項目目標(biāo)成本編制作業(yè)指引1

1、項目目標(biāo)成本編制作業(yè)指引 編制:日期:審核:日期:批準(zhǔn):日期:修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的為明確項目目標(biāo)成本的編制程序和編制方法，明確項目實施過程中的動態(tài)成本和責(zé)任成本體系控制，明確項目完成后的成本總結(jié)工作，達(dá)到目標(biāo)成本指導(dǎo)實際工作的目的，特制定本文件。2. 適用范圍適用于公司項目工程項目立項階段到設(shè)計管理階段過程中有關(guān)活動的管理3. 術(shù)語和定義3.1 目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)集團(tuán)“以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。

2、3.2 成本測算表：是反應(yīng)項目的總目標(biāo)成本和分項目標(biāo)成本的金額。建設(shè)項目的總目標(biāo)成本是建設(shè)項目成本的控制線，由各分項目標(biāo)成本組成。各分項目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價指標(biāo)及各種費(fèi)用指標(biāo)。3.3目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書：是對各項目費(fèi)用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓(xùn)。4. 職責(zé)4.1. 研發(fā)部4.1.1. 負(fù)責(zé)準(zhǔn)確提供各類規(guī)劃指標(biāo)，提供必要的裝飾標(biāo)準(zhǔn)及工程做法(即建造標(biāo)準(zhǔn))。4.1.2. 在項目進(jìn)行的各個階段與成控部門溝通規(guī)劃指標(biāo)、結(jié)構(gòu)指標(biāo)、部品等數(shù)據(jù)的變化情況。4.1.3. 對設(shè)計圖紙的出圖時間及圖紙質(zhì)量負(fù)責(zé)。4.1.4. 負(fù)責(zé)按照成本指標(biāo)組織園林

3、建及綠化設(shè)計，確保低于成本指標(biāo)。4.2. 成控管理部4.2.1. 負(fù)責(zé)收集充足的資料、足夠的經(jīng)驗數(shù)據(jù)來支撐測算。4.2.2. 在立項階段完成新項目的成本、財務(wù)指標(biāo)分析。4.2.3. 根據(jù)其他部門提供的項目產(chǎn)品定位、規(guī)劃指標(biāo)和建造標(biāo)準(zhǔn)等基本信息進(jìn)行成本測算；并及時與相關(guān)部門進(jìn)行信息溝通，根據(jù)實際情況的變化調(diào)整目標(biāo)成本，主持確定目標(biāo)成本。4.2.4. 負(fù)責(zé)在各項設(shè)計任務(wù)書編制前將成本測算指標(biāo)反饋研發(fā)部。4.2.5. 在施工圖設(shè)計完成后，成控管理部與各部門共同制訂階段性目標(biāo)成本，并通過公司管理層的審核，并按要求編制目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書。4.3. 工程管理部4.3.1. 提供施工節(jié)點計劃等信息，主持討論

4、材料的甲供方式。4.3.2. 與研發(fā)部、成控管理部、項目部一起對施工圖進(jìn)行評審。4.3.3. 負(fù)責(zé)施工圖結(jié)構(gòu)指標(biāo)等方面的審核。審核結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)方案、設(shè)備方案的選擇，進(jìn)行優(yōu)化。4.4 營銷公司4.5.1 按集團(tuán)要求完成相關(guān)工作和文件。4.5.2提供產(chǎn)品定位、開發(fā)銷售計劃、樣板間費(fèi)用回收比例等測算必要信息，并與研發(fā)、成控及時溝通。4.5 財務(wù)部4.5.1 提供宗地信息，負(fù)責(zé)組織編制可行性研究報告4.5.2 提供土地價款等測算必要信息。5. 工作程序5.1 項目論證階段5.1.1財務(wù)管理部組織可行性研究報告的編寫，負(fù)責(zé)為成本測算提供宗地信息、地價及支付方式等信息；營銷公司提供產(chǎn)品定位、銷售計劃、預(yù)

5、測收入等信息；研發(fā)部提供規(guī)劃指標(biāo)等。5.1.2 成控管理部綜合各方面信息，進(jìn)行成本測算和財務(wù)指標(biāo)分析。5.1.3 完成的成本、財務(wù)測算作為可行性研究報告的一部分，由財務(wù)管理部匯總。5.2 項目策劃階段概念設(shè)計階段在概念設(shè)計階段，根據(jù)可行性研究報告，以及營銷、研發(fā)、成控、工程、財務(wù)等相關(guān)部門互動討論確定的項目定位，成控管理部完成“項目定位階段的全成本測算”，確定各項費(fèi)用的計劃金額，包括設(shè)計、報建、環(huán)境配套、營銷費(fèi)等，并向各費(fèi)用的負(fù)責(zé)部門交底達(dá)成一致，作為各部門的工作目標(biāo)。 其中主體建安費(fèi)以研發(fā)部編制的建設(shè)項目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表為依據(jù)，在五個工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實施方案設(shè)計階段的成本

6、控制目標(biāo)、措施或建議，形成方案設(shè)計階段的成本控制建議，以此指導(dǎo)實施方案的造價控制。5.3 設(shè)計管理階段5.3.1 實施方案階段實施方案確定后五個工作日內(nèi)，對成本測算表進(jìn)行細(xì)化和修訂。根據(jù)各相關(guān)部門的工作現(xiàn)狀和計劃，對研發(fā)、報建、營銷等費(fèi)用進(jìn)行分析或修正。建安費(fèi)的控制在主要材料設(shè)備選型確定后，需增加主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。結(jié)合設(shè)計院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標(biāo)（如鋼筋、砼含量等），形成施工圖設(shè)計階段的成本控制建議，作為設(shè)計任務(wù)指導(dǎo)書的一部分發(fā)給設(shè)計院作為施工圖設(shè)計階段造價控制的依據(jù)。5.3.2 施工圖階段施工圖完成后十五個工作日內(nèi)，對成本測算表全面進(jìn)行細(xì)化和修訂，作為最終的目標(biāo)成本。并

7、按已完工程的經(jīng)驗和“中庚責(zé)任成本體系”的要求，編制正式的目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書（含責(zé)任成本指標(biāo)），并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費(fèi)用使用與管理。5.3.3 目標(biāo)成本確定后5.3.3.1最終確定的成本測算表和目標(biāo)成本指導(dǎo)書報公司管理層審核簽發(fā)。5.3.3.2各階段的成本測算的相關(guān)資料（成本測算表、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書）在定稿后即時上報集團(tuán)財務(wù)管理部成本審算中心，相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。5.3.3.3目標(biāo)成本的修訂：施工圖確定后的測算稿為最終目標(biāo)成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態(tài)變化在項目動態(tài)成本月評估中反映即可。在工程施工和銷售過程中，

8、如果售價、成本發(fā)生較大變化時（對利潤影響達(dá)2），應(yīng)對目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，并報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，同時上報集團(tuán)財務(wù)管理部成本審算中心備案。6 對成本測算表和目標(biāo)成本指導(dǎo)書的編制要求6.1 成本測算表的編制6.1.1目標(biāo)成本測算須應(yīng)用集團(tuán)統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價分離的原則。6.1.2目標(biāo)成本的制訂以項目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，成本測算表必須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)及部品標(biāo)準(zhǔn)（施工圖預(yù)算階段）說明書。6.1.3成本測算表中各成本項目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗

9、地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預(yù)算完成后成本測算表中的工程量，應(yīng)是按圖實際計算的結(jié)果。6.1.4成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。6.1.5產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是一個互動的決策過程，需要研發(fā)、營銷、工程、成控反復(fù)溝通，標(biāo)準(zhǔn)是“滿足品質(zhì)要求的性價比最大化”。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優(yōu)的方案。6.1.6施工圖預(yù)算完成后成本測算表中的材料設(shè)備，對其品質(zhì)應(yīng)有準(zhǔn)確的描述，且應(yīng)與樓盤的定位相適應(yīng)，能提供品牌和圖片說明為最佳。6.1.7投資分析和實施方案階段的成

10、本測算的量價分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。6.1.8各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，原則上偏差不應(yīng)太大。6.2目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的編制要求6.2.1目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書是目標(biāo)成本管理的指導(dǎo)性文件，與設(shè)計任務(wù)管理指導(dǎo)書、工程管理指導(dǎo)書等，互相補(bǔ)充，共同構(gòu)成項目經(jīng)營指導(dǎo)書內(nèi)容。6.2.2目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的制定，應(yīng)按照中庚集團(tuán)責(zé)任成本管理體系要求，明確成本發(fā)生各階段的控制內(nèi)容、控制原則、責(zé)任部門等。6.2.3目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書應(yīng)包含以下內(nèi)容：項目概況：總規(guī)劃指標(biāo)，分期規(guī)劃指標(biāo)，

11、工程概況，入伙時間。地價成本控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制手段和要點。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點。主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施費(fèi)的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制要點，應(yīng)避免的已完工程的失敗教訓(xùn)總結(jié)；還應(yīng)包括材料的供應(yīng)方式及供應(yīng)商的選擇要點。園林環(huán)境工程及樣板間、后勤服務(wù)、賣場裝修費(fèi)用的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制要點。開發(fā)間接費(fèi)的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點；包括營銷費(fèi)、資本化利息、物業(yè)基金等的控制。（各成本項目的具體控制指標(biāo)詳中庚責(zé)任成本管理體系指引）6.2.4營銷費(fèi)的控制包括開發(fā)間接費(fèi)中的“營銷設(shè)施建造費(fèi)”和期間費(fèi)用中的“銷售費(fèi)用”?！盃I銷設(shè)施建造費(fèi)”額度的確定及實施過程，均需要研發(fā)、營銷部門的密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣場和樣板間裝修，在總額確定后，由研發(fā)部負(fù)主要控制責(zé)任，并將樣板房裝修費(fèi)用的銷售收回率作為成本控制的考核指標(biāo)之一?！颁N售費(fèi)用”應(yīng)結(jié)合推盤計劃，于項目定位完成后制定投放時間和費(fèi)用額度計劃。6.2.5目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書由成控管理部負(fù)責(zé)編寫，初稿完成后反饋到研發(fā)、工程、營銷、項目部、董辦、財務(wù)管理部等各職能部門討論、修改，達(dá)成一致后由各