祝橋廠房項(xiàng)目可行性分析

1、.祝橋鎮(zhèn)鹽朝公路廠房項(xiàng)目可行性報(bào)告第一章項(xiàng)目概況一、地塊位置本項(xiàng)目位于祝橋鎮(zhèn)鹽朝公路1365 弄 62 號(hào)，地塊呈長(zhǎng)方形狀， 為工業(yè)廠房。四至范圍：東至，南至，西至，北至二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊總面積： 54917 平方米土地用途：工業(yè)用地出讓年限： 50 年規(guī)劃容積率： 0.42規(guī)劃建筑密度：不大于30%轉(zhuǎn)讓價(jià)格：萬(wàn)元.頁(yè)腳 .第二章祝橋鎮(zhèn)簡(jiǎn)介一、總體情況祝橋鎮(zhèn)地處上海市浦東新區(qū)東部， 距離上海市中心城區(qū) 30 公里，緊臨浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)和中國(guó)商飛總裝基地， 雄踞上海外高橋港、 浦東空港、洋山深水港航運(yùn)物流產(chǎn)業(yè)帶的核心區(qū)域， 是上海國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)的前沿和中心腹地，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。浦東鐵路、 A

2、30、A15高速公路、兩港大道、新川南奉公路貫穿其中，成為連通上海市區(qū)、空港和海港的交通大動(dòng)脈。祝橋鎮(zhèn)現(xiàn)有區(qū)域面積 86 平方公里，下轄 20 個(gè)行政村、 11 個(gè)居委。鎮(zhèn)域人口 12 萬(wàn)，其中常住人口 7.5 萬(wàn)，來(lái)滬人員 4.5 萬(wàn)。常住人口中，農(nóng)業(yè)人口 26676 人，居民 48735 人，農(nóng)居民比例接近 1：2。二、發(fā)展概要2000 年 3 月，上海祝橋空港工業(yè)區(qū)經(jīng)原南匯縣人民政府批準(zhǔn)成立； 2006 年 8 月，經(jīng)國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)，上海祝橋空港工業(yè)區(qū)與周邊三個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)合并為上海浦東空港工業(yè)園區(qū)，成為上海市級(jí)工業(yè)區(qū)。2007 年 7 月，原南匯區(qū)委批準(zhǔn)設(shè)立臨空經(jīng)濟(jì)功能區(qū)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌

3、協(xié)調(diào)臨空地區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。目前，祝橋全鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃面積10 平方公里，分為祝橋空港工業(yè)區(qū)、國(guó)家級(jí)空港綜合保稅區(qū)、祝橋空港倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)等三個(gè)板塊，其中祝橋空港工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積為5.1.頁(yè)腳 .平方公里，空港綜合保稅區(qū)為0.54 平方公里，祝橋空港倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)為 4.31 平方公里。2010 年上半年，祝橋鎮(zhèn)完成社會(huì)總產(chǎn)出65.93 億元，同比增長(zhǎng)15.8%；完成地區(qū)增加值42.80 億元，同比增長(zhǎng)15%；完成工業(yè)總產(chǎn)值 49.85 億元，同比增長(zhǎng) 11.3%;其中，規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值完成 38.85 億元，同比增長(zhǎng) 11.7%；完成合同外資 3341 萬(wàn)美元，同比負(fù)增長(zhǎng) 60%；實(shí)際到位外資 1624

4、萬(wàn)美元，同比負(fù)增長(zhǎng) 31%；完成固定資產(chǎn)投入 12.03億元，同比增長(zhǎng)4.4% ；其中工業(yè)固定資產(chǎn)投入5.78 億元，同比增長(zhǎng) 8.8%；完成稅收入庫(kù)4.06 億元，同比增長(zhǎng)30.8%；完成財(cái)政收入1.15 億元，同比增長(zhǎng)1.7%。三、城市功能日益完善隨著浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)開發(fā)建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大和中國(guó)商飛總裝基地的落戶，祝橋鎮(zhèn)積極提升“空港新城”的城市品位，全力推進(jìn)以千匯路為主軸，以公共服務(wù)中心、商業(yè)商務(wù)中心、居民安置區(qū)、航空聚星城和商飛配套基地為中心的“一條主軸、四個(gè)中心”的空港新城區(qū)建設(shè)。中心之一的公共服務(wù)中心 ，集行政、教育、社會(huì)保障等公共設(shè)施為一體，主要包括行政辦公綜合樓及派出所、 交警大隊(duì)

5、等區(qū)派單位辦公樓建設(shè)；祝禾幼兒園、千匯小學(xué)等一所中學(xué)、二所小學(xué)和三所幼托.頁(yè)腳 .學(xué)校建設(shè)，以及祝橋海天湖公園、文化中心、敬老院等居民生活服務(wù)配套。中心之二的商業(yè)商務(wù)中心 ，位于空港新城區(qū)的核心地帶， 著力利用空港交通的便利優(yōu)勢(shì)， 發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和樓宇經(jīng)濟(jì)。 在建的百熙路商業(yè)街是空港新城的主要商業(yè)步行街， 將打造成具有中國(guó)獨(dú)特文化歷史內(nèi)涵的商業(yè)街華夏貢品城。 投資興建的多家星級(jí)賓館和空港商務(wù)中心，將成為空港新城的地標(biāo)性建筑， 有力增強(qiáng)空港地區(qū)服務(wù)國(guó)際機(jī)場(chǎng)的總體能力。中心之三的居民安置區(qū) 主要為浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)建設(shè)、 臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)和空港新城建設(shè)的動(dòng)遷安置基地。 目前，全鎮(zhèn)已建成安置房近 100 萬(wàn)平方米

6、。中心之四的航空聚星城和商飛配套基地 ，為各大航空公司、 機(jī)場(chǎng)集團(tuán)以及國(guó)家商用飛機(jī)總裝基地的配套項(xiàng)目。 項(xiàng)目于 2012 年建成后，將成為集商業(yè)、商務(wù)、酒店、娛樂(lè)和白領(lǐng)居住等全方位功能為一體的高端住宅區(qū)。第三章區(qū)域規(guī)劃一、“商飛”總裝基地規(guī)劃.頁(yè)腳 .2009 年底，中國(guó)商飛總裝制造中心浦東基地在新區(qū)祝橋鎮(zhèn)奠基，這是國(guó)內(nèi)最大、 最先進(jìn)的民用飛機(jī)總裝制造基地， 標(biāo)志著中國(guó)商飛總裝制造能力建設(shè)和大型客機(jī)研制保障條件建設(shè)邁出重要一步。根據(jù)規(guī)劃，浦東祝橋基地總體規(guī)劃占地 267 萬(wàn)平方米，約合 4000 畝，建筑面積近 115.4 萬(wàn)平方米，主要建設(shè)項(xiàng)目按照裝配、測(cè)試線以產(chǎn)品分線，其他按照工藝專業(yè)分線

7、劃分，共分為零部件生產(chǎn)區(qū)、總裝區(qū)、試飛交付區(qū)、發(fā)展預(yù)留區(qū)等八個(gè)部分。浦東基地項(xiàng)目建成后，將滿足 ARJ21支線系列飛機(jī)、 150 座級(jí)大型客機(jī)和雙通道大型客機(jī)的總裝和試飛、 交付任務(wù)的要求， 同時(shí)具備相應(yīng)的民機(jī)新技術(shù)、新工藝研究和新產(chǎn)品研制的能力和飛機(jī)維修功能。計(jì)劃到 2013 年，浦東基地將形成 C919大型客機(jī)研制保障能力。到 2016 年，形成 C919大型客機(jī)年產(chǎn) 20 架及 ARJ21系列飛機(jī)年產(chǎn) 50 架批產(chǎn)能力。目前已開始啟動(dòng)的是 大飛機(jī)研保一期項(xiàng)目， 是總裝制造基地的一項(xiàng)核心功能項(xiàng)目， 位于祝橋鎮(zhèn)鹽朝路東側(cè)灘涂， 分工裝設(shè)計(jì)與制造中心、物流中心兩部分，總占地面積 2 萬(wàn)多平方米

8、。工裝設(shè)計(jì)與制造中心將承擔(dān) C919大客飛機(jī)的中機(jī)身（含中央翼）、水平尾翼、翼梢小翼、應(yīng)急艙門、RAT艙門等部件的零組件制造與裝配、 各部件的部裝、全機(jī)總裝與試飛任務(wù)。 物流中心主要為大型客機(jī)研制提供保障， 承擔(dān)生產(chǎn)原材料、零組件等接收、存儲(chǔ)運(yùn)輸、配送及廠際間轉(zhuǎn)運(yùn)任務(wù)。該項(xiàng)目總投資將超過(guò) 14 億元。.頁(yè)腳 .二、“空港新城”規(guī)劃隨著 2009 年國(guó)家商用大飛機(jī)項(xiàng)目正式落戶祝橋，南有大飛機(jī)，北靠空港綜合保稅區(qū)，東臨浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，西接迪士尼樂(lè)園，面對(duì)得天獨(dú)厚的臨空優(yōu)勢(shì)，祝橋鎮(zhèn)一面做好大項(xiàng)目的服務(wù)保障，一面推進(jìn) “四輪”驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，精心描繪“空港新城 ”的美好藍(lán)圖。祝橋鎮(zhèn)將在中心城區(qū)辟地 60

9、0 余畝，規(guī)劃建設(shè) 60 萬(wàn)平方米、 1.5 萬(wàn)人口的大飛機(jī)生活配套區(qū)。目前，鎮(zhèn)里正全力推動(dòng) 2 個(gè)村 11 個(gè)組的動(dòng)拆遷，以確保項(xiàng)目年內(nèi)開工。 作為空港綜合保稅區(qū)開發(fā)建設(shè)主體之一，祝橋鎮(zhèn)還積極做好項(xiàng)目立項(xiàng)、開工手續(xù)申報(bào)，配合保稅區(qū)海關(guān)大樓和配套設(shè)施建設(shè)。在做好保障的前提下，祝橋借“機(jī)”勾畫產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖。針對(duì) “飛機(jī)場(chǎng)”浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，以及空港綜合保稅區(qū)的封關(guān)運(yùn)作，著力推進(jìn)空港工業(yè)區(qū)的發(fā)展，吸引世界級(jí)航空物流企業(yè)入駐；針對(duì)“大飛機(jī) ”總裝項(xiàng)目的落地，以及西側(cè)迪士尼項(xiàng)目的輻射， 規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)業(yè)配套區(qū)、生活配套區(qū)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)?！按箜?xiàng)目是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向 ”，借 “機(jī)”發(fā)展，正逢其時(shí)。目前，

10、祝橋空港工業(yè)區(qū)內(nèi)4.31 平方公里的倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)，已完成了項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃編制、勞動(dòng)力安置、土地征用等各項(xiàng)工作，累計(jì)投入 20 余億元。園區(qū)還成功引進(jìn)和儲(chǔ)備了匯通能源、UPS、DHL、.頁(yè)腳 .波音航空物流等多個(gè)大型項(xiàng)目， 協(xié)議總投資達(dá) 33.6 億元人民幣和 1.9億美元。大飛機(jī)項(xiàng)目生活配套區(qū)建設(shè)，正抓緊落實(shí) 600 余畝土地的征地動(dòng)遷、勞動(dòng)力安置等工作，商務(wù)中心、商業(yè)廣場(chǎng)等一批商業(yè)配套設(shè)施以及連接浦東機(jī)場(chǎng)和商飛總裝基地的城市道路也正在實(shí)施之中，名為“世和空港中心 ”的五星級(jí)酒店建設(shè)。四、浦東鐵路二期工程( 滬通線 ) 規(guī)劃1、建設(shè)規(guī)劃2005 年 l2 月 4 日浦東鐵路一期正式開通試運(yùn)營(yíng)

11、。作為上海洋山深水港配套項(xiàng)目， 是疏港鐵路， 主要承擔(dān)蘆潮港鐵路中心站到發(fā)集裝箱的運(yùn)輸任務(wù)。并于 2006 年 6 月 1 日漕涇站開通運(yùn)營(yíng)為上海化學(xué)工業(yè)區(qū)服務(wù)的上?；瘜W(xué)工業(yè)物流有限公司專用鐵路。 6 月 8 日海灣站綜合貨場(chǎng)開站，實(shí)現(xiàn)了浦東鐵路一期的全面運(yùn)營(yíng)。在二期規(guī)劃中，浦東鐵路二期工程將并入上海至南通鐵路工程，連接蘇北、上海浦西、浦東地區(qū)。北起新長(zhǎng)鐵路的南通站，途經(jīng)江蘇省南通市及其所轄的海門市， 蘇州所轄的常熟、 太倉(cāng)兩市以及上海市嘉定區(qū)和寶山區(qū)， 跨越黃浦江途經(jīng)上海市浦東新區(qū)、 南匯區(qū)接軌于浦東鐵路一期工程四團(tuán)站，形成樞紐環(huán)線。沿線設(shè)邵廠、浦東、祝橋、川沙、曹路、高東、外高橋、羅店、曹

12、王、太倉(cāng)、婁塘、葛隆等站，.頁(yè)腳 .太倉(cāng)至四團(tuán) ( 含) 段線路長(zhǎng)度 110.84KM，該工程建設(shè)及運(yùn)營(yíng)納入浦東鐵路公司管理。2、浦東鐵路經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略一是在市場(chǎng)培育中發(fā)揮自身鐵路優(yōu)勢(shì)，以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)加強(qiáng)路地聯(lián)合，開展多式聯(lián)運(yùn)，從聯(lián)合中尋求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，圍繞浦東鐵路組建環(huán)線物流。依托上?；^(qū)， 打造危險(xiǎn)品集運(yùn)中心； 以海灣貨場(chǎng)為基點(diǎn)，組建鐵路南上海地區(qū)現(xiàn)代物流中心； 重裝備特種物流鐵路專用線； 籌備組建空港物流公司；打造第一條零換裝“海鐵聯(lián)運(yùn)”專用線；建糧食專用線；組建汽車物流；從浦東鐵路四團(tuán)站引入空中客車專用線；組建鋼鐵物流；組建水鐵物流，解決水路和鐵路之間的聯(lián)運(yùn)，滿足不同層次的客戶。二是以浦東客站為

13、客運(yùn)樞紐，發(fā)揮城際、長(zhǎng)途客運(yùn)作用。浦東鐵路是沿海鐵路的重要組成部分，是長(zhǎng)三角城際鐵路網(wǎng)的重要組成部分，在旅客運(yùn)輸中，以城際客運(yùn)為主，兼顧長(zhǎng)途、市郊客運(yùn)。浦東鐵路二期 ( 滬通鐵路 ) 的建設(shè)，將形成上海向蘇北、 山東東部地區(qū)輻射的便捷通道，可以在長(zhǎng)三角城際客運(yùn)系統(tǒng)中發(fā)揮重要的作用。上海將建成以浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)為主、 虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)為輔的組合型國(guó)際航空港，成為亞太地區(qū)的樞紐空港。浦東客站緊靠浦東機(jī)場(chǎng)，作為上海重點(diǎn)發(fā)展的四大客運(yùn)樞紐之一，大大的縮短了城市間的時(shí)間距離，改善目前城際間出行不暢的局面，促進(jìn)人員交流。.頁(yè)腳 .第四章項(xiàng)目開發(fā)商介紹.頁(yè)腳 .已開發(fā)項(xiàng)目：第五章本項(xiàng)目可行性分析一、項(xiàng)目現(xiàn)狀1、項(xiàng)目

14、位置本項(xiàng)目位于祝橋新鎮(zhèn)，處于交通主干道鹽朝公路邊上，往南 10 公里左右為惠南鎮(zhèn)， 往北 2 公里為祝橋老鎮(zhèn)， 往東北方向 2 到 3 公里為動(dòng)遷房基地。2、公共交通地塊距離主干道南祝公路上的公交站100 米，有 3 個(gè)交通線路：川南線：南匯到川沙南南線：南匯到火車南站龍濱線：南匯到龍陽(yáng)路3、周邊廠房租賃情況.頁(yè)腳 .12345.位于浦東新區(qū)南匯祝橋鎮(zhèn)浦紅西路181.5 元 /m2/ 天8000M2號(hào)，近川南奉公路廠房位于浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)南祝公路5819號(hào)，近川南奉公路，北靠祝橋鎮(zhèn)，南靠1.6 元 /m2/ 天4320M2惠南鎮(zhèn)，交通便捷，地廠房位于浦東新區(qū)南匯祝橋空港工業(yè)園1.3元 /m2/區(qū)

15、金聞路 39 號(hào)，緊靠遠(yuǎn)東大道， 川南奉2300M2天公路，交通浦東機(jī)場(chǎng)南大門南匯祝橋東海鎮(zhèn)，獨(dú)院占地 11.5 畝，廠房 7000 平方，其中單 1.4 元 /m2/ 天7000M2層廠房 1 棟約 5000 平方南匯祝橋浦紅西路399號(hào) 5000 平新建標(biāo)準(zhǔn)廠房招租 ( 祝橋 ) 廠房面積：磚混結(jié)構(gòu)1.5元5000M2一棟，2500 平米，樓層：3 層，層高 4.8 /m2/ 天米，鋼結(jié)構(gòu)一棟： 660 平米，樓層： 1 層二、項(xiàng)目成本測(cè)算.頁(yè)腳 .本項(xiàng)目為拍賣，成交價(jià)萬(wàn)元（樓板價(jià)元/ 平方米），以此測(cè)算，本項(xiàng)目出讓面積54917 平方米，容積率0.42 ，總建筑面23293 平方米，項(xiàng)目總投資萬(wàn)元，單位成本元/ 平方米。項(xiàng)目投資測(cè)算表單位成本計(jì)量單位金額序號(hào)項(xiàng)目名稱備 注（ 元 /M 2 ）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）1 土地成本2契稅按土地費(fèi)用3 計(jì)勘查、方案設(shè)3前期費(fèi)90計(jì)、臨時(shí)