房地產(chǎn)行業(yè)日常業(yè)務(wù)處理流程(共7頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)企業(yè)日常業(yè)務(wù)處理流程 房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)核算至關(guān)重要，故財(cái)務(wù)部應(yīng)至少設(shè)三人以上，出納人員一名，主管現(xiàn)金、銀行存款及其他貨幣資金；成本會(huì)計(jì)一名，專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的核算；記賬會(huì)計(jì)一名，主要是全面負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的帳務(wù)處理，登記帳簿、登記記賬軟件、月末結(jié)帳、報(bào)表等。下面主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作做一些簡單的闡述。一、 收房款 1、置業(yè)顧問與客戶簽訂認(rèn)購協(xié)議或合同，一式三份，客戶一份，財(cái)務(wù)部備案一份，銷售部存檔一份。置業(yè)顧問隨同客戶一起將定金或房款交存出納處，出納點(diǎn)驗(yàn)款項(xiàng)后開具收款收據(jù)或發(fā)票。收據(jù)聯(lián)交客戶，記賬聯(lián)轉(zhuǎn)記賬會(huì)計(jì)做帳，存根聯(lián)出納留存。2、財(cái)務(wù)部與銷售部

2、都必須建立銷售臺(tái)賬，做到日清日結(jié)。當(dāng)天收款與開具收據(jù)必須當(dāng)天登記，每日金額核對(duì)一致。每日出納收取的現(xiàn)金必須及時(shí)存入銀行，每次存入銀行必須逐筆登記，并注明是現(xiàn)金收房款存入銀行。每日收取的POS款和轉(zhuǎn)賬款必須逐筆登記。銷售部每日根據(jù)購房協(xié)議（合同）和收據(jù)登記銷售日?qǐng)?bào)表，并與財(cái)務(wù)部出納登記的收款日?qǐng)?bào)表逐筆核對(duì)。置業(yè)顧問和出納根據(jù)自己的日?qǐng)?bào)表分別登記銷售臺(tái)賬，月底核對(duì)結(jié)清。3、記賬會(huì)計(jì)根據(jù)出納傳遞的票據(jù)做賬，每日與出納核對(duì)盤點(diǎn)庫存現(xiàn)金、銀行存款的賬面金額與實(shí)際庫存。記賬會(huì)計(jì)根據(jù)出納開具的收款收據(jù)做預(yù)收賬款，等開具商品房銷售發(fā)票時(shí)再確認(rèn)為“商品銷售收入”。若直接能開具發(fā)票，則不做預(yù)收賬款，直接做入“商品

3、銷售收入”。4、若為按揭貸款，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。出納人員應(yīng)根據(jù)銀行的按揭進(jìn)賬單及時(shí)登記銷售臺(tái)賬，并根據(jù)收款開具收據(jù)（發(fā)票），三聯(lián)式收據(jù)，客戶一份，置業(yè)顧問一份，財(cái)務(wù)部留存一份。記賬會(huì)計(jì)根據(jù)出納提供收據(jù)（發(fā)票）記賬，每日核對(duì)賬面金額和庫存余額。 二、 開發(fā)階段的日常支出業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)日常報(bào)銷跟其他行業(yè)基本相同，按照正常審批流程，報(bào)銷人員拿著票據(jù)到出納處粘貼，會(huì)計(jì)審核簽字，再由經(jīng)管部門領(lǐng)導(dǎo)審批，公司主要負(fù)責(zé)人審批，最后交由出納報(bào)銷，或領(lǐng)錢或沖賬。這些日常報(bào)銷中，多涉及樓盤的策劃宣傳等銷售費(fèi)用以

4、及企業(yè)管理費(fèi)用中的招待費(fèi)、辦公費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)最大的支出就是開發(fā)成本，開發(fā)成本下一般設(shè)置以下明細(xì)科目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用，這幾個(gè)明細(xì)核算跟商品房開發(fā)有關(guān)的所有費(fèi)用支出。1土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。2.前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌

5、建、場地通平等前期費(fèi)用。3.建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。5.公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出，如與項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等

6、公共設(shè)施。6.開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。因此房地產(chǎn)公司必須設(shè)一個(gè)專職成本會(huì)計(jì)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)成本進(jìn)行核算。對(duì)商品房最好將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、地下車庫、儲(chǔ)藏室等分開核算，因?yàn)檫@對(duì)以后的土地增值稅清算會(huì)比較有利。一般房地產(chǎn)公司通過競拍購買取得國有土地使用權(quán)后，成本會(huì)計(jì)根據(jù)公司開發(fā)部門提供的國有土地使用權(quán)買賣合同、土地出讓金收款票據(jù)和出納的支付憑據(jù)記入“開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目。對(duì)

7、于土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，成本會(huì)計(jì)主要須關(guān)注拆遷補(bǔ)償?shù)钠睋?jù)問題。根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法（國稅發(fā)200084號(hào)）規(guī)定，納稅人的申報(bào)要真實(shí)、合法。真實(shí)是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)憑據(jù)；合法是指符合國家稅收規(guī)定。也就是說，依具發(fā)票的經(jīng)營行為，購買方只有在取得合法有效的發(fā)票后才能在稅前扣除。但對(duì)于支付拆遷安置這一特定的行為，由于必須在城市規(guī)劃的范圍內(nèi)進(jìn)行，且要得到政府的批準(zhǔn)，而補(bǔ)償款的接收方多為自然人，為避免因拆遷補(bǔ)償款資金不到位影響拆遷工作的進(jìn)行，政府會(huì)制定相關(guān)的政策對(duì)申請(qǐng)拆遷人加以約束。如：拆遷補(bǔ)償安置資金必須足額到位，并存入指定的銀行賬戶，由房屋拆遷行政主管部門并監(jiān)督使用等等。

8、因此，支付的拆遷補(bǔ)償款，憑借公司和拆遷戶之間簽訂的拆遷安置協(xié)議、收據(jù)、拆遷證明等憑據(jù)，就可以在稅前扣除；如果是通過國家有關(guān)部門支付有關(guān)拆遷補(bǔ)償款的，憑借政府有關(guān)部門的收款、付款憑據(jù)可以在稅前扣除；如果是通過“招、拍、掛”的途徑獲得可以直接開發(fā)的土地，則拆遷安置補(bǔ)償款已包含在取得土地使用權(quán)所支付的金額中了。項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用，出納根據(jù)正常的審核審批報(bào)銷程序進(jìn)行支付，成本會(huì)計(jì)根據(jù)出納提供的真實(shí)合法有效票據(jù)及支付憑據(jù)進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)成本的歸集，記入“開發(fā)成本前期工程費(fèi)”科目。同時(shí)項(xiàng)目發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)等，也

9、是出納根據(jù)有效票據(jù)支付后交成本會(huì)計(jì)處歸集。若商品房屬于自建項(xiàng)目，開發(fā)成本建造安裝工程費(fèi)主要會(huì)涉及工程物資的采購和施工人工費(fèi)的核算。若是分包給建筑公司，則主要涉及工程進(jìn)度的審核。每個(gè)項(xiàng)目開工以后，工程預(yù)算部門應(yīng)當(dāng)為財(cái)務(wù)部門提供項(xiàng)目的形象工程進(jìn)度表，包括項(xiàng)目進(jìn)度和時(shí)間進(jìn)度的工程量及工作量；出納根據(jù)施工合同和工程進(jìn)度審批撥款，每月的工程進(jìn)度表都應(yīng)當(dāng)有現(xiàn)場本公司甲方代表和技術(shù)負(fù)責(zé)人的簽字，其中一聯(lián)附在工程款申請(qǐng)單后。（按照審批程序由會(huì)計(jì)部經(jīng)理核實(shí)總進(jìn)度，總付款，應(yīng)扣款等數(shù)據(jù)后，再由財(cái)務(wù)總監(jiān)審核簽批，技術(shù)負(fù)責(zé)人復(fù)核工程量并簽批后，最后由總經(jīng)理簽批。）出納將銀行轉(zhuǎn)賬單、工程進(jìn)度報(bào)表、工程款申請(qǐng)單以及承建單

10、位開具的收據(jù)一并交成本會(huì)計(jì)做賬，計(jì)入“預(yù)付賬款*建筑公司”，待承建單位開具建筑業(yè)專用發(fā)票后轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員除了對(duì)開發(fā)產(chǎn)品成本核算，平時(shí)的日常業(yè)務(wù)開支，還有稅金的計(jì)提與繳納。公司記賬會(huì)計(jì)根據(jù)每月的預(yù)收賬款或開具發(fā)票確認(rèn)的銷售收入來計(jì)提營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅等各項(xiàng)稅費(fèi)，同時(shí)也要按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)局核定的預(yù)征率預(yù)繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。三、 其他財(cái)務(wù)管理 （一）、合同和結(jié)算報(bào)告的管理現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)濟(jì)往來，主要是通過合同形式進(jìn)行的，合同管理作為現(xiàn)代企業(yè)管理制度的重要內(nèi)容之一，能否實(shí)施有效管理，把好合同關(guān)，是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理成敗的一個(gè)重要因素。因此，財(cái)務(wù)部應(yīng)

11、有專人負(fù)責(zé)合同和結(jié)算資料的管理，并注意以下幾個(gè)方面：（1）按照合同內(nèi)容進(jìn)行分類編號(hào)，如工程合同的前期拆遷合同、建筑安裝合同、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)合同以及銷售代理合同等等要逐級(jí)分類、編號(hào)，同類合同要?dú)w集在一起，以便于日常使用以及成本費(fèi)用的歸集和核算管理。（2）合同中的合作單位名稱、合同名稱、合同主要內(nèi)容、合同的簽訂時(shí)間記錄準(zhǔn)確、完整，并逐一記入公司合同登記簿。（3）合同的總金額或按照結(jié)算報(bào)告據(jù)實(shí)結(jié)算要標(biāo)注明確。（4）工程方面的合同需對(duì)質(zhì)保金比例及質(zhì)保期進(jìn)行明確。房地產(chǎn)公司的合同結(jié)算是合同履行的主要環(huán)節(jié)和內(nèi)容，把好合同的結(jié)算關(guān)至關(guān)重要，這既是對(duì)合同簽訂的審查，也是對(duì)合同履行的監(jiān)督。財(cái)務(wù)部門要將結(jié)算報(bào)告與合

12、同對(duì)應(yīng)進(jìn)行管理，在原合同內(nèi)容的基礎(chǔ)上，增加結(jié)算報(bào)告編號(hào)、結(jié)算報(bào)告時(shí)間、結(jié)算金額以及工程結(jié)算的質(zhì)保金金額及質(zhì)保期等內(nèi)容，形成一個(gè)完整的合同執(zhí)行情況表。對(duì)于涉及合同內(nèi)容較多的，也可以將合同結(jié)算情況表與原合同情況表分別建立EXCEL工作表，但必須要保持編號(hào)的一致性，方便核查使用。（二）、銷售發(fā)票收據(jù)的管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期長，銷售收入少則幾千萬、幾億，多則幾十億、上百億，而一套開發(fā)產(chǎn)品的收款次數(shù)少則兩次、三次，多則四次、五次，甚至還有一套產(chǎn)品購買后又退回多次銷售的現(xiàn)象，那么其收款及退款的次數(shù)就更多了。銷售收入數(shù)量之大、收款次數(shù)之多就決定了銷售發(fā)票收據(jù)使用數(shù)量之大可想而知，而發(fā)票收據(jù)的使用、查找

13、及分類匯總管理的問題就顯得尤為突出了。（1）建立發(fā)票收據(jù)數(shù)據(jù)庫。稅務(wù)機(jī)關(guān)的發(fā)票管理系統(tǒng)開始施行后，可以直接借助于發(fā)票管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫取得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但是對(duì)于未使用稅務(wù)系統(tǒng)的情況下，自行建立一個(gè)發(fā)票收據(jù)的數(shù)據(jù)庫就顯得非常必要。隨著現(xiàn)代辦公軟件的普及應(yīng)用，建立一個(gè)EXCEL工作表，從收取第一筆銷售款開始到收取最后一筆銷售款結(jié)束，涵蓋整個(gè)項(xiàng)目的全部收款過程。（2）工作表的建立內(nèi)容要齊全。包括發(fā)票收據(jù)的本數(shù)編號(hào)、發(fā)票收據(jù)編號(hào)、開具時(shí)間、開發(fā)產(chǎn)品類別、開發(fā)產(chǎn)品編號(hào)、購買人名稱、收款金額、收款方式以及具體的收款時(shí)間、收款開戶行等涉及發(fā)票收據(jù)的所有內(nèi)容全部列示，這樣一個(gè)完整的數(shù)據(jù)庫就建好了。數(shù)據(jù)庫具有數(shù)據(jù)、資

14、料信息的查找功能，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的內(nèi)部核對(duì)功能、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的編輯匯總功能、銷售數(shù)據(jù)的復(fù)核功能等。（三）、財(cái)務(wù)輔助臺(tái)賬的管理現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡管使用了功能強(qiáng)大的財(cái)務(wù)軟件，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期長的突出特點(diǎn)，跨年度數(shù)據(jù)的分類整理匯總問題是財(cái)務(wù)軟件無法解決的，所以財(cái)務(wù)輔助臺(tái)賬的建立是非常有必要的，直接決定著一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，有兩大類科目需要建立輔助臺(tái)賬：一類是往來類和成本類科目；另一類是損益類科目。下面分別進(jìn)行闡述。（1）往來類和成本類科目的臺(tái)賬主要是預(yù)付賬款或應(yīng)付賬款科目、產(chǎn)品開發(fā)成本科目。預(yù)付賬款或應(yīng)付賬款科目雖然通過財(cái)務(wù)軟件設(shè)置往來科目可以清晰反映往來情況，

15、但是其只能反映賬面上的企業(yè)付款金額和合作單位開具發(fā)票金額的預(yù)付賬款的借貸余額情況，并且財(cái)務(wù)軟件的缺陷即進(jìn)行年度結(jié)轉(zhuǎn)后不能再反映前一年度已發(fā)生明細(xì)，另外對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，與合作單位的往來賬務(wù)可能涉及項(xiàng)目開發(fā)的全過程甚至是項(xiàng)目竣工決算后的質(zhì)保期間，鑒于上述情況往來科目臺(tái)賬的建立非常必要。（2）損益類科目的臺(tái)賬主要有銷售收入（包括取得預(yù)售資格的預(yù)收賬款）、銷售成本、銷售稅金及附加、期間費(fèi)用等。損益類科目在月度年度結(jié)轉(zhuǎn)后余額將為零，年度內(nèi)可以反映累計(jì)情況，而房地產(chǎn)開發(fā)周期長并且需要按照項(xiàng)目進(jìn)行清算的特殊性，客觀要求建立臺(tái)賬進(jìn)行管理。銷售收入（包括取得預(yù)售資格的預(yù)收賬款）臺(tái)賬的建立要在銷售發(fā)票（收據(jù)）數(shù)