房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究    摘要:成本管理與控制是企業(yè)求得生存與可持續(xù)發(fā)展的保障。房地產(chǎn)企業(yè)只有將成本降低至房產(chǎn)的行業(yè)平均水平之下，與其他房產(chǎn)公司拉開距離才可能具有競爭優(yōu)勢，從而進(jìn)行不降價(jià)競爭，提高單位利潤率并進(jìn)而提高整個(gè)企業(yè)的總利潤水平和投資回報(bào)率。由于近年來房地產(chǎn)企業(yè)面對多重挑戰(zhàn)，企業(yè)的贏利模式也開始從粗放的土地贏利模式向精細(xì)的產(chǎn)品贏利模式轉(zhuǎn)變，在這種環(huán)境下，如何對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行控制，從而使企業(yè)立于不敗之地，已經(jīng)成為每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的重要問題。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 成本控制 技術(shù)創(chuàng)新 在當(dāng)今的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)之間競爭非常激烈，怎樣在如此

2、激烈的競爭中求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)合適暢銷產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，盡可能的降低成本，這是很多房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點(diǎn)和重點(diǎn)。 一、房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制的內(nèi)容 房價(jià)由于受到成本的影響，成本越低低，房價(jià)就越有下調(diào)的空間，以此提高企業(yè)的競爭力，隨之而來的必然是利潤的大幅提升。房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制應(yīng)以項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段等幾個(gè)階段為重點(diǎn)，進(jìn)行系統(tǒng)的控制。 對于企業(yè)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段來說，設(shè)計(jì)階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)過程中的重點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)注意這個(gè)階段的控制。對于企業(yè)的施工階段來說，施工階段的成本控制內(nèi)容主要是對編制成本計(jì)

3、劃和工作流程圖、對經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行比較、進(jìn)行項(xiàng)目工程計(jì)量、定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析、及時(shí)掌握有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化等方面的控制。對于企業(yè)的施工階段來說，這一階段的成本控制內(nèi)容主要是加強(qiáng)對履約行為的控制。對于企業(yè)的竣工階段來說，這一階段的成本控制內(nèi)容主要是對竣工后送審的工程量核實(shí)方面的的控制。 二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的原則 成本控制的過程就是房地產(chǎn)企業(yè)通過運(yùn)用科學(xué)的管理和組織方法使人、材、機(jī)的組合不斷優(yōu)化進(jìn)而用最小的成本來實(shí)現(xiàn)最好的效果。成本控制要做到以主動控制為主，盡量變被動為主動并加以控制，同時(shí)對無法主動控制的因素進(jìn)行跟蹤和事后控制。為此，在成本控制過程中要堅(jiān)持以下原則: (一)

4、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循節(jié)約的原則 節(jié)約就是施工中人力、物力和財(cái)力的節(jié)省，是成本控制的基本原則。但是必須明確的是節(jié)約絕對不是消極的限制與不合理的費(fèi)用削減，而是要積極創(chuàng)造條件，要著眼于成本的事前監(jiān)督、過程控制，在實(shí)施過程中經(jīng)常通過科學(xué)的評估，以優(yōu)化施工方案。 (二)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循全面控制的原則 全面控制原則包括兩個(gè)涵義全員控制和全過程控制。全員控制是指成本控制涉及組織中的所有部門、班組和員工的工作，并與每一個(gè)員工的切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動每個(gè)部門、班組和每一個(gè)員工控制成本，關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念。全過程成本控制是指成本的發(fā)生涉及項(xiàng)目整個(gè)周期，從施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交

5、后的保修期結(jié)束。 (三)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循動態(tài)控制的原則 成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動，所以必須堅(jiān)持動態(tài)控制的原則。所謂動態(tài)控制就是將工、料、機(jī)等投入到施工過程中，全程收集和實(shí)時(shí)更新成本發(fā)生的實(shí)際值，并與目標(biāo)值相比較，測算衡量執(zhí)行效果，若無偏差，則繼續(xù)進(jìn)行，否則要找出具體原因，采取相應(yīng)措施。 (四)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循目標(biāo)控制的原則 目標(biāo)管理是管理活動的基本技術(shù)和方法。它是把計(jì)劃的方針、任務(wù)、目標(biāo)和措施等逐一分解到具體的組織或個(gè)人。在實(shí)施目標(biāo)管理的過程中，目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)切實(shí)可行，越具體越好，以便于可以將任務(wù)分派到個(gè)人，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，對責(zé)任部門的業(yè)績進(jìn)行檢查和考評，并同其工資、獎(jiǎng)金

6、掛鉤，做到獎(jiǎng)懲分明。 三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施 (一)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制是整個(gè)成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)工程過程中所占比例不大,但對工程造價(jià)的影響很大，能達(dá)到75%以上。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞會直接影響到建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，決定人力、物力和財(cái)力投入的數(shù)量。因此，合理科學(xué)的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)可大幅降低造價(jià)成本。因此，設(shè)計(jì)階段對項(xiàng)目投資的影響是極大的。 1、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用合同約束措施，有效控制產(chǎn)品造價(jià) 針對設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在設(shè)計(jì)合同的經(jīng)濟(jì)條款上,增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制

7、條款，采取一定的約束是對設(shè)計(jì)規(guī)范、工程質(zhì)量與預(yù)算指標(biāo)等各方面進(jìn)行控制的一種舉措。 2、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，以此來將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等都放在一起進(jìn)行招標(biāo)，并組織有關(guān)專家進(jìn)行綜合評比，這樣就既選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局上的開拓創(chuàng)新。 3、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開展限額設(shè)計(jì)，進(jìn)而控制造價(jià) 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計(jì)，建立健全的設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算，控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。嚴(yán)格控制設(shè)

8、計(jì)變更，以保證投資限額不被輕易突破。房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。 (二)房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制 1、項(xiàng)目招標(biāo)工程中的成本控制 工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過招投標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)擇優(yōu)選擇施工單位，這對項(xiàng)目投資以及質(zhì)量的控制等方面都有至關(guān)重要的作用。 2、做好合同的簽定工作 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及的費(fèi)用處理問題都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確內(nèi)容，通過談判爭取得到有利于低價(jià)的合同條款。此外，應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和

9、合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。 (三)房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的成本控制 施工階段是房地產(chǎn)商資金投入最大的階段，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的控制。這一階段成本控制工作的主要包括以下幾個(gè)方面： 1、 用經(jīng)濟(jì)措施進(jìn)行項(xiàng)目投資的有效控制 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃、銷售代理等，減少銷售成本,最大限度地降低靜態(tài)投資。 2、 從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料，并想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的控制，技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。 3、 從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求投資的有效控

10、制 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。 4、抓好合同管理，減少工程索賠 房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。針對目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，從工程結(jié)構(gòu)、使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，以減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控。 (四)房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段的成本控制 該階段是成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，認(rèn)真審核工程款，以政策為依據(jù)，對送審的決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)出工程的實(shí)際造價(jià)。 房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是一門綜合學(xué)科，只有做好各方綜合平衡，才能做到成本控制的直接有效。在房地產(chǎn)企業(yè)中必須對影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程的控制，以利于房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理流動，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。 參考文獻(xiàn)： 1朱偉瓊.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究D.中國優(yōu)秀碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫,2009;09 2常曉寧.基于價(jià)值工程的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究D.中國