論房地產(chǎn)市場(chǎng)因素與住房倒按揭的交互影響(一)

1、論房地產(chǎn)市場(chǎng)因素與住房倒按揭的交互影響 一目前我國(guó)正處于快速老齡化階段，我國(guó)將平均每年增加 596 萬(wàn)老年人 口，到 2051年，中國(guó)老年人口規(guī)模將到達(dá)峰值 4.37億。 2005 年的世 界銀行報(bào)告顯示， 2001 年到 2075 年間，我國(guó)根本養(yǎng)老保險(xiǎn)的收支缺口 將高達(dá) 9.15 萬(wàn)億元。因此，在中國(guó)，特別是在經(jīng)濟(jì)相對(duì)不興旺的西部 地區(qū)，社會(huì)養(yǎng)老保障的問(wèn)題將不得不探索民間和房地產(chǎn)市場(chǎng)化的解決 方案。“倒按揭 作為一種新的住房融資渠道和養(yǎng)老模式， 在引進(jìn)和推行 過(guò)程中，涉及到如代際關(guān)系、遺產(chǎn)、房地產(chǎn)、金融、法律、保險(xiǎn)等方 方面面的問(wèn)題，這些因素與 “住房倒按揭 的推行交互影響，各類(lèi)因素既 為

2、“住房倒按揭 的實(shí)施提供了有利的條件， 同時(shí)也存在著一些障礙性因 素。“倒按揭 能否在我國(guó)順利推行， 實(shí)現(xiàn)其養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)支持功能， 首先 需要從理論的視角厘清其與相關(guān)因素間的關(guān)系。本文將把著眼點(diǎn)放在 “住房倒按揭 與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)因素上，著重探討二者的交互影響。一、什么是 “住房倒按揭 “住房倒按揭 是上世紀(jì) 80 年代美國(guó)新澤西州的一家銀行創(chuàng)立的，其放 貸對(duì)象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，由銀行定期向借款 人放貸，到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。 其特點(diǎn)是分期放貸， 一次歸還， 貸款本金隨著分期放貸而上升， 負(fù)債增加，自有資產(chǎn)減少。由于這種方式與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱(chēng)為 “倒按

3、揭 。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)因素對(duì) “住房倒按揭 的影響“倒按揭貸款 是以自有住房作抵押的銀行貸款， 必將會(huì)受到房地產(chǎn)市場(chǎng) 因素的影響，其中主要的影響因素如下：1. 自有住房擁有量經(jīng)過(guò)二十多年持續(xù)的開(kāi)展，尤其是近年實(shí)施住房制度改革以來(lái)，我國(guó) 居民的住房條件有了很大改善。據(jù)國(guó)家第五次人口普查顯示，中國(guó)城 市人口中城市家庭中有 9.2%購(gòu)置商品房， 6.5%購(gòu)置了經(jīng)濟(jì)實(shí)用房， 29.4% 購(gòu)置原公有住房， 26.8%的戶(hù)建有自住房，城市中擁有住房的家庭戶(hù)達(dá) 到 72%，其中相當(dāng)比例的是擁有房子且沒(méi)有多少積蓄的老年人，我國(guó) 已經(jīng)具備了開(kāi)展住房反向抵押的堅(jiān)實(shí)物質(zhì)條件。 據(jù) 2006 年建設(shè)部統(tǒng)計(jì) 數(shù)字顯示中國(guó)

4、住房 “自有率 接近 82%，并且存量房產(chǎn)的價(jià)值遠(yuǎn)大于近年 來(lái)商品化新建住房。2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值截止 2007年 5月末，我國(guó)住房按揭貸款余額到達(dá) 22000億元，雖然與高達(dá) 14 萬(wàn)億的居民儲(chǔ)蓄余額相比還不算太高，但開(kāi)展勢(shì)頭相當(dāng)快，是 金融行業(yè)目前增長(zhǎng)最好的一塊業(yè)務(wù)。同時(shí)目前固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn) 占的比重相當(dāng)大，住宅開(kāi)發(fā)年投資額已超過(guò) 1 萬(wàn)億的規(guī)模，這兩年住 房開(kāi)發(fā)規(guī)模的增速盡管受宏觀(guān)調(diào)控的影響，預(yù)計(jì)還將會(huì)保持在較高增 長(zhǎng)。即使維持目前規(guī)模不變，開(kāi)發(fā)投資都將逐步轉(zhuǎn)化為居民房地產(chǎn)消 費(fèi)或投資，假設(shè)未來(lái)年度投資額的20%轉(zhuǎn)化為住房消費(fèi)貸款，住房按揭貸款也能保持在 10%以上的增幅，保守估計(jì)在

5、 2021 年也能夠到達(dá) 7 萬(wàn) 5 千億的規(guī)模，僅貸款支撐的房地產(chǎn)保有量?jī)r(jià)值就可在 15 萬(wàn)億以上， 是一筆巨大的民間財(cái)富，將遠(yuǎn)大于養(yǎng)老金缺口的數(shù)額，隨著養(yǎng)老觀(guān)念 變化很大，住房倒按揭養(yǎng)老將有很好的市場(chǎng)需求支撐。同時(shí)從持有的 資產(chǎn)數(shù)量上看，我國(guó)居民擁有的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值總和遠(yuǎn)高于居民儲(chǔ)蓄 余額，從1991年2004年的數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)的房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)， 房屋平均售價(jià)從 1991 年的 786元增長(zhǎng)到 2004年的 2714元，房?jī)r(jià)的增 長(zhǎng)的勢(shì)頭明顯。更重要的是住房較儲(chǔ)蓄更分散化，真正是藏富于民， 而不是像儲(chǔ)蓄、證券等資產(chǎn) 20%的人掌握著 80%的價(jià)值。以中國(guó)人目 前的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析，未來(lái)儲(chǔ)蓄、房產(chǎn)、證券股票、基金等將三分 未來(lái)家庭的資產(chǎn)，房產(chǎn)價(jià)值將遠(yuǎn)超養(yǎng)老金及其他社會(huì)保險(xiǎn)現(xiàn)值，將成 為未來(lái)普通家庭的主要財(cái)產(chǎn)。3. 住房產(chǎn)權(quán)目前我國(guó)城鎮(zhèn)中離退休的老年人根本上是通過(guò)福利分房獲得住房，經(jīng) 過(guò)住房制度改革后取得了住房的產(chǎn)權(quán)，因此也產(chǎn)生了一些住房產(chǎn)權(quán)的 遺留問(wèn)題。例如，一些單位職工雖已購(gòu)房但不能真正擁有住房產(chǎn)權(quán)， 一些職工在購(gòu)置單位住房時(shí)，僅購(gòu)置了 70%的產(chǎn)權(quán)，并且一直未購(gòu)置 剩余 30%的產(chǎn)權(quán)，這樣的住房就