房地產(chǎn)存貨評(píng)估指引1

1、房地產(chǎn)企業(yè)存貨評(píng)估指引（討論稿）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨中除一般工業(yè)企業(yè)所共有的原材料、低值易耗品外，還包括開發(fā)成本土地開發(fā)、房屋開發(fā)，開發(fā)產(chǎn)品商品房、商品性土地、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房、分期收款開發(fā)商品等科目。本討論稿僅針對(duì)產(chǎn)成品（開發(fā)產(chǎn)品）、在產(chǎn)品（開發(fā)成本）的評(píng)估方法進(jìn)行討論。一、房地產(chǎn)企業(yè)存貨核算的主要內(nèi)容和特點(diǎn)1、開發(fā)成本的核算：開發(fā)成本按其用途，可分為如下四類：（1）土地開發(fā)成本、（2）房屋開發(fā)成本、（3）配套設(shè)施開發(fā)成本、（4）代建工程開發(fā)成本。其中：配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。代建工

2、程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)成本相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本，是一種非完全成本。開發(fā)成本 主要核算以下六個(gè)成本項(xiàng)目：1、土地取得費(fèi)用，2、前期工程費(fèi)，3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，4、建安工程費(fèi)，5、配套設(shè)施費(fèi)：指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如居委會(huì)、派出所等，6、開發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，如現(xiàn)場人員工資等。2、開發(fā)產(chǎn)品的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在完成全部開發(fā)過程、并經(jīng)驗(yàn)收合格就應(yīng)進(jìn)行成

3、本結(jié)轉(zhuǎn)，將開發(fā)完成產(chǎn)品的成本從“開發(fā)成本”的有關(guān)科目轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。開發(fā)產(chǎn)品下設(shè)商品性土地、自用土地、商品房、出租產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、代建工程等二級(jí)科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品如采用分期收款方式銷售，應(yīng)設(shè)置“分期收款開發(fā)商品”科目進(jìn)行核算，并從“開發(fā)商品”科目轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)商品”科目。開發(fā)完成用于出租的房屋和土地應(yīng)于投入出租經(jīng)營時(shí)，從“開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品”科目核算，并設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷”科目核算出租開發(fā)產(chǎn)品的攤銷。開發(fā)企業(yè)將用于安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的周轉(zhuǎn)房投入使用時(shí)應(yīng)將“開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房”轉(zhuǎn)入“周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房”科目核算，并設(shè)置“周轉(zhuǎn)房

4、周轉(zhuǎn)房攤銷”科目核算周轉(zhuǎn)房的攤銷，每次計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷額應(yīng)計(jì)入相應(yīng)的土地、房屋開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用。其中開發(fā)用土地在取得時(shí)，按實(shí)際成本計(jì)入“開發(fā)成本”。在開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和配套設(shè)施費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用的直接計(jì)入開發(fā)成本；需在各地塊間分?jǐn)偟馁M(fèi)用，按受益面積分?jǐn)傆?jì)入。屬于難以辨認(rèn)或難以合理分?jǐn)偟馁M(fèi)用性成本支出實(shí)際發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益。二、 房地產(chǎn)企業(yè)存貨評(píng)估方法1、產(chǎn)成品-開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)成品為待出售的商品房，住宅，商鋪，庫房、車位等，屬正常銷售產(chǎn)品，對(duì)列入產(chǎn)成品的已完工的開發(fā)產(chǎn)品按市價(jià)法評(píng)估出市價(jià)后扣減一定的銷售費(fèi)用及全部銷售稅金、部分利潤計(jì)

5、算評(píng)估值。評(píng)估公式為：評(píng)估價(jià)值銷售單價(jià)適當(dāng)?shù)匿N售凈利銷售費(fèi)用-銷售稅金所得稅。2、在產(chǎn)品-開發(fā)成本主要采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估，即假設(shè)開發(fā)法是求取估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其評(píng)估的計(jì)算公式如下：VA(BCDEF)其中：V在建工程價(jià)值；A續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(指該工程按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)完工后的市場可以接受的銷售價(jià)格，常用市場比較法求得，不能按委托方制定的預(yù)售價(jià)格)；B續(xù)建成本(土建工程費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備及安裝費(fèi)用、內(nèi)外裝修工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi))；C投資利息；D稅金；E續(xù)建投資利潤；F租售費(fèi)用（1）確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)

6、總價(jià)    根據(jù)所開發(fā)房地產(chǎn)的類型，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)(總開發(fā)價(jià)值)，可通過以下兩個(gè)途徑確定：對(duì)于出售的房地產(chǎn)，如居住用商品房、工業(yè)廠房等，應(yīng)按當(dāng)時(shí)的市場交易價(jià)格，采用市場比較法確定；對(duì)于習(xí)慣出租的房地產(chǎn)，如寫字樓和商業(yè)房地產(chǎn)等，可根據(jù)當(dāng)時(shí)的租金水平，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的純收益，采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價(jià)。（2）估算續(xù)建成本    后續(xù)開發(fā)建筑成本費(fèi)用是指后期按設(shè)計(jì)要求的直接和間接工程費(fèi)、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費(fèi)用等，可采用建筑工程概預(yù)算的方法來估算。（3）估算專業(yè)費(fèi)用  

7、  專業(yè)費(fèi)用包括建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、工程概預(yù)算費(fèi)用等。對(duì)于在建工程來說，專業(yè)費(fèi)用可能已在前期工程中投入。（4）估算不可預(yù)見費(fèi)    假設(shè)開發(fā)法中為保證估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，往往預(yù)備有不可預(yù)見費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的2-5。（5）確定后續(xù)開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息    后續(xù)開發(fā)建設(shè)周期指自估價(jià)基準(zhǔn)日至工程竣工并出租或出售完畢的這一段時(shí)間。利息即后期開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。（6）估算稅金    稅金主要指工程建成后房地產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前的政府稅收政策估算，一

8、般以房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算。（7）估算開發(fā)商的合理利潤    該利潤是指后期投入應(yīng)計(jì)的開發(fā)商利潤。開發(fā)商的利潤應(yīng)按投資年期不同，采用不同的投資回報(bào)率計(jì)算。（9）計(jì)算在建工程價(jià)值根據(jù)上述公式即可計(jì)算出在建工程的價(jià)值。3、在產(chǎn)品不同情況的評(píng)估方法（1）對(duì)在建項(xiàng)目本次評(píng)估采用剩余法（假設(shè)開發(fā)法）評(píng)估。評(píng)估公式：待開發(fā)房地產(chǎn)評(píng)估值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(收入)-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤-土地增值稅-企業(yè)所得稅（2）對(duì)待開發(fā)的土地使用權(quán)評(píng)估主要采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估，也可選用假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法綜合測定地價(jià)。假設(shè)開發(fā)法評(píng)估公式：地價(jià)=樓

9、價(jià)-開發(fā)費(fèi)用-銷售稅金-管理費(fèi)-資金利息-銷售費(fèi)用-稅費(fèi)-利潤。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所謂基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是指在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用年限、建筑容積率、土地形狀、臨街狀況等的比較，對(duì)估價(jià)對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的一種估價(jià)方法。宗地地價(jià)測算分析如下：地價(jià)=允許建筑面積×樓面基準(zhǔn)地價(jià)×宗地容積率修正系數(shù)×土地類型修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)有些委估的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，已領(lǐng)有商品房預(yù)售許可證，并已預(yù)售了部分樓盤。評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)，必須清楚地把握兩個(gè)問題，一是預(yù)售許可證所允許預(yù)售的樓層及其建筑面積，即可售部分；二是

10、開發(fā)商已實(shí)際出售了多少建筑面積。評(píng)估時(shí)必須將已售部分的在建實(shí)物工程量價(jià)值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)值從整個(gè)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估值中扣除。因?yàn)橐咽鄄糠謽潜P的權(quán)利價(jià)值已不屬于委托單位所有。三、房地產(chǎn)企業(yè)存貨評(píng)估案例模板例：存貨的評(píng)估說明（僅供參考，按實(shí)際情況修改補(bǔ)充）存貨賬面值為xxxx 元， 調(diào)整后賬面值為元。存貨包括在產(chǎn)品（自制半成品）、產(chǎn)成品和在用低值易耗品三項(xiàng)。其中在產(chǎn)品為在建未完工的商品房和用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)，賬面價(jià)值為元，主要有在建高層公寓2幢，建筑面積平方米；土地使用權(quán)兩項(xiàng)，總面積為平方米。產(chǎn)成品賬面價(jià)值為元，有已建成待銷售的別墅119幢，建筑面積平方米；公寓86套，建筑面積方米；

11、商鋪43套，建筑面積平方米，停車庫個(gè)。由于資產(chǎn)占有方在別墅的開發(fā)中根據(jù)周圍地形、景觀的不同采用了個(gè)性化設(shè)計(jì)， 因此別墅的戶型較多，以滿足客戶個(gè)性化的需要。為了管理和銷售的需要，每幢別墅都有獨(dú)立的編號(hào)，在主體達(dá)到預(yù)售的要求后即將此編號(hào)牌安裝在外墻的顯著部位。與一般工業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨具有項(xiàng)數(shù)少、單位價(jià)值高、個(gè)性化差異大、位置固定的特點(diǎn)，因此本次評(píng)估對(duì)全部存貨進(jìn)行了全面的清查核實(shí)，數(shù)量和價(jià)值的抽查率均為100%。清查時(shí)除對(duì)幢數(shù)和套數(shù)逐項(xiàng)清查核實(shí)外，還對(duì)照資產(chǎn)占有方提供的測繪報(bào)告對(duì)建筑的面積進(jìn)行抽查核實(shí)，經(jīng)清查，賬實(shí)、賬表一致。在存貨的清查核實(shí)中，評(píng)估人員還取得了建設(shè)監(jiān)理公司對(duì)委托評(píng)估

12、的在建項(xiàng)目在評(píng)估基準(zhǔn)日的工程形象進(jìn)度的確認(rèn)報(bào)告。經(jīng)現(xiàn)場核實(shí)，實(shí)際的工程形象進(jìn)度與建設(shè)監(jiān)理公司描述的形象進(jìn)度基本一致。（一）產(chǎn)成品的評(píng)估說明產(chǎn)成品賬面值為元， 調(diào)整后賬面值為元。產(chǎn)成品由已開發(fā)且建設(shè)完成的商品房結(jié)轉(zhuǎn)成本而形成的存貨，系資產(chǎn)占有方已建成待銷售的別墅、公寓、商鋪和地下車庫等，全部建造在南航xxxxxxx的D 區(qū)內(nèi)，經(jīng)核實(shí)，資產(chǎn)占有方已通過出讓方式取得了委估建筑物相應(yīng)的土地使用權(quán)，并取得該項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證等權(quán)證，資產(chǎn)占有方未進(jìn)行明細(xì)核算，未能將該部分存貨成本結(jié)轉(zhuǎn)到每一項(xiàng)的存貨明細(xì)中。如前所述，評(píng)估人員對(duì)委估存貨逐項(xiàng)進(jìn)行了核實(shí)，帳實(shí)、賬表相符。根據(jù)該公司歷史的銷售情

13、況，評(píng)估人員認(rèn)為委托評(píng)估的存貨均能正常銷售,故本次評(píng)估按正常銷售產(chǎn)品評(píng)估。評(píng)估公式：正常銷售產(chǎn)品的評(píng)估值=不含稅銷售單價(jià)×1-銷售費(fèi)用率-銷售稅金及附加費(fèi)率-(銷售利潤率×所得稅稅率)-銷售利潤率×(1-所得稅稅率)×凈利潤扣除率×數(shù)量1、銷售單價(jià)的確定按企業(yè)提供的銷售清單價(jià)格確定。D 區(qū)內(nèi)開發(fā)的住宅在評(píng)估基準(zhǔn)日之前的兩年內(nèi)已銷售了400 余套，面積超過了平方米，銷售價(jià)款逾2 億元。評(píng)估人員分析了已銷售住宅與委估住宅在區(qū)域因素、個(gè)體因素方面的異同點(diǎn)，對(duì)資產(chǎn)占有方提供的銷售清單中表明的價(jià)格的可實(shí)現(xiàn)性進(jìn)行了評(píng)價(jià)，同時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)部門提供的價(jià)格獨(dú)立在銷售部

14、門進(jìn)行驗(yàn)證，決定按企業(yè)提供的銷售清單上不含稅價(jià)格確定。對(duì)于少數(shù)資產(chǎn)占有方?jīng)]有提供銷售單價(jià)的住宅，評(píng)估人員按照有關(guān)可比住宅的銷售單價(jià)確定了其的銷售單價(jià)。2、銷售利潤率的確定項(xiàng) 目 2006 年度 2005 年度 2004 年度一、主營業(yè)務(wù)收入減：主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)稅金及附加二、主營業(yè)務(wù)利潤 加：其他業(yè)務(wù)利潤 營業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 三、營業(yè)利潤加：投資收益補(bǔ)貼收入營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出 四、利潤總額 銷售利潤率 銷售費(fèi)用率上述表中的一至四項(xiàng)的數(shù)據(jù)來自于企業(yè)前三年的審計(jì)報(bào)告。根據(jù)表中的數(shù)據(jù)計(jì)算的銷售利潤率可看出，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2003、2004 年明顯異常。根據(jù)資產(chǎn)占有方介紹的有關(guān)情

15、況，這兩年結(jié)轉(zhuǎn)的成本中有大量在公司股權(quán)交易時(shí)同時(shí)帶入的潛虧，不具有共性。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均利潤率，該企業(yè)的合理的銷售利潤率以2005年和2006 年度的數(shù)據(jù)的加權(quán)平均數(shù)18.11%作為本次評(píng)估計(jì)算的取值。3、銷售費(fèi)用率的確定同上述之理，銷售費(fèi)用率以2005 年和2006 年的數(shù)據(jù)的加權(quán)平均數(shù)3.08%作為本次評(píng)估計(jì)算的取值。4、所得稅稅率的確定所得稅稅率取33%。5、凈利潤扣除率的確定凈利潤扣除率取50%6、銷售稅金及附加率營業(yè)稅：5%城建稅：7%教育費(fèi)附加：3%防洪費(fèi)（當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)性收費(fèi)）：0.13%土地增值稅（各地不同，以實(shí)際為準(zhǔn)）：按1%預(yù)繳，定期匯算清繳，匯算清繳數(shù)同預(yù)繳數(shù)。以上

16、稅費(fèi)合計(jì)6.63%。評(píng)估舉例:（評(píng)估明細(xì)表產(chǎn)成品24）名稱：大別墅編號(hào)：D057戶型：D2+建筑面積：439.16 平方米銷售單價(jià)：9837 元/平方米評(píng)估值的計(jì)算:評(píng)估值不含稅銷售單價(jià)×1-銷售費(fèi)用率-銷售稅金及附加費(fèi)率-(銷售利潤率×所得稅稅率)-銷售利潤率×(1-所得稅稅率)×凈利潤扣除率×數(shù)量元。經(jīng)上述方法評(píng)估存貨產(chǎn)成品評(píng)估價(jià)值為元，該評(píng)估價(jià)值為存貨 產(chǎn)成品的可變現(xiàn)凈值， 評(píng)估增值額元，增值率%。（二）在產(chǎn)品的評(píng)估說明為xxxxxxx公司已建成的xxxxxxx第三期未售待售的商品房、在建的xxxxxxx四期公寓中一部分和擬建的xxxxx

17、xx五期公寓開發(fā)項(xiàng)目,為公司賬上資產(chǎn)，共計(jì)6大項(xiàng)，賬面價(jià)值元。xxxxxxx公司在產(chǎn)品主要包括:xxxxxxx三期公寓7套, 建筑面積共計(jì)平方米，轉(zhuǎn)入產(chǎn)成品評(píng)估；. 在建的xxxxxxx四期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：xxxxxxx四期建設(shè)規(guī)模為四棟（第4至7棟）混合結(jié)構(gòu)的6層住宅樓及三棟（第1至3棟）框剪結(jié)構(gòu)的11層住宅樓，占地面積畝計(jì)平方米，總建筑面積平方米，其中:可售建筑面積平方米共計(jì)套公寓, 公建建筑面積平方米。四期項(xiàng)目于2006年5月開工,預(yù)計(jì)2007年10月竣工入伙。xxxxxxx四期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目于2006年1月取得xxxxxxx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)關(guān)于xxxxxxxxxxxxxx房地產(chǎn)

18、開發(fā)有限公司建設(shè)xxxxxxx四期公寓工程投資計(jì)劃的批復(fù)(區(qū)經(jīng)字2006099號(hào))文件，項(xiàng)目總投資萬元，總建筑面積為平方米，為4棟6層住宅樓和3棟11層住宅樓。2006年6月辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（xxxxxxx規(guī)用地H2005073號(hào)），建設(shè)規(guī)模為59850.22平方米；2006年8月辦理了建設(shè)工程規(guī)劃許可證（xxxxxxx規(guī)工程H2006094號(hào)）、建設(shè)工程施工許可證（編號(hào)2006-056號(hào)）。于2006年9月取得商品房預(yù)售許可證（FYSZD 152）。四期項(xiàng)目建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：至評(píng)估基準(zhǔn)日各棟的形象進(jìn)度為：1棟主體至五層墻體，2棟主體至8層墻體，3棟主體至9層墻體，4棟至7棟主體已

19、封頂，其中4棟、5棟的水暖立管已做完。其工程根據(jù)施工合同支付工程款，現(xiàn)工程量達(dá)到總投資的50%左右。至評(píng)估基準(zhǔn)日, 四期項(xiàng)目共計(jì)574套公寓,其中已獲套公寓的預(yù)售許可,尚有184套公寓未放盤。其中：已出售345套，建筑面積計(jì)平方米；未售229套，建筑面積計(jì)21042.89平方米。四期項(xiàng)目已出售345套公寓中：246套計(jì)24156.77平方米已結(jié)轉(zhuǎn)成本和收入，占總建筑面積的40%；剩余的99套為已認(rèn)購和預(yù)售方式，建筑面積為10296平方米，售房價(jià)款為2950萬元，尚未全付房款。xxxxxxx四期公寓項(xiàng)目的評(píng)估范圍是：已認(rèn)購和預(yù)售的99套公寓，建筑面積為10296平方米；未售229套，建筑面積計(jì)平

20、方米；不可售的公建建筑面積4354.34平方米。上述三項(xiàng)建筑面積共計(jì)為平方米，占總建筑面積的60%。至評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估范圍內(nèi)在建工程,現(xiàn)已支付工程款多萬元，按照形象進(jìn)度，其尚未支付工程款達(dá)1700多萬元。.擬建的xxxxxxx五期公寓項(xiàng)目：xxxxxxx五期公寓項(xiàng)目擬建13棟5至11層多層至高層住宅樓、1棟2層幼兒園、1棟4層綜合樓及地下車庫，其經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為:占地面積74900平方米，總建筑面積195451平方米，建筑密度為26.7%,容積率2.15,綠地率43.5%,計(jì)劃于2007年5月開工,預(yù)計(jì)2009年10月竣工入伙。至評(píng)估基準(zhǔn)日,擬建的項(xiàng)目用地上現(xiàn)有擬拆除的售樓處、會(huì)所、飯?zhí)谩⒕W(wǎng)球場、

21、高爾夫練習(xí)場、綠化草坪及一期A5A7G型5棟別墅10套。地價(jià)影響因素分析A.區(qū)域因素區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。XXXXXXXX規(guī)劃限制:城市規(guī)劃對(duì)本區(qū)無特殊的規(guī)劃限制條件。B.個(gè)別因素個(gè)別因素是指構(gòu)成宗地的個(gè)別特性(宗地條件)并對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。影響地價(jià)的個(gè)別因素主要包括土地位置、產(chǎn)權(quán)狀況、地質(zhì)條件、市政基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、規(guī)劃限制及周邊產(chǎn)業(yè)狀況等因素。a.土地位置狀況b.土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)狀況c.建筑物及地上附著物狀況：宗地上已開發(fā)完工xxxxxxx一、二、三期，xxxxxxx四期為在建工程，正在進(jìn)行主體結(jié)

22、構(gòu)建設(shè)。宗地上尚建有及廣場、售樓處、會(huì)所、飯?zhí)谩⒕W(wǎng)球場、高爾夫練習(xí)場、綠化草坪、圍墻、道路及配套設(shè)施等。d.市政基礎(chǔ)設(shè)施供電：市政供電 電力供應(yīng)能基本滿足。供水：市政供水 供水充足，保障有力。通訊：程控電話，通訊設(shè)施充足齊全。評(píng)估方法A.在建項(xiàng)目xxxxxxx四期公寓房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估方法如下：由于xxxxxxx四期公寓房地產(chǎn)項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)，采用“剩余法”(假設(shè)開發(fā)法)進(jìn)行評(píng)估較為適宜。假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，動(dòng)用假設(shè)開發(fā)法估算在建工程項(xiàng)目價(jià)格，是在預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值后，扣除續(xù)建成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、續(xù)建投資利潤投資、稅收等費(fèi)用后，根據(jù)剩余

23、之?dāng)?shù)來確定項(xiàng)目的評(píng)估值。計(jì)算公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)評(píng)估值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(收入)-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤-土地增值稅-企業(yè)所得稅B.擬建項(xiàng)目-xxxxxxx五期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)值的評(píng)估方法如下：根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（以下簡稱“規(guī)程”），常用的地價(jià)估價(jià)方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等，評(píng)估方法的選擇應(yīng)按照土地估價(jià)技術(shù)規(guī)則，根據(jù)各種方法的適用范圍，結(jié)合估價(jià)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)以及評(píng)估目的進(jìn)行。在此次評(píng)估中，由于評(píng)估對(duì)象是預(yù)期開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，可采用剩余法。剩余法是指在求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，將委估對(duì)象的預(yù)期開

24、發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格基礎(chǔ)上扣除預(yù)計(jì)的正常房屋開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅費(fèi)，以價(jià)格余額估算評(píng)估對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。本次評(píng)估的是xxxxxxx公司對(duì)該地塊土地使用權(quán)的權(quán)益價(jià)值，故在計(jì)算時(shí)需扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅，計(jì)算公式如下：地價(jià)=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-投資利潤-銷售費(fèi)用-銷售稅金土地權(quán)益價(jià)值=土地使用權(quán)評(píng)估值-土地增值稅-所得稅評(píng)估過程A在建項(xiàng)目xxxxxxx四期公寓房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估 續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值預(yù)測XXXXXXXXXXXXXXX由此可測算該項(xiàng)目預(yù)期開發(fā)價(jià)值分別為：續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=元 續(xù)建成本房屋開發(fā)的總成本主要包括前期費(fèi)

25、用、建安工程費(fèi)用和其他費(fèi)用。其中建安工程包括主體建筑工程、基礎(chǔ)工程、水電安裝、消防工程、電梯工程、通訊工程、室外配套工程、煤氣管理工程等項(xiàng)目，根據(jù)xxxxxxx省建筑工程預(yù)算綜合基價(jià)（2003年）、全國統(tǒng)一建筑裝飾工程消耗量定額xxxxxxx省綜合基價(jià)（2003年）、xxxxxxx省建設(shè)安裝工程費(fèi)用定額、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額xxxxxxx省綜合基價(jià)（2003年）、xxxxxxx省建筑建設(shè)工程價(jià)格信息（2006年第10-11期）并結(jié)合委估對(duì)象的工程結(jié)算依據(jù)，以及項(xiàng)目的自身狀況，估算該項(xiàng)目總開發(fā)成本如下表：至評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估范圍內(nèi)在建工程,賬面值為元，調(diào)整后賬面值為元，為已支付的工程款。按照形象

26、進(jìn)度，工程量達(dá)到總投資的50%左右，該工程支付工程款與形象進(jìn)度不一致，那么達(dá)到形象進(jìn)度應(yīng)付工程款為 ：×50%=元尚未支付的工程款=因此尚需投入的建筑成本為： 投資利息該項(xiàng)目的合理開發(fā)建設(shè)期為1.5年，在評(píng)估基準(zhǔn)日后建設(shè)開發(fā)期還剩8個(gè)月計(jì)0.67年, 利率取中國人民銀行2006年10月28日公布的1-3年期貸款年利率6.30%，計(jì)息周期為續(xù)建建設(shè)期的1/2。以在建工程評(píng)估值和續(xù)建成本為計(jì)息基數(shù)。投資利息在建工程評(píng)估值×(1+6.3%)(0.67)-1+續(xù)建成本×(1+6.3%)(0.67/2)-1 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用按三年審計(jì)后的會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)據(jù)測算，則：銷售費(fèi)用=銷售

27、收入×0.49%=元 銷售稅金營業(yè)稅：5%城建稅：7%教育費(fèi)附加：3%防洪費(fèi)（當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)性收費(fèi)）：0.13%土地增值稅：按1%（各地不同）預(yù)繳，定期匯算清繳，匯算清繳數(shù)同預(yù)繳數(shù)。以上稅費(fèi)合計(jì)6.63%。故：銷售稅金及附加現(xiàn)值 續(xù)建投資利潤根據(jù)我國目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通利潤回報(bào)，取開發(fā)商合理年利潤率為12%，以在建工程評(píng)估值與續(xù)建成本之和為計(jì)算基數(shù)。續(xù)建投資利潤(在建工程評(píng)估值+續(xù)建建筑成本）×年利潤率 在建工程評(píng)估價(jià)值在建工程評(píng)估價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(收入)-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤 在建工程評(píng)估價(jià)值= 61,296,899.88元 所

28、得稅根據(jù)xxxxxxx地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（地稅函200680號(hào)，2006年8月15日下發(fā)）規(guī)定的預(yù)征稅率的標(biāo)準(zhǔn)，來測算需扣減的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所得稅。xxxxxxx縣級(jí)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率為10%，所得稅率為33%。預(yù)征所得稅=銷售收入×10%(當(dāng)?shù)仄骄康禺a(chǎn)開發(fā)利潤率)×33%(所得稅率) = X元 在建工程評(píng)估結(jié)果B擬建項(xiàng)目-xxxxxxx五期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)值的評(píng)估 .開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值xxxxxxx五期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)賬面值為元,賬面組成為土地開發(fā)費(fèi)、公共配套費(fèi)、利息及開發(fā)間接費(fèi)用。為取得土地

29、使用權(quán)及擬拆除的售樓處、會(huì)所、飯?zhí)?、網(wǎng)球場、高爾夫練習(xí)場、綠化草坪及一期A5A7G型5棟別墅10套所發(fā)生的費(fèi)用。xxxxxxx五期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬建13棟5至11層多層至高層住宅樓、1棟2層幼兒園、1棟4層綜合樓及地下車庫。該項(xiàng)目計(jì)劃于2007年5月開工,預(yù)計(jì)2009年10月竣工入伙。擬建xxxxxxx五期公寓項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)如下表：擬建xxxxxxx五期公寓項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模如下表：評(píng)估基準(zhǔn)日后xxxxxxx四期正在預(yù)售，現(xiàn)售價(jià)在3200-3500元/平方米之間；大型住宅小區(qū)正在預(yù)售，住宅銷售均價(jià)在4500至5000元/平方米左右。根據(jù)xxxxxxx同類項(xiàng)目的市場狀況及周邊房地產(chǎn)市場行情、項(xiàng)目所處地理

30、位置、開發(fā)規(guī)模、樓盤整體定位等情況，以及市場發(fā)展趨勢(shì)，我們確定住宅銷售均價(jià)為4000元/平方米；根據(jù)目前xxxxxxx同類項(xiàng)目市場狀況及商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格、租金水平，我們確定商業(yè)用房銷售均價(jià)為4800元/平方米，辦公用房銷售均價(jià)為元/平方米，地下停車位每個(gè)的權(quán)益價(jià)值為50000元。項(xiàng)目所建成的840個(gè)地下停車位因不能公開轉(zhuǎn)讓故按其收益價(jià)值50000元/個(gè)計(jì)，由此可測算該項(xiàng)目預(yù)期開發(fā)價(jià)值分別為：續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=（可銷售建筑面積×銷售價(jià)格）=商業(yè)面積銷售收入+住宅面積銷售收入+辦公面積銷售收入+停車位權(quán)益價(jià)值.開發(fā)成本開發(fā)成本包括項(xiàng)目前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)及其它費(fèi)用等,根據(jù)根據(jù)xxxxxxx省建筑工程預(yù)算綜合基價(jià)（2003年）、全國統(tǒng)一建筑裝飾工程消耗量定額xxxxxxx省