房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)簡(jiǎn)匯pt

1、本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)簡(jiǎn)匯房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)簡(jiǎn)匯chenjmchenjm目錄 Contents房地產(chǎn)名詞建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)材質(zhì)五證二書1234其它56交房配置房地產(chǎn)關(guān)系簡(jiǎn)圖房地產(chǎn)關(guān)系簡(jiǎn)圖房地產(chǎn)：房地產(chǎn)：具體是指土地、建筑物及其地上的具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：性和不可分割性。包括：a) a) 土地土地b) b) 建

2、筑物及地上附著物建筑物及地上附著物c) c) 房地產(chǎn)物權(quán)房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。 開發(fā)商開發(fā)商/ /發(fā)發(fā)展商展商建筑商建筑商/ /承承建商建商營(yíng)銷策劃公司營(yíng)銷策劃公司購(gòu)房者購(gòu)房者房地產(chǎn)的類型（按用途）：房地產(chǎn)的類型（按用途）： a) a) 居住房地產(chǎn)居住房地產(chǎn) b) b) 商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn) c) c) 旅游房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn) d) d) 工業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn) e) e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)(產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)40年年)代表發(fā)

3、展商代表發(fā)展商:萬達(dá)萬達(dá)綜合服務(wù)用地綜合服務(wù)用地（產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)權(quán)5050年）年）常見類型的產(chǎn)權(quán)年限：常見類型的產(chǎn)權(quán)年限： 凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。 1、居住用地七十年； 2、工業(yè)用地五十年； 3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 4、商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； 5、綜合用地或者其他用地五十年。住宅地產(chǎn)住宅地產(chǎn)(產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)70年年)代表發(fā)展商代表發(fā)展商:萬科萬科商品房商品房經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房廉租房獲得土地所有權(quán)的方式獲得土地所有權(quán)的方式招商招商拍賣拍賣掛牌掛牌我的！我的！期房和現(xiàn)房期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得

4、房產(chǎn)證為止，所出售商品房為期房。現(xiàn)房：消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已取得商品房竣工驗(yàn)收備案證明的商品房。現(xiàn)房現(xiàn)房期房期房房地產(chǎn)面積名詞土地面積土地面積（占地面積）（占地面積）建筑面積：建筑面積：整個(gè)建筑每一層加起來的面積總和福建=容積率容積率是指一個(gè)小區(qū)的是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積總建筑面積與與用用地面積地面積的比率。的比率。 經(jīng)驗(yàn)小貼士經(jīng)驗(yàn)小貼士:容積率一般是由政府規(guī)定的。容積率一般是由政府規(guī)定的。 一般來說一般來說,容積率分為容積率分為:獨(dú)立別墅為獨(dú)立別墅為0.20.5, 聯(lián)排別墅為聯(lián)排別墅為0.40.7, 6層以下多層住宅層以下多層住宅:0.81.2, 11層小高層住宅

5、為層小高層住宅為1.52.0, 18層高層住宅為層高層住宅為1.82.5, 19層以上住宅為層以上住宅為2.44.5建筑密度：建筑密度：基底面積/用地面積綠化率綠化率:綠化面積在占地面積中所占的百分比綠地率：綠地率：綠地面積在占地面積所占的比率（土壤層要達(dá)3米以上）一般沒啥用！一般沒啥用！房地產(chǎn)面積名詞得房率得房率: :是指可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每是指可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。 銷售面積：銷售面積：（也稱套型建筑面積）=套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（俗說“公攤面積”）。 公攤公攤:大

6、約是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公用用房和管理用房建筑面積。 經(jīng)驗(yàn)小貼士經(jīng)驗(yàn)小貼士: :一般來說多層得房率較高一般來說多層得房率較高, ,大約在大約在9090左右左右小高層得房率次之，大約在小高層得房率次之，大約在8585以下以下,70,70以上以上. .高層的得房率最低。高層的得房率最低。 以下的內(nèi)容大家將就一下日照間距日照間距:建筑物與建筑物之間的距離,他要滿足一個(gè)比例的要求. 中線中線:指墻中間的一條線,到兩個(gè)墻表面的距離都一樣. 層高層高:本層地面至上一層地面的高度,標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米.（層高低于2.2m,不計(jì)算面積）凈高凈高:本層樓地面與本層頂?shù)母叨?

7、凈高+樓板厚度=層高.地下室：地下室：房間地面低于室外地面的高度超過該房間凈高的1/2者。（地下室層高低于2.2m，不計(jì)算面積半地下室：半地下室：房間地面低于室外地面的高度超過該房間凈高的1/3者，且不超過1/2者。玄關(guān)：玄關(guān)：登堂入室第一步的位置，是一個(gè)緩沖過渡的地段；（屏風(fēng)式）入戶花園：入戶花園：把陽(yáng)臺(tái)放在入戶的地方。飄窗：飄窗：內(nèi)飄窗，外飄窗（凸窗），高度低于2.2m踢腳線：踢腳線：防止水滲，美觀，（高度10cm-20cm）過道：過道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間；走廊：走廊：住宅套外使用的水平交通空間；隔斷：隔斷：專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妫?標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住

8、宅樓層；承重墻承重墻:指支撐著上部樓層重量的墻體,也可起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用。非承重墻非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響.房型房型:指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽(yáng)臺(tái). 動(dòng)線動(dòng)線:進(jìn)門后,各個(gè)功能房之間的活動(dòng)距離,動(dòng)靜分開,干濕分開,廳與臥室不在一條直線上. 預(yù)置板預(yù)置板:指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板,到時(shí)候再直接鋪上去,這樣可以使施工速度加快,造價(jià)低,但整體抗震性和抗?jié)B性較差,廚、衛(wèi)一定不能用。 現(xiàn)澆板：現(xiàn)澆板：指在施工現(xiàn)場(chǎng)直接用水泥澆鑄的樓板。開間：開間：開間一般指房間的寬（一般指朝南的方向，即東面

9、墻至西面墻的距離，進(jìn)深：進(jìn)深：進(jìn)深一般指房間的長(zhǎng)（一般指南北的距離，平時(shí)講的幾進(jìn)深的戶型，幾個(gè)房間的深度就叫幾進(jìn)深）毛坯房：毛坯房：指住宅在交房時(shí)未經(jīng)裝飾，僅是完成土建、水電等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預(yù)留水、氣管道。復(fù)式商品房復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè)夾層，從而形成上下兩層的樓房（1.2米的夾層）。躍層式商品房：躍層式商品房：由上、下兩層（兩層均為標(biāo)準(zhǔn)層高）樓面、臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋。錯(cuò)層式商品房：錯(cuò)層式商品房：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開處有樓梯連接。商住住宅：商住住宅：是soho(小型家庭

10、辦公場(chǎng)所)住宅概念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，居住的同時(shí)又能辦公的住宅形式。聯(lián)排別墅：聯(lián)排別墅：其原始意義上是鄉(xiāng)村別墅，現(xiàn)指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。會(huì)所：以所在業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂服務(wù)設(shè)施。（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球館、保齡球館、健身房、餐廳、酒吧、咖啡廳等服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放）。外飄窗外飄窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然；通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。（面積計(jì)算方法）中空玻璃中空玻璃：傳統(tǒng)單玻門窗的革新，它由兩層甚至更多的玻璃

11、密封組合，兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”。陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物、儲(chǔ)存的空間。露臺(tái)露臺(tái)：住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積較大，非封閉結(jié)構(gòu)或上面沒有屋頂，所以稱露臺(tái)。房地產(chǎn)名詞建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)材質(zhì)五證二書1234其它56交房配置建筑形態(tài)建筑形態(tài)低層住宅:1層至3層多層住宅:4層至6層小高層住宅:7層至11層高層住宅:12層以上樓棟數(shù)據(jù)樓棟數(shù)據(jù)樓高樓高層高層高起價(jià)起價(jià)均價(jià)均價(jià)層價(jià)差層價(jià)差經(jīng)驗(yàn)小貼士經(jīng)驗(yàn)小貼士: :一般住宅層高為一般住宅層高為2.8M2.8M或或者者3M3M商業(yè)層高為商業(yè)層高為5.4M-6M5.4M

12、-6M層價(jià)差層價(jià)差: :不固定不固定, ,莆田地莆田地區(qū)區(qū)80-10080-100元元樓間距樓間距: :采光、通風(fēng)、隱采光、通風(fēng)、隱私、防噪，而其中采光私、防噪，而其中采光效用尤為突出。效用尤為突出。普通小普通小區(qū)居住用房可以用：樓區(qū)居住用房可以用：樓高：樓間距高：樓間距=1=1：1.21.2比值比值計(jì)算。計(jì)算。 樓間距樓間距樓盤數(shù)據(jù)樓盤數(shù)據(jù)53805700563056305600560055805500朝向差朝向差西西東東南南北北 超高層超高層：30F以上的建筑稱為超高層。 板樓板樓：有稱排樓，即由多個(gè)雙拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體者。多為多層。 雙拼雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，

13、又稱一梯兩戶。 三拼三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一梯三戶。 獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅：既獨(dú)立一棟存在的別墅。 雙拼別墅雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。 連棟別墅連棟別墅：多棟連在一起的別墅。 店面店面：又稱門市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。 如何才能動(dòng)用公共維修基金？業(yè)主委員會(huì)+物業(yè)+房管局，3關(guān)通過才能建筑按外形分類：建筑按外形分類：1：板式結(jié)構(gòu)，也叫條形結(jié)構(gòu)，最好賣的就是板式結(jié)構(gòu)2：點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，（品字結(jié)構(gòu)，碟式結(jié)構(gòu)，十字結(jié)構(gòu)）建筑按水平平面分類：建筑按水平平面分類：1：平層：功能空間在同一個(gè)水平面上；2：錯(cuò)層：功能空間不在同一個(gè)水平面上；3：越層：又稱樓中樓，既室內(nèi)有樓梯，一屋可為幾層，稱為越層

14、。（跨越兩個(gè)自然層以上）4：復(fù)式：層高大于一個(gè)自然層，小于2個(gè)自然層，（客廳有挑高）房地產(chǎn)名詞建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)材質(zhì)五證二書1234其它56交房配置磚木結(jié)構(gòu)：磚木結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土澆灌成的承重梁柱組成骨架，再用空心磚或預(yù)制的加氣混凝土、陶粒等輕質(zhì)板材作隔墻分戶裝配而成。墻主要是起圍護(hù)和隔離的作用，由于墻體不承重，所以可由各種輕質(zhì)材料制成。鋼結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)： 建筑結(jié)構(gòu)材質(zhì)建筑結(jié)構(gòu)材質(zhì)房地產(chǎn)名詞建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)材質(zhì)五證二書1234其它56交房配置房子什么時(shí)候可

15、以銷售房子什么時(shí)候可以銷售? ?國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證：是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是建設(shè)單位在向土地管理局申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證：市有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證：是指項(xiàng)目開工前隊(duì)伍招標(biāo)到位，施工隊(duì)伍具備施工資格，現(xiàn)場(chǎng)具備施工條件的憑證。商品房銷售（預(yù)售）許可證商品房銷售（預(yù)售）許可證：指開發(fā)商在投入方面達(dá)到國(guó)家要求，有條件對(duì)外銷售房屋的

16、憑證。取得以下這些證：取得以下這些證：一般情況下：一般情況下：A：7層以下：柱體結(jié)構(gòu)封頂B：8層以上：完成基礎(chǔ)工程并施工至柱體結(jié)構(gòu)2/3(不得少于7層)C：資金達(dá)到某個(gè)程度（已投入資金占總投入資金的20%）當(dāng)然，我說的是一般情況下！當(dāng)然，我說的是一般情況下！二書的解釋二書的解釋住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書：開發(fā)商對(duì)銷售的商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。住宅使用說明書住宅使用說明書：對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等加以說明，并提出使用注意事項(xiàng)。實(shí)際上，這好像沒啥用實(shí)際上，這好像沒啥用 莆田普通商品房標(biāo)準(zhǔn)普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為同時(shí)滿足以下三項(xiàng)條件：普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為同時(shí)滿足以下三項(xiàng)條件：一是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；二是單套建筑面積在144以下（含144）；三是實(shí)際成交價(jià)格在120萬元/套以下（含120萬元/套）。 莆田契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)公共維修基金公共維修基金：住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。樓棟總高7層以下，按每平50元收，樓棟總高7層以上，按每平75元收取。房地產(chǎn)名詞建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)材質(zhì)五證二書1234其它56何謂物業(yè)管理：何謂物業(yè)管理： 對(duì)社區(qū)安防、綠化、內(nèi)部設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)，進(jìn)行維修，