【活動(dòng)策劃】民俗文化美食街

1、公司簡(jiǎn)介 商業(yè)計(jì)劃書 創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 節(jié)日慶典 新品發(fā)布會(huì) 創(chuàng)業(yè)融資 項(xiàng)目介紹 模板策劃項(xiàng)目匯報(bào) 市場(chǎng)營(yíng)銷 活動(dòng)策劃工作計(jì)劃 策劃書 營(yíng)銷管理 節(jié)日策劃 推廣策劃 策劃方案 商務(wù)策劃 工作匯報(bào) 企業(yè)報(bào)告 企業(yè)宣講 校園宣講 總結(jié)報(bào)告總結(jié)匯報(bào) 個(gè)人總結(jié) 工作總結(jié) 工作報(bào)告 模板教育教學(xué) 教育培訓(xùn)教學(xué)課件 主題教育 班會(huì)育人 教學(xué)計(jì)劃 班會(huì)課件 教學(xué)研究 模板家長(zhǎng)會(huì) 思想教育 小學(xué)教學(xué) 中學(xué)教學(xué) 大學(xué)教學(xué) 幼兒教學(xué)XX民俗文化美食街專業(yè)柳范實(shí)用STANDARD TEMPLATE2019-2020 版內(nèi)部資料注意保管【XX民俗文化美食街】推廉提案目跳一、2005年遂事房地市埸分析二、遂事商棠物棠分析三、

2、目理解及定位四、建篥部分品建I!及定位五、推廉策略研究5-1、推廉模式及畤安排5-2、推廉主題研究及碓熬六、各推HP皆段的工作余田化6-1、醇入/ 58熟期6-2、升溫期6-3、引爆（咻）136-4、持金肖期七、金肖售策略及安排八、建立完善的物業(yè)管理九、招冏第一章：2005年遂事房地市埸分析宏觀調(diào)空、土地拍賣、銀行緊縮、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇將成為2005年遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)“行動(dòng)準(zhǔn)則”。遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)向：1、遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)郊區(qū)化（中心近郊激烈碰撞）隨著土地成本的上漲，產(chǎn)品造價(jià)的提高，市場(chǎng)的大量需求使得城北、河?xùn)|、工業(yè)園區(qū)等地段的房地產(chǎn)市場(chǎng)有突破性的發(fā)展前景。雖然有較大的開發(fā)空間但是并存激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

3、因此“郊區(qū)市場(chǎng)”將成為遂寧房地產(chǎn)的一支主力軍團(tuán)，登上遂寧房 地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)。2、樓盤“個(gè)性化”2004年新樓盤無(wú)論產(chǎn)品還是市場(chǎng)定位上皆少了對(duì)“老盤”的傳承，多了幾分創(chuàng)新多了幾分個(gè)性。3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化租個(gè)門面擺張桌子就可以把房子賣完的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，單梯樓將被花園小區(qū)所替代，小規(guī)模變成大規(guī)模，要在市場(chǎng)（客戶）挑剔的眼光中生存。將出現(xiàn)春秋雄風(fēng)，戰(zhàn)國(guó)群雄的局面。4、產(chǎn)品規(guī)?；放苹放?品質(zhì)+廣告。以市場(chǎng)為導(dǎo)向，在矛盾中生存?，F(xiàn)在的市場(chǎng)可以說(shuō)是一個(gè)比規(guī)模，看品牌的市場(chǎng)， 只有從規(guī)模上、品牌上強(qiáng)強(qiáng)出手，鑄造一流的產(chǎn)品打動(dòng)消費(fèi)者。讓市場(chǎng)了解企業(yè)、 了解你的產(chǎn)品。5、房地產(chǎn)“市場(chǎng)營(yíng)銷”比重的上升專業(yè)的眼

4、光看問(wèn)題是取勝的關(guān)鍵，從產(chǎn)品的構(gòu)思到生產(chǎn)產(chǎn)品再到產(chǎn)品的銷售。每 一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開營(yíng)銷，無(wú)論是小樓盤還是大樓盤要想從市場(chǎng)中脫穎而出，真正做 到價(jià)值最大化，比如2004年所面市的每一個(gè)樓盤或多或少都在市場(chǎng)上露露面做一做 宣傳?？梢娛袌?chǎng)營(yíng)銷所占比例不斷的上升。6、市場(chǎng)對(duì)服務(wù)的需求（物業(yè)管理的提升）從過(guò)去的沒(méi)有物業(yè)管理到簡(jiǎn)單的管理到現(xiàn)在的專業(yè)物業(yè)管理公司，從基本安全到全新呵護(hù)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理將成為 2005年消費(fèi)者選擇物業(yè)的一個(gè)關(guān)鍵因素。7、商品房開發(fā)走向“集約經(jīng)營(yíng)”，產(chǎn)品呈現(xiàn)“精品化”隨著住房消費(fèi)主體的改變，開發(fā)商的理性化程度大為提高，房地產(chǎn)開發(fā)由過(guò)去的 粗放經(jīng)營(yíng)向集約經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，以往大行其道的單體開

5、發(fā)逐漸被小區(qū)建設(shè)取代。為滿足 城鎮(zhèn)居民對(duì)住房由過(guò)去只追求“居者有其屋”的簡(jiǎn)單需求轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前更加注重質(zhì)量、 環(huán)境、智能的“居者優(yōu)其屋”的更高層次的需求，開發(fā)商們普遍增強(qiáng)了精品意識(shí)， 精品小區(qū)無(wú)一不是從“以人為本”、“人與自然”的角度出發(fā)，充滿了對(duì)居住者全方 位的關(guān)懷，同時(shí)，也代表了遂寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。第二章：遂事商棠物棠分析商業(yè)地產(chǎn)需要宏觀調(diào)控：商業(yè)地產(chǎn)以“地段論”影響地產(chǎn)界數(shù)年，2005年商業(yè)面積的大幅度上升，將出 現(xiàn)商業(yè)物業(yè)泛濫；商業(yè)物業(yè)提升空間較小，要想市場(chǎng)認(rèn)可自己的商業(yè)只有從準(zhǔn)確定 位、商業(yè)規(guī)模、管理模式、等方面進(jìn)行研究；有待有關(guān)部門進(jìn)行宏觀調(diào)空。遂寧商業(yè)地產(chǎn)幾大特點(diǎn)：A:商業(yè)物業(yè)面

6、積大幅度增加；B:商業(yè)物業(yè)空置比例上升；C:商業(yè)業(yè)態(tài)較為零亂；D:規(guī)模較小，投資升值空間??；E:商業(yè)物業(yè)管理檔次較低；F:本地投資商業(yè)力度較弱；G產(chǎn)品本身檔次較低；H:產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)落后；I：地方招商力度較弱；第三章：目理解及定位XX怡景（裙樓部分）：命名方案：A : XX民俗文化美食街說(shuō)明：定位“準(zhǔn)確度及范圍的大小”決定了物業(yè)上市后的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目理解:XX民俗文化美食街位于渠河路和嘉禾西路交匯處，渠河公園旁（城監(jiān)大廈和建設(shè)大廈之間）。距離西山森林風(fēng)景區(qū)僅 400余米。前擁渠河綿延千里秀美水岸風(fēng)景，近臨風(fēng)光無(wú)限的渠河公園。優(yōu)劣勢(shì)分析：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）:A:地理位置；B:交通便捷；C:產(chǎn)品

7、風(fēng)格的創(chuàng)新（注：見后”建筑部分產(chǎn)品建議”）；D:定位優(yōu)勢(shì)（民間風(fēng)味美食）做“具有規(guī)模和檔次的特色餐飲”；E：消費(fèi)群體；考慮到后期的業(yè)態(tài)運(yùn)作，項(xiàng)目及周邊匯集了許多高收入者（如：各市政單位，各小區(qū)業(yè)主等）。F:項(xiàng)目配套（大約3000平方米的餐飲廣場(chǎng)）；G :專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理，真正的理財(cái)管家。（商業(yè)部分：個(gè)性物業(yè)管理）；項(xiàng)目劣勢(shì)（W：A:商業(yè)氛圍較淡；B:操作引導(dǎo)難度較大（推廣費(fèi)用較高）；C:人流量小（后期的招商工作難度大）；項(xiàng)目定位：XX怡景（裙樓部分）：產(chǎn)品檔次定位：小高檔方案：具有規(guī)模和檔次的特色餐飲民間風(fēng)俗文化美食理由：A:通過(guò)對(duì)2004商業(yè)分析，2005年將出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)泛濫，要想市場(chǎng)認(rèn)可

8、自己的商業(yè) 只有從準(zhǔn)確定位、商業(yè)規(guī)模、管理模式、等方面進(jìn)行研究；所以需要 有規(guī)模。B:搜索整個(gè)遂寧市沒(méi)有一個(gè)地方餐飲是純 中高檔次,規(guī)模在5000平方米以上，更不 用說(shuō)特色餐飲；是遂寧市餐飲的空白區(qū)。C:本項(xiàng)目區(qū)域匯集了較多的 高收入消費(fèi)群體（比如：各小區(qū)業(yè)主、各市政單位、各 公共活動(dòng)場(chǎng)所«體育館、圖書館、宋瓷博物館、渠河公園”活動(dòng)人群等。他們將成為 中高檔次餐飲消費(fèi)的主力軍。D:項(xiàng)目的配套為中高檔次餐飲消費(fèi)者提供便利。如：3000平方米的餐飲廣場(chǎng) 為消費(fèi) 者提供餐飲前后的休息及活動(dòng)空間，停放車輛等；真正做到休閑餐飲，餐飲的延伸。E:交通便捷，延伸了駕車前來(lái)餐飲消費(fèi)者；成功案例：重慶

9、九龍花園美食街（一個(gè)典型的民間風(fēng)情美食街，銷售率 100%分析：1 .項(xiàng)目位置較為偏遠(yuǎn)（距離主城區(qū) 30分鐘車程）；2 .交通不便；3 .配套比較單一，更談不上有水有公園；4 .半徑3公里沒(méi)有主力消費(fèi)群；（采樣1:）市場(chǎng)定位:項(xiàng)目消費(fèi)群定位:A:本地原做特色餐飲的店主；（需要擴(kuò)張業(yè)務(wù)）B:各地品牌餐飲連鎖店（七十二行、鵝掌門、重慶香牌坊火鍋、成都老媽火鍋等）C:各市政單位人員（有灰色收入者）；D:本小區(qū)業(yè)主及周邊小區(qū)業(yè)主；E:個(gè)體商販（自己經(jīng)營(yíng)）F:私營(yíng)企業(yè)的高級(jí)職員；1、影響營(yíng)銷的三個(gè)消費(fèi)層次(1)投資消費(fèi)人群(2)經(jīng)營(yíng)消費(fèi)人群(3)終極消費(fèi)人群2、各層次消費(fèi)人群特征(劃分極不明確、區(qū)域、職

10、業(yè)、年齡等)(1)終端消費(fèi)者主要消費(fèi)特征購(gòu)物是否方便、經(jīng)營(yíng)是否有特色，產(chǎn)品內(nèi)容是否豐富，選擇余地是否大，環(huán)境購(gòu) 物是否舒心。他們的消費(fèi)行為表現(xiàn)為：注重產(chǎn)品品質(zhì)與舒適性，新鮮時(shí)尚事務(wù)對(duì)其有 較高的吸引力。年齡25-60歲，家庭收入水平中上(人均月收入 1800元以上，家庭月均收入 3500元以上)且呈上升趨勢(shì)，生活穩(wěn)定。注重生活的便捷、周邊生活設(shè)施及健康休 閑場(chǎng)所的完善?？蛻羧耗挲g層心理特征青年25-30 歲1 .注重保持與外界緊密的接觸，擔(dān)心落后于他人2 .追求時(shí)尚的元素3 .迫切希望能得到社會(huì)的認(rèn)同中年31-45 歲1 .注重商業(yè)社交2 .追求經(jīng)典，有代表性的元素3 .更為沉實(shí)、穩(wěn)重、理性中

11、老年46-60 歲1、以傳統(tǒng)為自豪2、表現(xiàn)出較為強(qiáng)烈的懷舊情結(jié)3、更為成熟謹(jǐn)慎(2)商鋪的經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)特征關(guān)注地段位置的優(yōu)劣，交通是否方便，聚集人氣的能力如何，消費(fèi)者對(duì)于經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的接受度年齡30-45歲，渴望成功，勤奮努力，有危機(jī)感。具有豐富的服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 經(jīng)驗(yàn)，對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有獨(dú)特的眼光，注重經(jīng)營(yíng)環(huán)境帶來(lái)的影響。經(jīng)營(yíng)者年齡:客源年齡25-34 歲35-45 歲45以上比例2 5%55%20%(3)商鋪投資業(yè)主消費(fèi)特征關(guān)注地段位置的優(yōu)劣，投資的升值潛力如何是其利益點(diǎn)；年齡30-60歲，生活穩(wěn)定。 他們的消費(fèi)行為表現(xiàn)為：希望物有所值，購(gòu)買較理性, 通?；ㄥX有計(jì)劃，較為謹(jǐn)慎，注重產(chǎn)品是否具有升值潛力

12、。投資者年齡客源年齡25-34 歲35-45 歲45以上比例20%50%30%投資者來(lái)源地:戶口類型外來(lái)常住外來(lái)暫住本地常住比例35%15%50%第四章：建篥部分品建IS及定位（一）產(chǎn)品規(guī)劃的原則：1、 盡可能的增加可售面積，減少不必要的浪費(fèi)，一方面可以增加整體項(xiàng)目的利潤(rùn)，另一方面可以降低平均單位面積的售價(jià)；2、 根據(jù)總價(jià)控制原則，單位銷售面積控制在60 1tf以內(nèi)，將每個(gè)投資機(jī)會(huì)控制在25萬(wàn)左右，這樣可以適當(dāng)減小產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)；3、 交通組織井然有序，通道不宜擁擠，景觀設(shè)計(jì)科學(xué)、合理有利于人流的聚集；4、 保持每個(gè)門市的開間進(jìn)身，符合客戶的具體的經(jīng)營(yíng)需求；5、 在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的規(guī)劃選擇上，既要保證入氣

13、吸納的整體統(tǒng)一，更要保障經(jīng)營(yíng)個(gè)體的相對(duì)獨(dú)立；（二）規(guī)劃方案的建議：考慮到項(xiàng)目定位與產(chǎn)品定位的統(tǒng)一性，本項(xiàng)目的商業(yè)部分可增加豐富的立面感觀，制造出和項(xiàng)目定位：民間風(fēng)俗文化美食相統(tǒng)一的產(chǎn)品；“古色古香”的建筑。要古色但要以明快、向上的色彩 訴求。主要體現(xiàn)：“園團(tuán)”風(fēng)格。真正建造出具有文化底蘊(yùn)的建筑。產(chǎn)品定位：A:遂寧首家民間風(fēng)俗文化美食街建議在各個(gè)入口修建特色牌坊來(lái)升華項(xiàng)目形象； 做到真正意義上的 獨(dú)一無(wú)二。要把所謂這種文化從建筑物上完全體現(xiàn)出來(lái)，讓消費(fèi)者來(lái)感受。產(chǎn)品宣傳：傳承民族建筑精髓弘揚(yáng)中華歷史文化第五章：推廉策略研究5-1 :推廣模式及時(shí)間安排：如圖：尾盤銷售持續(xù)銷售有針對(duì)性的促銷 一培養(yǎng)

14、知名度第二輪市場(chǎng)推廣一建立知名度開盤銷售 一加強(qiáng)廣告力度一2005年5月1號(hào)第一輪推廣 一建立形象 一放號(hào) 一2005年4月初fa （一個(gè)全新的產(chǎn)品）一導(dǎo)入 一2005年3月下旬 注：2005-5-1 （星期天）5-2:推廣主題體現(xiàn)要點(diǎn)：產(chǎn)品的唯一性；產(chǎn)品與推廣及銷售的統(tǒng)一性；產(chǎn)品定位（遂寧首家民俗文化美食街）形象定位（四”風(fēng)格）具有較深的文化底蘊(yùn)；古樸、厚重、高檔、典雅 主題（暫定）：A:演繹千年文化，成就財(cái)富人生。B: 一次決定，終生坐享其成。C:食尚開席，精華傳承。D:讓投資成為事業(yè)！第六章：各推HP皆段的工作余田化6-1、導(dǎo)入/預(yù)熱期廣告推廣：電視廣告、報(bào)紙廣告、 戶外廣告。綜合分析：

15、刊播電視、報(bào)紙、和戶外廣告是樓宣傳推廣的主要形式；電視廣告：理由：考慮到本項(xiàng)目的規(guī)模，為了在遂寧人民心中創(chuàng)一個(gè)形象，塑造知名度；以“XX怡景”項(xiàng)目獨(dú)有的定位優(yōu)勢(shì)創(chuàng)作電視宣傳片（如：規(guī)模，理念等）操作：1、確定宣傳主題：A:演繹千年文化，成就財(cái)富人生。B:遂寧首家民俗文化美食街2、刊播時(shí)間（從導(dǎo)入期限到強(qiáng)銷期限）；3、確定好宣傳主題交廣告公司制作或電視臺(tái)制作；4、主要投放電視臺(tái)為遂寧電視臺(tái)；5、定期作廣告檢測(cè)效果，主要是抽樣調(diào)查；報(bào)紙：理由：1 .宣傳范圍廣，攜帶閱讀，信息量大，靈活性強(qiáng)；2 .宣傳費(fèi)用高；操作：1.宣傳推廣主題的確定（分不同的階段確定不同的主題）導(dǎo)入期：A:演繹千年文化，成就財(cái)

16、富人生。B:遂寧首家民俗文化美食街戶外廣告：理由：1、地域性強(qiáng)；2、主要以塑造樓盤形象為主；3、費(fèi)用低容易快速塑造項(xiàng)目形象；4、具有一定的時(shí)效性；操作：1、確定推廣主題A:把投資當(dāng)成一份禮物送給家人。8: 一次決定，終生坐享其成。2、投放方式：以確定的推廣主題為內(nèi)容更換現(xiàn)有的廣告牌。（POPT告的更換）3、車身廣告（更換現(xiàn)有的內(nèi)容）；6-2、升溫期（4月1號(hào)一一5月1號(hào)）（本月推廣計(jì)劃：火報(bào)4期DM 2期報(bào)紙；2次活動(dòng)）火報(bào)：理由：1 .區(qū)域性強(qiáng)；2 .費(fèi)用低；3 .信息量大；（DMI張的所有內(nèi)容）操作：1 .時(shí)間安排在放號(hào)前和放號(hào)期；2 .主要夾（遂寧日?qǐng)?bào)、成都商報(bào)）；3 . DM單張以促銷

17、政策為主；4 . 一個(gè)月內(nèi)（火報(bào)4次；平均每個(gè)星期一次）定在每周六；人員推廣：理由：1 .針對(duì)性強(qiáng)，可以鎖定目標(biāo)客戶群；2 .可以度身定造，提升服務(wù)形象化；3 .能夠客觀全面系統(tǒng)向買家介紹樓盤；4 .推廣費(fèi)用低，效果好；操作：1、根據(jù)項(xiàng)目定位，把推廣區(qū)域重點(diǎn)放在遂寧現(xiàn)存的所有品派牌餐飲；2、目標(biāo)為臨街門市；3、準(zhǔn)備資料（D張，推廣主題）；（注明排號(hào)時(shí)間）4、上門拜訪，陽(yáng)光商業(yè)城及將登場(chǎng)敬請(qǐng)關(guān)注；5、派發(fā)時(shí)間為（排號(hào)持續(xù)期）；6、由銷售人員及臨時(shí)聘請(qǐng)銷史進(jìn)行派發(fā)；活動(dòng)推廣：理由：1 .活動(dòng)推廣消費(fèi)者容易接受，能夠有效的傳遞樓盤信息反饋;2 .影響深遠(yuǎn)，容易調(diào)動(dòng)客戶情緒；3 .能快速創(chuàng)企業(yè)形象及項(xiàng)

18、目形象；4 .客戶參與意識(shí)強(qiáng)，能制造較好的氣氛；5 .費(fèi)用低，效果好；操作：6 、確定活動(dòng)主題和程序；A:演繹千年文化，成就財(cái)富人生。B:遂寧首家民俗文化美食街C： “一鋪養(yǎng)三代”并不是夢(mèng)想”7 、活動(dòng)主要安排在排號(hào)持續(xù)期（開始排號(hào)后一個(gè)星期舉行）8 、考慮請(qǐng)新聞單位參與（借媒體為項(xiàng)目作宣傳）；9 、確定參與人員，聘請(qǐng)參與的演出團(tuán)體及主持人。10 以?shī)蕵?lè)方式舉行；11 現(xiàn)場(chǎng)安排制作一批廣告懸掛在現(xiàn)場(chǎng)；報(bào)紙：理由：3.宣傳范圍廣，攜帶閱讀，信息量大，靈活性強(qiáng)；4.宣傳費(fèi)用高；操作：2.宣傳推廣主題的確定（分不同的階段確定不同的主題）導(dǎo)入期：A:演繹千年文化，成就財(cái)富人生。B:遂寧首家民俗文化美食

19、街6-3、引爆（咻）（本月推廣計(jì)劃：火報(bào)4期DM 2期報(bào)紙；2次活動(dòng)） 開盤前的新聞發(fā)布會(huì)：說(shuō)明：通過(guò)媒體對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，讓投資者真正了解項(xiàng)目；形式：1、以投資說(shuō)明會(huì)一一主題：低投資高回報(bào)；2、財(cái)富論壇一一主題：投資理財(cái)，投資前景；3、產(chǎn)品上市會(huì)一一主題：產(chǎn)品上市促進(jìn)城市的發(fā)展；時(shí)間：開盤前一周；地點(diǎn)：銷售中心或酒店；開盤時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)：為了做到熱抄熱賣的效果，以搞活動(dòng)的方式開盤；體現(xiàn)優(yōu)惠多多，機(jī)會(huì)只有一 次的主題。主題：食尚開席，精華傳承；遂寧首家民俗文化美食街報(bào)紙：（遂寧日?qǐng)?bào)；廣播電視報(bào)各一期）理由：1、 宣傳范圍廣，攜帶閱讀，信息量大，靈活性強(qiáng)；操作：宣傳推廣主題的確定：食尚開席，精華傳承

20、；遂寧首家民俗文化美食街6-4、持金肖期可以考慮在原來(lái)推廣的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整;推廣費(fèi)用：類別DM報(bào)紙SP活動(dòng)其他2005-3無(wú)1次*8000元無(wú)POPOS大型戶外廣告 3 個(gè)*（每塊6個(gè)月*2000 元=36000元.2005-44次*10000份*0.2元每份=8000 元無(wú)2次活動(dòng)*3000元=6000元無(wú)2005-54次*10000份*0.2元每份=8000元無(wú)2次活動(dòng)*3000元=6000元戶外廣告的更換合計(jì)：16000元8000 元12000元72000元第七章：金肖售策略及安排銷售策略推廣：一、售后代租售后帶租：這里所述的售后帶租指的是一種開發(fā)商、 業(yè)主、承租者三方事先約定, 由發(fā)展

21、商將物業(yè)分割給業(yè)主，業(yè)主統(tǒng)一將物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)交由發(fā)展商出租給承租人， 并在規(guī)定的年限內(nèi)定期獲得一定收益的房地產(chǎn)營(yíng)銷手段。消除投資型客戶的后顧 之憂，讓業(yè)主有“坐想其成”之感。理由：。講“誠(chéng)信”兩個(gè)字；。宣傳效果好，沒(méi)有任何影響；?？蛻糍Y源的合理利用；。增加項(xiàng)目的市場(chǎng)占有優(yōu)勢(shì)；。增加項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；操作：。積累來(lái)訪客戶，作好客戶登記（只租不買者）；。根據(jù)項(xiàng)目定位，合理篩選一批適合定位的目標(biāo)群體；。做好前期“出租”這一內(nèi)容的宣傳；。根據(jù)周邊市場(chǎng)初步定一 “出租”價(jià)；O物業(yè)銷售后找和項(xiàng)目匹配的承租者；二、以租帶售以租帶售：發(fā)展商和承租者簽定承租合同，承租者定時(shí)向發(fā)展商支付租金。理由：。考慮到項(xiàng)目的增值

22、空間大，暫時(shí)緩和等待最佳銷售時(shí)機(jī)；。充分考慮開發(fā)期間所開支的一切費(fèi)用（資金充裕）；。現(xiàn)在銷售市場(chǎng)不佳，人氣不旺為了引進(jìn)大量的人氣，以出租的方式巧妙的做活市場(chǎng)，到時(shí)機(jī)成熟再進(jìn)行銷售。發(fā)展商考慮自己以后經(jīng)營(yíng)；操作：。根據(jù)市場(chǎng)做好出租物業(yè)價(jià)格體系；。要有超前的眼光，預(yù)測(cè)市場(chǎng)的前景，進(jìn)行自己投資的可行性分析；。要建立一只專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理的隊(duì)伍，用專業(yè)物業(yè)管理來(lái)延伸項(xiàng)目的品牌。可以考慮引進(jìn)部分特色商家（比如有一定規(guī)模和代表性），采用的方法是最低 的租金出租，讓其先行入住形成旺鋪的局面，帶動(dòng)后期的購(gòu)買商家。注：經(jīng)驗(yàn)表明，已租賃的商鋪由于能為購(gòu)買者帶來(lái)伸手可及的利潤(rùn)，滿足了以投資獲取回報(bào)為目的的目標(biāo)客戶的需

23、求，更容易銷售。3、 變相返租（產(chǎn)權(quán)商鋪返回報(bào)）變相返租：發(fā)展商承諾消費(fèi)者，購(gòu)買后一次性或分階段性給消費(fèi)者一定量的回報(bào)。理由：。商鋪的消費(fèi)層始終以中小投資者為主導(dǎo)，由于穩(wěn)定的投資心理，更注重投資回報(bào)效益，該點(diǎn)是目前投資型客戶關(guān)注的焦點(diǎn)， 也是投資信心所在。以一定的回 報(bào)作信心支持，可望吸引投資者入市，達(dá)到迅速消化本商業(yè)的效果。O發(fā)展商能最快速度回收資金；。提高消費(fèi)者的購(gòu)買信心，引導(dǎo)消費(fèi)者投資，。能快速的建立項(xiàng)目形象，讓市場(chǎng)最短的時(shí)間內(nèi)認(rèn)可它；。讓消費(fèi)者要知道有如此大的優(yōu)惠；。業(yè)主以較少資金獲取穩(wěn)定回報(bào)，并如愿擁有自己的投資物業(yè)；O從價(jià)格上要讓投資者有以合理價(jià)格取得理想經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地；。證明項(xiàng)目的投資

24、空間大，回收穩(wěn)定；操作：。做好“投資回報(bào)”的可行性分析；。定好回報(bào)的年限及項(xiàng)目年回報(bào)比例；。以年“投資回報(bào)”為內(nèi)容從廣告推廣角度進(jìn)行對(duì)外宣傳，樹立項(xiàng)目的高回報(bào)形象；。根據(jù)商鋪的位置，客戶的付款方式調(diào)整回報(bào)比例；。對(duì)整個(gè)商業(yè)部分回報(bào)比例進(jìn)行控制（6%-10% ;4、 聯(lián)營(yíng)（管理與經(jīng)營(yíng)）聯(lián)營(yíng)：物業(yè)的管理權(quán)和物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)分開，通過(guò)聘請(qǐng)或成立專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理 公司進(jìn)行管理，做到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理真正為購(gòu)買者提供投資管家。理由：O因?yàn)樗鞂幨鞋F(xiàn)在缺乏有規(guī)模的商業(yè)物業(yè)及專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理；。從管理創(chuàng)品牌（比如：中國(guó)做物業(yè)管理出名“龍湖物業(yè)開發(fā)”）；。專業(yè)的管理公司可以為業(yè)主提供投資方案， 做到投資有序，專

25、業(yè)理財(cái)，將投資風(fēng)險(xiǎn)控制為0.。提高買家的投資信心；定具有一定的操作難度；操作：。可以從成都或重慶及其他城市聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)管理；?；蜃约航⒁恢桓咚刭|(zhì)的商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍；。根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理公司的管理經(jīng)營(yíng)方案，有步驟的實(shí)施；五、承諾限期回購(gòu)承諾限期回購(gòu)：發(fā)展商在銷售商業(yè)物業(yè)時(shí)給業(yè)主承諾， 業(yè)主在使用一定年限后將商鋪返還給發(fā)展商，發(fā)展商可按原來(lái)價(jià)格回購(gòu)的一種銷售方法。理由：。提高買家的投資信心；O要有超前的眼光，能夠百分百肯定項(xiàng)目在一定期限后有較大的升值空間；。此銷售方法對(duì)發(fā)展商要求比較高，無(wú)論實(shí)力、公司的信譽(yù)度等；。承諾限期回購(gòu)是現(xiàn)在商業(yè)銷售市場(chǎng)上效果最佳的一種銷售方式；操作：。

26、根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)分析，近年來(lái)商業(yè)物業(yè)的年升值比例；。準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)進(jìn)行分析，計(jì)算出年升值比例；。根據(jù)準(zhǔn)確的年升值比例，確定向買家承諾的回購(gòu)年限；。確定回購(gòu)年限后，以“承諾限期回購(gòu)”為重點(diǎn)進(jìn)行推廣；。做好到期回購(gòu)的準(zhǔn)備；。在銷售完畢后要加強(qiáng)對(duì)本商業(yè)進(jìn)行管理、宣傳、做好一切售后服務(wù)；六、 做商業(yè)“鋪王”銷售發(fā)售之初，選擇本項(xiàng)目較好的25鋪面，標(biāo)價(jià)高于現(xiàn)有市場(chǎng)；簽定35份假 合同，一方面可以提升客戶的心理價(jià)位， 哄抬價(jià)格水平；另一方面又剛好保留了 部分旺鋪，為后期的銷售做足了銷控。七、“超低首付”計(jì)劃+ “返租回報(bào)”“超低首付”計(jì)劃：又叫“超輕松付款計(jì)戈廠首付 20商鋪。在首付款采取 “交

27、二緩三”的首付分期。又推出一次性預(yù)付兩年的租金（5%?投資回報(bào)）計(jì)算, 相當(dāng)于總款的10%勺優(yōu)惠；這樣購(gòu)買“XX貽景民俗文化美食街”商鋪一套只要首 付1.5萬(wàn)；物業(yè)交房時(shí)在付首付的30%例如：20萬(wàn)按照5成10年的按揭方式付款總價(jià)首付50M三次付清第一次首付（簽約時(shí)付20%一次性預(yù)付兩年的租金10%簽約時(shí)實(shí)際付款15萬(wàn)7.5萬(wàn)3萬(wàn)1.5萬(wàn)1.5萬(wàn)策略：主題：即買即收高額年回報(bào)年回報(bào)高達(dá)10% （暫定）返租年BM為：3年D- 1:凡選擇一次性付款購(gòu)買商鋪以年10炮資回報(bào)率返三年;D- 2:凡選擇按銀行揭購(gòu)買商鋪以年 6煙資回報(bào)率返三年；如：付款方式投資額年回報(bào)率平均年回報(bào)回報(bào)年報(bào)回報(bào)總額一次性100000 元10%10000元3年30000元銀行按揭100000 元6%6000 元3年18000元排號(hào)策略：A:保留1 10號(hào)，從11號(hào)開始排；排號(hào)者先不確定具體位置，”只能初步明 確意向位置”。B:方式B-1:誠(chéng)意金500元一3000元一5000元；B-1-1 :繳納誠(chéng)意金500元者開盤享受