改革開放對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

1、改革開放對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)改革開放的產(chǎn)物， 并隨著改革開放的深入和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而不斷繁榮。 但近幾年來， 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一些非理性的因素， 開始對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市居民的生活帶來了負(fù)面的影響，如不切實(shí)有效地解決好存在的問題，不僅影響我國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定，同時(shí)也將制約我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。住房從計(jì)劃分配走向市場(chǎng)交易在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代， 我國(guó)沒有商品房這一概念， 住房有國(guó)家或集體為個(gè)人提供保障。 雖然保障的住房并非免費(fèi)的， 入住者要定期向房管所繳納一定的租金， 但租金的數(shù)量確實(shí)大多數(shù)人能夠承受的。 上世紀(jì)90 年代初期，住房制度開始在我國(guó)部分地區(qū)試點(diǎn)改革，之后全國(guó)各地的住房陸陸續(xù)續(xù)地被商品

2、化。 在改革的初期， 整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)比較理性，商品房的價(jià)格也處在當(dāng)時(shí)人們可以接受的范圍內(nèi)。至 90 年代末期， 房改已在全國(guó)全面推進(jìn)， 房產(chǎn)行業(yè)快速地進(jìn)入到由市場(chǎng)主導(dǎo)價(jià)格的軌道上。 從此住房上的支出在人們收入中所占的比例不斷增大， 時(shí)至今日，商品房的價(jià)格已超出了理性的范圍。房產(chǎn)價(jià)上漲的過程在中國(guó)人的心目中， 無房等于無家， 所以中國(guó)居民關(guān)注國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)想要了解中國(guó)近年來房?jī)r(jià)的走勢(shì)， 我們不妨以北京的房?jī)r(jià)為例：北京 2000 年的房?jī)r(jià)僅為平均4083 元/平米，2002 年甚至小幅下跌至 4083 元/平米，2004 年回升至 5053 元/平米，2006 年開始加速上漲到 8792 元/平米，200

3、8 年由于奧運(yùn)會(huì)飛漲至 27000 元/平米，而今年五環(huán)以內(nèi)的平均房?jī)r(jià)已高為34萬元/平米。在珠三角、深圳、上海等地區(qū)的房?jī)r(jià)也有著類似的數(shù)據(jù)。由此可見， 中國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)飛漲不僅僅是市場(chǎng)自然調(diào)節(jié)的結(jié)果。造成這一局面的因素有很多，不可一概而論。但筆者始終認(rèn)為如今住房?jī)r(jià)格的居高不下是房產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境與其產(chǎn)業(yè)內(nèi)部利益機(jī)制共同造成的。改革開放改革了住房制度創(chuàng)造了如今的高房?jī)r(jià)， 但同時(shí)也改變了我們的住房條件。 可以說住房條件與投資環(huán)境相互影響， 經(jīng)過以市場(chǎng)為主導(dǎo)的各方力量調(diào)控， 才最終形成今天房產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜的局面。 筆者講這一變化過程客觀地分為四個(gè)階段。1、 城市人口增加致使城市對(duì)住房的需求量增加。 改

4、革開放后， 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，造成中國(guó)地區(qū)性經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，東部有上海，南部有深圳、廣州。這種發(fā)展的不平衡促使大量人口涌入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市和地區(qū)，大大增加了該地區(qū)對(duì)住房的需求。這是發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)。沒有強(qiáng)烈市場(chǎng)需求的商品其價(jià)格的漲幅不可能有如此之高。2、 城市的擴(kuò)張受限 。由于國(guó)家硬性規(guī)定保留 18 億畝耕地，所以在房改一段時(shí)間后城市圈的擴(kuò)張速度明顯減緩，開發(fā)商不在像從前那樣可以輕易地承包下城市周邊的某片土地，也就是生產(chǎn)廠家無法通過無限擴(kuò)大產(chǎn)量來增加收益。只有通過上調(diào)價(jià)格來提高產(chǎn)品的利潤(rùn)。這就為房?jī)r(jià)的上漲提供的起始條件。3、 民間投資資金流入樓市。 當(dāng)房?jī)r(jià)上漲已成定局時(shí)， 便會(huì)有投資者

5、投資樓市。改革開放使一部分人先富了起來，積累了一定的財(cái)富，由于國(guó)內(nèi)缺乏其他的投資渠道，加之人們從高速上漲的樓市獲得“住房?jī)r(jià)格只漲不跌”等錯(cuò)誤信息， 人們紛紛將手頭空余的錢甚至貸款的錢投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一條件更是催化了住房?jī)r(jià)格的飛漲。4、 開發(fā)商囤積居奇。 倘若只有前面三個(gè)階段， 那么住房?jī)r(jià)格會(huì)在市場(chǎng)的調(diào)控下自然回落，但事實(shí)上住房的價(jià)格至今仍是居高不下。這是因?yàn)楫?dāng)住房的漲價(jià)超過一定界限時(shí)，開發(fā)商只需賣掉部分房源即可還清貸款，大量的房源囤積在開發(fā)商手中，開發(fā)商肆意抬高價(jià)格，使房產(chǎn)行業(yè)變?yōu)椤百u方市場(chǎng)” ?？偨Y(jié)起來， 住房需求量增加、 住房擴(kuò)張受限等外在環(huán)境的改變和投資資金進(jìn)入樓市、 開發(fā)商囤積居奇等

6、內(nèi)在漲價(jià)壓力共同作用， 最終導(dǎo)致了我國(guó)高房?jī)r(jià)的局面。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看， 這種局面對(duì)中國(guó)的發(fā)展是很不利的。 政府雖然通過拍賣土地使用權(quán)以及對(duì)開發(fā)商的征稅增加了財(cái)政收入， 但也增加了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫， 同時(shí)也使居民的幸福指數(shù)下降。 對(duì)于市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展弊大于利。借鑒法國(guó)的廉租房制度我們不妨借鑒一下法國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。法國(guó)的房?jī)r(jià)近十年來也攀升了115% ，但法國(guó)人卻并不為自己的住房問題擔(dān)憂。這一切都源于法國(guó)的廉租房制度。 所謂廉租房是指那些由政府組織建設(shè)， 租金低于市場(chǎng)價(jià)，專為弱勢(shì)群體建造的出租用房。在法國(guó)，中央政府規(guī)定全國(guó)所有市鎮(zhèn)的廉租房必須占全部住房的 20% 以上，否則將對(duì)地方政府進(jìn)行處罰。 此外法國(guó)政府還提供

7、多種惠民住房政策。 符合住房補(bǔ)貼的人可以獲得最低20%最高 60% 的住房補(bǔ)貼，而符合惠民貸款要求的低收入者甚至可以在前 18 年內(nèi)無任何還款， 而在后 4 年還請(qǐng)貸款。 當(dāng)然，法國(guó)政府也會(huì)非常嚴(yán)格地審查申請(qǐng)者，確定其是否符合優(yōu)惠的條件，從而不給投機(jī)者發(fā)揮的空間。中國(guó)面對(duì)高房?jī)r(jià)應(yīng)采取積極的應(yīng)對(duì)措施中國(guó)政府現(xiàn)在為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)采取了一系列措施， 廉租房制度也在中國(guó)各城市開始試點(diǎn)， 然而廉租房制度仍存在諸多缺陷。 一般廉租房的租期沒有固定期限， 低收入者租下房后即使后來成為高收入者， 仍可長(zhǎng)期占有該房，若想讓其退出，在操作上有很大的難度。此外，廉租房由于其求租人的“低收入性”容易造成在城市中出現(xiàn)“富人區(qū)”和“廉租區(qū)” ， 不利于和諧社會(huì)的發(fā)展。所以中國(guó)政府對(duì)房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的改革不能完全寄希望于廉租房制度， 經(jīng)濟(jì)適用房以及政府補(bǔ)貼房的建設(shè)也應(yīng)同步推進(jìn)， 讓有條件的居民有多種類型房源可供選擇， 沒有條件的居民保證有一套基本住房。而作為居民，面對(duì)房?jī)r(jià)高漲的局面，應(yīng)該通過集體組