福州市房屋征收補償實施細(xì)則

1、.福州市房屋征收補償實施細(xì)則第一章總則第一條 為了規(guī)范房屋征收與補償活動，維護房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細(xì)則。第二條 被征收房屋屬個人或單位所有的，以房屋所有權(quán)證為計戶和補償依據(jù)，被征收人應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋所有權(quán)證記載的房屋用途、性質(zhì)和面積選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償。被征收房屋屬國有直管公房的，以公房租賃憑證為計戶和補償依據(jù)。實行標(biāo)準(zhǔn)租金的國有直管住宅公房， 以及由所在單位職工或其直系親屬租住或使用的國有企事業(yè)單位所有的住宅房屋，其補償安置方式分別按以下情形處理：（一）租（?。艏捌渑渑嘉聪硎苓^房改、住房貨幣補貼、經(jīng)濟適用房或廉租

2、房等住房保障政策，市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人及其上級主管部門同意將房屋產(chǎn)權(quán)放棄給租（?。?，且租（住）戶在簽約期限內(nèi)搬遷的，市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人在收回市政府規(guī)定的住宅產(chǎn)權(quán)補償款后，由租（住）戶自行選擇補償安置方式并與征收部門簽訂協(xié)議搬遷；（二）租（?。艏捌渑渑嘉聪硎苓^房改、住房貨幣補貼、經(jīng)濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人及其上級主管部門同意將房屋產(chǎn)權(quán)放棄給租（?。?，但該租（?。艟芙^在簽約.期限內(nèi)搬遷的，由市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人與征收部門簽訂協(xié)議，保持原租賃或使用關(guān)系，安置地點由市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人選擇；（三）租（住）戶及其配偶未享受過房改、住房貨

3、幣補貼、經(jīng)濟適用房或廉租房等住房保障政策，市國有房產(chǎn)管理中心、產(chǎn)權(quán)人或其上級主管部門不同意將房屋產(chǎn)權(quán)放棄給租（?。舻?，由市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人與征收部門簽訂協(xié)議，租（?。舻难a償安置及搬遷由市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人自行解決；（四）租（住）戶或其配偶已享受過房改、住房貨幣補貼、經(jīng)濟適用房或廉租房等住房保障政策，但租（?。粼诤灱s期限內(nèi)搬遷的，由市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人與征收部門簽訂協(xié)議，市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人可將搬遷獎勵及搬遷補助費補償給租（?。簦唬ㄎ澹┳猓ㄗ。艋蚱渑渑家严硎苓^房改、住房貨幣補貼、經(jīng)濟適用房或廉租房等住房保障政策，且租（?。艟芙^在簽約期限內(nèi)搬遷的，由市國有房產(chǎn)

4、管理中心或產(chǎn)權(quán)人與征收部門簽訂協(xié)議，協(xié)議簽訂后作出征收決定的政府協(xié)助市國有房產(chǎn)管理中心或產(chǎn)權(quán)人依法搬離租（住）戶。第三條 歷史老宅因分割等原因造成房屋確權(quán)面積小于 30 平方米且被征收人在本市有其他住房的，實行貨幣補償，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換。非公益事業(yè)房屋的附屬物， 實行貨幣補償， 不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 本細(xì)則另有規(guī)定的除外。第四條征收下列情形的房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不作貨幣補償：（一）被征收房屋的共有人或被征收國有房產(chǎn)的各使用人對補償方式的選擇達不成一致意見的；.（二）被征收房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛、權(quán)屬不清或產(chǎn)權(quán)人下落不明的；（三）被征收房屋設(shè)有抵押權(quán)的， 抵押權(quán)人和抵押人未重新設(shè)立抵押權(quán)或抵押人未清償債務(wù)的。第二章

5、建筑面積計算和房屋用途、性質(zhì)認(rèn)定第五條 被征收房屋有合法產(chǎn)權(quán)的，建筑面積以所有權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)；被征收房屋屬國有公房且未辦理所有權(quán)證的，按公房租賃憑證記載的建筑面積，或計租面積× 1.3 計算；其它房屋建筑面積按建筑面積計算規(guī)范和福州市房屋面積計算細(xì)則的規(guī)定計算。利用坡屋頂空間作為閣樓層的建筑形式， 閣樓層與原房同時設(shè)計建造的，其樓底高度在 2.2 米以上，閣樓層層高大于等于 2.2 米部分按 100% 計算建筑面積， 閣樓層層高大于等于 1.6 米小于 2.2 米部分按 50%計算建筑面積，閣樓層層高小于 1.6 米部分不計算建筑面積。第六條 對無產(chǎn)權(quán)房屋的征收補償原則上以福

6、州市勘測院歷年的航拍圖（矢量圖）為依據(jù)，經(jīng)權(quán)利人具結(jié)并經(jīng)村（社區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）確認(rèn)并公示無異議后，根據(jù)建設(shè)年限區(qū)分處理：（一）屬 1984 年 1 月 5 日國務(wù)院城市規(guī)劃條例生效前個人建設(shè)的無產(chǎn)權(quán)房屋，按原房屋建筑面積給予補償安置。村（社區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）出資建設(shè)的無產(chǎn)權(quán)公建用房，經(jīng)所在區(qū)人民政府確認(rèn)后按原房屋建筑面積給予貨幣補償；國有企事業(yè)單位出資建設(shè)的無產(chǎn)權(quán)公建用房，經(jīng)主管部門確認(rèn)后按原房屋建筑面積給予貨幣補償。.（二）屬 1984 年 1 月 5 日國務(wù)院城市規(guī)劃條例生效后至2004年 10 月 26 日福州市關(guān)于加強違法占地建設(shè)查處工作及責(zé)任追究的實施意見（試行）發(fā)布前建設(shè)的無產(chǎn)權(quán)房屋

7、，房屋建造人及其配偶和未成年子女在本市無他處房屋的（商品房、二手房除外），原房屋三層以內(nèi)、總建筑面積在 180 平方米以內(nèi)的房屋建筑面積按 70給予補償安置，屬同結(jié)構(gòu)同步建設(shè)、三層以內(nèi)、總超建面積 60 平方米以內(nèi)部分的建筑面積按 50給予補償安置；超過以上部分的建筑面積按 20給予補償安置，但確權(quán)安置面積不得超過 20 平方米，超出部分一律實行貨幣補償。無產(chǎn)權(quán)房屋的建造人其戶籍必須在征收范圍所在村（社區(qū)），無產(chǎn)權(quán)房屋的認(rèn)定以戶為單位，被征收人有多幢房屋（含產(chǎn)權(quán)房屋）的應(yīng)合并計算，配偶及未成年子女禁止分戶進行補償安置。村（社區(qū)）、鎮(zhèn)（街道） 1984 年 1 月 5 日至 2004 年 10

8、月 26 日前出資建設(shè)的無產(chǎn)權(quán)公建用房，經(jīng)所在區(qū)人民政府確認(rèn)后按原房屋建筑面積的 70%給予貨幣補償； 國有企事業(yè)單位出資建設(shè)的無產(chǎn)權(quán)公建用房， 經(jīng)上級主管部門確認(rèn)后按原房屋建筑面積的 70%給予貨幣補償。（三）屬 2004 年 10 月 26 日至 2006 年 8 月 26 日福州市人民政府關(guān)于清理整治違法建設(shè)的通告發(fā)布前建設(shè)的無產(chǎn)權(quán)房屋，在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議并搬遷的，可根據(jù)不同結(jié)構(gòu)房屋的重置價結(jié)合成新率給予補助，另給予 300 元/ 平方米的搬遷獎勵。（四）屬 2006 年 8 月 26 日至 2012 年 12 月 31 日前建設(shè)的無產(chǎn)權(quán)房屋，在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議并搬遷的，可給予不超過

9、150 元/ 平方米自行搬遷補助。.（五）私營企業(yè)或個人在1984 年 1 月 5 日至 2006 年 8 月 26 日前向村（社區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）租地建設(shè)的無產(chǎn)權(quán)房屋，按不同結(jié)構(gòu)的房屋重置價結(jié)合成新率給予補助， 在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議并搬遷的， 另給予 300 元/ 平方米的搬遷獎勵。（六）豬舍、牛欄及簡易搭蓋的房屋或構(gòu)筑物, 在簽約期限內(nèi)搬遷的按 3070 元/ 平方米給予補助，在征收期間仍飼養(yǎng)禽畜的，另給予30 元/ 平方米的搬遷補貼。第七條對于 1984 年 1 月 5 日前建造或具有合法產(chǎn)權(quán)的雜物間，可按雜物間面積的50%折算并入住宅房屋進行補償安置；對1984 年 1 月 5日至 20

10、04 年 10 月 26 日建造的無產(chǎn)權(quán)雜物間，可按雜物間面積的35%并入住宅房屋進行補償安置；對 2004 年 10 月 26 日至 2006 年 8 月 26 日前建造的無產(chǎn)權(quán)雜物間，按重置價結(jié)合成新率的 50%進行補助。第八條 被征收房屋所有權(quán)證記載的性質(zhì)或用途為營業(yè)性店面的，可按營業(yè)性店面進行補償安置。被征收房屋改作營業(yè)性店面未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、房產(chǎn)登記機構(gòu)確認(rèn)，持有效工商營業(yè)執(zhí)照或工商行政管理部門出具的初始營業(yè)證明或稅務(wù)登記證明，在簽約期限內(nèi)簽訂補償協(xié)議并搬遷的，對沿街底層第一自然間（進深按房屋的結(jié)構(gòu)確認(rèn)，但最多不超過 6 米）可依據(jù)下列規(guī)定進行補償。在簽約期限內(nèi)未達成補償協(xié)議的，一律

11、按原房用途進行補償。（一）在 1984 年 1 月 5 日城市規(guī)劃條例生效前，將沿街底層第一自然間（進深按房屋的結(jié)構(gòu)確認(rèn)，但最多不超過 6 米）非營業(yè)性店面.改為營業(yè)性店面，可按營業(yè)性店面給予貨幣補償，其它部分的房屋面積按原房用途給予補償；（二）在 1984 年 1 月 5 日至 1990 年 4 月 1 日中華人民共和國城市規(guī)劃法生效前，將沿街底層第一自然間非營業(yè)性店面改為營業(yè)性店面的，可按底層第一自然間（進深按房屋的結(jié)構(gòu)確認(rèn)，但最多不超過6 米）建筑面積的 80%確認(rèn)營業(yè)性店面建筑面積給予貨幣補償，其它部分的房屋面積按原房用途給予補償；（三）在 1990 年 4 月 1 日中華人民共和國城

12、市規(guī)劃法生效后至2004 年 10 月 26 日福州市關(guān)于加強違法占地建設(shè)查處工作及責(zé)任追究的實施意見（試行）發(fā)布前，將沿街底層第一自然間非營業(yè)性店面改為營業(yè)性店面的，可按底層第一自然間（進深按房屋的結(jié)構(gòu)確認(rèn)，但最多不超過 6 米）建筑面積的60%確認(rèn)營業(yè)性店面建筑面積給予貨幣補償，其它部分的房屋面積按原房用途給予補償。店面補償款可用于購買住宅安置房， 但購買住宅安置房的面積最多不超過認(rèn)定的營業(yè)性店面面積的 3 倍。第三章房屋補償?shù)诰艞l房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定后，房屋征收部門應(yīng)委托選定的評估機構(gòu)對征收范圍內(nèi)的被征收房屋進行整體區(qū)位評估。被征收人不同意按整體區(qū)位評估價格及相關(guān)規(guī)定簽約的，房屋征收部

13、門應(yīng)委托選定的評估機構(gòu)對被征收房屋進行分戶評估。.第十條 被征收人選擇整體區(qū)位評估方式結(jié)算貨幣補償金額的，貨幣補償金額的計算方法為：貨幣補償金額確認(rèn)的房屋合法建筑面積×（區(qū)位評估價 +被征收房屋重置價×成新率）。被征收人選擇分戶評估方式結(jié)算貨幣補償金額的，貨幣補償金額按市場評估價格確定。第十一條 住宅實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，根據(jù)被征收房屋確權(quán)面積加公攤補償面積后就近上靠標(biāo)準(zhǔn)房型，或根據(jù)被征收房屋補償金額（包括區(qū)位補償、搬遷獎勵、異地安置獎勵、舊房補償和公攤補償、成套房基礎(chǔ)設(shè)施配套費補助）除以產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋對接價所得面積就近上靠標(biāo)準(zhǔn)房型。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的標(biāo)準(zhǔn)房型為45、60、75、90、

14、105、120、135 平方米。被征收人選擇整體區(qū)位評估方式結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的， 產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價實際安置的面積×安置房單價 - 確認(rèn)的房屋合法建筑面積×（區(qū)位評估價+被征收房屋重置價×成新率 +搬遷獎勵）。被征收人選擇分戶評估方式結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的， 產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價安置房市場評估價 - 被征收房屋市場評估價。第十二條就地安置是指在征收項目范圍內(nèi)進行安置。就近安置是指征收項目與安置房小區(qū)在同一區(qū)域、同一土地地段等級內(nèi)，或者征收項目與安置房小區(qū)雖在不同區(qū)域、不同土地地段等級但征收項目與安置房小區(qū)的最短直線距離小于等于3 公里。異地安置是指從區(qū)位等級高的地段安置到區(qū)位等級低

15、的地段且征收項目與安置房小區(qū)的最短直線距離大于3 公里。第十三條在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議搬遷并選擇區(qū)位評估計價的住宅房屋，按住宅合法產(chǎn)權(quán)面積的10%給予公攤補償 （安置房為七層以下多層.房屋的除外），但每戶最多不超過10 平方米。在計算區(qū)位補償、搬遷獎勵、異地安置獎勵、貨幣獎勵時，應(yīng)將公攤補償面積與產(chǎn)權(quán)面積合并計算。第十四條被征收人選擇整體區(qū)位評估方式進行計價的，被征收房屋舊房補償單價按被征收房屋重置價標(biāo)準(zhǔn)（附件1）結(jié)合被征收房屋成新率評定標(biāo)準(zhǔn)（附件2）計算。被征收房屋重置價格主要用于本市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)被征收房屋與附件1 所列的主要特征相類似的房屋。在評估中，非主要結(jié)構(gòu)部分的差異不作為提高或降低等級

16、的依據(jù)。如局部構(gòu)件或裝修等部分與附件1 所列特征不同，局部構(gòu)件或裝修可以按二次裝修項目補償計價標(biāo)準(zhǔn)（附件3）進行單項換算。若實際房屋的主要特征與附件1 所列的相對差異較大或如有附件 3 以外的項目，補償單價可依照作出房屋征收決定之日適用的建安工程預(yù)算定額另行估算，也可委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行市場評估。被征收房屋層高超過 4 米( 含 4 米) 的，重置價標(biāo)準(zhǔn)提高 20；被征收房屋層高超過 6 米( 含 6 米) 的，重置價標(biāo)準(zhǔn)提高 40；被征收房屋層高超過 8 米( 含 8 米) 的，重置價標(biāo)準(zhǔn)提高 60。第十五條除店面及工業(yè)倉儲用房外，其它非住宅房屋可參照住宅區(qū)位評估價進行貨幣補償，但獎勵

17、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按非住宅的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。.第四章獎 勵第十六條 住宅房屋被征收人選擇按整體區(qū)位評估價計價，并在簽約期限內(nèi)簽約搬遷的，給予區(qū)位評估價 20的搬遷獎勵。住宅房屋被征收人選擇按整體區(qū)位評估價計價， 并在簽約期限內(nèi)選擇貨幣補償簽約搬遷的，另給予區(qū)位評估價 10的貨幣獎勵。住宅房屋被征收人選擇按整體區(qū)位評估價計價， 并在簽約期限內(nèi)選擇降低兩個地段等級以上（含兩個地段等級）異地安置簽約搬遷的，另給予區(qū)位評估價 10的異地安置獎勵。第十七條被征收人在簽約期限內(nèi)簽約搬遷并按整體區(qū)位評估價計價的，工業(yè)倉儲用房可給予同一項目住宅區(qū)位評估價 10%的搬遷獎勵， 選擇貨幣補償?shù)模?另給予同一項目住宅區(qū)位評估價

18、10%的搬遷獎勵； 其它非住宅房屋可給予相應(yīng)區(qū)位評估價 5的搬遷獎勵， 選擇貨幣補償?shù)模?另給予區(qū)位評估價 10的貨幣獎勵。第十八條被征收人不同意按整體區(qū)位評估價計價，要求按分戶評估價簽約搬遷的， 可給予被征收房屋分戶評估價 5的搬遷獎勵； 選擇貨幣補償?shù)模?可另給予被征收房屋分戶評估價 5的貨幣獎勵； 選擇降低兩個地段等級以上（含兩個地段等級）異地安置，可另給予被征收房屋分戶評估價 5的異地安置獎勵。第五章補 助第十九條 被征收人或其直系親屬為五保戶、低保戶、孤寡老人的，給予每戶 3 萬元的裝修補助。.被征收住宅確權(quán)面積小于45 平方米且被征收人在本市范圍內(nèi)無其他房屋（含商品房、二手房），在

19、簽約期限內(nèi)搬遷的，經(jīng)權(quán)利人具結(jié)并經(jīng)村（社區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）確認(rèn)及公示無異議后，按45 平方米予以補償安置，但補足部分不計算舊房補償費和成套房補助。2006 年 7 月 24 日后對房屋進行產(chǎn)權(quán)分析，致使產(chǎn)權(quán)面積少于45 平方米的不適用本規(guī)定。第二十條被征收人在簽約期限內(nèi)簽訂補償協(xié)議并搬遷的，若區(qū)位補償評估價格不含成套房基礎(chǔ)設(shè)施配套費補助的，對被征收的成套房可另外給予 420 元/ 平方米的成套房基礎(chǔ)設(shè)施配套費補助作為搬遷獎勵。第二十一條住宅搬遷補助費為15 元/ 平方米，非住宅搬遷補助費為 20 元/ 平方米。搬遷補助費不足 1000 元的按 1000 元計算。第二十二條 被征收人在簽約期限內(nèi)簽

20、訂補償協(xié)議并搬遷的，住宅房屋可按確認(rèn)的合法建筑面積一次性給予50 元/ 平方米的安家補助。因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補助標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營者近三年的年平均凈利潤確定，生產(chǎn)經(jīng)營期限不足三年的，以實際生產(chǎn)經(jīng)營期限的年平均利潤確定；凈利潤根據(jù)稅務(wù)部門出具的企業(yè)實際繳納的所得稅證明推算；停產(chǎn)停業(yè)期限，一般按不低于半年計算。若生產(chǎn)經(jīng)營者無法提供所得稅證明的，經(jīng)營性店面可按確認(rèn)的合法店面建筑面積給予一次性 100 元/ 平方米的停產(chǎn)停業(yè)損失補助，其它非住宅房屋可按確認(rèn)的合法建筑面積給予一次性50 元/ 平方米的停產(chǎn)停業(yè)損失補助。生產(chǎn)經(jīng)營者承租房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，依照其與被征收人的約定分配停產(chǎn)停

21、業(yè)損失補助。.第六章過 渡第二十三條住宅房屋選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換并自行過渡的，應(yīng)按確權(quán)的住宅建筑面積向被征收人發(fā)放過渡費。過渡費標(biāo)準(zhǔn)為：一至三級地段每月每平方米 10 元、四至六級地段8 元（原面積不足30 平方米的按 30 平方米計算），地段等級按照我市土地等級確定。第二十四條正常過渡費的發(fā)放期限以被征收人的實際過渡時間為準(zhǔn)，即從被征收人簽訂協(xié)議并將被征收房屋騰空交房之日起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交房之日止，實際過渡時間不足1 個月的按 1 個月計算。在正常過渡費發(fā)放期限之外，對選擇貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，另給予增發(fā) 3 個月過渡費。安置房超過過渡期限交付給被征收人的視為逾期，自逾期之日起，對自行過渡的

22、被征收人雙倍發(fā)放過渡費，對使用周轉(zhuǎn)房的被征收人按正常標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放過渡費。在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議搬遷的，過渡期限自簽約期限結(jié)束之日起開始計算，36 個月后期限結(jié)束；超過簽約期限簽訂協(xié)議搬遷的，過渡期限自搬遷之日起開始計算，36 個月后期限結(jié)束。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋經(jīng)單體竣工驗收合格并經(jīng)消防驗收合格或備案，水、電等小區(qū)配套設(shè)施齊全的，即可回遷安置，被征收人拒絕回遷的，不再發(fā)放過渡費。2012 年 11 月 1 日尚未回遷且逾期的， 自 2012 年 11 月 1 日起其過渡費標(biāo)準(zhǔn)按本規(guī)定第二十三條規(guī)定執(zhí)行；2012 年 11 月 1 日尚未回遷但未逾期的，自逾期之日起其過渡費標(biāo)準(zhǔn)按本規(guī)定第二十三條規(guī)定執(zhí)行。本實施細(xì)則頒布實施后，征收項目逾期安置期間遇過渡費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的，應(yīng)自調(diào)整之日起按調(diào)整后標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放過渡費。.第七章安置房第二十五條產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋（安置房）以市場評估價作為對接單價。安置房確定作為項目對接安置的，由征收部門或安置房建設(shè)單位委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)對其均價進行市場評估（評估結(jié)果報市征收部門備案），在評估時點一年內(nèi)作出房屋征收決定或補償方案的全市城區(qū)所有征收項目安置在此安置房小區(qū)的，均按該評估價對接，超過一年的原則上應(yīng)重新評估；若