準(zhǔn)REITs或加速現(xiàn)身對商業(yè)地產(chǎn)意義重大

1、    準(zhǔn)REITs或加速現(xiàn)身對商業(yè)地產(chǎn)意義重大         REITs的推出一直以來是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的熱點問題，最近媒體透露銀監(jiān)會和央行正在制定房地產(chǎn)集合投資信托業(yè)務(wù)試點管理辦法(下稱管理辦法)，雖然相關(guān)報道顯示這份管理辦法并沒有具體的出臺時間，但也能說明政府推進(jìn)REITs的工作正在緊鑼密鼓地進(jìn)行。本次管理辦法是由銀監(jiān)會和央行制定的，并且規(guī)定相關(guān)產(chǎn)品只能在銀行間市場進(jìn)行交易，投資人為機構(gòu)客戶，自然人不在投資者范圍內(nèi)。從這個角度看，銀監(jiān)會主導(dǎo)推出的REITs應(yīng)該還不是國外

2、一般意義上的REITs，應(yīng)該是一種準(zhǔn)“REITs”。通常所謂的REITs是在證券市場公開上市且投資人包括普通投資者的。為什么我國對REITs的推進(jìn)卻要先走準(zhǔn)“REITs”的道路呢？實際上除了銀監(jiān)會和央行的方案，證監(jiān)會也在制定REITs的管理方案。證監(jiān)會的方案是與國外通常意義上的REITs相似的，即在證券市場公開上市、普通投資者可以參與，但這個方案在我國還面臨諸多法律方面的障礙，一時還難以迅速推進(jìn)。因此，銀監(jiān)會和央行的方案很可能是一個過渡方案，從管理層的角度看，隨著我國金融管理水平的不斷提高，REITs的推出必須要加快，先推出準(zhǔn)“REITs”是比較現(xiàn)實的辦法。不管是REITs還是準(zhǔn)“REITs”

3、，都將是我國金融市場和房地產(chǎn)市場的重大事件。從房地產(chǎn)業(yè)的角度看，REITs可以為房地產(chǎn)企業(yè)打開新的融資之門。雖然目前情況下房地產(chǎn)企業(yè)不太缺錢，但這不代表房地產(chǎn)企業(yè)永遠(yuǎn)不缺錢。現(xiàn)在的流動性過剩是特殊經(jīng)濟時期的特殊產(chǎn)物，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展步入正軌后，房地產(chǎn)市場也會迎來新的調(diào)整時期，那么房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題就會再次凸顯出來。REITs的出現(xiàn)將給企業(yè)帶來新的融資渠道。從投資者角度看，REITs可以看作是股票和房地產(chǎn)之外的第三個投資品種。由于REITs是基于房地產(chǎn)持有型物業(yè)的信托收益憑證，它相對于股票而言價格波動性低，收益穩(wěn)定，且有利于對抗通脹。REITs90%的收益都要用于投資者的分紅，這對股票投資者而言是不

4、可想象的。從金融發(fā)展角度看，REITs是資產(chǎn)證券化的一個種類，是我國深化金融體制改革、提升金融發(fā)展水平的必由之路。雖然美國次貸危機起源于金融衍生品的濫發(fā)，但我國不應(yīng)因此而“因噎廢食”，而是要吸取美國的教訓(xùn)，加強監(jiān)管水平、完善稅收、評估等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的調(diào)整和管理，穩(wěn)步推進(jìn)相關(guān)金融創(chuàng)新。最后，在當(dāng)前住宅市場火爆、商業(yè)地產(chǎn)相對較冷的情況下，管理層加快推進(jìn)REITs制度建設(shè)，對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有重要意義。由于REITs是以持有型物業(yè)為主要投資對象，辦公樓、商業(yè)營業(yè)物業(yè)正是REITs最重要的投資物業(yè)。市場高漲時，租金和收益都非常高，但并非是推出REITs的好時機，因為物業(yè)所有者并不愿意把收益分給別人。在市場較低迷時，物業(yè)所有者有資金需求，同時租金下降、回報降低，也有利于REITs的推出。REITs對物業(yè)的經(jīng)營相對于傳統(tǒng)開發(fā)模式的經(jīng)營，最大的不同點是REITs可以在某種程度實現(xiàn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，投資者有收益憑證，但經(jīng)營權(quán)卻屬于信托機構(gòu)，這有利于信托基金對物業(yè)進(jìn)行整體籌劃、定位、經(jīng)營，有利于提高物業(yè)的品牌和品味，而不至于像傳統(tǒng)經(jīng)營模式那樣進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的分割。