，應收賬款從07年的175,251,336.71增長到205,546,112.20，占總資產(chǎn)的0.38%，銷售收入增長達91%。出現(xiàn)此情況的原因是其2007 年底高比例的已售未結金額。而到09年的跌落也在情理之中，因為已售未結金額占營業(yè)收入的比重也大幅下滑至89.47%。（三） 盈利能力分析盈利能力是用來衡量上市公司獲取利潤的能力。下面就根

13、據(jù)恒隆與萬科2007年到2009年以及2010前三季度的財務報告為基礎，分析其盈利能力。我們以總資產(chǎn)收益率、每股收益、成本費用利潤率、主營業(yè)務利潤率、凈資產(chǎn)收益率、每股未分配利潤作為主要解釋因子，計算并分析盈利能力。具體數(shù)據(jù)如下表所示：表3 萬科A盈利能力指標項目2009 行業(yè)平均值2010 前三季度200920082007凈資產(chǎn)收益率(%)11.918.1314.2612.6516.55總資產(chǎn)收益率(%)3.71.743.873.384.84主營業(yè)務利潤率(%)21.0122.3817.7715.5321.54成本費用利潤率(%)29.3231.9122.6521.7631.94每股收益(元

14、)0.380.30.480.370.70每股未分配利潤(元)0.711.030.800.560.59表4恒隆盈利能力指標項目2009行業(yè)平均值2010前三季度200920082007凈資產(chǎn)收益率(%)11.918.4614.0315.9012.49總資產(chǎn)收益率(%)3.71.673.924.173.64主營業(yè)務利潤率(%)21.0119.5922.7124.7225.31成本費用利潤率(%)29.3226.9734.6940.5244.31每股收益(元)0.380.501.000.911.21每股未分配利潤(元)0.711.921.951.872.01具體指標分析：1、凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率

15、又稱股東權益收益率，是凈利潤與平均股東權益的百分比，即：凈資產(chǎn)收益率=凈利潤÷平均股東權益×100%凈資產(chǎn)收益率是公司稅后利潤除以凈資產(chǎn)得到的百分比率，該指標反映股東權益的收益水平，用以衡量公司運用自有資本的效率。指標值越高，說明投資帶來的收益越高。圖5凈資產(chǎn)收益率分析從兩家地產(chǎn)商的凈資產(chǎn)收益率上來看，基本上維持在13%17%的水平，跨行業(yè)來看并不算很高，但由于地產(chǎn)行業(yè)的競爭的壟斷性質(zhì)較強，利潤較高，作為內(nèi)地龍頭的萬科A和恒隆地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率均高于各年全行業(yè)平均值?？梢姡撔袠I(yè)市場預期較高，對其針對性的投資是有價值的。具體的，對全行業(yè)整體而言，由于08年全球金融危機蔓延，

16、市場普遍悲觀，對房地產(chǎn)開發(fā)商的沖擊較大，行業(yè)平均利潤率由07年的12.22%下降到了08年的9.8%，09年危機陰云逐漸退去，行業(yè)回暖，平均利潤率又回升至11.91%。對比兩家企業(yè)來看，近三年內(nèi)萬科與恒隆的凈資產(chǎn)收益率均高于行業(yè)均值，且整體經(jīng)營穩(wěn)健，始終保持較高的盈利能力。萬科隨著市場的波動而波動，恒隆則在08年逆市增長，指標上升近3.5個百分點。但09年兩者凈資產(chǎn)收益率均又回到14%的類似水平上。2、主營業(yè)務利潤率主營業(yè)務利潤率是指企業(yè)一定時期主營業(yè)務利潤同主營業(yè)務收入凈額的比率。它表明企業(yè)每單位主營業(yè)務收入能帶來多少主營業(yè)務利潤，反映了企業(yè)主營業(yè)務的獲利能力，是評價企業(yè)經(jīng)營效益的主要指標。

17、其計算公式為： 主營業(yè)務利潤率=主營業(yè)務利潤÷主營業(yè)務收入×100% =(銷售收入-銷貨成本-管理費-銷售費)÷銷售收入×100%該指標反映公司的主營業(yè)務獲利水平，只有當公司主營業(yè)務突出，即主營業(yè)務利潤率較高的情況下，才能在競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。圖6 主營業(yè)務利潤率分析從上表可以看到，近三年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的主營業(yè)務利潤率均維持在15%25%之間，在08年有略微下降，在09年有大幅上升。、對比來說，萬科的主營業(yè)務利潤率與行業(yè)保持相當，甚至在08年低于行業(yè)均值，這可能是由于08年萬科銷售費用增加，主要用于關于萬科品牌的推廣有關。而恒隆地產(chǎn)2009年公司的主營

18、業(yè)務利潤率較07年提高了將近3個百分點，并且歷年高于行業(yè)水平5個百分點左右；主營業(yè)務利潤率雖然大大高于行業(yè)水平，但相比07年的增長幅度卻不大?？傮w來說，公司主營業(yè)務獲利的水平高于行業(yè)均水平，追究其原因可能是市場環(huán)境因素所致：在恒隆投資地域內(nèi)，各主要城市房地產(chǎn)成交旺盛，部分地區(qū)劇介持續(xù)大幅上漲。全國商品住宅銷售面積和消售金額都有較大的增加。且公司主營業(yè)務都聚焦于核心經(jīng)濟區(qū)，90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)收入來源于三大經(jīng)濟圈，業(yè)務聚焦于毛利率較高、需求旺盛的經(jīng)濟核心區(qū)。3、每股收益每股收益（EPS） ，又稱每股稅后利潤、每股盈余，指稅后利潤與股本總數(shù)的比率。它是測定股票投資價值的重要指標之一，是分析每股價值的一個基礎性指標，是綜合反映公司獲利能力的重要指標，它是公司某一時期凈收益與股份數(shù)的比率。計算公式為：每股收益凈利潤÷總股數(shù)×100%圖7 每股收益分析0.48