云南大理養(yǎng)老項(xiàng)目前期策劃0914

1、 云南大理養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃目 錄一、項(xiàng)目背景1（一）我國老齡化特點(diǎn)1（二）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)1（三）養(yǎng)老地產(chǎn)2二、項(xiàng)目定位6（一）總體定位6（二）項(xiàng)目功能定位6（三）項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈7三、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營8（一）項(xiàng)目運(yùn)營理念8（二）項(xiàng)目開發(fā)模式8一、項(xiàng)目背景（一）我國老齡化特點(diǎn)基數(shù)大：中國老年人口總數(shù)已達(dá)1.6億，占總?cè)丝诘?2%。 增長速度快：每年以3.1%的速度遞增，比現(xiàn)在人口的年增長率高1.67個百分點(diǎn)。高齡化趨勢明顯：預(yù)計到2015年我國將出現(xiàn)第一個老年高峰期，2040年為第三個老年高峰期。（二）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概念：是以老年人為對象，以滿足高層次生活、文化需求為目標(biāo)，向老年人提供商品和服務(wù)的民間營利事業(yè)活動

2、的總稱。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分類：1、老年住宅產(chǎn)業(yè)老年公寓、老年集體住宅、看護(hù)服務(wù)旅館、三世同堂住宅2、老年家政服務(wù)家務(wù)服務(wù)、保健護(hù)理、登門洗澡服務(wù)3、老年金融產(chǎn)品終身保險、看護(hù)保險、特殊醫(yī)療保險、年金資產(chǎn)代管4、文化生活服務(wù)老年人旅行、老年文化大學(xué)、各體育健身活動5、老年福利器械產(chǎn)業(yè)療養(yǎng)床、輪椅、拐杖、多功能便池6、其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)老年人生活用品開發(fā)、老年病研究（三）養(yǎng)老地產(chǎn)1、養(yǎng)老地產(chǎn)概念：指終端客戶為老年人或準(zhǔn)老年人（退休準(zhǔn)備期的老年人）的地產(chǎn)產(chǎn)品，其實(shí)是地產(chǎn)產(chǎn)品的一個細(xì)分市場。2、養(yǎng)老地產(chǎn)特點(diǎn)：養(yǎng)老地產(chǎn)相對于普通商品房，受政策調(diào)控的敏感度較低，有效減少了市場波動。3、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展概況：我國人口結(jié)構(gòu)

3、逐步老齡化，中高收入老齡人群比重逐步增加，人們的養(yǎng)老觀念逐漸改變，養(yǎng)老地產(chǎn)需求潛力巨大。我國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展趨勢逐步向多元化發(fā)展，具體體現(xiàn)在：規(guī)模化、郊區(qū)化：規(guī)模和郊區(qū)化降低了開發(fā)成本，同時郊區(qū)化也有助于提升項(xiàng)目環(huán)境質(zhì)量；建筑多樣化、功能復(fù)合化：產(chǎn)品建筑形式多樣化，功能擺脫單一居住功能，朝復(fù)合化方向發(fā)展，如旅游度假功能，“5+2”生活模式等；服務(wù)專業(yè)化：社區(qū)服務(wù)進(jìn)一步細(xì)化、規(guī)范、豐富，專業(yè)化服務(wù)帶來一種全新的生活模式。4、我國養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群概述：我國養(yǎng)老地產(chǎn)客戶群呈金字塔結(jié)構(gòu)，見下表二、項(xiàng)目定位（一）總體定位養(yǎng)老地產(chǎn)精品項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)的建筑設(shè)計、景觀規(guī)劃、室內(nèi)裝修，把項(xiàng)目打造成養(yǎng)老地產(chǎn)的精品項(xiàng)目；

4、生態(tài)養(yǎng)老示范項(xiàng)目獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境、高水平的景觀打造，使項(xiàng)目成為生態(tài)養(yǎng)老的示范項(xiàng)目；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范項(xiàng)目完整養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的搭建，使項(xiàng)目成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范項(xiàng)目。（二）項(xiàng)目功能定位養(yǎng)老公寓：普通公寓、高端公寓、獨(dú)立公寓，多種產(chǎn)品開發(fā)，既承擔(dān)當(dāng)?shù)乩淆g化的社會責(zé)任，又兼顧其他養(yǎng)老人群的需求；醫(yī)療：社區(qū)基本醫(yī)療，滿足了社區(qū)基本醫(yī)療需求，與當(dāng)?shù)丶皣鴥?nèi)知名醫(yī)學(xué)院校合作，打造高端中醫(yī)養(yǎng)生，能吸引外部人群，以養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)促進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展；餐飲：食堂、飲食養(yǎng)生，即滿足社區(qū)飲食要求，又能使餐飲與養(yǎng)生結(jié)合，吸引旅游人群；酒店：通過投資合作、酒店品牌引入，形成高端旅游度假酒店，項(xiàng)目獨(dú)特區(qū)位、獨(dú)有景觀、特色產(chǎn)業(yè)，形成城市新的旅游目的地；活動

5、中心：社區(qū)文化、老年文化開發(fā)，社區(qū)文化向老年文化發(fā)展，既體現(xiàn)了對老年人的人文關(guān)懷，又能把老年文化做成產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展；管理辦公：物業(yè)管理、社區(qū)專業(yè)服務(wù)，針對老年社區(qū)的獨(dú)特、專業(yè)物業(yè)管理；（三）項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈三、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營（一）項(xiàng)目運(yùn)營理念把老齡化的社會責(zé)任轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)的引擎。老齡化問題是一個社會問題，但是絕對不是一種社會負(fù)擔(dān)，養(yǎng)老地產(chǎn)也承擔(dān)了一定的社會責(zé)任，有很大的社會效益，但是養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場的一個細(xì)分，是可以進(jìn)行市場化運(yùn)作的，可以即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的社會效益，又能實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益，把老齡化的社會責(zé)任轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)的引擎。（二）項(xiàng)目開發(fā)模式政府引導(dǎo)+企業(yè)化運(yùn)作的模式政府引導(dǎo)：養(yǎng)老地產(chǎn)的

6、特殊性在于項(xiàng)目承擔(dān)了很大的社會責(zé)任，這個特殊性決定了項(xiàng)目的發(fā)展必需依靠政府的引導(dǎo)與支持，同時由于項(xiàng)目的高端性、示范性決定了項(xiàng)目需要較高的投入、先進(jìn)專業(yè)的運(yùn)營管理，所有這些不是靠政府投入能夠做好的，政府的引導(dǎo)與支持應(yīng)該以土地出讓優(yōu)惠和稅收優(yōu)惠等來實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目前期，政府的收益可以通過優(yōu)惠的土地政策來實(shí)現(xiàn)。作為一個需要長期投資并且是產(chǎn)業(yè)完整的項(xiàng)目。項(xiàng)目運(yùn)營期，政府可以通過未來的稅收、就業(yè)等得到長期穩(wěn)定的回報，并且應(yīng)該有稅收優(yōu)惠來確保項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營。企業(yè)化運(yùn)作：養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的一個細(xì)分，是可以進(jìn)行市場化運(yùn)作的，并且需要有責(zé)任感和專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行操作，這個項(xiàng)目不僅是一個房地產(chǎn)項(xiàng)目，更是一個社會項(xiàng)目，項(xiàng)目的