2012年物業(yè)管理師測(cè)試

1、2012年物業(yè)管理師測(cè)試：酬金制和包干制酬金制與包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的 約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管 理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府 指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。按照目前國(guó)家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主 與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物 業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中 按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其 余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè) 主享有或者承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)

2、服務(wù)資金為計(jì)提 基數(shù)，計(jì)提基數(shù)和計(jì)提比例通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè) 管理服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計(jì)提酬 金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門(mén)約定。其 他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車(chē)場(chǎng)收入、成本費(fèi)用在物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)列支的其他經(jīng)營(yíng)收入等。酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅 僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物 業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對(duì)業(yè)主而言，物 業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符 的情況，保護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，由于 酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對(duì)的固定性， 可以使企業(yè)在一定程度

3、上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酬金 制條件下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布 物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù) 資金的收支情況。（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支 付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有 或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù) 合同時(shí)應(yīng)明確服務(wù)費(fèi)額度和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并明 確在此前提下的盈余或虧損是由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的，企業(yè) 的經(jīng)濟(jì)效益與其管理服務(wù)、成本控制、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力緊密相 關(guān)。在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法 人，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)

4、、結(jié)余歸己。但業(yè)主可 以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供 服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理工作提出改進(jìn)建議。物業(yè)管理企 業(yè)應(yīng)本著誠(chéng)信公平原則，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量 并不斷改進(jìn)。以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主而言物業(yè) 服務(wù)費(fèi)是固定的，不會(huì)因市場(chǎng)短期波動(dòng)、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作 情況而發(fā)生變化；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù) 的利潤(rùn)不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過(guò)科 學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障 業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。（三）酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征1 .會(huì)計(jì)主體在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物 業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算。在包干制下，物業(yè)管理 項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核 算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。2 .收入采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服 務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè)管 理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服