國際廣場商業(yè)研究報告

1、1 / 32煙臺富豪青年國際廣場商業(yè)報告第一部分：市場研究篇第一章 區(qū)域市場現(xiàn)狀及判斷一、宏觀環(huán)境簡析1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究2、政策環(huán)境3、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢4、宏觀商業(yè)環(huán)境及其特點二、中觀環(huán)境簡析1、中觀（煙臺市）經(jīng)濟環(huán)境2、中觀房地產(chǎn)市場概況 第二章、項目市場調(diào)研一、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境1、經(jīng)濟總量2、基礎(chǔ)條件二、區(qū)域規(guī)劃分析2004年重點工程1、道路工程2、綠化工程3、景觀工程4、燈光工程5、城市管理6、房地產(chǎn)開發(fā)7、基礎(chǔ)設(shè)施工程三、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)研分析一、農(nóng)業(yè)二、工業(yè)（一） 機 械制造業(yè)（二） 紡 織服裝業(yè)（三） 電 子信息業(yè)2 / 32（四） 高 檔食品加工3 / 32四、區(qū)域人口構(gòu)成調(diào)研分析

2、1、天府街以北2、天府街到縣府街3、縣府街以南五、區(qū)域交通/人流狀況與未來走勢六、區(qū)域各類物業(yè)供應(yīng)吸納及動態(tài)分析1、住宅2、福山區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)與調(diào)研分析： 第三章 項目地塊分析一、項目地塊的區(qū)位價值二、地塊價值標號分析 第四章 項目開發(fā)條件分析（略）一、項目地形、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、地下管網(wǎng)情況；二、重要市政工程對本項目發(fā)展的影響及相應(yīng)策略；三、項目后續(xù)開發(fā)需完善的工作；第五章項目SWO分析一、 項目優(yōu)勢發(fā)掘與利用二、 項目劣勢尋找與應(yīng)對三、 項目機會把握與應(yīng)用四、 項目威脅預警與回避 第六章 項目投資風險分析（略）一、 項目風險性提示二、 市場經(jīng)濟政策風險三、 項目資金運作的風險四、 項目市場運作風

3、險五、 項目開發(fā)周期風險與項目銷售周期風險第二部分：項目定位篇 第一章 項目核心價值體系的建立一、 項目核心競爭力分析二、 項目核心價值體系的建立三、 項目核心價值體系的實施策略 第二章:項目的定位研究一、 項目市場定位二、 項目形象定位三、 項目發(fā)展定位四、 項目概念主題定位五、 項目產(chǎn)品定位六、 項目經(jīng)營定位七、 項目價格定位八、 項目開發(fā)商定位：第三部分：產(chǎn)品建議篇第一章：項目總體規(guī)劃設(shè)計建議一、規(guī)劃可修改原則第二章：項目具體業(yè)態(tài)與功能定位分布與比例建議第三章、項目招商 一、立體的招商組合1、界定主力店招商對象2、界定次主力店招商對象3、界定二次招商對象與分類4 / 32二、提前界定的招

4、商政策1、招商時機選擇2、招商比例關(guān)系3、有意識選擇商戶4、經(jīng)營類別與商場定位5、品牌準入制度的恒定三、商業(yè)管理公司的介入 商業(yè)管理基本職能1、商場招商代理2、統(tǒng)一開業(yè)計劃3、規(guī)范經(jīng)營方向4、組織宣傳推廣活動5、建立和維護商場品牌6、協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序7、制止惡性競爭8、杜絕假冒偽劣商品9、處理投訴第一部分：市場研究篇 第一章 區(qū)域市場現(xiàn)狀及判斷 一、宏觀環(huán)境簡析1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究1）經(jīng)濟環(huán)境更加公平與合理。中國加入WTC后國民經(jīng)濟保持了高速持續(xù)的發(fā)展，今天市場運營的政策環(huán) 境、投資環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、競爭環(huán)境更加公平合理并逐步與世界接軌。2） 市場的規(guī)范與開放，使整個中國房地產(chǎn)業(yè)充滿了

5、商機與挑戰(zhàn)。中國城市化進程的加速， 帶動了整個國內(nèi)投資領(lǐng)域的一場變革， 推動了國內(nèi) 房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌和管理模式的新思維、 運作模式的新探討。 無論是本土化的 開發(fā)還是跨區(qū)域的經(jīng)營， 面對越來越開放的市場， 即使是國內(nèi)較成功的房地產(chǎn)企 業(yè)在競爭力、企業(yè)規(guī)模化、市場國際化、人才儲備等方面也都存在差距，需要企 業(yè)不斷的調(diào)整和適應(yīng)。尤其是土地公開招、拍、掛的市場交易方式，更需要有專 業(yè)的管理團隊來運作項目。3） 中國經(jīng)濟增長主要靠內(nèi)需拉動，后發(fā)優(yōu)勢使經(jīng)濟維持2 0年到3 0年以上的 高速增長。最近三年， 世界經(jīng)濟增長顯著放慢， 但中國經(jīng)濟一枝獨秀， 繼續(xù)保持比較快 的增長，受世界經(jīng)濟波動的影響較小。

6、 另外，中國的高投資率有高儲蓄率作后盾， 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、 設(shè)備更新改造、 城市化帶動的住房建設(shè)和汽車消費等將長期拉動 投資增長。中國只要利用好后發(fā)優(yōu)勢， 按照比較優(yōu)勢發(fā)展， 經(jīng)濟應(yīng)該可能再維持20年到30年以上的高速增長， 可能最慢到2030年經(jīng)濟總體規(guī)?？赡苓_到 美國的水平，以后超過美國。4）整體經(jīng)濟正朝著宏觀調(diào)控的預期目標發(fā)展。 對于上半年我國宏觀經(jīng)濟形勢的判斷， 官方作了這樣的概括： 在中央宏觀調(diào) 控政策的作用下， 經(jīng)濟發(fā)展中一些不穩(wěn)定、 不健康因素初步得到抑制， 該升溫的 在升溫，該降溫的在降溫， 該穩(wěn)定的在穩(wěn)定， 整體經(jīng)濟正朝著宏觀調(diào)控的預期目 標發(fā)展。2、政策環(huán)境中國 房地 產(chǎn)業(yè)

7、帶來 了前所 未有 的變 革2004年，是中國 房地 產(chǎn)業(yè) 充滿 挑戰(zhàn) 與變 數(shù)的一 年，各項土 地政 策的 出臺、 銀行緊縮 銀根 、開發(fā)門檻 提高 等因 素給 中國房 地產(chǎn) 業(yè)帶 來了 前所未 有的 變革 。831大限后，全國的1萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，5年內(nèi)將有8000多家 倒閉、轉(zhuǎn)行或者重組。“大限”將讓房地產(chǎn)企業(yè)進入轉(zhuǎn)型期，那些能夠適應(yīng)當前 形勢、真正有實力的規(guī)范企業(yè)，將會得到更大發(fā)展；否則，被淘汰出局或者被其 他企業(yè)兼并也在所難免。5 / 323、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 支撐房地產(chǎn)高速發(fā)展的市場因素在悄然變化。 在土地、 資金、消費需求等多個市 場因素的影響下， 在國家出臺系列政策規(guī)范的

8、市場環(huán)境下， 房地產(chǎn)業(yè)正面臨空前 的“洗牌過程” 城市運營是開發(fā)商綜合實力的體現(xiàn)， 也是開發(fā)商做強做大的戰(zhàn)略 目標。4、宏觀商業(yè)環(huán)境及其特點 第一、商業(yè)網(wǎng)點總體不足依然沒有改變。發(fā)達國家人均商業(yè)面積通常是1.2平方米，而在我國北京、上海等大城市還不足1平方米。 按照國民經(jīng)濟發(fā)展總的要求， 到2010年社會消費品總額將 達到8萬億元，生產(chǎn)銷售總量達到17萬億元，現(xiàn)在差距應(yīng)該是很大。 第二、中國的零售業(yè)已經(jīng)進入大發(fā)展時期目前我國排名前100名的零售企業(yè)發(fā)展速度很快。2001年，每家連鎖百強 企業(yè)可用的店鋪數(shù)量是111家，2002年達到了169家，2003年為204家。國內(nèi) 大型連鎖公司開始更大規(guī)模

9、、 更快速度地發(fā)展， 在業(yè)態(tài)發(fā)展上仍以大型超市為主。 上海聯(lián)華、北京華聯(lián)和華潤萬佳等企業(yè)目前都在進行全國擴張。 第三、中國商業(yè)零售業(yè)徹底對外開放今年12月11日， 我國將結(jié)束對世貿(mào)組織的保護承諾， 從明年起外商企業(yè) 將不受區(qū)域、不受形態(tài)的限制，徹底對外開放，商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的發(fā)展機會。（WARLTSMARCARREFOUR/IETRO PRICESMART易初蓮花等） 第四、國外商業(yè)企業(yè)加速度拓展沃爾瑪在今后的5年里共要開設(shè)500家連鎖店，并開始在中國建立生鮮類農(nóng) 副產(chǎn)品的供應(yīng)鏈。 國外商業(yè)另一個動向是用參股的方法為收購兼并國內(nèi)的連鎖商 業(yè)做準備。第五、消費者購物方式的改變在改變。 消費者已經(jīng)

10、不滿足于在食品和一般日用品的一次性購足商店中的低價購物，而是要求在具有價格競爭力的商店中買到時尚和個性化的商品。第六、購物中心的發(fā)展將開啟中國大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)的未來。中國商業(yè)明年又一個發(fā)展熱點是購物中心的發(fā)展。 以大型超市為主體的社區(qū) 購物中心發(fā)展速度最快； 專業(yè)連鎖店的發(fā)展將與連鎖超市搶奪細分市場； 便利店 將以特有的市場定位和規(guī)模從超市中徹底分離出來；超級市場在向大小兩極發(fā)展 后規(guī)模上會向中間回歸。2003年超市的規(guī)模會從大小兩極向中間回歸。回歸的 第一臺階是40005000米的綜合性超市，第二臺階是20003000米的生鮮加強 型食品超市。 綜合性超市更適合中國非特大和大型城市的市場，

11、生鮮加強型食品 超市在購物中心里有很大的空間。第七、局部過熱，表象是同質(zhì)化競爭。目前全國在建立項的購物中心多達200家左右， 總面積約3000萬平方 米。如果按照每平方米保本銷售額8 0 0 0元左右計算，即要達到2 4 0 0多億元零售額， 這些購物中心才能保本經(jīng)營。 欲取得這一龐大的市場零售額， 將導致 兩個結(jié)果， 一是中小企業(yè)被擠垮， 二是有場無市。 過熱苗頭表現(xiàn)在一些地方盲目 建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施， 給中小城市帶來很大的壓力， 也極易引發(fā)金融風險和貸款風 險。不僅存在著商業(yè)網(wǎng)點同質(zhì)化競爭的現(xiàn)象， 而且造成了浪費土地資源、 環(huán)境污 染、加劇城市交通緊張等問題。 第八、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性

12、的把握存在著偏差， 在對商業(yè)規(guī)律的認識上存 在著問題。不少商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的， 沒有看到商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā) 的根本區(qū)別，盲目套用住宅開發(fā)的模式。 商業(yè)地產(chǎn)屬于復合型產(chǎn)業(yè)， 要求地產(chǎn)商、 投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機結(jié)合起來。在現(xiàn)實中這四方面還是不規(guī)范， 并因此帶來巨大的投資風險。第九、經(jīng)營者在經(jīng)營思路上有偏差。 大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣房子就走”的思想，這就不能對商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃 和長期運營。第十、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款。6 / 32特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴性更強， 它投資大， 動作急， 動輒十幾億元或者 是幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營差、利潤下降，達不到盈虧平衡點，就會

13、造成銀 行的不良貸款，增加銀行金融風險。 商業(yè)地產(chǎn)專家們認為購物中心這樣大型的商 業(yè)設(shè)施，自有資本金的比例應(yīng)該達到80是比較理想的， 至少不能低于50。 十一、中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢：（一） 實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)緊密聯(lián)手， 降低投資風險。 保證商業(yè)地產(chǎn)科學協(xié)調(diào)發(fā)展需 要政府部門的宏觀調(diào)控， 更需要地產(chǎn)商的意志。 商業(yè)地產(chǎn)的主體就是商家， 要想實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)， 商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展， 地產(chǎn)商和商業(yè)地產(chǎn) 的經(jīng)營至關(guān)重要。（二） 科學合理的商業(yè)模式， 這是上述兩者整合的空間， 商業(yè)模式不能是住宅的 銷售模式，應(yīng)該進行重新定位，要最大限度減少成本。（三） 商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。 由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求關(guān)系緊密， 地產(chǎn) 商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時候， 定位非常關(guān)鍵。 調(diào)查好市場， 從市場規(guī)律出發(fā)， 錯位經(jīng)營。（四） 主題經(jīng)營要凸現(xiàn)特色。