最佳別墅物業(yè)管理模式

1、最佳別墅物業(yè)管理模式我的心情非常緊張也非常高興，剛才講的是關于別墅的概念，因為我們做管理的跟做CD不一樣，我們做管理要實實在在，整個產品出來了以后，我們到底怎么管理呢？別墅的情況比較特別，別墅的類型也非常多，剛才也說到，有很多獨立別墅、連排別墅。因為別墅的類型挺多，別墅的售價差別也太大?，F在別墅有可能幾千人民幣一平方米到2000美金、3000美金一平米的，差價實在太大了，所以我們看到，這個價錢如何定位到我們的客戶群。好象前階段時間，碧水家園2500到3000美金，而且開盤的時候挺好，但是我們作為物業(yè)管理非常重要的是必須要了解它到底是不是一個正經的別墅，到底是那類別墅，獨立別墅，還 圖為中原物業(yè)

2、管理公司總經理陳少娟在進行主題演講 是聯排別墅，為什么我們要去定物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司依靠什么來生存呢？發(fā)展商，就是所有的客戶，他們交管理費，到底有什么要求，物業(yè)管理費非常重要。管理費的標準定的時候，不是物業(yè)管理說多少錢就多少錢，按照物業(yè)管理規(guī)定管理費應該怎么來說呢？管理費是很多種的，第一關于政府指導價，我們一般的小區(qū)、住宅，必須要按照北京政府的要求給我們定物業(yè)管理費，不能超出這個范圍的，有市場指導價。寫字樓，高級公寓和別墅，管理費的算法是按管理成本來算的，到底你支出以后，成本多少，然后按整個項目小區(qū)的建筑面積來付他的管理費。還有管理費的標準，代售、代交水、電、氣、暖，還有特約服務，特約服務

3、可能在今天省很多，特約服務可能是按照多少錢就是多少錢。管理費的標準就是北京、上海省每個地方都不一樣，當地的房地局有一定的文件，物價局也有文件，到底物業(yè)管理費是什么，每個發(fā)展商出多少，管理公司收多少管理費，不能自己想，必須要去查，因為物價局監(jiān)管物業(yè)管理公司是收費標準。還有一件事非常重要，物業(yè)管理收費標準立項的文件是什么，就授權什么，有可能北京的情況是這樣，它立項是普通住宅，最后變成了別墅，或者是連排別墅，這樣的管理費肯定是不一樣的。因為管理費的客戶群不一樣，可能很一般的別墅管理費一塊多人民幣，當然碧水莊園之類的管理費超過一美金的，大家放心，很多的別墅管理費被政府控制在200塊人民幣一個月，當然高

4、級的可能超過2000塊人民幣，我立項時是多少錢，出來時卻是非常高檔的管理費，發(fā)展商和管理商怎么辦，政府去審批管理費的時候，不看你的產品，看你立項的文件到底是什么？ 現在通州的康城，我估計是普通住宅的管理費，還有收管理費的時候，發(fā)展商跟物業(yè)管理公司之間有很多的矛盾，管理公司肯定希望管理費越多越好，這樣能用多錢來管理，而發(fā)展商很多時候，認為管理費越低越好，他在簽預售書的時候，可能簽的管理費多少錢或者是不差過多少錢，最后那就變成了管理公司與發(fā)展商之間的矛盾了。發(fā)展商為了推廣自己的項目，什么都答應，管理費不管，看一看現在的管理，有扣50個。因為別墅的類型太多，我們到底怎么確定，物業(yè)管理的模式很重要，大

5、家都肯定的非常好的別墅，因為物業(yè)管理的方法不一樣。現在看看，就是我們的對象，客戶群怎么樣，非常關鍵。如果是一般的模式跟高級公寓差不多，買別墅的客戶一般他們的消費能力比較高，現在有一個說法去年比較流行TOWN HOUSE，叫經濟型別墅，有天有地，什么叫有天有地的別墅，有天空，有季節(jié)花園，旁邊有鄰居，中產階級買的比較多。定管理模式的時候，他們到底是哪一類客戶群，因為現在許多別墅都是老百姓買的比較多，大眾化的設計比較多，還有一種是物業(yè)價格，我剛剛說的物業(yè)價格差別很大，4000人民幣跟上千美金完全不一樣，這個價格已經超過了客戶群本身的承受力，物業(yè)管理成本還有物業(yè)管理標準到底你是普通立項的，還是別的什么

6、項目，別墅，普通住宅，低密度住宅還是真正的高級別墅，那就不可同日而語了。發(fā)展商對業(yè)主管理成本的承諾非常重要，發(fā)展商可能是也知道到，現在比較好的別墅項目通常有山有水，靠近湖或者河。當然發(fā)展商到了一定時間，就很難說了，整個繪畫圖，設計圖非常好，但出來后的效果卻不一定是這樣。因為我們建立的客戶很多，還有物業(yè)周邊環(huán)境，物業(yè)周邊環(huán)境是怎么定呢？交通、保安，到底別墅園區(qū)旁住的是什么類型的人，園林，鄰居，物業(yè)設計，還有一個非常重要的，就是關于物業(yè)規(guī)模，發(fā)展商是不是分期來施工?，F在別墅的發(fā)展太快，發(fā)展商對一期做的很好，二期三期同樣重要，它會影響到以后的物業(yè)管理工作、保安工作，還有配套設備設施有沒有。一些湖、水

7、景觀等到了二期、三期才可能有。還有國家法規(guī)，我們做物業(yè)管理要守法，很多時候高級的別墅問題出在哪兒呢？我們必須要了解順義區(qū)很多高級別墅有大使館的人住在里面，做物業(yè)管理要掌握到底大使館住在這樣的別墅區(qū)有什么問題出現，還有大使館人員住在小區(qū)里投訴不用找到物業(yè)管理公司，直接找到大使館，大使館可能在外交人員服務中心，找一個禮賓跟物業(yè)管理公司調查，所以我們到底提供什么服務，主要還要看，我們收多少錢，做多少服務。 還有物業(yè)管理有什么特點？別墅的園區(qū)非常大，跟我們住宅不一樣，塔樓，高樓都往高處發(fā)展，別墅的情況是鋪開平面，管理挺麻煩的。還有安全保護管理也非常重要。你們看到了很多圖片，有沒有小區(qū)像中國一樣，一個別

8、墅區(qū)，用一個圍墻或者圍欄把整個園區(qū)保護起來，你們看美國，不一樣，所以大家要看清楚，中國的國情怎么樣，美國的怎么樣，美國的別墅建完了以后，賣給客戶以后，物業(yè)管理又誰來做，他們的物業(yè)管理是政府來做的。他們沒有一道圍欄，季節(jié)花園，沒有把整個社區(qū)圍住。大家注意，剛剛大家看到的圖片，開放的西城區(qū)，東城區(qū)，他們用一條道路來分開，或者是用園林來分開。沒有圍欄的，沒有外墻把整個社區(qū)圍住的，因為他們整個社區(qū)的發(fā)展是我們別墅發(fā)展是的十年，二十年。以前我參加過一個美國的別墅發(fā)展論壇，整個園區(qū)沒有圍欄。但在國內，你看安全保衛(wèi)部非常重要，把別墅用一道道圍墻圍住，那就是我們的管理范圍，不讓其他人進，封閉管理很重要的。跟外

9、國的概念完全不一樣。還有綠化管理，因為他們的綠化面積非常多，物業(yè)管理公司很多時候為什么要參與到園林設計，很多時候要看，因為現在好象北京很多時候用上海的園林設計，可能是南方的園林設計挺大的，他們把其他地方的概念搬到北京，或者是沈陽東北區(qū)的，北方跟南方的氣侯不一樣，跟園林工作人員說，北京下雪很冷的，冬天的時候可能樹都沒葉，不要全部都綠，園林對別墅實際意義非常重要，到冬天全都白了，所有樹都沒有葉，那不行，物業(yè)管理公司鍛煉的力度很大，一天到晚看著綠化，怕它死掉，因為有果樹，非常貴，可能對發(fā)展商來說那個樹無所謂，但是作為一個管理公司，死一個樹都非常痛心。他們從哪兒掏錢，買一個幾萬塊錢的樹。還有把綠化做的

10、挺密，那保安就麻煩了，保安在中間，園林特別密的地方放一個保安，把園林也放在這個圍欄旁邊，很多時候我們看不明白這些問題，所以有時候，我們提出來綠化和保安到底會出現什么問題，這兩個問題是有沖突的。還有難在哪兒呢？別墅控制率比較高，現在的發(fā)展商不會買期房的，很少的。我們愿意別墅的工期比較短，和塔樓，高樓，板樓不一樣，一般現在賣房都要把局部綠化，環(huán)境做完，然后再蓋別墅，這樣可以給客戶一種回歸大自然的感覺。但是這種概念的真實性如何呢？跟我們現在流行的期房，有何不同呢？讓客戶看平面圖，是沒用的，因為我們自己就有賣別墅的客戶，一般給他看現場的效果比較重要，所以物業(yè)管理公司接收別墅的物業(yè)管理的時候可能很多房子

11、都沒賣出去，就已經要做管理這塊工作了。 另外，很多高級的總裁，他們上班，孩子家人都住在里面，他們的會所非常重要。到一個高級會所我發(fā)現一個問題，越高級的別墅，會所越少。剛剛也說過了，非常高級的別墅會所管理它的任務比較重，會所用的人比較多，還有管理成本非常高。這個把握非常重要，保安最少100人，這么多的保安，員工的素質非常重要，因為管理別墅有一個情況比較特殊，路途較遠，很多人不愿意來這個地方去工作。還有一個問題，高級的別墅，員工必須要能說英語。因此員工的素質必須要高，工資也必須要高，還有要解決班車的問題，班車的維修保養(yǎng)也是非常貴的，也是管理公司非常頭疼的問題，所以成本控制非常重要。還有別墅管理難在

12、哪兒，別墅把關是非常難的，因為物業(yè)管理公司很多時候為了保證整體園區(qū)的外貌，要定時召開很多會議。在很多情況下，住在別墅里的人感覺不安全，有很多想法，陽臺、窗要防盜欄，這樣把整個別墅的概念都改變了。很多時候別墅要蓋防盜攔，我們都肯定不愿意做，這樣有損整個別墅的園區(qū)景觀。現在很多別墅都是智能化，但是我們要考慮周全，空調安在哪兒，曬衣服在哪兒等等。我去過廣州一個非常高級的別墅，他們曬衣服到處都是，讓人感覺非常不舒服，到底怎么做呢，很多事情我們都要想清楚。還有關于裝修管理，以前可能有許多精裝修，它不看重個人化，所以很多都是千遍一律。我遇到一個別墅搞裝修建到了河旁邊，讓管理公司看到了，而且還占用了的馬路，

13、最后讓其停工了，所以對裝修要加大管理，而且力度必須大。我對建筑業(yè)不了解，每套房都需要建筑師去計算，所以管理客戶的時候要看有沒有問題，而且現在別墅有許多關于開放陽臺，陽臺為什么會這樣呢？一是設計的原因，二是采光的需要。而很多客戶卻把它變成了內外房間，或者是變成了玻璃房間，或者在花園大建玻璃房，所以發(fā)展商跟物業(yè)管理公司必須要預先想到這類問題，當然最后如何解決才是最重要的。還有的別墅客戶覺得這個別墅是我買的，我想怎么樣就怎么樣，跟其他人沒有關系。他們太隨意，管理起來比較難，他們可能跟剛才說的美國情況一樣，關了自己的門就沒有別人的事了，無法去管他們。但是外國有法律，所以他們肯定會按照政府的規(guī)定去做，為

14、什么提到這個問題呢？特別是發(fā)展商分期開發(fā)的時候，水電不能一次到位，還有一些遠離市區(qū)的地方，一天到晚停水停電，為什么呢？一是發(fā)展商沒有付完市政費用；二是管理不到位?，F在北京政府又規(guī)定了，賣房的時候必須要跟客戶簽一個物業(yè)管理公約，物業(yè)管理公約為什么重要呢？它是一個法律文件，把別墅的物業(yè)管理規(guī)定寫進來，假如客戶以后劃地，做地，搭建玻璃房建，封閉陽臺，防盜欄都可以寫進來。如果客戶不服從，管理公司要改進的時候可以進行法律的訴狀，這個文件非常重要的。所以管理公司在前期必須要看清楚整個園區(qū)，每一套房的設計到底以后會出現什么問題。在管理公約里面也提到了，智能化管理，現在別墅的科技含量越來越多，為了自身產品的品

15、味高科技的產品處處可以體現，智能化管理為什么這么重要呢？現在主要是許多別墅是度假型的，我去刷卡，管理公司很難拿物業(yè)費用，客戶一般不在。下面我要提到供暖的問題，現在北京比較流行的，用壁掛爐就解決了供暖問題，不在需要向客戶要供暖費，那么發(fā)展商就要承擔一定的費用了，而且費用相當大。別墅的設計要符合安全，要能適應管理。因為我覺得，物業(yè)管理是實實在在的，而別墅設計比較看中概念，但是也要考慮到園區(qū)整體的安全，整體的節(jié)能，整體的保衛(wèi)也非常重要。還有物業(yè)管理的準備工作非常重要，包括施工環(huán)節(jié)的問題，中原有很多參與到管理中來，這個環(huán)節(jié)非常重要，如果客戶提出了意見，了解這個情況后，以后就能確定用什么方法來管理.物業(yè)

16、管理公司還可以把握工程的進度，發(fā)展商到底什么時候交房，什么時候完工，主要為以后降低物業(yè)管理費的成本。還有一點很重要，我們的一位客戶非常個人化，還有一個口號：我的別墅我來設計。所以他的別墅內部完全不一樣，發(fā)現了很多不對的地方，所以為什么公司必須有律師。第二售后環(huán)節(jié)也非常重要，現在的客戶越來越看中管理，他們一定要問物業(yè)管理費用是多少，以后有什么服務，到底我以后裝修有什么規(guī)定等等。還有關于交房的環(huán)節(jié)，現在我看到很多客戶，北京的地產商可能非常了解，交房的時，必須有正規(guī)的文件。還有房屋驗收標準的把關，交房之前，物業(yè)管理公司必須要代替客戶驗收，如有問題就告知客戶；還有別墅整體完工日期，什么時候完工？這是客戶看房時肯定要問的，因此管理公司有這個責任去了解整個園區(qū)的進展