房地產(chǎn)評估課稅報告

1、房地產(chǎn)評估報告書湘財院房評報字2011第101841B號湖南財院房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司二。一一年十月十八日房地產(chǎn)估價報告項目名稱：長沙市雨花區(qū)新星小區(qū)小高層住宅*棟*房地產(chǎn)課稅價值評估估價委托人：*估價機(jī)構(gòu)：湖南財院房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司估價人員：楊雪 凌玖估價作業(yè)日期：2011年10月13日一2011年10月18日估價報告編號：湘財院房評報字2011第101841B號word文檔 可自由復(fù)制編輯致估價委托人函3注冊房地產(chǎn)估 價師聲明 4估價的假設(shè)和限制條件5房地產(chǎn)估價結(jié)果報告7附件11 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（評估機(jī)構(gòu)存檔及供有關(guān)部門查閱）致估價委托人函*承蒙您委托，本公司秉著客觀、公正、科

2、學(xué)、獨立的原則，對您所委 托的位于長沙市雨花區(qū)新星小區(qū)小高層住宅 *棟* # （建筑面積為139.01 平方米，以下稱估價對象）房地產(chǎn)進(jìn)行了課稅評估。本次估價的估價時點 為2011年10月18日，估價目的為辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)繳納契稅提供 參考依據(jù)。本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用合理的估 價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗并對房地產(chǎn)市場價 格因素進(jìn)行分析，經(jīng)過測算，確定估價對象于估價時點可能實現(xiàn)的房地產(chǎn) 總價值為人民幣84.92萬元（大寫：人民幣捌拾肆萬玖仟貳佰元整），單價 為6109元平方米。經(jīng)估價人員及委托方確認(rèn)，估價對象未存在法定優(yōu)先受 償款，最后確

3、定估價對象抵押價值為人民幣 84.92萬元（大寫：人民幣捌 拾肆萬玖仟貳佰 元整）。評估詳細(xì)的結(jié)果、過程及有關(guān)說明請見后附的房 地產(chǎn)估價結(jié)果報告。此致湖南財院房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司法定代表人（簽章）：二。一一年十月十八日注冊房地產(chǎn)估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意 見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制，未邀其 他專家提供專業(yè)幫助。3、我們與本估價報告中的估價對象及委托人沒有利害關(guān)系，也與有關(guān) 當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系及偏見。4、我們依照國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局及中華人民共和國建設(shè)

4、部 1999年2 月12日聯(lián)合發(fā)布的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析， 形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我公司已派專業(yè)估價人員楊雪、凌玖對本估價報告中的估價對象進(jìn) 行了實地勘查。但我們對估價對象的現(xiàn)實勘察僅限于其外觀和使用狀況， 對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，并未接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試的要求， 因此，不能確定具有無內(nèi)部缺損。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價對象 建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6、本估價報告所得出的結(jié)論僅作為委托方在本次估價目的下使用，不 得用于拍賣、驗資證明、拆遷補(bǔ)償?shù)瘸敬文康闹獾钠渌猛?。未?jīng)本 評估結(jié)構(gòu)和估價人員的同意，本估價報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于

5、任 何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估公司所有。7、本估價報告所得出的估價結(jié)果，僅供課稅參考，報告結(jié)論本身并無 強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合乎規(guī)范要求負(fù)責(zé)。8、本估價報告中確定的價格均具有時效性，未來房地產(chǎn)市場或國家政 策變化均會引起估價對象價值的變化，提請報告使用者及時調(diào)整或重新評 估。9、本報告書須經(jīng)本公司法定代表人簽字才有法律效力。10、本報告應(yīng)用有效期為報告完成之日起一年，如果使用本報告結(jié)論 的時間超過了報告應(yīng)用的有效期，我們對此造成的損失等不承擔(dān)責(zé)任。11、如發(fā)現(xiàn)本報告中文字或數(shù)字因校對或類似原因出現(xiàn)差錯時，請通 知本公司及時更正。委托方接到本公司報告后，如有異議，請及時與本評

6、 估公司聯(lián)系。楊雪（注冊房地產(chǎn)估價師）注冊估價師證號：2009070334注冊估價師簽章：凌玖（注冊房地產(chǎn)估價師）注冊估價師證號：2008090606注冊估價師簽章：估價的假設(shè)和限制條件一、估價的假設(shè)條件：1、根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，本評估報告的結(jié)論為估價對象的課稅， 所謂房地產(chǎn)課稅評估目的是為了保證國家稅收公平合理，為了避免納稅人 偷稅漏稅和稅務(wù)機(jī)關(guān)課稅不公平，雙方都要求對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估。房 地產(chǎn)課稅估價宜采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。 而公開市場價值是指在符合國家有關(guān)法律法規(guī)，交易雙方掌握充足的市場 信息、有充足的交易時間、了解交易對象和交易程序、交易條件公開，且 追求

7、各自最大經(jīng)濟(jì)利益下形成的價格。2、委托方提供的資料真實可靠，本報告中建筑面積以委托方提供的 房 屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證復(fù)印件登記的數(shù)據(jù)為依據(jù)。本評估 公司未向有關(guān)部門核實，故對委托方提供的資料真實性不負(fù)責(zé)任。3、經(jīng)估價人員調(diào)查了解，在估價時點估價師沒有發(fā)現(xiàn)抵押、擔(dān)保等他 項權(quán)限，即于估價時點委托方對估價對象具有完全權(quán)利。4、我公司已派專業(yè)估價人員于估價時點對估價對象進(jìn)行了實地勘查， 對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，我們假設(shè)其符合國家有關(guān)技術(shù)、 質(zhì)量、驗收規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。二、估價的限制條件：1、本評估報告僅為委托方用于本次評估目的提供參考依據(jù)，不得用于 除本次目的之外的其他用途，若改變估價

8、目的或使用條件，需向本評估公 司咨詢后作相應(yīng)的修正或重新評估。2、本報告自報告完成之日起一年內(nèi)有效。3、本報告解釋權(quán)為本評估公司所有，未經(jīng)本評估公司和估價人員的同 意，本估價報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。4、本次評估結(jié)果反映了公開市場環(huán)境中估價對象的正常價格水平。5、此評估報告須經(jīng)當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)管理部門登記備案后， 方可正式生效， 如在辦理登記過程中，發(fā)現(xiàn)估價對象產(chǎn)權(quán)信息與登記部門中信息不一致， 該評估報告亦做相應(yīng)調(diào)整，懇請報告使用者注意。6、提請報告使用者注意上述估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、估價委托人名稱:*二、估價機(jī)構(gòu)單位名稱：湖南財院房地產(chǎn)評估事

9、務(wù)所有限公司法定代表人：伍中信估價資質(zhì)：貳級房地產(chǎn)評估資質(zhì)證書號：湘財院房（估）證字第101841B號地 址：長沙市岳麓區(qū)楓林路三、評估對象概況（一）區(qū)位狀況1、位置本估價對象位于長沙市雨花區(qū)新星小區(qū)，新星小區(qū)東至周家橋，西臨 樹木嶺路，南近交通警察大隊（247米），北靠長沙公安局雨花局（417米）， 距離京珠高速僅約10分鐘車程，距離長沙火車站僅約 20分鐘車程，距離 黃花機(jī)場僅約35分鐘車程。本估價對象建筑物坐北朝南，為新星小區(qū)小高 層住宅*棟的第*層*房。2、交通該估價對象所在區(qū)域交通較為方便，附近有 147路,406路,601路,805 路,8路,135路,159路,802路等公交經(jīng)過

10、，緊臨地鐵三號線。3、周圍環(huán)境和景觀該估價對象臨近樹木嶺路，周圍環(huán)境資源相對較好。4、外部配套設(shè)施估價對象所在的片區(qū)，地勢平坦，排水通暢。水電氣供應(yīng)充足。周邊 教育、醫(yī)療衛(wèi)生、銀行網(wǎng)點、酒店、餐飲娛樂、購物廣場等公共服務(wù)設(shè)施 完備度較高。距離毛澤東文學(xué)院950米、湘雅三醫(yī)院894米、望岳小區(qū)669 米。（二）、實物狀況估價對象使用性質(zhì)為住宅，建筑面積為 139.01平方米，其中分?jǐn)偯娣e 為15.89平方米。其所在樓層是總層高為13層的小高層，本估價對象位于 第10層的1004房。估價建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，建成年代為 2005年，住宅室 內(nèi)裝修。建筑物外墻為外墻磚，入戶門為防盜門，室內(nèi)為塑鋼門。內(nèi)墻

11、刷乳膠漆，天花板刷乳膠漆，天棚刷涂料，客廳地面為瓷磚地板，臥室地面 為實心防護(hù)木地板，衛(wèi)生間墻面貼瓷磚過半，房屋水電配套齊全，通風(fēng)采 光條件良好，管、線暗敷。戶型為三室兩廳二衛(wèi)，層高約為 3米。（三）、權(quán)屬狀況估價對象房屋所有權(quán)人為曾方，所有權(quán)證號為長房權(quán)證雨花字第00612484號，房號為1004號，產(chǎn)別為私有房產(chǎn)，建筑面積為 139.01平方 米，分?jǐn)偯娣e為15.89平方米，建筑用途為住宅。估價對象的國有土地使用權(quán)人為曾方，土地證號為長國用（2010）第045396號，地類（用途）為住宅用地，土地使用權(quán)類型為出讓地，土地終 止日期為2072年11月18日，使用權(quán)（分?jǐn)偅┟娣e為23.66平方

12、米。四、估價目的為辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)繳納契稅提供參考依據(jù)五、估價時點2011年10月18日本時點為估價人員實地勘察之日，據(jù)房地產(chǎn)估價 規(guī)范規(guī)定，若無其他相關(guān)規(guī)定，估價人員實地勘察之日即為本評估報告 的估價時點。六、價值定義房地產(chǎn)課稅估價宜采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，并因符合相關(guān)稅法的有關(guān) 規(guī)定。七、估價依據(jù)1、中華人民共和國物權(quán)法；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；3、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范；4、委托方提供的房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證等相關(guān)資料；5、房地產(chǎn)相關(guān)稅法6、估價人員實地勘察、調(diào)查獲得的資料。八、估價原則本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價 目

13、的對估價對象進(jìn)行估價。具體依據(jù)如下估價原則：1、合法原則：房地產(chǎn)估價必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提。2、公平原則：房地產(chǎn)估價必須站在公正的立場上，估價的目標(biāo)在于求 得一個客觀合理的價格。3、最高最佳使用原則：房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。 也就是說，房地產(chǎn)評估價格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式 中，能獲得最大受益的使用方式的估價結(jié)果。4、估價時點原則：估價實際上是求取某一時點的價格。估價時點是責(zé) 任交待的界限和評估房地產(chǎn)時值的界限。房地產(chǎn)的價格具有很強(qiáng)的時間性。 在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。九、估價方法根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范并結(jié)合估價對象的實際情況、估價人員認(rèn)真

14、 分析所掌握的資料，進(jìn)行了現(xiàn)場踏勘和調(diào)查，該區(qū)域房地產(chǎn)交易市場比較 活躍，交易案例多，適宜采用市場法和收益法評估委估對象在估價時點的 價格。因成本法是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價值， 在當(dāng)前房地產(chǎn)市場需大于求的狀況下，測算出來的價格往往偏低，故此次 評估不選取。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建 設(shè)的必要支出及應(yīng)有的利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè) 的必要支出及應(yīng)得的利潤來求取估價對象價值，不適合本估價對象，而故 此次評估不選取。市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比 較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價

15、對象的客 觀合理價格或價值的方法。收益法是根據(jù)估價對象的預(yù)測未來收益來求取估價對象價值的方法。 較具體地說，就是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取 估價對象價值的方法。十、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)的 方法，并結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響委估房地產(chǎn)價格因素的分析，確定估價對 象在估價時點2011年10月18日房地產(chǎn)總價值約為人民幣84.92萬元（大 寫：人民幣捌拾肆萬玖仟貳佰 元整），單價為6109元平方米。十一、估價人員吳青（注冊房地產(chǎn)估價師）凌玖（注冊房地產(chǎn)估價師）注冊估價師證號：2009070334 注冊估價師證號：2008090606注冊估價師簽章