土地估價(jià)報(bào)告(市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng) 目 名 稱：XXX公司抵押貸款涉及位于樂山市中心城區(qū)龍游路西段的一宗出讓綜合用地土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估受托估價(jià)單位：四川久信地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)報(bào)告編號(hào)：川久信地產(chǎn)評(píng)（2008）字第012號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：二OO八年三月二十九日專心-專注-專業(yè)土地估價(jià)報(bào)告第一部分 摘要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱XXX公司抵押貸款涉及位于樂山市中心城區(qū)龍游路西段的一宗出讓綜合用地土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估二、委托估價(jià)方委托人：XXX公司住所：XXX法定代表人：XXX經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；室內(nèi)外裝飾裝修；銷售五金、建筑材料、百貨。三、估價(jià)目的委托估價(jià)方擬用估價(jià)對(duì)象設(shè)置土地抵押權(quán)，特委

2、托我所對(duì)估價(jià)對(duì)象的使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為抵押雙方（抵押人和抵押權(quán)人）提供客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價(jià)格。四、估價(jià)基準(zhǔn)日二八年三月二十四日五、估價(jià)日期此次評(píng)估從二八年三月二十四日開始至二八年三月二十九日結(jié)束六、地價(jià)定義至估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象作為出讓國(guó)有土地，其所有權(quán)屬于國(guó)家，使用權(quán)屬于XXX公司。根據(jù)委托方提供的評(píng)估背景資料表明，估價(jià)對(duì)象未設(shè)置抵押等他項(xiàng)權(quán)利，故本次評(píng)估我們按出讓、無他項(xiàng)權(quán)利限制設(shè)定土地權(quán)利狀況。估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證登記用途為綜合用地。根據(jù)委托方提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知復(fù)印件，估價(jià)對(duì)象已規(guī)劃修建商業(yè)、住宅綜合用房。此次評(píng)估我們根據(jù)土地使用的合法性原則，本次評(píng)估我們按綜合(商業(yè)、

3、住宅)用地設(shè)定土地用途。估價(jià)對(duì)象為出讓用地，出讓終止日期為2052年3月21日，至估價(jià)基準(zhǔn)日，土地剩余使用年期為43.99年。根據(jù)土地使用的合法性原則，本次評(píng)估我們按土地剩余使用年期設(shè)定估價(jià)對(duì)象使用年期為43.99年。估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“六通”（給水、排水、通電、通訊、通氣、通路），宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”。考慮到評(píng)估目的及土地開發(fā)的實(shí)際狀況，本次評(píng)估我們?cè)O(shè)定估價(jià)對(duì)象開發(fā)程度為宗地外“六通”，宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”。在估價(jià)期日時(shí)，估價(jià)對(duì)象達(dá)到宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，現(xiàn)正擬進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)委托方提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知復(fù)印件,估價(jià)對(duì)象規(guī)劃設(shè)計(jì)主要指標(biāo):建筑物使用性質(zhì)：商業(yè)、住宅；建筑層數(shù)：

4、多層、高層；容積率2.0；建筑密度<35%。根據(jù)合法性原則和本次估價(jià)目的，本次估價(jià)按估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃設(shè)計(jì)利用條件設(shè)定容積率，即容積率為2.0。因此，本次估價(jià)對(duì)象的價(jià)格定義為：估價(jià)對(duì)象作為出讓、無他項(xiàng)權(quán)利限制的綜合(商業(yè)、住宅)用地、宗地外“六通”、 宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”、 容積率為2.0、從估價(jià)基準(zhǔn)日二八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用權(quán)價(jià)格。七、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員本著公正、公平、公開的原則，在分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上綜合分析了估價(jià)對(duì)象地價(jià)影響因素，分別采用“市場(chǎng)比較法”和“剩余法”對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象作為出讓、無他項(xiàng)權(quán)利限制的綜合(商業(yè)、住宅)用地、宗地外“六通”、

5、宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”、 容積率為2.0、從估價(jià)基準(zhǔn)日二八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用權(quán)價(jià)格為（見土地估價(jià)結(jié)果一覽表）：評(píng)估土地面積：2,514.60平方米大 寫：貳仟伍佰壹拾肆平方米陸拾平方分米評(píng)估單價(jià)：2,895.00元/平方米大 寫：貳仟捌佰玖拾伍元/平方米評(píng)估總價(jià)：727.98萬元大 寫：柒佰貳拾柒萬玖仟捌佰元整幣 種：人民幣八、本項(xiàng)目土地估價(jià)師簽名姓名 資格證書號(hào) 簽 章楊惠瓊 卓 軍 九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)四川久信地產(chǎn)評(píng)估有限公司土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：楊惠瓊 四川久信地產(chǎn)評(píng)估有限公司 二八年三月二十九日土地估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu)：四川久信地產(chǎn)評(píng)估有限公司 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：川

6、久信地產(chǎn)評(píng)（2008）字第012號(hào) 估價(jià)基準(zhǔn)日：2008年3月24日 土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件：1、土地權(quán)利限制：出讓綜合(商業(yè)、住宅)用地、無他項(xiàng)權(quán)利限制、從估價(jià)基準(zhǔn)日二八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用權(quán)價(jià)格。2、基礎(chǔ)設(shè)施條件：估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)，估價(jià)對(duì)象達(dá)到設(shè)定的開發(fā)程度。宗地紅外線基礎(chǔ)設(shè)施條件為：供電狀況：通 周圍道路狀況：通 通訊條件：通 供水狀況：通排水狀況：通 供熱狀況：無 通氣狀況：通3、規(guī)劃限制條件：綜合(商業(yè)、住宅)用地，建筑密度<35%，容積率為2.0。4、其他限定條件：按本估價(jià)報(bào)告限定的條件使用。二、其他需要說明的事項(xiàng)：1、本

7、評(píng)估報(bào)告僅為委托方抵押貸款提供價(jià)值參考，若用于其他目的時(shí)本報(bào)告結(jié)果無效。2、上述地價(jià)未考慮抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，因急賣等原因所造成實(shí)際成交價(jià)可能低于評(píng)估價(jià)的因素，故抵押權(quán)人在考慮風(fēng)險(xiǎn)后，由抵押人、抵押權(quán)人商定最終的抵押地價(jià)。3、改變估價(jià)目的、估價(jià)基準(zhǔn)日、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地用途、土地使用年期、土地開發(fā)程度以及國(guó)家政策調(diào)整、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化、城市規(guī)劃調(diào)整都將影響估價(jià)結(jié)果。4、本估價(jià)結(jié)果自估價(jià)基準(zhǔn)日起有效期為半年，即從2008年3月24至2008年9月23日期間有效。估價(jià)機(jī)構(gòu)：四川久信地產(chǎn)評(píng)估有限公司二八年三月二十九日土地估價(jià)報(bào)告第二部分 估價(jià)對(duì)象界定一、委托估價(jià)方委托人：XXX公司住所：樂山市市中區(qū)春華

8、路與鳳凰交匯處領(lǐng)地公寓202號(hào)商鋪法定代表人：XXX經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；室內(nèi)外裝飾裝修；銷售五金、建筑材料、百貨。二、估價(jià)對(duì)象本次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象為XXX公司位于樂山市中心城區(qū)龍游路西段的一宗綜合用地，載明土地使用者為XXX公司，登記用途為綜合，登記土地面積為2514.60平方米。三、估價(jià)對(duì)象概況（一）估價(jià)對(duì)象土地登記狀況國(guó)有土地使用證：樂城國(guó)用（2007）第87964號(hào)土地使用者：XXX公司宗地坐落：樂山市中心城區(qū)龍游路西段四至：東至：四川樂山大楊公路建設(shè)有限公司 南至：龍游路 西至：華通實(shí)業(yè)有限公司 北至：樂山市汽車駕駛技術(shù)學(xué)校土地用途：綜合使用權(quán)類型：出讓終止日期：2052年3月21日使

9、用權(quán)面積：2514.60平方米發(fā)證機(jī)關(guān)：樂山市人民政府填證機(jī)關(guān)：樂山市國(guó)土資源局（二）土地權(quán)利狀況1、土地權(quán)利歸屬據(jù)委托方提供的估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證（樂城國(guó)用（2007）第87964號(hào)）復(fù)印件記載，估價(jià)對(duì)象土地所有權(quán)屬于國(guó)家，使用權(quán)屬于XXX公司。2、土地使用權(quán)取得方式據(jù)委托方提供的估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證（樂城國(guó)用（2007）第87964號(hào)）復(fù)印件記載，委托方以出讓方式取得土地使用權(quán)。3、土地使用年期據(jù)委托方提供的估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證（樂城國(guó)用（2007）第87964號(hào)）復(fù)印件記載，估價(jià)對(duì)象終止日期為2052年3月21日。截止估價(jià)基準(zhǔn)日，土地剩余使用年期為43.99年。4、土地他項(xiàng)權(quán)利據(jù)委

10、托方提供的估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證（樂城國(guó)用（2007）第87964號(hào)）復(fù)印件記載，估價(jià)對(duì)象未設(shè)置抵押等他項(xiàng)權(quán)利。（三）土地開發(fā)狀況1、宗地外在估價(jià)基準(zhǔn)日，宗地外達(dá)到了“六通”（給水、排水、通電、通訊、通氣、通路）。2、宗地內(nèi)在估價(jià)基準(zhǔn)日，宗地內(nèi)達(dá)到了場(chǎng)地平整。（四）土地利用狀況在估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象達(dá)到宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，現(xiàn)正擬進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)委托方提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知復(fù)印件,估價(jià)對(duì)象規(guī)劃設(shè)計(jì)主要指標(biāo): 建筑使用性質(zhì)：商業(yè)、住宅；建筑層數(shù)：多層、高層，建筑控制程度：以批準(zhǔn)方案為準(zhǔn)；容積率2.0；建筑密度<35%；建筑控制規(guī)模約5300平方米。四、影響地價(jià)的因素說明（一）一般因素影響地價(jià)

11、的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)政策、人口聚集、城市發(fā)展、土地利用規(guī)劃、地理位置等。影響地價(jià)的一般因素較多，本報(bào)告僅分析對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)產(chǎn)生影響的一般因素。1、地理位置樂山市地處四川盆地南部、成都平原至西南山地的過渡帶，北連眉山地區(qū)，東臨自貢市，南臨宜賓地區(qū)和涼山州，西與雅安地區(qū)接壤，介于東經(jīng)102°55104°0，北緯28°2529°55之間，南北長(zhǎng)165公里，東西寬90120公里，幅員12826平方公里，占四川幅員面積的2.68%。樂山城坐落在岷江、青衣江、大渡河三江交匯處，是國(guó)家歷史文化名

12、城和重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市。全市森林面積53.8萬公頃，森林覆蓋率達(dá)50.5%，被聯(lián)合國(guó)教科文組織譽(yù)為人居環(huán)境典范城市。目前樂山投巨資打造精品園林城市，中心城區(qū)綠地率達(dá)到36.36%，綠化擬蓋率達(dá)到41.46%，人均公共綠地達(dá)到10.96平方米，三大綠化指標(biāo)數(shù)值分別超過國(guó)家園林城市標(biāo)準(zhǔn)4.36%、4.46%、2.76平方米。2、自然環(huán)境 地勢(shì)、地貌樂山市地勢(shì)呈傾斜狀，西南高、東北低，地貌以山地為主，丘陵次之、平原較少。山地主要分布在市境西南，丘陵主要分布于市境東部，平原多沿江分布。境內(nèi)地勢(shì)高差懸殊，最高處在峨邊彝族自治縣境內(nèi)的馬鞍山主峰，海拔4288米，最低處在犍為縣岷江出市境內(nèi)段，海拔320米，相

13、差3968米。 氣候、水文樂山市氣候?qū)僦衼啛釒Ъ撅L(fēng)濕潤(rùn)氣候，年平均氣溫在17.3攝氏度，最高38.1攝氏度，最低-4.3攝氏度，全年無霜期為333天，年降水量1397毫米，年蒸發(fā)量900毫米，年平均相對(duì)濕度為81%，年日照數(shù)1174小時(shí)，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)，平均風(fēng)速每秒1.2米。樂山市域河流眾多，流域面積在100平方公里以上的大中小河流有48條，水能資源豐富可開發(fā)量394.2萬千瓦，平均每平方公里水能密度達(dá)220千瓦，分別比全國(guó)和全省高5.5倍和1.36倍。3、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況根據(jù)2007年市人口普查數(shù)據(jù)顯示，市目前總?cè)丝?47萬人，中心城區(qū)現(xiàn)狀總?cè)丝?0.7萬人。其中非農(nóng)業(yè)人口20.9萬人，農(nóng)業(yè)人口

14、6.7萬人，暫住人口3.1萬人。根據(jù)人口專題報(bào)告預(yù)測(cè)的結(jié)果：2010年中心城區(qū)人口為40萬人，2020年中心城區(qū)人口為52萬人。從2005年到2007年的GDP實(shí)現(xiàn)情況分析，2005年，市GDP實(shí)現(xiàn)306.72億元，同比增長(zhǎng)12.8。2006年19月，市GDP實(shí)現(xiàn)275.80億元，完成全年奮斗目標(biāo)任務(wù)的76.19%，同比增長(zhǎng)14.2%，總量居全省第7位。第一產(chǎn)業(yè)占57.5%，第二產(chǎn)業(yè)占14.2%，第三產(chǎn)業(yè)占28.3%，人均收入7486元/人年。2007年，市GDP同比增幅在15%左右，人均收入約8200元/人年。2007年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好全年地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)440億元，增長(zhǎng)15%。主要有5大亮

15、點(diǎn)：工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值210億元，同比增長(zhǎng)26，增速比去年同期提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。糧食生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，糧食產(chǎn)量達(dá)109萬噸，增長(zhǎng)7%。全市農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)3780元，增加285元，同比增長(zhǎng)8.1%。投資適度增長(zhǎng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成200億元，同比增長(zhǎng)24.5，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)49%。市場(chǎng)消費(fèi)持續(xù)趨旺。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)160億元，增長(zhǎng)16，增速比去年同期提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。旅游綜合收入預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)100億元，同比增長(zhǎng)24.8%。全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成21億元，完成目標(biāo)的115%，同比增長(zhǎng)35。4、交通條件成樂高速公路的

16、建成，使成都至一線經(jīng)濟(jì)得到迅猛發(fā)展，現(xiàn)已形成了以成昆鐵路、成樂高速公路為主通道，國(guó)道213線、305線等公路為主骨架，岷江、大渡河水運(yùn)為輔助的交通網(wǎng)絡(luò)。5、公用設(shè)施完善程度隨著近幾年樂山市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，各大型金融機(jī)構(gòu)、郵政、醫(yī)院、大中小學(xué)、大中型超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等公共配套設(shè)施已較為完善。城市供水、供電、供氣管網(wǎng)以及市內(nèi)公共交通較為發(fā)達(dá)。6、財(cái)政、金融政策2007年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，2008年我國(guó)要實(shí)施“穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策”，這也是2004年我國(guó)實(shí)施雙穩(wěn)健的財(cái)政貨幣政策以來做出的首次調(diào)整。我國(guó)繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策，堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需方針，重點(diǎn)擴(kuò)大消費(fèi)需求，調(diào)整投資與消費(fèi)的關(guān)系，保

17、持固定資產(chǎn)投資適度增長(zhǎng)，著力優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高投資效益。繼續(xù)嚴(yán)把土地、信貸閘門，根據(jù)不同行業(yè)情況，適當(dāng)提高并嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目用地、環(huán)保、節(jié)能、技術(shù)、安全等市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格控制新上項(xiàng)目，特別要控制城市建設(shè)規(guī)模。近年來，由于我國(guó)投資過熱、通貨膨脹等問題的頻繁出現(xiàn)，導(dǎo)致央行多次利用金融工具對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)整，從2005年3月起實(shí)施的取消房貸優(yōu)惠利率，實(shí)行下限管理政策，到2006年8月存貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.27%。在不長(zhǎng)時(shí)間里，央行多次加息、多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，直至2007年11月26日，央行宣布由即日起再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此次上調(diào)后，我國(guó)存款準(zhǔn)備金已達(dá)到13.5%，創(chuàng)歷史新高。

18、有資料顯示，央行從80年代中期至今，對(duì)存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整約為20余次，僅從2007年度，央行就對(duì)存款準(zhǔn)備金率就進(jìn)行了9次上調(diào)。隨著我國(guó)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，將導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資壓縮，土地需求將在一定程度上得到抑制。7、土地管理政策國(guó)務(wù)院2004年國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)）文件出臺(tái),進(jìn)一步加強(qiáng)了土地市場(chǎng)的監(jiān)管力度,通過優(yōu)化土地市場(chǎng)利用結(jié)構(gòu)、規(guī)范土地市場(chǎng)行為等措施，加大對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地的監(jiān)管力度。為了進(jìn)一步保護(hù)耕地，促進(jìn)節(jié)約集約用地，加強(qiáng)土地調(diào)控管理，控制固定資產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合出臺(tái)了關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策

19、等問題的通知（財(cái)綜200648號(hào)）, 進(jìn)一步明確新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收范圍，調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別和征收標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收管理。2002年樂山市人民政府根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)出臺(tái)了樂山市土地交易市場(chǎng)管理辦法（樂山市人民政府令第12號(hào)），規(guī)范了樂山市土地使用權(quán)交易秩序，建立起了公開、公平、公正的土地交易市場(chǎng)，引導(dǎo)樂山市土地市場(chǎng)的健康、持續(xù)發(fā)展。8、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況按照省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，將被建設(shè)成為成都平原城市群的南部中心城市。在“十一五”期間，將形成9個(gè)大城市，是其中之一。也就是說，到“十一五”末，中心城區(qū)建成區(qū)面積應(yīng)達(dá)到50平方公里，人口將達(dá)到50萬人。

20、目前城區(qū)包括綠心在內(nèi)，才32平方公里，人口不足30萬人。根據(jù)市規(guī)劃建設(shè)局的要求，五年內(nèi)，城建要完成投資260億，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資70億元，市政、園林、環(huán)衛(wèi)、公交配套設(shè)施建設(shè)10億元，投資180億元。從政府的遠(yuǎn)景規(guī)劃上，分析可以看出，目前的有很大發(fā)展的空間，巨大的住宅需求缺口，也是強(qiáng)有力的市場(chǎng)面。商品的市場(chǎng)前景取決于供求關(guān)系的矛盾，隨著的發(fā)展步伐加快，需求量越來越大。巨大的需求缺口需要市場(chǎng)來滿足。（二）區(qū)域因素影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格水平的區(qū)域因素較多，主要指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部各區(qū)域之間的商服繁華程度、距商服中心距離、區(qū)域位置、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、公用服務(wù)設(shè)施、交通條件、產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模等因素。本報(bào)告僅對(duì)估價(jià)

21、對(duì)象土地價(jià)格產(chǎn)生影響的區(qū)域因素進(jìn)行分析。1、區(qū)域位置估價(jià)對(duì)象位于市中心城區(qū)北區(qū)，系樂山市新城區(qū)中高檔住宅小區(qū)聚集區(qū)，高檔住宅小區(qū)如萊佛士帝景、水晶城、文星府、凌江峰閣等。該區(qū)域是新發(fā)展城區(qū)之一，區(qū)位升值潛力優(yōu)勢(shì)明顯，交通通訊日趨便利，伴隨市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市規(guī)劃落實(shí)，市政府的規(guī)劃、商務(wù)配套的完善、新城區(qū)的建設(shè)，該區(qū)域已成為市最具發(fā)展?jié)摿?、最具活力的城區(qū)。2、商服繁華度估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域只分布有小型商業(yè)形態(tài)，商服繁華度較差。3、交通條件。委估宗地所在區(qū)域內(nèi)有市級(jí)客運(yùn)站“樂山聯(lián)營(yíng)車站”，主要有發(fā)往樂山市各區(qū)縣及成都、重慶等大中城市班車，對(duì)外交通極為方便。該區(qū)域有市級(jí)公路龍游路、天星路、通悅路貫穿，有

22、市內(nèi)公交車1路、2路、6路通過，公交便捷度較好。4、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)椤傲ā保ńo水、排水、通電、通訊、通氣、通路）。其具體指標(biāo)如下：通給水：接城市供水管網(wǎng)，給水保證率100%；通排水：接城市排水管網(wǎng)；通電：接城市供電網(wǎng)；通訊：接城市固定電話通訊網(wǎng)，移動(dòng)電話網(wǎng)絡(luò)覆蓋整個(gè)區(qū)域；通氣：接城市天然氣管網(wǎng)，供氣保障率100%；通路：龍游路、天星路、通悅路貫穿整個(gè)區(qū)域，路況良好。5、公共配套設(shè)施該區(qū)域是新發(fā)展城區(qū)之一，無大型學(xué)校、醫(yī)院等公用設(shè)施，只有銀行儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)和小型超市等配套服務(wù)設(shè)施。公共配套設(shè)施尚不完善。6、區(qū)域環(huán)境條件區(qū)域內(nèi)無大的污染源，因該區(qū)域臨近岷江河，隨著岷江河水質(zhì)的逐漸改善，使

23、區(qū)域空氣質(zhì)量較好，環(huán)境較佳。7、區(qū)域規(guī)劃限制該區(qū)域?yàn)樾掳l(fā)展城區(qū)之一，規(guī)劃主要以綜合(商業(yè)、住宅)用地為主。8、區(qū)域地質(zhì)狀況該區(qū)域無洪水淹沒的可能性，地勢(shì)平坦，地質(zhì)狀況穩(wěn)定。（三）個(gè)別因素影響綜合(商業(yè)、住宅)用地價(jià)格水平的個(gè)別因素主要指與宗地直接有關(guān)的位置、宗地自身?xiàng)l件（面積、形狀、地形、臨街狀況、地質(zhì)）、個(gè)別開發(fā)條件、容積率、土地權(quán)利狀況等，本報(bào)告僅對(duì)估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格產(chǎn)生影響的個(gè)別因素進(jìn)行分析。1、宗地位置估價(jià)對(duì)象緊臨樂山市區(qū)主干道龍游路，距離“樂山聯(lián)營(yíng)車站”約200米，位置較好。2、宗地面積估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)面積為2514.6m2，適宜開發(fā)小型住宅區(qū)。3、宗地形狀根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查來看，委估宗地

24、形狀總體形狀呈狹長(zhǎng)性，較不規(guī)整，對(duì)土地利用有一定影響。4、宗地地形據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，宗地內(nèi)地勢(shì)平坦，對(duì)住宅小區(qū)布局無影響。5、宗地臨街狀況估價(jià)對(duì)象南臨龍游路西段，臨街寬度約30米，臨街深度約85米，臨街深度較大。6、宗地地質(zhì)條件宗地內(nèi)以巖石地基為主，工程地質(zhì)條件較優(yōu)，無需投入大量資金對(duì)地基進(jìn)行處理。7、宗地個(gè)別開發(fā)條件在估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象開發(fā)程度為宗地內(nèi)外“六通”，宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”。8、宗地容積率估價(jià)對(duì)象規(guī)劃設(shè)計(jì)主要指標(biāo):建筑層數(shù)：多層、高層；建筑控制程度：以批準(zhǔn)方案為準(zhǔn)；容積率2.0；建筑密度<35%；建筑控制規(guī)模約5300平方米。該規(guī)劃達(dá)到區(qū)域內(nèi)平均土地利用強(qiáng)度。9、宗地剩余使

25、用年期估價(jià)對(duì)象終止日期為2052年3月21日。截止估價(jià)基準(zhǔn)日，土地剩余使用年期為43.99年。10、土地權(quán)利狀況截止估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象為出讓綜合用地，尚未設(shè)置抵押等他項(xiàng)權(quán)利。土地估價(jià)報(bào)告第三部分 土地估價(jià)結(jié)果一、估價(jià)依據(jù)本次評(píng)估依據(jù)以下資料進(jìn)行分析和測(cè)算：（一）國(guó)家及地方相關(guān)法律、法規(guī)1、中華人民共和國(guó)土地管理法；2、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例；3、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；4、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法；5、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；6、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國(guó)務(wù)院55號(hào)令）；7、國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)）；8、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地

26、調(diào)控有關(guān)問題的通知（國(guó)發(fā)200631號(hào)）；9、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定（國(guó)土資源部第11號(hào)令）；10、建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于規(guī)范與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知（建住房20068號(hào)）；11、四川省中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施辦法（四川省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告(第26號(hào))；12、樂山市土地交易市場(chǎng)管理辦法（樂山市人民政府令2002第12號(hào)）；13、本次評(píng)估涉及的國(guó)家及地方其他相關(guān)法律法規(guī)。（二）土地估價(jià)相關(guān)技術(shù)規(guī)程1、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001）；2、土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式；3、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見；（三）

27、委托方提供的相關(guān)評(píng)估資料1、估價(jià)業(yè)務(wù)委托書；2、委托估價(jià)方企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3、估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證復(fù)印件；4、估價(jià)對(duì)象規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知5、委托方提供的其他有關(guān)資料。（四）受托估價(jià)方掌握的相關(guān)地價(jià)評(píng)估資料1、樂山市行政規(guī)劃圖；2、樂山市土地開發(fā)費(fèi)用資料；3、樂山市地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易有關(guān)資料；4、樂山市地價(jià)變動(dòng)指數(shù)資料；5、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查獲取的相關(guān)資料。二、土地估價(jià)（一）估價(jià)原則根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程及估價(jià)對(duì)象的具體情況，本次估價(jià)過程中，我們遵循的主要原則有：1、合法原則在估價(jià)過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家、地方有關(guān)法律、法規(guī)，根據(jù)土地估價(jià)規(guī)程，堅(jiān)持規(guī)范操作，要求在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行估價(jià)，對(duì)

28、估價(jià)資料的合理、合法性進(jìn)行甄別；在設(shè)定地價(jià)定義時(shí)，應(yīng)按合法原則界定土地的用途、使用年期、容積率等土地使用條件，確保評(píng)估結(jié)果的客觀、公正性。2、替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，具有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互比較后決定的。地價(jià)也同樣遵循替代規(guī)律，本報(bào)告采用市場(chǎng)比較法，即是根據(jù)替代原則，選擇與估價(jià)對(duì)象具有可比性的交易案例，按區(qū)域、個(gè)別因素等逐一進(jìn)行修正，最終評(píng)估出估價(jià)對(duì)象價(jià)格。3、需求與供給原則在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。由于土地具有供給有限性、地理位置固定性等自然特性，尤其我國(guó)城市土地屬國(guó)有所有，市場(chǎng)中

29、能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用權(quán)。因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征，充分分析影響地價(jià)的一般因素、區(qū)域要素和個(gè)別因素，尋找地價(jià)的變化規(guī)律，建立科學(xué)、合理的地價(jià)指數(shù)體系。4、變動(dòng)原則一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過程中形成的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之

30、間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來的土地價(jià)格。5、最有效使用原則由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。我們?cè)诓捎檬Ｓ喾〞r(shí)即是以此原則來確定估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式（用途、容積率、高度、檔次等）和最大收益水平。6、綜合分析原則和多種方法相結(jié)合的原則地價(jià)受自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及政治等諸多因素的影響，在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，要充分考慮影響地價(jià)的多種因素，抓住主導(dǎo)因素，進(jìn)行綜合分析，才能評(píng)估出較合理的符合客觀實(shí)際

31、的價(jià)格。隨著我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)為了使評(píng)估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評(píng)估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。7、估價(jià)基準(zhǔn)日原則估價(jià)對(duì)象的土地估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)基準(zhǔn)日的客觀合理價(jià)格。由于地產(chǎn)市場(chǎng)具有動(dòng)態(tài)變化的特性，對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，隨著時(shí)間的變化，地價(jià)亦可能發(fā)升降。某一宗地的地價(jià)水平總是與某一基準(zhǔn)日（

32、時(shí)點(diǎn)）相對(duì)應(yīng)的，所以，我們應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)及委托估價(jià)目的，合理確定一個(gè)估價(jià)基準(zhǔn)日?？傊谠u(píng)估過程中，嚴(yán)格按照國(guó)家、地方的有關(guān)規(guī)定，以公正、公平的態(tài)度和良好的職業(yè)道德，在公開市場(chǎng)條件下進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過程合理，評(píng)估方法科學(xué)，評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守知悉的客戶商業(yè)秘密。（二）估價(jià)方法1、估價(jià)方法的選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，通行的地價(jià)評(píng)估方法有：市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)原則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育狀況，并結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)（用地性質(zhì)）以及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。評(píng)估人員通過實(shí)地勘察，認(rèn)真分析調(diào)查

33、收集到的資料，在確定估價(jià)原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，結(jié)合本報(bào)告估價(jià)目的，決定采用“市場(chǎng)比較法”和“剩余法”兩種評(píng)估方法評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。2、選擇估價(jià)方法的依據(jù)（1）市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，將在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)近期發(fā)生的、具有可比性的交易案例與估價(jià)對(duì)象的交易情況、交易期日、區(qū)域以及個(gè)別因素進(jìn)行比較修正，得出估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)值。樂山市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，土地市場(chǎng)發(fā)育較好，與估價(jià)對(duì)象比較具有相似性和替代性的綜合(商業(yè)、住宅)用地類型的交易案例較多，故本次評(píng)估可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。（2）收益還原法是將預(yù)計(jì)的待估宗地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為

34、評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算待估宗地的客觀合理價(jià)格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，由于土地純收益很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，評(píng)估難度大，不易把握，其可操作性差，故本次評(píng)估不采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估。（3）剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法,是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。由于估價(jià)對(duì)象已取得規(guī)劃容積率等指標(biāo)，且估價(jià)對(duì)象地處房地產(chǎn)開發(fā)成熟區(qū)域，故本次評(píng)估可采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。（4）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是根據(jù)替代原則，就估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件與所在區(qū)域的平均條件相比較，按照基準(zhǔn)地價(jià)的修正體系進(jìn)行區(qū)位因素及其他

35、相關(guān)修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。由于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域近幾年發(fā)展較快，地價(jià)水平上漲幅度較大，基準(zhǔn)地價(jià)已不能真實(shí)反映該區(qū)域的地價(jià)水平，故本次評(píng)估不采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。（5）成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅費(fèi)和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的方法。估價(jià)對(duì)象作為綜合(商業(yè)、住宅)用地，其地價(jià)與未來收益關(guān)系密切，不能采用成本累加方式計(jì)算出的價(jià)格來代替綜合(商業(yè)、住宅)用地的價(jià)格水平，故本次評(píng)估不采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。綜上所述，結(jié)合評(píng)估背景資料及城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程有關(guān)要求，經(jīng)綜合分析，本報(bào)告中選擇“市場(chǎng)比價(jià)法”和“剩余法”

36、分別測(cè)算估價(jià)對(duì)象宗地使用權(quán)價(jià)格。根據(jù)兩種方法測(cè)算的結(jié)果，通過綜合分析影響地價(jià)因素并結(jié)合估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。（三）估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員本著公正、公平、公開的原則，在分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上綜合分析了估價(jià)對(duì)象地價(jià)影響因素，分別采用“市場(chǎng)比較法”和“剩余法”對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象作為出讓、無他項(xiàng)權(quán)利限制的綜合(商業(yè)、住宅)用地、宗地外“六通”、 宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”、 容積率為2.0、從估價(jià)基準(zhǔn)日二八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用權(quán)價(jià)格為（見土地估價(jià)結(jié)果一覽表）：評(píng)估土地面積：2,514.60平方米大 寫：貳仟伍佰壹拾肆平方米陸拾平方分米評(píng)估單價(jià)：2,895.00元/

37、平方米大 寫：貳仟捌佰玖拾伍元/平方米評(píng)估總價(jià)：727.98萬元大 寫：柒佰貳拾柒萬玖仟捌佰元整幣 種：人民幣三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用（一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件1、本次估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果成立的前提條件委托方提供的資料真實(shí)、有效、合法，且估價(jià)對(duì)象無權(quán)屬或經(jīng)濟(jì)糾紛。假設(shè)估價(jià)對(duì)象價(jià)格所在地區(qū)存在公開、平等、自愿的地產(chǎn)交易市場(chǎng)，且其運(yùn)作方式和程序符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和地方有關(guān)規(guī)定。估價(jià)對(duì)象作為綜合(商業(yè)、住宅)用地，能得到持續(xù)有效利用。本報(bào)告所設(shè)定的容積率、建筑密度等規(guī)劃指標(biāo)符合城市規(guī)劃條件，且設(shè)計(jì)方案達(dá)到最佳使用。估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)日為二八年三月二十四日。估價(jià)對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵：作為出讓、無他項(xiàng)權(quán)利

38、限制的綜合(商業(yè)、住宅)用地、宗地外“六通”、宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”、容積率為2.0、從估價(jià)基準(zhǔn)日二八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用權(quán)價(jià)格。本報(bào)告確定的土地還原率在估價(jià)對(duì)象使用年期內(nèi)不變。2、本次估價(jià)結(jié)果基于以下假設(shè)條件：委托方以出讓方式合法取得估價(jià)對(duì)象的使用權(quán)，委托方提供的國(guó)有土地使用證為最終法律憑證；估價(jià)對(duì)象自估價(jià)基準(zhǔn)日起在剩余使用年期內(nèi)的土地使用權(quán)歸委托方所有，無使用權(quán)異議，未被單獨(dú)設(shè)立土地使用權(quán)抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利，不存在司法及行政機(jī)關(guān)依法裁定、查封和其他限制該資產(chǎn)權(quán)利或影響其價(jià)值的情形。委托方已按國(guó)家、省、市法律法規(guī)一次性交納完土地出讓金及其他各種稅費(fèi)，并取得相

39、應(yīng)的產(chǎn)權(quán)依據(jù)和其他法律保護(hù)依據(jù)。（二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1、估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)及其他相關(guān)條件本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果依據(jù)前述有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)土地政策而成立。本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果依據(jù)上述有關(guān)估價(jià)的前提條件與假設(shè)條件而成立。2、本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果使用的方向與限制條件本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果僅供委托方以估價(jià)對(duì)象設(shè)定抵押權(quán)、申請(qǐng)抵押貸款、提交土地管理部門抵押登記使用，不得用于改制、合資、合營(yíng)、轉(zhuǎn)讓、投資入股等其他目的和經(jīng)濟(jì)行為。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價(jià)格，若估價(jià)基準(zhǔn)日、土地利用方式、估價(jià)目的、土地開發(fā)狀況、容積率等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。本

40、報(bào)告估價(jià)結(jié)果需經(jīng)四川久信地產(chǎn)評(píng)估有限公司蓋章及在該公司注冊(cè)的兩名土地估價(jià)師簽章后方能生效。本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自估價(jià)基準(zhǔn)日起半年內(nèi)有效，即二OO八年三月二十四日起至二OO八年九月二十三日止。本報(bào)告不得作為確定估價(jià)對(duì)象權(quán)屬和面積的依據(jù)。本項(xiàng)目土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告僅用于土地管理機(jī)構(gòu)備案、土地估價(jià)管理部門審查和估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔，不提供給委托方及其他第三方。本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，或者違規(guī)使用估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果造成的經(jīng)濟(jì)損失和法律后果，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。對(duì)違規(guī)使用本報(bào)告者，本估價(jià)機(jī)構(gòu)保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)利。本估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果使用權(quán)歸委托方所有，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)本估價(jià)

41、報(bào)告及估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)。（三）需要特殊說明的事項(xiàng)1、有關(guān)資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng)估價(jià)對(duì)象的國(guó)有土地使用證由委托方提供。國(guó)家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、文件由受托估價(jià)機(jī)構(gòu)收集。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的區(qū)域因素、個(gè)別因素資料由評(píng)估人員調(diào)查收集。2、對(duì)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)估價(jià)對(duì)象實(shí)際用地面積若發(fā)生變化，將影響估價(jià)結(jié)果。估價(jià)過程中設(shè)定的容積率、開發(fā)程度、權(quán)利狀況、用途、使用年期等因素發(fā)生變化，將影響估價(jià)結(jié)果。3、估價(jià)中未考慮的因素本估價(jià)結(jié)果未考慮可能因抵押引起該估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)變動(dòng)發(fā)生的處置稅費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用，也未考慮未來強(qiáng)制處置估價(jià)對(duì)象時(shí)對(duì)其價(jià)格的影響。估價(jià)對(duì)象的地下資

42、源、地下埋藏物所有權(quán)屬國(guó)家，本估價(jià)結(jié)果不包含其價(jià)值，也未考慮其對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)的影響。本估價(jià)報(bào)告未考慮未來城市規(guī)劃改變對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)的影響。4、其他需要特殊說明的問題抵押權(quán)人確定抵押貸款額時(shí)應(yīng)考慮估價(jià)對(duì)象在抵押期間可能因債務(wù)人拖欠貸款利息、負(fù)債增加無力償還貸款、國(guó)家宏觀政策變化等不可預(yù)見的因素帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。抵押權(quán)人應(yīng)定期或者在地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較大時(shí)對(duì)抵押土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估，及時(shí)調(diào)整貸款額度或增加抵押物，確保貸款資金的安全。當(dāng)?shù)盅簩?shí)現(xiàn)時(shí)，抵押地產(chǎn)的處分應(yīng)符合國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。本報(bào)告估價(jià)人員與委托方除委托估價(jià)關(guān)系外，無其它任何影響估價(jià)結(jié)果的關(guān)系。土地估價(jià)報(bào)告第四部分 附件1、委托方營(yíng)

43、業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；2、地產(chǎn)評(píng)估委托書（復(fù)印件）；3、估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證（復(fù)印件）；4、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知（復(fù)印件）5、估價(jià)對(duì)象照片；6、估價(jià)對(duì)象宗地位置示意圖；7、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）8、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書（復(fù)印件）9、估價(jià)師資格證書（復(fù)印件）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng) 目 名 稱：XXX公司抵押貸款涉及位于樂山市中心城區(qū)龍游路西段的一宗出讓綜合用地土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估受托估價(jià)單位：四川久信地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)報(bào)告編號(hào)：川久信地產(chǎn)評(píng)（技）（2008）字第012號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：二OO八年三月二十九日土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分 總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱XXX公司抵押貸款涉及位于樂山市中心城區(qū)龍游路西

44、段的一宗出讓綜合用地土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估二、委托估價(jià)方委托人：XXX公司住所：XXX法定代表人：XXX經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；室內(nèi)外裝飾裝修；銷售五金、建筑材料、百貨。三、受托估價(jià)方：估價(jià)機(jī)構(gòu)：四川久信地產(chǎn)評(píng)估有限公司機(jī)構(gòu)地址：樂山市春華路295號(hào)資質(zhì)等級(jí)：C級(jí)注冊(cè)證書號(hào)：2007C042法人代表：楊惠瓊聯(lián)系人： 陳 元 聯(lián)系電話：0833-四、估價(jià)目的委托估價(jià)方擬用估價(jià)對(duì)象設(shè)置土地抵押權(quán)，特委托我所對(duì)估價(jià)對(duì)象的使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為抵押雙方（抵押人和抵押權(quán)人）提供客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價(jià)格。五、估價(jià)依據(jù)本次評(píng)估依據(jù)以下資料進(jìn)行分析和測(cè)算：（一）國(guó)家及地方相關(guān)法律、法規(guī)1、中華人民共和國(guó)

45、土地管理法；2、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例；3、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；4、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法；5、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；6、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國(guó)務(wù)院55號(hào)令）；7、國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)）；8、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國(guó)發(fā)200631號(hào)）；9、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定（國(guó)土資源部第11號(hào)令）；10、建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于規(guī)范與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知（建住房20068號(hào)）；11、四川省中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施辦法（四川省第九屆人民

46、代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告(第26號(hào))；12、樂山市土地交易市場(chǎng)管理辦法（樂山市人民政府令2002第12號(hào)）；13、本次評(píng)估涉及的國(guó)家及地方其他相關(guān)法律法規(guī)。（二）土地估價(jià)相關(guān)技術(shù)規(guī)程1、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18508-2001）；2、土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式；3、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見；（三）委托方提供的相關(guān)評(píng)估資料1、估價(jià)業(yè)務(wù)委托書；2、委托估價(jià)方企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3、估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證復(fù)印件；4、估價(jià)對(duì)象規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知5、委托方提供的其他有關(guān)資料。（四）受托估價(jià)方掌握的相關(guān)地價(jià)評(píng)估資料1、樂山市行政規(guī)劃圖；2、樂山市土地開發(fā)費(fèi)用資料；3、樂山市地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易有關(guān)資料；4、樂

47、山市地價(jià)變動(dòng)指數(shù)資料；5、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查獲取的相關(guān)資料。六、估價(jià)基準(zhǔn)日二八年三月二十四日七、估價(jià)日期此次評(píng)估從二八年三月二十四日開始至二八年三月二十九日結(jié)束八、地價(jià)定義至估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象作為出讓國(guó)有土地，其所有權(quán)屬于國(guó)家，使用權(quán)屬于XXX公司。根據(jù)委托方提供的評(píng)估背景資料表明，估價(jià)對(duì)象未設(shè)置抵押等他項(xiàng)權(quán)利，故本次評(píng)估我們按出讓、無他項(xiàng)權(quán)利限制設(shè)定土地權(quán)利狀況。估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證登記用途為綜合用地。根據(jù)委托方提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知復(fù)印件，估價(jià)對(duì)象已規(guī)劃修建商業(yè)、住宅綜合用房。此次評(píng)估我們根據(jù)土地使用的合法性原則，本次評(píng)估我們按綜合(商業(yè)、住宅)用地設(shè)定土地用途。估價(jià)對(duì)象為出讓用地，出讓

48、終止日期為2052年3月21日，至估價(jià)基準(zhǔn)日，土地剩余使用年期為43.99年。根據(jù)土地使用的合法性原則，本次評(píng)估我們按土地剩余使用年期設(shè)定估價(jià)對(duì)象使用年期為43.99年。估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“六通”（給水、排水、通電、通訊、通氣、通路），宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”?？紤]到評(píng)估目的及土地開發(fā)的實(shí)際狀況，本次評(píng)估我們?cè)O(shè)定估價(jià)對(duì)象開發(fā)程度為宗地外“六通”，宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”。在估價(jià)期日時(shí)，估價(jià)對(duì)象達(dá)到宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，現(xiàn)正擬進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)委托方提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知復(fù)印件,估價(jià)對(duì)象規(guī)劃設(shè)計(jì)主要指標(biāo):建筑物使用性質(zhì)：商業(yè)、住宅；建筑層數(shù)：多層、高層；容積率2.0；建筑密度<35%

49、。根據(jù)合法性原則和本次估價(jià)目的，本次估價(jià)按估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃設(shè)計(jì)利用條件設(shè)定容積率，即容積率為2.0。因此，本次估價(jià)對(duì)象的價(jià)格定義為：估價(jià)對(duì)象作為出讓、無他項(xiàng)權(quán)利限制的綜合(商業(yè)、住宅)用地、宗地外“六通”、 宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”、 容積率為2.0、從估價(jià)基準(zhǔn)日二八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用權(quán)價(jià)格。九、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員本著公正、公平、公開的原則，在分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上綜合分析了估價(jià)對(duì)象地價(jià)影響因素，分別采用“市場(chǎng)比較法”和“剩余法”對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象作為出讓、無他項(xiàng)權(quán)利限制的綜合(商業(yè)、住宅)用地、宗地外“六通”、 宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”、 容積率為2.0、從估價(jià)基準(zhǔn)

50、日二八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用權(quán)價(jià)格為（見土地估價(jià)結(jié)果一覽表）：評(píng)估土地面積：2,514.60平方米大 寫：貳仟伍佰壹拾肆平方米陸拾平方分米評(píng)估單價(jià)：2,895.00元/平方米大 寫：貳仟捌佰玖拾伍元/平方米評(píng)估總價(jià)：727.98萬元大 寫：柒佰貳拾柒萬玖仟捌佰元整幣 種：人民幣十、需要特別說明的事項(xiàng)（一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件1、本次估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果成立的前提條件委托方提供的資料真實(shí)、有效、合法，且估價(jià)對(duì)象無權(quán)屬或經(jīng)濟(jì)糾紛。假設(shè)估價(jià)對(duì)象價(jià)格所在地區(qū)存在公開、平等、自愿的地產(chǎn)交易市場(chǎng)，且其運(yùn)作方式和程序符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和地方有關(guān)規(guī)定。估價(jià)對(duì)象作為綜合(商業(yè)、

51、住宅)用地，能得到持續(xù)有效利用。本報(bào)告所設(shè)定的容積率、建筑密度等規(guī)劃指標(biāo)符合城市規(guī)劃條件，且設(shè)計(jì)方案達(dá)到最佳使用。估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)日為二八年三月二十四日。估價(jià)對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵：作為出讓、無他項(xiàng)權(quán)利限制的綜合(商業(yè)、住宅)用地、宗地外“六通”、 宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整”、 容積率為2.0、從估價(jià)基準(zhǔn)日二八年三月二十四日起剩余使用年期43.99年的土地使用權(quán)價(jià)格。本報(bào)告確定的土地還原率在估價(jià)對(duì)象使用年期內(nèi)不變。2、本次估價(jià)結(jié)果基于以下假設(shè)條件：委托方以出讓方式合法取得估價(jià)對(duì)象的使用權(quán)，委托方提供的國(guó)有土地使用證為最終法律憑證；估價(jià)對(duì)象自估價(jià)基準(zhǔn)日起在剩余使用年期內(nèi)的土地使用權(quán)歸委托方所有，無使用權(quán)異議，未被單

52、獨(dú)設(shè)立土地使用權(quán)抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利，不存在司法及行政機(jī)關(guān)依法裁定、查封和其他限制該資產(chǎn)權(quán)利或影響其價(jià)值的情形。委托方已按國(guó)家、省、市法律法規(guī)一次性交納完土地出讓金及其他各種稅費(fèi)，并取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)依據(jù)和其他法律保護(hù)依據(jù)。（二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1、估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)及其他相關(guān)條件本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果依據(jù)前述有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)土地政策而成立。本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果依據(jù)上述有關(guān)估價(jià)的前提條件與假設(shè)條件而成立。2、本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果使用的方向與限制條件本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果僅供委托方以估價(jià)對(duì)象設(shè)定抵押權(quán)、申請(qǐng)抵押貸款、提交土地管理部門抵押登記使用，不得用于改制、合資、合營(yíng)、轉(zhuǎn)讓、投

53、資入股等其他目的和經(jīng)濟(jì)行為。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的使用權(quán)價(jià)格，若估價(jià)基準(zhǔn)日、土地利用方式、估價(jià)目的、土地開發(fā)狀況、容積率等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果需經(jīng)四川久信地產(chǎn)評(píng)估有限公司蓋章及在該公司注冊(cè)的兩名土地估價(jià)師簽章后方能生效。本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自估價(jià)基準(zhǔn)日起半年內(nèi)有效，即二OO八年三月二十四日起至二OO八年九月二十三日止。本報(bào)告不得作為確定估價(jià)對(duì)象權(quán)屬和面積的依據(jù)。本項(xiàng)目土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告僅用于土地管理機(jī)構(gòu)備案、土地估價(jià)管理部門審查和估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔，不提供給委托方及其他第三方。本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，或者

54、違規(guī)使用估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果造成的經(jīng)濟(jì)損失和法律后果，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。對(duì)違規(guī)使用本報(bào)告者，本估價(jià)機(jī)構(gòu)保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)利。本估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果使用權(quán)歸委托方所有，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)本估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)。（三）需要特殊說明的事項(xiàng)1、有關(guān)資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng)估價(jià)對(duì)象的國(guó)有土地使用證由委托方提供。國(guó)家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、文件由受托估價(jià)機(jī)構(gòu)收集。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的區(qū)域因素、個(gè)別因素資料由評(píng)估人員調(diào)查收集。2、對(duì)估價(jià)結(jié)果和估價(jià)工作可能產(chǎn)生影響的變化事項(xiàng)估價(jià)對(duì)象實(shí)際用地面積若發(fā)生變化，將影響估價(jià)結(jié)果。估價(jià)過程中設(shè)定的容積率、開發(fā)程度、權(quán)利狀況、用途、使用年期等因素發(fā)生變化，將影響估價(jià)結(jié)果