土地租賃問題

1、土地使用權(quán)問題與擬上市企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的土地使用權(quán)，尤其是股東以與經(jīng)營性業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)出資的，擬上市企業(yè)原則上應(yīng)以受讓的方式取得土地使用權(quán)。但如果由于某種原因，擬上市企業(yè)無法取得土地使用權(quán)的，應(yīng)簽訂穩(wěn)定的土地租賃協(xié)議，最好期限不少于40年。這樣，擬上市企業(yè)才能獲得穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境。 上市企業(yè)土地使用權(quán)取得中存在的主要問題有： 1.直接使用劃撥土地。 中華人民共和國土地管理法第五十四條規(guī)定“建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得”，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。對于上市公司，國家明確規(guī)定必須采用有償使用方式使用土地資產(chǎn)，或采用授權(quán)經(jīng)營方式使用和經(jīng)營土地資產(chǎn)

2、，但采用授權(quán)經(jīng)營方式使用土地的企業(yè)，國家嚴(yán)格規(guī)定了其范圍，并且有嚴(yán)格的審批手續(xù)。因此，上市公司不能直接使用劃撥土地。 2.從不具有土地轉(zhuǎn)讓條件的轉(zhuǎn)讓者手中取得。 根據(jù)我國現(xiàn)行的法律規(guī)定，只有以出讓方式取得的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，若是以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十九條規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，經(jīng)批準(zhǔn)后，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法還規(guī)定了其他不得轉(zhuǎn)讓的土地，主要有：司法、行政機(jī)關(guān)限制房地產(chǎn)權(quán)利的；被依法收回土地使

3、用權(quán)的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；未付清土地出讓金的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。因此，若上市公司私自受讓了上述土地，則其權(quán)利是得不到法律保護(hù)的。 3.從不具有出租條件的出租者手中租賃使用。 上市公司可直接向國家租賃土地，也可向具有土地出租條件的母體公司或其他擁有土地租賃處置權(quán)者手中租賃使用土地。但土地出租方除國家外，必須是通過有償使用方式取得的土地，如通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式，或者土地出租方是國家授權(quán)經(jīng)營許可的，否則，土地出租是非法的，受到主管部門處罰時受損的是承租方。 4.存在土地他項權(quán)利限制。 上市公司土地資產(chǎn)處置中所涉及的土地他項權(quán)利限制主要有： （1）共有權(quán)：根據(jù)國

4、家規(guī)定，共有的土地使用權(quán)，未經(jīng)共有人書面同意，不得處置； （2）抵押權(quán)：已設(shè)定抵押的土地，須經(jīng)抵押權(quán)人同意或解除抵押權(quán)后，方可處置。另外，存在土地使用權(quán)糾紛或被司法部門查封的，須經(jīng)問題解決后方可處置。54-1.html如果你是想長期經(jīng)營，建議與對方簽定轉(zhuǎn)包合同、不簽定租賃合同，如果是租賃合同，也只能簽定租賃20年、并只支付20年的租金，可以同時約定到期后你有優(yōu)先承租權(quán)。企業(yè)改制重組中的土地使用權(quán)租賃期限問題7.html企業(yè)改制重組中的土地使用權(quán)租賃期限問題2007-10-10 09:48企業(yè)改制重組中的土地使用權(quán)租賃期限問題      

5、;所謂企業(yè)改制重組是指非股份有限公司性質(zhì)的企業(yè)依照中華人民共和國公司法設(shè)立股份有限公司，現(xiàn)行的通常方式為發(fā)起設(shè)立或變更設(shè)立。企業(yè)在股份有限公司設(shè)立過程中及設(shè)立之后，通過改革內(nèi)部制度和運行機(jī)制，建立規(guī)范的公司組織機(jī)構(gòu)和治理基礎(chǔ)，按照法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的要求及國際通常做法規(guī)范運作；對公司業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、人員、機(jī)構(gòu)和財務(wù)進(jìn)行合理調(diào)整和有效組合，形成獨立經(jīng)營和持續(xù)發(fā)展的良好基礎(chǔ)。企業(yè)改制重組是一個復(fù)雜的過程，涉及企業(yè)資產(chǎn)、人員、業(yè)務(wù)等方方面面的調(diào)整，通常也涉及到土地使用權(quán)的處置問題。 根據(jù)1994年12月3日國家土地管理局、國家體改委發(fā)布的股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定，股份公司可以通過出讓、租賃、作

6、價入股的方式取得土地使用權(quán)。而在實際操作中，往往是由股份公司的控股股東（通常指集團(tuán)公司）將合法取得的土地使用權(quán)出租給股份公司使用，由股份公司和集團(tuán)公司簽訂土地使用權(quán)租賃合同。在土地使用權(quán)租賃合同的各項條款中，土地使用權(quán)租賃期限為必不可少的內(nèi)容。由于股份公司的土地使用權(quán)需要相對的穩(wěn)定性，因此，在股份公司和集團(tuán)公司簽訂的土地使用權(quán)租賃合同中，土地使用權(quán)租賃期限一般規(guī)定得較長。 那么，土地使用權(quán)租賃期限應(yīng)該為多長？ 股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定第八條第二款規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或入股的最高期限為土地使用權(quán)出讓年限減去原企業(yè)以出讓方式獲取土地使用權(quán)后已使用的年限。 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地

7、使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。 由于企業(yè)依照中華人民共和國公司法進(jìn)行改制重組基本上是最近十年的事，按照上述規(guī)定計算，以土地使用權(quán)出讓年限減去原企業(yè)以出讓方式獲取土地使用權(quán)后已使用的年限作為土地使用權(quán)租賃期限，那么土地使用權(quán)租賃期限最少也在三十年以上。而1999年10月1日施行的中華人民共和國合同法（以下簡稱“合同法”）第十三章第二百一十四條明確規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分

8、無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！?顯然，股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定第八條第二款規(guī)定的土地使用權(quán)租賃期限和合同法第十三章第二百一十四條規(guī)定的租賃期限有沖突。從法律效力上講，合同法的效力高于股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定，我們應(yīng)該遵守合同法的規(guī)定。 翻開經(jīng)改制重組后上市的公司招股說明書，我們可以發(fā)現(xiàn)大量上市公司的土地租賃期限是超過二十年的。例如： 1、貴州盤江精煤股份有限公司招股說明書概要中關(guān)于土地租賃合同的敘述為：本公司與盤江煤電集團(tuán)于1999年10月25日簽定了土地租賃合同。合同規(guī)定盤江煤電集團(tuán)以出讓的方式取得面積為906,

9、458.76平方米的48宗生產(chǎn)用土地的土地使用權(quán)，并租給本公司使用，租賃期50年，年租金為3,771,116元。本公司將在每年的1月31日和7月31日分兩次支付土地租賃費。（刊登于2001年4月5日上海證券報） 2、天津中新藥業(yè)集團(tuán)股份有限公司招股說明書概要在關(guān)聯(lián)交易中提到：2000年7月6日，經(jīng)公司授權(quán)，公司下屬的非法人分支機(jī)構(gòu)第六中藥廠、中藥制藥廠、樂仁堂制藥廠與集團(tuán)公司簽訂了為期五十年的土地使用權(quán)租賃合同。2000年7月5日公司控股子公司中央公司與集團(tuán)公司簽訂了為期五十年的土地使用權(quán)租賃合同。（刊登于2001年4月30日上海證券報） 租賃是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)生活中較為重要的一種經(jīng)濟(jì)形式。租賃合同不

10、是財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而是出租人將其財產(chǎn)的使用收益在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給承租人，因此承租人不可能對租賃物永久使用，物的使用價值也是有一定期限的，土地的租賃也是如此。各國的法律一般都對租賃期限的最長時間有所限制，而我國合同法規(guī)定租賃期限最長不能超過二十年。土地使用權(quán)的租賃期限是否適用合同法關(guān)于租賃期限的規(guī)定，法律界也有不同的觀點。一種觀點認(rèn)為，土地使用權(quán)租賃合同體現(xiàn)的是一種租賃關(guān)系，應(yīng)該由租賃合同調(diào)整；另一種觀點認(rèn)為，土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，應(yīng)通過物權(quán)法來調(diào)整，合同法有關(guān)租賃的規(guī)定不適用于土地使用權(quán)的租賃。 對于國有土地使用權(quán)的出租問題，目前我國法律還沒有具體規(guī)定。本人認(rèn)為既然目前我國法律對國有土地

11、使用權(quán)的出租問題還沒有具體規(guī)定，那么土地租賃應(yīng)該適用合同法中有關(guān)租賃的規(guī)定。實際上20年并不是一個絕對的最高限，如果租賃合同雙方當(dāng)事人在20年期滿時，仍然希望保持租賃關(guān)系，可以采取兩個辦法：一是并不終止原租賃合同，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議。這時法律規(guī)定視為原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，即雙方當(dāng)事人又形成了一個不定期租賃的關(guān)系，如果一方當(dāng)事人想解除合同隨時都可以為之，這種情況被稱為合同的“法定更新”。二是雙方當(dāng)事人根據(jù)原合同確定的內(nèi)容再續(xù)簽一個租賃合同，如果需要較長的租期，當(dāng)事人仍然可以再訂一個租期為20年的合同，這種情況被稱為“約定更新”。 合同法第十三章第二百一十四條明確規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。” 鑒于上述規(guī)定，本人認(rèn)為在企業(yè)改制重組涉及股份公司和集團(tuán)公司簽訂土地使用權(quán)租賃合同時，有關(guān)租賃期限條款也可以采用約定更新，具體可以這樣表述：“股份公司和集團(tuán)公司約定土地使用權(quán)租賃的總期限為從本協(xié)議生效之日起至該